2008年長沙房地產市場需求問卷調查分析報告

　　□ 長沙市房產研究中心

　　市場需求是房地產市場發展的根源，充分掌握市場需求動向，把握市場脈搏，才能更好的推動房地產市場的發展。2007年，為抑制房價過快上漲，政府加大對房地產行業進行宏觀調控力度，先后出臺了一系列房貸新政策，長沙的樓市也開始發生著細微的變化。在這種市場環境下，消費者的市場需求到底發生了什么樣新的變化呢？為準確把握2008年長沙房地產市場需求狀況，有效指導長沙房地產市場的發展，我們分兩次進行了問卷調查，問卷內容主要涉及置業者的基本情況、住房需求意向、住房保障傾向和“兩型社會”建設對長沙樓市的影響。第一次是我們聯合長沙晚報共同推出的“3.15長沙樓市真相調查”活動， 共收到調查問卷4224份，其中電子問卷2671份，紙質問卷1553份，其中，有效問卷合計3897份，有效率為92.26%。另一次是在長沙第25屆房地產交易展示會現場展開了為期四天的問卷調查，共發放問卷10000份，收回7745份，回收率為77.45%，其中有效問卷6373份，有效率為82.29%。兩次合計回收問卷11969份，其中有效問卷10270份，有效率為85.80%。

　　一、潛在置業者的基本情況

　　（一）居住現狀

　　從圖1數據可知，被調查者自購住房、租房、與家人住在一起的比例相當，分別占33.29%、33.07%、33.64%，自購住房的比例還只是接近1/3的水平，還有2/3的人群沒有擁有一套自己的住房，其中1/3的人群需要通過租房來滿足住房需要，1/3的人群因為沒有自購住房暫時跟家人住在一起。數據表明，還有2/3的人群有潛在購房需求，市場的有效需求非常旺盛。

　　（二）目前的住房面積

　　從圖2數據可知，被調查者目前的住房面積在60-90m2區間的比例最大，占42.20%，與住房面積在60m2以下區間的比例合計為55.24%，說明一半以上的人群的住房面積還只是滿足最基本的生活需要。其次是住房面積在90-120m2區間的比例為33.11%，這部分人群目前的居住條件處于中等水平，能夠較好的滿足他們的住房需求。住房面積在120-144m2、144m2以上兩個區間的比例分別為9.00%、2.64%，他們的住房條件已經達到了中上等水平。                            

　　（三）家庭月收入

　　從圖3數據可知，將近一半的被調查者的家庭月收入在3000-5000元之間，所占比例為46.75%，較去年提升了約20.43個百分點，家庭月收入在3000元以下的比例為24.56%，較去年下降了約18.76個百分點，從對比結果可知，今年居民的收入水平已經有了很大的提升，他們的購房能力正在逐步增強。家庭月收入在5000-8000元的比例為20.50%，較去年下降了約2.83個百分點，家庭月收入在8000元以上的比例合計為8.19%，較去年上升了約1.16個百分點，從這組數據也能說明居民的收入水平較去年有一定的上升。

　　二、潛在置業者的購房計劃及購房目的

　　（一）購房計劃

　　從圖4數據可知，45.63%的被調查者今年有購房的打算，這部分人群所占的比例最大，說明今年潛在的購房需求較大，將近一半的人群今年有購房的需求。37.88%的被調查者表示暫不確定今年是否購房，但他們中也會有一部分人今年有購房的可能，這樣今年市場需求就有可能還會增大。 

　　（二）購房目的

　　從圖5數據可知，對比今年和去年消費者的購房目的，被調查者的選擇情況基本相同。大部分人群是首次置業，購房用于自住，所占比例為51.56%，較去年上升了0.46個百分點，市場的有效需求潛力較大。隨著生活水平的提高，也有較大一部分人群希望改善住房條件，提升居住水平，他們是二次置業的潛在需求者，占比35.09%，較去年上升了0.85個百分點。今年購房用于投資的比例有所減少，較去年下降了2.61個百分點。5.09%的是為子女或父母購房，較去年上升了1.30個百分點。

