[主持人陳慧琳]黃總從二手房?jī)?yōu)勢(shì)的角度做了闡述，一手房對(duì)二手房的影響不是很大。張總的觀點(diǎn)呢？

[主持人陳慧琳] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！我是0731樓市會(huì)客室主持人慧琳。

2008年，樓市是前所未有的低迷，受各方對(duì)一手房市場(chǎng)觀望情緒的影響，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的前景也是不甚明朗。下半年，政府出臺(tái)了激活二手房市場(chǎng)的新政，似乎并沒(méi)有給二手房市場(chǎng)帶來(lái)多少“希望”，二手房市場(chǎng)冷淡形勢(shì)仍然在延續(xù)。究竟如何刺激觀望著的消費(fèi)欲望？又如何徹底改變二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀？這些問(wèn)題需要我們共同來(lái)作答。

今天，我們有幸請(qǐng)到長(zhǎng)沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限責(zé)任公司總經(jīng)理張擁軍先生：長(zhǎng)沙嘉業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理 張擁軍；新環(huán)境房地產(chǎn)中介有限公司總公司總經(jīng)理 袁李；建安房屋中介有限公司 黃海豐；置房通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理 許建陽(yáng)；長(zhǎng)沙房產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師 楊亮，做客我們樓市會(huì)客室直播現(xiàn)場(chǎng)，一起來(lái)探討一下這個(gè)話題。帶著這些疑問(wèn)，我們進(jìn)入今天的話題討論。首先，歡迎各位！

[袁李] 好的。一手房市場(chǎng)出現(xiàn)了波動(dòng)，一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)是一種聯(lián)動(dòng)關(guān)系，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)的波動(dòng)會(huì)直接對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
第一，在價(jià)格方面會(huì)產(chǎn)生一定的影響；因?yàn)椋�一手房降價(jià)了，二手房的價(jià)格肯定也要隨之下降。
第二，需求下降。一手房需求量減少，二手房需求量同樣也會(huì)減少，需求減少直接影響房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是由需求因素決定的。所以，二手房的市場(chǎng)占有量在2008年下半年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，到2009年上半年客戶需求有一定的增長(zhǎng)，可能是政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策，以及剛性需求導(dǎo)致了市場(chǎng)略微回暖，導(dǎo)致了價(jià)格有了一定程度的上升。

我就先說(shuō)到這里。

[黃海豐] 這段時(shí)間，尤其是去年以來(lái)，長(zhǎng)沙市新房?jī)r(jià)格有很大的降幅，新房的成交量也在大幅下降。但是，我感覺(jué)這對(duì)于二手房的影響肯定是有的。但是，對(duì)二手房的影響沒(méi)有新房那么大，二手房的特性不一樣。現(xiàn)在新房有很多期房，期房就有滯后交房的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了，就會(huì)有爛尾樓出現(xiàn)。但是，二手房沒(méi)有這種風(fēng)險(xiǎn)。所以，有很多因素新房和二手房是不能相比的。從2008年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的政策，如稅收政策，滿五年二手房契稅的降低，這都是利好政策，對(duì)二手房的交易是很大的利好消息。

[主持人陳慧琳] 我們進(jìn)入第一個(gè)話題。2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，降價(jià)、打折等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，對(duì)于二手房市場(chǎng)占有率是否造成了重大沖擊呢？大家怎么看待兩者之間的關(guān)系？首先，有請(qǐng)?jiān)�總講講。

[主持人陳慧琳]您的意思是二手房市場(chǎng)在今年還是有一線生機(jī)的，黃總您認(rèn)為呢？

[主持人陳慧琳]我想請(qǐng)各位預(yù)測(cè)一下二手房今年的發(fā)展走勢(shì)，張總談?wù)劇?br />

[主持人陳慧琳] 好的，聊了這么多，我想不管現(xiàn)在市場(chǎng)外圍的形式怎樣，前進(jìn)的道路是多么的坎坷，二手房中介市場(chǎng)目前首要做的就是在政府支持下發(fā)現(xiàn)自身存在的問(wèn)題，樹(shù)立好自己在公眾面前的形象，才能真正的繁榮長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們也希望，在新的一年里，二手房市場(chǎng)能夠迎難而上，真正的"牛"起來(lái)。
今天的0731樓市會(huì)客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見(jiàn)。

