[黃李軍] 房地產市場不能簡單地看低迷期或是回暖期，既然是一個市場，如果按季節來說肯定會有區別，不可能會永遠不停地上漲，不停地處在銷售高峰階段。其實，就房地產相對來說是從07年下半年開始有點回落過頭，是一種失去理性的上漲。總的來說，目前的房地產應該是在某個銷售階段的一個正方現象，不可能說這個現象永遠是旺市，沒有淡市，象賣冰棍都有旺季、淡季。房價從去年開始回歸理性，我是這么看的，我認為房價的上漲除了是價格的上升，同時還有價值的上升。怎么說呢？像03年、04年、05年，大家可以看到長沙的住房品質跟08年的產品是有差異的，不可能拿08年的好產品的價格和以前的房產價格做比較，要理性分析。今年的房價是不是回歸了理性？我也不這么認為。市場經濟永遠是價值決定價格的，房價應該是逐漸向價值靠攏，應該是這樣的概念。

[鄧暉] 好的。首先，我給大家介紹一下08年上半年長沙樓市銷售情況。2008上半年，全市商品房累計批注預售561.97萬平米，同比增長了56.96%。同期全市商品房累計銷售347.74萬平米，同比減少22.89%。今年上半年新開工面積、施工面積繼續大幅增長，而竣工面積增幅仍然較小，反映了隨著我市在兩型社會獲批之后，房地產開發企業仍對長沙房地產市場保持較高信心；竣工面積增幅較小，反映了在房地產宏觀調控政策及銀根緊縮的情況下，部分開發商也面臨比較緊張的資金壓力，工程進度比較緩慢。
從商品房供銷情況來看，目前主要是呈現“供升銷跌”的狀況，區域性供銷失衡，導致銷售壓力明顯加大。
從二手房市場銷售情況來看，二手房市場目前仍然是保持低迷狀態，價格與去年相比增幅比較大。

[主持人] 暫時性的困難，還并不是大家所說的由低迷期轉向了買方市場？

[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳。歡迎大家收看本網深度訪談節目“0731樓市會客室”，我是本次節目的主持人長沙房地產聯合網、《長沙樓市》記者周阿禮。

走進火熱的7月，長沙逐漸被高溫籠罩。但長沙樓市卻依然不見“陽光”，很多樓盤的售樓部都是門可羅雀，四處可見的便是打折、送禮品，送車庫等樓盤促銷廣告。持幣待購、打折促銷，拉鋸博弈要到何時？撲朔迷離的2008年下半年長沙樓市將持續“走低”還是“回暖”？撥開重重迷霧，市場的真相只有一個。

作為長沙樓市含金量最高，傳播力最強和品牌價值最卓顯的房產行業活動，“2008上半年長沙樓市排行榜”及《2008長沙樓市中報》的發布，將客觀剖析長沙樓市，呈現最全面的數字實景。

今天我們就請到了湖南高嶺房地產開發有限公司營銷經理張炯、新世界中國地產（長沙）營銷總監黃李軍、長沙市房產研究中心高級分析師鄧暉幾位嘉賓為您披露2008上半年長沙樓市真相，廣大網友也可以通過我們的直播頁面在線向嘉賓們提問。

[主持人] 剛才鄧暉介紹了，從統計數據來看，今年二季度長沙市批準預售同比增幅高達127.76%，商品房的上市量是呈爆發式增長，而銷售量卻同比減少了28.28%，張總您對目前的市場形勢怎么看？

[鄧暉] 對，慢慢回升。主要是二季度長沙房地產的銷售壓力增大了。

[鄧暉] 對。根據單月的銷售情況，從2月份開始，每個月成交量的環比仍然在緩慢回升，目前長沙房地產市場正處在恢復階段。

[主持人] 就剛才您介紹的成交數據來看，長沙樓市是不是正處在低迷期？或者已經由賣方市場轉為買方市場？

[主持人] 近期有很多網友在樓市論壇上發貼猜測2008年上半年長沙樓市銷售情況，都說現在的市場已是“寒冬”，隨處可見都是打折優惠的信息，開發商扛不住了。不過，這究竟是所有還是個別現象，我們還無從得知。首先，我想請教下鄧分析師，根據統計數據來看，目前的市場情況是怎樣的？您給大家介紹一下。

[主持人] 慢慢回升？

[主持人] 剛才鄧分析師談了整個長沙樓市的情況，黃總監您是做銷售的，不但對自己的項目熟悉，而且對整個長沙樓市情況也非常了解，您覺得這個市場怎樣？和去年相比您覺得今年的房價是不是已經回歸了理性？