　　三、潛在置業者的住房需求意向

　　（一）意向的住房類型

　　從圖6數據可知，選擇購買普通商品房的被調查者最多，占41.02%，愿意購買商檔商品房的占9.78%，兩者合計占比50.80%，大部分人還是具備商品房消費觀念，但較去年下降了23.08個百分點。選擇購買經濟適用房、二手房的比例都有一定的增長，分別較去年上升了12.11、7.21個百分點。這次新增了一個限價商品房選項，就是政府為了解決中低收入家庭住房困難問題，把商品房的價格控制在一個合理的區間，選擇的比例為3.76%。從對比數據來看，去年部分選擇購買商品房的人群今年開始轉向購買經濟適用房、二手房和限價商品房，可能經過去年房價的較快上漲，一部分人開始放棄購買商品房，考慮購買價格較低的其他住房類型。

　　（二）意向的住房區域

　　從圖7數據可知，選擇南城區域居住的仍然最多，占43.24%，較去年上升了1.91個百分點，省府南遷和長株潭一體化格局的形成，給南城區域創造了很好的發展機遇，隨著南城交通、市政生活配套設施的完善，將吸引越來越多的消費者。選擇河西區域居住的比例仍然位居第二位，占27.04%，較去年上升了6.70個百分點，河西絕佳的自然景觀資源和深厚的歷史文化氛圍在消費者心中的地位還是不可動搖。選擇東城區域居住的占13.66%，較去年下降了1.45個百分點，但其所占比例從去年的第四位上升到了今年第三位，去年萬家麗路的全線貫通為長沙東城經濟的發展注入了強大的動力，隨著區位和交通的升級，東城區域的居住品質正在提升。

　　（三）意向的住房面積和戶型

　　從圖8、圖9數據可知，被調查者意向的住房面積在90-120m2區間的三居室的比例最大，分別占49.42%、51.87%，而他們目前的居住面積大多集中在60-90m2區間，由此也可以得出有較大一部分人群購房是為了改善住房條件，其次是住房面積在60-90m2區間的二居室，分別占比25.78%、31.17%。今年意向住房面積在90 m2以下的比例合計為29.84%，較去年上升了2.73個百分點，但市場的實際需求與國六條要求的90 m2以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

　　（四）住房價格承受能力

　　從圖10數據可知，多數被調查者能承受3000-4000元/m2的住房價格，占54.21%，而去年被調查者的價格承受能力主要集中在2500-3000元/m2。其次是住房價格承受能力在4000-5000元/m2的占24.29%，而去年能承受3500元/m2以上的只占7.98%。只能承受3000元/m2以下的占17.46%，比例較去年下降了45.25個百分點。相較而言，今年潛在置業者能夠承受的住房價格較去年提升了約1000元/m2左右，但去年住房均價的上漲幅度也在1000元/m2左右，由此可見，潛在置業者的相對購買力并沒有所增強。

　　（五）購房關注的因素

　　從圖11數據可知，被調查者購房時對列舉的10個因素的關注程度相當，關注程度稍微靠前的三個因素是靠近工作地點、價格、地理位置，分別占比17.61%、12.05%、11.61%，相較其他因素而言，潛在置業者會先重點考慮這三個因素，然后是交通狀況，占比11.01%。對比去年，潛在置業者購房關注的因素依次為地理位置、價格、環境、交通狀況，今年對地理位置的關注程度有所降低，從第一位下降到了第三位，代替它的是靠近工作地點，這也能從側面反映投資型需求有所減少，真實有效的市場需求的比例增大。

　　（六）意向的住房裝修情況

　　從圖12數據可知，關于住房的裝修情況，35.25%的被調查者傾向毛坯房，他們希望可以按照自己的方式個性化裝修。35.03%的被調查者傾向購買現成的裝修房，省時又省心，拿到房門鑰匙就可以直接搬進去住，不用花時間和心思操心裝修過程中的各種問題。29.71%的被調查者對住房的裝修情況并沒有明確的要求，他們更為關注的是住房的戶型設計、建筑質量等等。