[袁李]在長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)，我認(rèn)為如果說(shuō)現(xiàn)在亟待解決的問(wèn)題就是行業(yè)規(guī)范問(wèn)題。政府現(xiàn)在也實(shí)行了資金監(jiān)管、全程控制、備案制度、網(wǎng)上簽約等等措施，這些對(duì)長(zhǎng)沙二手房交易市場(chǎng)肯定起到了促進(jìn)和發(fā)展作用，這是毋庸置疑的，對(duì)規(guī)范長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的交易起到了促進(jìn)作用，到最后實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)雙方、中介公司的三贏局面。

[許建陽(yáng)]我們認(rèn)為新房的不斷上市，價(jià)格往下回調(diào)對(duì)二手房是有一些沖擊，有些客戶可以買(mǎi)新房，又可以買(mǎi)二手房，因?yàn)樾路拷祪r(jià)他們可能會(huì)去買(mǎi)新房。但是，因?yàn)槎�手房的地段、價(jià)格優(yōu)勢(shì)擺在這里，特別是首次購(gòu)買(mǎi)的客戶基本上傾向于買(mǎi)二手房為主，因?yàn)榭們r(jià)比較低，位置又比較好。如果新房不斷上市，購(gòu)房者原有的房產(chǎn)也有可能拿出來(lái)賣(mài)，這對(duì)二手房從某一方面來(lái)說(shuō)是一種促進(jìn)作用。

[主持人陳慧琳]張總談?wù)劙伞?br />

[黃海豐]我個(gè)人感覺(jué)是交易雙方（買(mǎi)方、賣(mài)方）更能接受中介的代理行為，客戶還不是很愿意有中間人來(lái)為他們辦理手續(xù)，房子賣(mài)出去有可能是客戶自己賣(mài)，買(mǎi)房子也有可能是客戶自己去找。長(zhǎng)沙相對(duì)于深圳、上海來(lái)說(shuō)，對(duì)中介代理接受的程度不高。

[黃海豐]個(gè)人感覺(jué)成交應(yīng)該比08年好很多，但是成交的價(jià)格應(yīng)該是“L”型走勢(shì)，不會(huì)漲很多，也不會(huì)有很多人說(shuō)房?jī)r(jià)馬上要漲了，趕快買(mǎi)，那種情況應(yīng)該不會(huì)有了。畢竟由于新房市場(chǎng)的放量，供大于求，這在二手房市場(chǎng)肯定也會(huì)有體現(xiàn)。09年成交量會(huì)好起來(lái)，但是價(jià)格仍然不會(huì)漲，也不會(huì)跌，比較平穩(wěn)地發(fā)展。

[主持人陳慧琳]請(qǐng)黃總談?wù)劇?br />

[主持人陳慧琳]許總，你認(rèn)為今年可以出手了嗎？

[主持人陳慧琳]四位老總都認(rèn)為今年是購(gòu)房的好時(shí)候，分析師的意見(jiàn)呢？

[主持人陳慧琳]二手房主要是個(gè)人需求的不同。

[主持人陳慧琳]各位都是同行，彼此之間也存在競(jìng)爭(zhēng)，如果要競(jìng)爭(zhēng)取勝的話，是不是在策略上有調(diào)整？

[袁李]長(zhǎng)期用這種方式也是撐不下去的。

[張擁軍]首先，我是非常有信心的，從國(guó)家的宏觀政策來(lái)看，我今天聽(tīng)說(shuō)是產(chǎn)業(yè)振興的最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，這對(duì)二手房肯定是利好的，再加上長(zhǎng)沙市場(chǎng)本身剛性需求很大，有這些利好政策出臺(tái)的話，09年的二手房市場(chǎng)和08年相比肯定是一個(gè)穩(wěn)步地攀升。再加上政府的主導(dǎo)，中介公司努力提高服務(wù)水平，大家一起想辦法，我不說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)越來(lái)越好，但是也會(huì)接近。