[鄧暉] 從目前情況來看，只能說長沙房地產市場目前有暫時性的困難。

[張炯] 一種是資金實力雄厚的外來品牌企業，一種是本土企業，它在拿地等方面也有優勢，這兩種企業在將來有自己的強勢之處。但是，在中間這一塊的，可能會出現這樣的情況。

[主持人] 黃總監有其他的想法嗎？

[張炯] 我們會在小戶型上考慮。

[張炯] 我覺得要分區域，我們的樓盤也是在中心的樓盤，像南城的項目它有長株潭融城概念，雖然目前還沒有實現，從長遠發展角度來看我認為房地產市場還是會往好的方向走。這體現在房地產市場本身的剛性需求，從去年下半年開始，一直呈現比較冷淡的趨勢。那么，它的剛性需求畢竟還在這里，要結婚的還是要結婚，該買房的還是會買房。等到5月份的春交會還是沒有看到明顯的回暖跡象，你再等，再等人家該結婚的還是要結婚，該投資的還是要投資，股市這么低迷，一旦股市好轉了，或者是發現它沒法好轉了，可能還是會來投資房產，來理性的投資房產。
我們現在的投資渠道還是不是太豐富，相對來說房產還是比較好的、重要的投資渠道。同時，建筑成本還在不斷增加。前幾天和一個鋼材老板聊天，今年比去年漲了600多元/噸，所有的東西都在上漲，包括地價都在漲。所以，這些成本加起來，我們現在看到的數據是3978元/平米的商品房住宅均價，我們算一個農民工成本、配套等等，隨隨便便就到了3500-3800左右了，還有營銷成本沒算進去。所以，這一系列的成本，除了開發商虧血本賣，肯定價是降不下來的。總的來說，一是有回暖趨勢，二是要分區域看，還是有剛性需求存在。回歸到產品，從沿海地方等外地過來的開發商，長沙的房產品質還是增長了很多，購房者越來越專業，他看得懂了。我們現在更多的是精益求精的做產品，概念性的東西在長沙也忽悠不了多久。

[張炯] 我認為持幣待購應該在奧運之后，在9、10月份的黃金期過了之后，不管是打折促銷還是不打折促銷，大家熬也要熬到那個時候見分曉，不打折也要買房了，當然打折更好了。只是說消費者是一塊，開發商是一塊，是博弈。所謂的博弈不可能再拖，再拖一年就過去了。

[鄧暉] 出現黑榜有三個方面的意義，是政府為體現民意的做法，上黑榜是體現侵害百姓利益的行為，這次出現黑榜就是要對他們曝光，體現了對民意的重視。二是起到警示效果。很多開發商都會出現大大小小的問題，可能都會有大大小小的投訴，處理不當的會失去業主對他的信任，對今后的發展也會有惡劣的影響，給上黑榜的樓盤一種警示，來凈化行業市場環境。三是從政府角度來看，體現了監督意義。房產局目前對房產、行業、企業進行管理，更多的是在監督方面，而投訴更多的是市民的舉報。這次出現黑榜，是政府想達到警示開發商，凈化市場環境的目的。

[主持人] 新城新世界在這次排行榜中也是位列前幾名，黃總有沒有采取一些優惠措施促銷？你們取得這么好的銷售成績的法寶是什么，有沒有秘訣可以給大家分享一下？

[張炯] 細節決定成敗。

[主持人] 黃總監對這個問題有不同的看法嗎？

[主持人] 您認為精裝修房是不是房市未來發展趨勢？

[主持人] 是的。現在的市場情況的確不是很明朗，關于市場很多開發商也是扛不住了，關于市場，流言很多、臆斷很多，種種并不真實的印象很多，市民早已在鋪天蓋地的鼓噪中迷失了方向，買家沒有賣家精。7月21日，長沙市房產信息中心、長沙市房地產研究中心將舉行“2008上半年長沙樓市排行榜”及《2008長沙樓市中報》的發布活動，厘清樓市真相，權威解讀長沙樓市2008上半場。下面，我們請鄧暉給大家介紹一下這次排行榜評選的模式、方法，現在的進展情況。