　　四、購房的信息渠道

　　從圖13數據可知，被調查者購房的信息來源主要是長沙房地產聯合網（www.cyjsjt.com）等網站，占33.53%，其次是電視，占24.50%，隨著網絡的快速發展，其影響力正在超越電視、報紙、雜志等傳統媒體。通過《長沙樓市》等直投刊物獲取購房信息的占14.44%，《長沙樓市》作為歷屆房交會的會刊，也占據一定的影響力。反而在去年位居第一的平面報刊的廣告效力在減弱，只占11.78%，較去年下降了13.69個百分點。選擇其他的比例也較大，占15.75%，他們往往是通過電臺、公交車、樓盤自身的廣告等等獲取一定的信息。

　　五、置業者對保障性住房的看法

　　（一）傾向的住房保障類型

　　從圖14數據可知，在政府推出的保障性住房中，被調查者更傾向于經濟適用房，占47.12%，其次是限價商品房，占26.44%，受傳統思想的影響，中低收入者更多的也希望能夠擁有一套自己的住房，盡管他們的經濟承受能力相對較弱，但也不愿意租房住，因而傾向廉租房和經濟租用房的比例相對較小，分別占16.04%、4.64%，這部分人群主要是對買經濟適用房和限價商品房都很困難的低收入者。

　　（二）限價房的作用評價

　　政府推出限價房政策的目的一方面是平抑房價，另一方面增加有真實需求的購房者的有效供給，2008年3月12日長沙首個限價商品房項目——“職工之家”首期破土動工。對于限價房能否真正抑制房價和解決中低收入家庭的購房需求，從圖15數據可知，45.14%的被調查者表示很難說，畢竟限價房推出的時間不長，還需要經過一段時間的觀測。30.94%的被調查者否定限價房的作用，由于限價房針對的只是少數人群，因而作用的發揮有限。23.91%的被調查者持樂觀態度，他們相信限價房對抑制房價有積極作用，并能協助解決部分人群的住房問題。

　　六、“兩型社會”建設對長沙樓市的影響

　　（一）“兩型社會”建設對房價的影響

　　2007年底，由國務院同意，國家發改委公布了將長株潭城市群定位為“全國資源節約型和環境友好型社會”，簡稱“兩型社會”。那么，這會給長沙的房價帶來怎樣的影響呢？從圖16數據可知，大部分被調查者認為長沙房價將保持平穩的增長趨勢，所占比例為58.42%，他們認為房價能夠在合理范圍內實現理性增長，獲批“兩型社會”后長沙的房地產市場將朝更健康的方向發展。其次是16.40%的認為房價會上漲加快，因為長株潭城市群獲批“兩型社會”試驗區是一個很大的利好消息，會刺激房價加速上漲。

　　（二）“兩型社會”建設對建筑品質的影響

　　建設“兩型社會”就意味著以耗費資源和環境為代價的高耗能建筑將受到限制甚至取締，建設市場的準入門檻大大提高，而高新技術、新能源、環保設備、節能材料等產業的發展，將面臨前所未有的發展機遇。從圖17數據可知，相信“兩型社會”建設會使得節能、環保型項目成為長沙樓市今后發展主流的比例最大，占49.65%。其次是31.01%的被調查者態度不明確，關鍵要看政府怎么去引導。還有19.34%的持否定態度，盡管“兩型社會”建設提倡節約資源和保護環境，但人們對建筑節能的認識還不夠，還沒有形成一定的節能環保觀念。

　　七、長沙樓市的現狀及發展前景

　　（一）當前的房價水平

　　從圖18數據可知，超過一半的被調查者認為長沙當前房價偏高，占比54.25%，從前面的分析也可以看出，盡管當前的收入水平有了一定的提高，但房價也在保持較快水平上漲，人們的相對購買力并沒有提高。不過還有36.09%的被調查者認為長沙當前房價一般，也占據較大一部分比例，長沙相比周邊其他省會城市，房價還處在較低水平，目前的房價還是能夠被接受。