[楊亮]對(duì)。

[黃海豐]二手房總價(jià)60平米的20萬(wàn)左右，還可以貸款，現(xiàn)在買(mǎi)一套房子大概三、五萬(wàn)元就可以買(mǎi)到住進(jìn)去，這是政策利好的明顯體現(xiàn)。還有滯銷房，兩年未銷售出去的要征收差額稅，這也是一個(gè)利好。新房上市了之后，開(kāi)發(fā)商可能也會(huì)讓點(diǎn)利給你，這對(duì)交易還是有好處的。

[袁李]只是在經(jīng)營(yíng)上有一些調(diào)整，而不是策略上的調(diào)整。

[主持人陳慧琳]您認(rèn)為政府的舉措對(duì)規(guī)范二手房行業(yè)有積極的作用。

[楊亮]這些政策的出臺(tái)，現(xiàn)在起到了一定的效果。現(xiàn)在，政府對(duì)改善性需求的定義還沒(méi)有完全擴(kuò)展開(kāi)，如果按照戶型來(lái)看，小區(qū)的功能在客戶換房子的因素，以后我想會(huì)把這些因素也考慮進(jìn)去的。

[張擁軍]從去年開(kāi)始，確實(shí)是我們這個(gè)行業(yè)的低谷，我們采取了一些措施，首先是停止了開(kāi)店步伐，本來(lái)08年我們計(jì)劃增開(kāi)新店，但是停止了增開(kāi)，把開(kāi)店步伐放慢了。企業(yè)要發(fā)展，我們公司通過(guò)品牌擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌的發(fā)展。今年的市場(chǎng)可能會(huì)比08年要好，但是要回到06、07年的市場(chǎng)環(huán)境還要一段時(shí)間，我們加強(qiáng)內(nèi)部員工培訓(xùn)，通過(guò)練內(nèi)功來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。我們還會(huì)加大在互聯(lián)網(wǎng)方面的投入，有數(shù)據(jù)顯示，在目前的情況下，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)過(guò)來(lái)的客戶也在增加，我們?nèi)ツ暌埠烷L(zhǎng)沙市房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等房產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行了合作，讓網(wǎng)絡(luò)客戶漸漸增加。通過(guò)以上方式提高競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)。

[楊亮]影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素很多，包括政策產(chǎn)生的效應(yīng)，銀行信貸放松，購(gòu)房者預(yù)期等等，我認(rèn)為今年會(huì)比去年好。

[黃海豐]對(duì)。

[楊亮] 一手房和二手房是互相聯(lián)動(dòng)發(fā)展的，也是相互補(bǔ)充的。發(fā)達(dá)國(guó)家二手房交易是主要的，新房市場(chǎng)的交易是次要的。新房的開(kāi)發(fā)面積、區(qū)域都由開(kāi)發(fā)商決定，二手房市場(chǎng)有許多因素比新房好。因此，二手房市場(chǎng)發(fā)展成熟的話，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有更好的促進(jìn)作用。它們兩者是這樣一個(gè)關(guān)系，因?yàn)閮烧叨ㄎ徊灰粯印?br />

[主持人陳慧琳]政府出臺(tái)的這些政策比往年有很大程度上的放寬。楊分析師，您認(rèn)為呢？

[袁李]是在策略方面有調(diào)整，而不是戰(zhàn)略方面的，要達(dá)到應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的目的。

[張擁軍]這是業(yè)主答應(yīng)送車喔，我還以為是中介公司呢，如果中介公司送車的話，那它的利潤(rùn)會(huì)很高，天下沒(méi)有白吃的午餐，羊毛出在羊身上，利潤(rùn)都是從客戶身上來(lái)的。我記得在深圳有一個(gè)朋友的房子急于出手，業(yè)主答應(yīng)送一臺(tái)POLO車，一臺(tái)這樣的車就10幾萬(wàn)吧。我想如果我們公司有錢(qián)，我說(shuō)買(mǎi)房送車，肯定也不是買(mǎi)一套就送一臺(tái)，這要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看。消費(fèi)者買(mǎi)房的時(shí)候很理智，你送這個(gè)車給我，錢(qián)一樣在房?jī)r(jià)里面的話，這對(duì)擾亂市場(chǎng)我會(huì)有點(diǎn)擔(dān)心，長(zhǎng)沙好象還沒(méi)有出現(xiàn)這種情況，下次我們搞一次看看，說(shuō)不定有不同的收獲？

