| 大討論 |
| 巴曙松：樓市投資者是值得欽佩的 當(dāng)長(zhǎng)江商報(bào)記者屈虹暉問(wèn)到當(dāng)前股市、樓市的關(guān)系及怎樣才能真正解決樓市問(wèn)題時(shí)，巴曙松回答道：“我感覺(jué)，目前的階段房地產(chǎn)火，股票市場(chǎng)也好，應(yīng)該是中國(guó)特定的發(fā)展階段，這個(gè)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)帶來(lái)的一個(gè)必然結(jié)果，就是說(shuō)，我們房?jī)r(jià)漲也好，股市漲也好，不是開(kāi)發(fā)商炒上去的，也不是消費(fèi)者炒上去的，是目前階段應(yīng)該出現(xiàn)的情況。”“要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，首先要知道問(wèn)題是什么，房?jī)r(jià)上漲還是其他問(wèn)題？?jī)r(jià)格是不是可以調(diào)控？”“投資者用這么高的價(jià)格，基本承擔(dān)了我們各個(gè)部委的稅費(fèi)，高額的土地價(jià)格，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，然后還面對(duì)高度的信息不對(duì)稱(chēng)，以及裝修材料不合格等，物業(yè)管理不合格的風(fēng)險(xiǎn)的話，還能夠果斷地進(jìn)行投資和選擇，這是值得我們欽佩的。對(duì)于這樣的購(gòu)房進(jìn)行限制和打擊，我很難理解。” 潘石屹：只投房產(chǎn)不玩股票 “我也不知道有多少現(xiàn)金。個(gè)人理財(cái)是老婆管，我不管。可是絕大部分的財(cái)富都是投到房地產(chǎn)里面去了。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)我們看的比較清楚，比較有把握。股票我們也不懂，所以絕大部分財(cái)富是十多年來(lái)都是投在北京的房地產(chǎn)。跟著我們的客戶(hù)都賺錢(qián)了，我們還不賺錢(qián)？”——面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者胡安勝詢(xún)問(wèn)個(gè)人投資理財(cái)?shù)膯?wèn)題，潘石屹雙手抱緊支撐在透明的會(huì)客桌上，顯得十分警惕和謹(jǐn)慎。 大臧：今后幾年，投資證券（股票）一定好過(guò)投資買(mǎi)房子！ 房子與股票作為“投資產(chǎn)品”的時(shí)候，兩者之間是沒(méi)有差別的。買(mǎi)股票就是買(mǎi)企業(yè)，企業(yè)有好壞，自然股票也有好壞。而房子也是一樣的，房子在不同城市、不同地段、不同產(chǎn)品、不同的物業(yè)管理都會(huì)影響房子的投資回報(bào)率。兩者之間的表現(xiàn)形式不同，但從投資的回報(bào)的角度看，兩者都是為了獲取較高的投資收益。 那么，我為什么說(shuō)今后幾年投資中國(guó)的股票要比投資中國(guó)的住房回報(bào)率高呢？投資任何“投資性產(chǎn)品”都不可能脫離國(guó)家的政策與行業(yè)發(fā)展的概念。目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是中央政府主要調(diào)控的行業(yè)，而證券行業(yè)則不同。證券行業(yè)是國(guó)家目前要大力發(fā)展的行業(yè)，現(xiàn)在還剛剛開(kāi)始。也許大家認(rèn)為現(xiàn)在的（上指）6000點(diǎn)已經(jīng)很高了，但等到3年后你同樣會(huì)覺(jué)得（上指）12000點(diǎn)太高了。你過(guò)去想到今天的房?jī)r(jià)會(huì)這樣高嗎？不可思議吧？！我堅(jiān)信總有一天中國(guó)的老百姓家里會(huì)用買(mǎi)股票、買(mǎi)基金的方式來(lái)“存錢(qián)”。 羅伯特J·席勒：房地產(chǎn)投資基本不賺錢(qián)房子不是股票買(mǎi)來(lái)是自用 羅伯特J·席勒是個(gè)好運(yùn)氣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他的著作——《非理性的繁榮》中的觀點(diǎn)在后來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中都一一得到了驗(yàn)證。