| 從深圳中天事件看房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范 |
| [作者]：于 明 |
| 2007年11月，“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中天置業(yè))爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑，這家擁有140家門(mén)店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤(pán)。據(jù)披露的相關(guān)信息顯示，中天置業(yè)的轟然倒閉，造成員工工資、公司客戶(hù)房款、銀行貸款等損失上億元。事發(fā)后，業(yè)界震動(dòng)，輿論嘩然，同時(shí)更將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資金運(yùn)營(yíng)缺乏監(jiān)管的現(xiàn)實(shí)表露出來(lái)。 房屋的買(mǎi)賣(mài)不是現(xiàn)貨交易，無(wú)法做到房款和房屋所有權(quán)證的即時(shí)交割，在繳納房款和取得房屋所有權(quán)證之間總有一定的時(shí)間差，一般情況下，少則一周，多則二、三個(gè)月，除開(kāi)交易資金直接在買(mǎi)賣(mài)雙方之間流轉(zhuǎn)支付的情況外，更多的時(shí)候買(mǎi)方或賣(mài)方為了節(jié)約時(shí)間和精力，或由于客觀情況的限制（如賣(mài)方不在交易房屋的所在地等），總是將買(mǎi)房或賣(mài)房的事情全權(quán)委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理。在此情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易結(jié)算資金往往先流入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，然后再轉(zhuǎn)到賣(mài)方手中。這樣在簽約后，買(mǎi)方所繳納的全部或部分房款直到辦完產(chǎn)權(quán)證之前這段時(shí)間，資金都會(huì)在房產(chǎn)中介的賬上停留。同時(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全權(quán)代理的房屋出租業(yè)務(wù)中，由于對(duì)房屋出租人的租金收入通常采用季付或半年支付，而收取承租人房租則按月收取，這也導(dǎo)致相當(dāng)一部份的房租收入可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賬上停留一段時(shí)間。而如果停留在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賬上的客戶(hù)資金，一旦缺乏有效的監(jiān)管，則中介機(jī)構(gòu)就極有可能利用這一時(shí)間差，挪用客戶(hù)資金去進(jìn)行其他投資或進(jìn)行自身網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張。而中天置業(yè)正是利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管措施上的缺失，挪用大筆客戶(hù)資金進(jìn)行自身炒樓，盲目擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)，最終由于國(guó)家實(shí)施征收營(yíng)業(yè)稅、提高第二套房銀行貸款利率等一系列打擊炒房，抑制房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控措施，使得深圳二手房交易量大幅縮水，導(dǎo)致中天置業(yè)資金鏈斷裂，無(wú)法支付到期的客戶(hù)資金，繼而引發(fā)了震驚全國(guó)的中天置業(yè)事件。 冰凍三尺，非一日之寒，在中天置業(yè)事發(fā)之前，2003年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉價(jià)租房指定機(jī)構(gòu)、連續(xù)三年被評(píng)為先進(jìn)單位、注冊(cè)資金一千萬(wàn)的北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司突然在一夜之間“人去樓空”；2005年10月，北京佰家經(jīng)紀(jì)公司拖欠600多客戶(hù)的近300萬(wàn)元租金被曝光；2006年10月，曾經(jīng)輝煌津門(mén)一時(shí)的放心中介--天津匯眾房地產(chǎn)公司突然一夜之間關(guān)門(mén)，涉及拖欠資金超過(guò)1.5億元。上述事件無(wú)一例外的都暴露在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的缺失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用客戶(hù)資金十分地容易，也變成了行業(yè)內(nèi)的一種潛規(guī)則。為了抑制這種行為，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)營(yíng)，2006年12月19日，建設(shè)部聯(lián)合中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定了“對(duì)于本《通知》下發(fā)后新發(fā)生的業(yè)務(wù)，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開(kāi)立交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)”。即銀行參與對(duì)交易結(jié)算資金的監(jiān)管，控制交易結(jié)算資金的流轉(zhuǎn)，從而避免房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)挪用客戶(hù)資金的情況出現(xiàn)。但由于該《通知》的規(guī)定比較原則化缺乏強(qiáng)制性的規(guī)定和處罰措施，加之客戶(hù)對(duì)該《通知》不了解，從而導(dǎo)致在實(shí)際的運(yùn)作中仍舊不能產(chǎn)生強(qiáng)有力的監(jiān)管作用。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然開(kāi)立了客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用賬戶(hù)，但卻只有部分資金從該賬戶(hù)流轉(zhuǎn)，而其他很大部分資金仍從中介結(jié)構(gòu)的其他賬戶(hù)，甚至是員工私人賬戶(hù)流轉(zhuǎn)。因此，在該《通知》實(shí)施后，仍舊爆發(fā)了中天置業(yè)事件。 通過(guò)中天置業(yè)等事件所暴露出的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用客戶(hù)資金而對(duì)此監(jiān)管不力的問(wèn)題，制定更為有效的資金監(jiān)管措施，建立更強(qiáng)有力的資金監(jiān)管機(jī)制就顯得迫在眉睫。但在新的監(jiān)管措施沒(méi)有出臺(tái)以前，房地產(chǎn)交易的雙方如何通過(guò)自身的行為來(lái)盡量保證交易結(jié)算資金的安全呢？筆者認(rèn)為，如下的方式都是可行的： 一、在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽約完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定自行到銀行開(kāi)立雙控賬戶(hù)，買(mǎi)方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶(hù)，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)，同時(shí)，銀行根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方約定的條件，在買(mǎi)賣(mài)雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開(kāi)設(shè)了此項(xiàng)業(yè)務(wù)； 二、買(mǎi)賣(mài)雙方約定通過(guò)其他可靠的第三方進(jìn)行資金監(jiān)管。如在長(zhǎng)沙地區(qū)，目前長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對(duì)交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買(mǎi)方取得房屋所有權(quán)證后，才會(huì)將全部購(gòu)房款支付給賣(mài)方，用政府部門(mén)的職能對(duì)此予以監(jiān)管。畢竟政府部門(mén)的公信力要遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，政府部門(mén)也不存在關(guān)門(mén)歇業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。又如在發(fā)達(dá)國(guó)家，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)的合同基本上都是在律師事務(wù)所進(jìn)行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過(guò)律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因?yàn)橄啾容^于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營(yíng)以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買(mǎi)賣(mài)雙方也可以采用這種形式。 三、對(duì)于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托租賃的合同時(shí)，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停留的時(shí)間，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 （以上僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。） |