[主持人] 如果開發商的項目上了黑榜，可能對自己的項目是一個毀滅性的打擊，張總您怎么看待？

[張炯] 整體來說看了整個評選的公式，這些方法方式覺得還是比較公平公正的，所以我們也會參加這次活動，而不是花錢買獎，如果是那樣的話就沒含義了。

[黃李軍] 對啊。拋售的產品大家可能也會打一個問號了。

[主持人] 我們的項目除了地段之外，還有什么地方是值得大家選擇的？

[黃李軍] 新城新世界08年銷售的情況還算不錯，這個樓盤不是一個新盤，已經是一直在銷售的在售樓盤。它的銷售額一直比較穩定，每個月都會比較均衡。但是，銷售量還比較可觀。作為新城新世界的話，在體育新城板塊里面，價格是相對來說比其他樓盤要高，銷售情況也相對其他樓盤要好一點。其實，在銷售過程中，我們也沒有刻意地做優惠、促銷。因為，在我們看來的話，一個要經得起考驗的樓盤是不需要刻意地做促銷的，像張總說的，你的品質已經決定了價值。在銷售過程中，除了我們自身的品牌優勢比較大，是一個大的開發商，消費者可信度比較高，我們的產品品質也比較好，比較過硬。在銷售過程中，我們有為消費者量身訂做的戶型，是滿足三口之家、四口之家的戶型，把老人、小夫妻做成同堂不同房的概念。小夫妻和老人都有各自的相對獨立的居住空間，老人可以照顧到年輕代的生活起居，年輕人又可以照顧老人家的身體。但是，他們平時在休息的時候有互相獨立的房間，不會干涉到對方的隱私。在4-6月份我們又推出了精裝修房，雖然沒有在市場上做很大的宣傳。但是，客戶們還是比較認可地，基本上買了房子，就可以直接購買家私，就可以直接入住了。要站在消費者的角度為消費者考慮，你的產品自然會受到他們的歡迎，沒有特殊的秘訣，要站在消費者的角度做產品，產品才有生命力。

[張炯] 可能是。一是要看消費者信任的程度；二是消費者需要的裝修檔次，個性上可能會難以把握。但是，這應該會是一個趨勢，隨著開發商誠信度的不斷提高，應該會成為未來的發展趨勢，畢竟給消費者省時省力了。如果他自己去裝修的話，他的精力和財力都遠遠的大于開發商，開發商是團購嘛，成本肯定要低一些。只是現在可能因為誠信的問題，大家都持懷疑態度。

[張炯] 我覺得這算是一個很有心意的做法，黑榜很少有。而且，我覺得很有必要，因為本身房地產市場確實向大家說的良莠不齊，之前發生過很多糾紛、很多問題。我們在銷售過程中也面臨這樣的很多購房者提出的各種各樣問題的質疑，這個市場也需要在這個時候有整頓和監督，非常有必要。以往的整頓和監督購房者并不知道，給開發商的壓力也沒那么大。現在，一旦公布出來，就象主持人說的是毀滅性的打擊。這樣的話，大家都會更加的謹慎，更加有誠信，更加注意自己的品牌形象。因為，公布之后結果是非常嚴重的。所以，黑榜搞好非常有必要，也是促使所有的開發商都要把品質、形象都做好，我的看法是這樣的。

[主持人] 打折優惠頻現，是否意味著開發商的資金鏈吃緊，不少業內人士認為，今年開發商的資金困境將加速房價高位下調，并將促使房地產市場洗牌，張總您怎么看待這個問題？

[張炯] 樓市評選有很多啊，特別是年底，建委、房產局等其他媒體都在評，有時候真的不知道參加哪一個好。不過這次我們為什么會參加？因為我們感覺到這次的評選更加科學、更加公平，畢竟有數據說話。所以，我們參加這次的樓市評選。

[鄧暉] 好的。這次排行榜實際上是由我來計算的，我現在給大家介紹一下排行榜的獎項設置。本次活動共設08年上半年普通商品房綜合競爭力十強樓盤、別墅綜合競爭力五強樓盤、2008下半年最值得期待品牌十強和2008年上半年樓盤綜合銷售率、銷售編輯、銷售套數各三甲樓盤共有六大類三十四個獎項。
我們這次選擇樓盤的方式是這些樓盤必須是在08年1月1日到6月30日期間，在長沙房產局核發了預售面積達2.5萬平米以上的普通商品房按綜合銷售率、銷售套數、銷售面積、銷售均價四個參數來看，通過一個公式來計算綜合競爭力。“普通商品房綜合競爭力=（1/綜合銷售率名詞×0.4+1/成交面積名次×0.2+1/成交套數名次×0.2+1/成交均價名次×0.2）×100”的公式計算綜合競爭力系數并排行得出（經濟適用房與非市場運作樓盤除外）。
08年下半年最值得期待的品牌樓盤是根據長沙市房產研究中心調查問卷數據及長沙房地產聯合網網上調查數據綜合評定，入選樓盤必須滿足在今年項目開發過程中沒有重大的工程故障及消費者投訴。此次排行榜和以前排行榜不同的是增加了黑榜，根據長沙房產局政務網的開發商誠信系統，還有96148熱線以及投訴熱線，還有瀟湘晨報市民投訴熱線，收到的08年以來的百姓投訴分類統計，這些榜單是08年接受投訴最多的樓盤前三名。