無(wú)論關(guān)于股市還是樓市，應(yīng)該說(shuō)，他估計(jì)的都大致不差。其實(shí)，這些預(yù)言性觀點(diǎn)，并不僅僅建立在他的純經(jīng)濟(jì)學(xué)分析上，更在于他正確的把握了投資者的心理。就在最近他接受CNN采訪，對(duì)買(mǎi)房的一番心理學(xué)評(píng)說(shuō)，可以看作給我們地產(chǎn)行業(yè)的一盆冷水，也給目前中國(guó)的房地產(chǎn)熱敲響了警鐘。 在席勒看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲落可以簡(jiǎn)單地用從眾心理來(lái)解釋?zhuān)喝祟?lèi)是社會(huì)動(dòng)物，大家彼此聯(lián)系緊密，思維都集中在相同的那么幾件事情上。聽(tīng)別人說(shuō)買(mǎi)房賺錢(qián)，自己也要買(mǎi)房。大家競(jìng)相買(mǎi)房，房?jī)r(jià)就高。房?jī)r(jià)一高，買(mǎi)房的利益就得到證明。證明了的利益又進(jìn)一步促使人們競(jìng)買(mǎi)，在短期內(nèi)吹起一個(gè)大泡沫。要捅破這個(gè)泡沫，就得看長(zhǎng)期的趨勢(shì)。席勒提出幾個(gè)數(shù)據(jù)，很簡(jiǎn)單地證明了房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情形。 第一，他認(rèn)為房地產(chǎn)投資基本是不賺錢(qián)的。美國(guó)從1890到1990這100年間，在計(jì)入通貨膨脹因素后，投到住宅上的錢(qián)，回報(bào)基本為零。1987年以后，實(shí)際回報(bào)才達(dá)到年3%。第二，許多房地產(chǎn)商都說(shuō)：房地產(chǎn)價(jià)格每年要增長(zhǎng)10%。對(duì)此大可不必?fù)?dān)心。因?yàn)槿粽媸悄菢樱詈笳l(shuí)也買(mǎi)不起房。舉個(gè)例子，1957年花20500美元買(mǎi)了一棟房，按10%的年增長(zhǎng)率浮動(dòng)，現(xiàn)在就值300萬(wàn)！這簡(jiǎn)直是個(gè)荒唐的數(shù)字。第三，也正是如此，經(jīng)過(guò)前一段的高增長(zhǎng)后，未來(lái)10年的房地產(chǎn)投資很有可能賠本。 席勒最后打了個(gè)比方，說(shuō)他小時(shí)候踢足球，教練總是說(shuō)：不要扎堆，要和隊(duì)友拉開(kāi)距離，這樣才能控制住球。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是扎堆的游戲，非常危險(xiǎn)。所以他建議，自己需要房子也有能力買(mǎi)，就買(mǎi)一棟。千萬(wàn)不要買(mǎi)第二棟，也不要買(mǎi)過(guò)大的房子。總之，房子買(mǎi)了是自己家用，不是股票，不要有投資心理。 羅先生（高級(jí)理財(cái)師）：不要只盯股票，買(mǎi)小房照樣賺錢(qián) “我覺(jué)得自己最成功的一次投資就是買(mǎi)了現(xiàn)在的這套房子。”某證券營(yíng)業(yè)部理財(cái)師的羅先生非常自信地說(shuō)。 “很多人一聽(tīng)到我工作的單位，都認(rèn)為我們理財(cái)就是炒股票，但實(shí)際上并非如此。特別是去年股市大漲，利好不斷，于是和我交流的好多市民，就一個(gè)勁兒只顧問(wèn)股經(jīng)。其實(shí)，投資理財(cái)?shù)囊淮笤瓌t就是：雞蛋千萬(wàn)不要放在一個(gè)籃子里。股市風(fēng)險(xiǎn)是較大的，越是大牛市，漲跌幅度也就越大，如果資金不是很厚實(shí)，而且理財(cái)心態(tài)也比較求穩(wěn)的話，我看選選小戶(hù)型房產(chǎn)蠻好的。以我為例，我就會(huì)選擇一些其它的理財(cái)產(chǎn)品，比如銀行賣(mài)的理財(cái)產(chǎn)品、基金，或者買(mǎi)房子也是一個(gè)很好的投資渠道。”羅先生說(shuō)。 李先生（高級(jí)股票分析師）：炒房不如炒房產(chǎn)股 針對(duì)目前房市、股市的投資問(wèn)題，李先生認(rèn)為：房產(chǎn)的暴利來(lái)自一級(jí)市場(chǎng)而非二級(jí)市場(chǎng)。