[許建陽(yáng)]今年是一個(gè)時(shí)間段，出手可能要分時(shí)間段，整個(gè)大的市場(chǎng)環(huán)境還是比較嚴(yán)峻的，有的開(kāi)發(fā)商可能去年過(guò)了冬，但是現(xiàn)在依然比較寒冷，如果開(kāi)發(fā)商手上資金不夠，實(shí)力不強(qiáng)，存量房比較大的話，他們肯定會(huì)想很快地出貨，也有可能會(huì)回調(diào)價(jià)格。但是，我認(rèn)為這種情況出現(xiàn)的面不會(huì)很大，可能只有個(gè)別樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。總的來(lái)說(shuō)，一手房市場(chǎng)也會(huì)逐漸走出低谷，房?jī)r(jià)、交易量也會(huì)逐漸攀升。

[主持人陳慧琳]許總？

[主持人陳慧琳]說(shuō)到政策，您認(rèn)為是對(duì)二手房有積極作用，還是對(duì)一手房更有積極作用？

[袁李]最主要是解決了信用缺失問(wèn)題，由政府組織網(wǎng)上簽約，統(tǒng)一掛牌，解決了信用缺失問(wèn)題，對(duì)促進(jìn)二手房成交量有更大的好處。

[主持人陳慧琳]都說(shuō)現(xiàn)在性價(jià)比高的新房的不斷上市，將大大削弱二手房的競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)對(duì)二手房的銷售情況造成一定的沖擊，大家這樣認(rèn)為嗎？請(qǐng)張總先談?wù)劇?/p>

[黃海豐]對(duì)。

[主持人陳慧琳]袁總的意見(jiàn)呢？

[許建陽(yáng)] 相對(duì)平淡的市場(chǎng)環(huán)境，我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面做一些思考。
第一，練好內(nèi)功，提高競(jìng)爭(zhēng)力，要有品牌意識(shí)。
第二，加強(qiáng)行業(yè)自律，加強(qiáng)同行業(yè)之間的合作，避免無(wú)須競(jìng)爭(zhēng)，共同提升行業(yè)形象。
第三，給市場(chǎng)提供差異化服務(wù)，還可以涉及到家政服務(wù)，裝修服務(wù)等等，可以提供咨詢。
第四，二手房有好的客戶資源優(yōu)勢(shì)，可以開(kāi)展二、三類市場(chǎng)的服務(wù)業(yè)務(wù)，我們可以開(kāi)展新房貸押策劃案等等，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，走差異化道路。

[主持人陳慧琳]那楊分析師，您認(rèn)為二手房現(xiàn)在應(yīng)該有一些什么樣的舉措應(yīng)對(duì)市場(chǎng)呢？

[主持人陳慧琳]那楊分析師，您認(rèn)為二手房現(xiàn)在應(yīng)該有一些什么樣的舉措應(yīng)對(duì)市場(chǎng)呢？

[許建陽(yáng)]如果業(yè)主送的話可以理解，如果我們公司和開(kāi)發(fā)商合作，由業(yè)主送還有可能，這就抓住了業(yè)主的消費(fèi)心理。送汽車和商場(chǎng)送家電是一樣的道理，我認(rèn)為這不會(huì)擾亂市場(chǎng)，都是自我調(diào)節(jié)的過(guò)程。我們公司以前就和開(kāi)發(fā)商一起搞過(guò)這樣的活動(dòng)。

[主持人陳慧琳]貨幣補(bǔ)貼政策對(duì)二手房到底有什么直接的促進(jìn)作用呢？

[主持人陳慧琳]長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題是什么？從去年開(kāi)始，我市二手房交易就強(qiáng)制推行全程控制、資金監(jiān)管，到現(xiàn)在計(jì)劃實(shí)行二手房交易網(wǎng)上簽約，房源掛牌備案，大家怎樣看待這一舉措？請(qǐng)楊分析師談?wù)劇?/p>