[主持人] 剛才您提到的精裝修，您覺得精裝修是不是未來房地產的發展方向？

[主持人] 不是很信得過開發商。

[主持人] 您覺得目前的市場情況，持幣待購的情形還會持續多久？下半年的趨勢您怎么看待？

[張炯] 應該來說，在市中心目前算高性價比的樓盤，大家都可以看到市中心產品的硬件配套、周邊便利度等等都是擺在那里的，價格也并不是很高，6000元/平米的均價。而且，這是看得見的會升值，不管是將來自己住還是投資，這一點是顯而易見的。而且，產品本身的類型也比較多，有多元化的選擇，產品比較豐富。從40平米的單房，到200多平米的四房，跨度比較大，戶型比較豐富。

[主持人] 黃總監您的看法呢？

[主持人] 花錢買應該買不到，如果達不到前期條件的話，都沒法擁有參選資格。

[張炯] 我想書院觀邸本身的位置就很好，毗鄰湘江，臨近步行街啊，整個就在市中心，過江隧道馬上在周邊要開挖了，升值了，地段了。本身開盤的價格也不算高，在市中心6000元/平米左右的盤價格也不是很高。

加上產品本身也給公司樹立了很高的期望，我們光改圖紙就改了很多次，反反復復研究，我們要提供豐富的產品，配置也非常好，包括有高檔的安防系統，讓購房者在購房的時候真真切切地感受到這是一個高性價比的樓盤，同時給我們的團隊也灌輸了要切切實實為購房者考慮的。

他是一個三口之家還是四口之家？有沒有老人？有沒有小孩？是過渡期房？還是長期住？他需要的江景情況是怎樣的？我們會對他的需求做詳細的分析，然后再給他推薦，你到底需不需要臨江的房子？到底需不需要江景房？給他進行精細地分析。

因為，房子是一生的，他有可能住一輩子啊，你一定要給他提供最全面、最精細的服務。所以，我們的銷售團隊進行了三個月的服務，各方面的專家都給他們進行培訓，對股市、歷史、人文、風水等等都進行了非常詳細地培訓。這樣的話，他對購房者的需求把握得非常準，也會獲得比較專業的意見，應該會覺得比較信服，要做實，不要玩虛的，不要玩概念的東西。

[黃李軍] 剛才鄧分析師介紹了我們開發商非常關注的，所謂評選是用事實說話、數據說話。既然房產局有他的計算方法，我們用這種方法來計算是比較科學的，那這個排行榜應該會真實地反映長沙市08年的項目情況，這次評選我認為應該是比較公平、公正的評選。

[黃李軍] 基本上可以這樣理解。現在實力雄厚的開發商，雖然有降價的策略，其實只是一種策略，很多開發商會在資金這一塊做足工作。但是，就目前的市場來看，如果打折打得比較厲害的話，如果說某個開發商為了自營，房產一下子跳水，賣得很低，你敢不敢買？

[黃李軍] 應該可以這樣說，現在長沙很多開發商都在做精裝修房，市民也在慢慢的接受精裝修房概念，以前自己做裝修很累、很費時間，有人說要減肥就去搞裝修嘛，我們做精裝修可以給消費者帶來更多的實惠。

[黃李軍] 一是信任度的問題。長沙的消費和沿海也不太一樣，更喜歡個性裝修，自己裝修想怎么做就怎么做，精裝修房的裝修可能會比較單調一點。其實這一點的話，基于開發商的想法是把裝修留給開發商，把裝飾留給消費者。比如一堆雙胞胎，你長得一樣，但是穿不同的衣服，有不同的打扮，也會有不同的風格出來。雖然是一樣的裝修，但是買不同風格的家私，不同的裝飾效果就會不一樣。在8月底我們會推出精裝修樣板房，可能會有同樣的裝修標準不同的裝飾風格，希望到時候引導消費者的消費觀念。