購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股，相當(dāng)于賺取一級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)；購(gòu)買(mǎi)具體的房產(chǎn)，相當(dāng)于賺取二級(jí)市場(chǎng)利潤(rùn)。只要開(kāi)發(fā)商不隱藏利潤(rùn)，而購(gòu)買(mǎi)的股票價(jià)格相對(duì)合乎估值標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)股的收益較投資房產(chǎn)將更高，且隨著時(shí)間越長(zhǎng)，收益差距將越大。 與此同時(shí)，投資地產(chǎn)股因選擇面寬還可組合投資，較之單個(gè)房產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力要大很多。而就系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言，盡管都會(huì)受到諸如加息、加稅之類(lèi)的沖擊，但品牌開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)沖擊的能力強(qiáng)于一般房產(chǎn)投資者，加上有的股票還有認(rèn)購(gòu)、認(rèn)沽權(quán)證的安排、有融資融券的便利，因而投資地產(chǎn)股應(yīng)對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的手段也比投資房產(chǎn)要多。 地產(chǎn)股股價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)有共同的支撐因素，在目前房地產(chǎn)供求極度不平衡的情況下，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲，但地產(chǎn)股可將房?jī)r(jià)上漲因素提前放大，從去年到現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)只漲了不到1倍，但地產(chǎn)股卻平均翻了四五番，對(duì)于股市投資水平尚可或資金量不是很大的普通投資者，地產(chǎn)股無(wú)疑更具優(yōu)勢(shì)。 楊博士（房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士）：不是我愛(ài)股票少，只因我愛(ài)房產(chǎn)多 股票、房產(chǎn)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)敏感，股票在經(jīng)濟(jì)景氣的初始階段就表現(xiàn)，房地產(chǎn)會(huì)跟進(jìn)，前后相差半年。股票最敏感，一天之內(nèi)上下波動(dòng)多次，而房產(chǎn)景氣一次循環(huán)5-6年，常人從20歲到65歲，40多年中，起碼有6-7次的發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)。市場(chǎng)調(diào)查顯示，絕大多數(shù)人從房市中獲利，在股市中獲利的就參差不齊，幾家歡樂(lè)幾家愁。房產(chǎn)投資只要下手前做好分析，就高枕無(wú)憂，靠的是自己。股市靠的是別人，基金公司敢夸海口？從下手起就忐忑不安，房產(chǎn)愁的是多賺少賺。拋房炒股難（避實(shí)就虛），棄股買(mǎi)房易（化虛為實(shí)），股市投資不動(dòng)產(chǎn)化（不要?jiǎng)铀慨a(chǎn)投資證券化（比如商鋪），就會(huì)左右逢源，皆大歡喜。 劉先生（首席投資理財(cái)師）：應(yīng)像買(mǎi)房一樣買(mǎi)股票 “大家買(mǎi)的房子一般都升值了，為什么呢？因?yàn)橘I(mǎi)房子是件大事，大家十分慎重，千挑萬(wàn)選。買(mǎi)股票也同樣，我希望大家把買(mǎi)房子時(shí)的認(rèn)真勁用在炒股上——慎重而且持有！”面對(duì)當(dāng)前股市的“倒春寒”，匯添富基金管理有限公司首席投資理財(cái)師劉建位在廈門(mén)工行與商報(bào)理財(cái)學(xué)校聯(lián)合主辦的理財(cái)講座中如是說(shuō)。 |