　　（二）長沙樓市的發展前景

　　從圖19數據可知，56.47%的被調查者對長沙樓市的發展有期待，但信心不足，由于受到政策調控等諸多因素的影響，從去年12月份開始，成交量開始出現下滑，從此次房交會成交的數據也可以看出，成交量較去年春季會明顯下降，部分新開盤項目也開始利用折扣等促銷方式變相降價，目前長沙市場整體處于一種觀望狀態。34.42%的被調查者對長沙樓市的發展有期待，也有信心，雖然目前市場觀望氣氛較濃厚，相信經過一段時間的調整，消費者的購房熱情會開始回暖。

　　八、長沙房地產市場需求發展趨勢

　　通過兩次對潛在置業者的市場需求意向的問卷調查，有助于讓政府了解市場，正確決策，引導市場，為百姓提供更優質、更符合需求的居所。此次還增設了“兩型社會”建設對長沙樓市的影響及參展樓盤評選兩方面的調查，能增強消費者對“兩型”社會的理解和認識，對消費者的購房行為也有較好的指導和引領作用。從上面的市場調查分析結果看，目前長沙市住房需求市場呈現以下幾個方面的發展趨勢：

　　（一）今年市場有效需求旺盛。被抽樣調查對象中，目前2/3的人群有潛在購房需求，市場有效需求非常旺盛，45.63%的今年確定有購房的計劃，還有相當大的一部分人群暫時處于觀望當中，隨著市場環境的變化，市場需求還會有放大的可能。

　　（二）自住型需求將增加，投資型需求將減少。從潛在置業者的購房目的可知，首次置業，購房用于自住，以及改善住房條件的自住型需求占絕大多數，購房用于投資的比例較去年有所下降，投資型需求將減少，從潛在置業者對地理位置關注程度的下降，也從側面反映投資型需求有下降趨勢。

　　（三）住房面積在90-120m2區間的三居室將成為熱銷產品。目前住房面積在90m2以下區間的比例為55.24%，為了改善住房條件，大部分消費者意向的住房是90-120m2區間的三居室，市場的實際需求與國六條要求的90m2以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

　　（四）低價位住房開始受到消費者的青睞。消費者目前的收入水平有了較大提升，但相對房價的漲幅，其相對購買力并沒有所增強，因而，傾向購買價位較低的經濟適用房、二手房、限價商品房的消費者增多。同時，在政府推出的保障性住房中，由于受傳統觀念的影響，消費者更傾向于擁有部分產權的經濟適用房和擁有完全產權的限價商品房，而不是租房住。

　　（五）南城區域仍將成為眾多消費者的置業首選。南城是長株潭城市群的核心區，特別是長株潭一體化的推進以及省府南遷帶來的地理優勢，南城良好的發展前景、區位優勢、升值潛力仍然被眾多消費者看好，并將繼續成為消費者置業首選區域。

　　（六）房地產網站正成為消費者購房信息的主要來源。隨著網絡的快速發展，房地產網站，尤其是“長沙房地產聯合網”，其影響力正在超越報刊、電視等傳統媒體，成為購房信息的主要來源。

　　（七）節能、環保型建筑將成為長沙樓市今后發展的主流。兩型社會指的是“資源節約型、環境友好型社會”， 長株潭城市群獲批“兩型社會”試驗區對于房地產而言，意味著住宅的節能、環保標準將被加強，節能、環保型建筑將成為長沙樓市今后發展的主流。

　　（八）市場的觀望氣氛還將持續一段時間。從此次房交會成交數據可知，長沙市場整體處于一種觀望狀態，成交量出現下滑跡象，使得一部分消費者對長沙樓市的發展有期待，但信心不足，從當前形勢來看，市場的觀望氣氛還將有持續一段時間的可能。