[黃李軍] 一是信任度的問題。長沙的消費和沿海也不太一樣，更喜歡個性裝修，自己裝修想怎么做就怎么做，精裝修房的裝修可能會比較單調一點。其實這一點的話，基于開發商的想法是把裝修留給開發商，把裝飾留給消費者。比如一堆雙胞胎，你長得一樣，但是穿不同的衣服，有不同的打扮，也會有不同的風格出來。雖然是一樣的裝修，但是買不同風格的家私，不同的裝飾效果就會不一樣。在8月底我們會推出精裝修樣板房，可能會有同樣的裝修標準不同的裝飾風格，希望到時候引導消費者的消費觀念。

[張炯] 其實，再怎么打折，他還是要多多少少賺錢的啊，至于它從哪方面賺，那就難講了，品質會不會下降？這些問題就值得懷疑了，你就會在心中打一個問號了。

[黃李軍] 做黑榜我覺得非常有必要。現在房地產市場的確是良莠不齊、魚龍混雜。很多房地產企業是不良企業，做出了坑害消費者的行為，在房地產商和消費者之間，他們雖然有相輔相成的關系，總的來說消費者還是一個弱勢群體，在中國法律體制情況下，消費者是一個弱勢群體。這樣的話，借助媒體的力量，對房地產商有一個監督，一方面是鞭策，一方面是監督，我覺得這是做得非常好的，這樣的話可以凈化房地產市場，增強消費者的信心。因為，不管是哪個行業都是這樣，一句老話是：“一粒老鼠屎，壞了一鍋粥”。影響房地產市場的往往是一小挫，但是往往這種壞的方面容易暴露，暴露了就容易放大。衣食住行是老百姓都要考慮的問題，很多老百姓只能無奈地接受某種事實，不管這些事情處理得是好是壞，消費者始終會有一種敵視，一種不信任。黑榜的公布可以造就更多的品質發展商，也可以打擊不少的不良發展商，起到監督和引導的作用。所以，黑榜我們是非常歡迎和贊成。

[張炯] 是的，這次評選有事實依據，我們才會來參加評選。

[主持人] 不光是產品形式做得好，而且銷售方式也做得非常好。

[主持人] 張總那邊有精裝修房嗎？

[主持人] 鄧分析師剛才您介紹了排行榜中有一個與以往非常不同的地方，是黑榜，在長沙很多評選中不多見，出現黑榜的意義是什么？

[主持人] 肯定會猶豫，很多人都會想是不是有問題啊？

[鄧暉] 我們選擇的是08年的樓盤，首先必須是08年上半年批準預售的，批準預售的要銷售的也是這些批準預售中的項目，大家都只比今年的項目情況，這樣顯得比較公平一點。

[主持人] 雖然從統計數據及市場反應看，現在的形勢的確不容樂觀。不過在市場低迷，觀望氣氛濃厚的嚴峻形勢下，也不乏有些樓盤賺足了人氣，銷售業績良好。根據2008上半年長沙樓市排行榜活動組委會統計數據顯示，在座各位嘉賓的項目都是排名較為靠前的。

譬如張總的項目書院觀邸是在市場并不明朗的情況下開始銷售的，但并未見什么明顯的打折，優惠措施，但銷售業績確實非常好，書院觀邸怎么做到的？

[主持人] 我個人認為房價不降，品質好的房子也好賣。但是，很多消費者還是覺得象張總說的不高價格，可能老百姓還是覺得很高。

好的，聊了這么多，廣大網友應該對市場情況有了一定的了解。讓我們共同期待排行榜的出爐，看清真實的市場走向，把握時機，該出手時就出手。也特別提醒各位業內的朋友，關注7月22日2008長沙樓市排行榜頒獎典禮活動，屆時《長沙樓市》夏季刊及2008長沙樓市中報也將在當場免費發放，誠邀大家參與。

感謝在場嘉賓精彩的發言。今天的0731樓市會客室到此結束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網友的觀看和參與。我們下期再見。

[主持人] 現在評選特別多，雖然這次活動是我們自己舉辦，我們也感覺到在年終的時候有很多的評選，老百姓可能更加看不懂了。各位嘉賓，您覺得這次排行榜的評選，以什么樣的依據進行評選會更加合理？怎樣來反映項目更真實的情況？或者是你們對這次評選有什么好的建議和意見？請張總先談談。