[楊亮]單從市場(chǎng)多元化和房地產(chǎn)健康發(fā)展來(lái)講，二手房市場(chǎng)肯定會(huì)更加理性地發(fā)展。從宏觀來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)要自身規(guī)范，而不是一下子可以“牛”起來(lái)。

[主持人陳慧琳]但是今年適合出手嗎？

[主持人陳慧琳]它們是相互影響的關(guān)系。

[主持人陳慧琳]黃總，您覺(jué)得具體要采取怎樣的措施呢？

[主持人陳慧琳]那您認(rèn)為這種方式是可取的。

[許建陽(yáng)]十大產(chǎn)業(yè)振興把房地產(chǎn)業(yè)列為其中之一，我認(rèn)為政府這么重視房地產(chǎn)業(yè)，老百姓也很關(guān)注，我認(rèn)為09年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比08年好很多，很多政策會(huì)陸續(xù)落地，老百姓的信心也會(huì)越來(lái)越大，我樂(lè)觀地認(rèn)為2009年二手房市場(chǎng)肯定比08年好很多，但是會(huì)不會(huì)“牛”起來(lái)呢？“牛”這個(gè)字不好理解，但是肯定會(huì)好很多。

[主持人陳慧琳]許總認(rèn)為今年下半年是回暖的年份，黃總您說(shuō)說(shuō)吧，消費(fèi)者今年還要繼續(xù)等待還是要出手了？

[張擁軍] 影響肯定是有的，不管是二手房還是一手房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里面它們是密不可分的。
但是，我感覺(jué)金融危機(jī)的影響不僅僅是面向房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)全球的經(jīng)濟(jì)都在受影響。和全球相比，中國(guó)的房地產(chǎn)可能和做出口貿(mào)易的出口型企業(yè)相比，影響算小的。
我個(gè)人認(rèn)為，2006年、2007年中國(guó)房地產(chǎn)膨脹發(fā)展的走勢(shì)，使得2007年下半年國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，這些政策的作用在2008年開(kāi)始慢慢體現(xiàn)，使大家感到2008年房產(chǎn)市場(chǎng)的壓力很大。
再說(shuō)長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)，長(zhǎng)沙和沿海地區(qū)相比，購(gòu)買(mǎi)二手房的群體是以剛性需求為主的，受影響大的是購(gòu)買(mǎi)者的信心，今年春節(jié)之后我們公司有很明顯的感受，成交量有所回升。雖然沒(méi)有回到前兩年的成交量，但是說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)者慢慢有了信心，他們可能認(rèn)為新房的價(jià)格還會(huì)降，長(zhǎng)沙的二手房并沒(méi)有降價(jià)多少。這一年過(guò)來(lái)，消費(fèi)者的信心在慢慢提升，我相信一手房對(duì)二手房的影響會(huì)慢慢淡化，在今年可能會(huì)比一手房更早進(jìn)入復(fù)蘇期。今天，非常高興和大家一起探討長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的走勢(shì)，對(duì)今年的發(fā)展來(lái)做探討，討論一下我們?nèi)绾蝸?lái)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。謝謝。

[主持人陳慧琳]張總是穩(wěn)中求進(jìn)，也是通過(guò)相關(guān)的方式來(lái)做品牌推廣。許總，您的觀點(diǎn)呢？

[黃海豐]在長(zhǎng)沙，就拿成交一套普通二手房來(lái)說(shuō)，中介公司就算答應(yīng)送一臺(tái)車，原則上送什么車？我估計(jì)送四個(gè)輪子的中介公司會(huì)很少，就算中介費(fèi)、傭金全部給他也買(mǎi)不起一臺(tái)車。應(yīng)該是業(yè)主答應(yīng)成交就送？我們應(yīng)該怎么理解？業(yè)主把房子賣(mài)了，我讓點(diǎn)利給你。可能這套房子只要賣(mài)了，房子里面的裝修家電一起送給你，這是一種讓利。不管是中介公司送的還是業(yè)主送的，這也是一種推廣宣傳的手段而已。就目前相對(duì)低迷的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還算一個(gè)不錯(cuò)的宣傳手段，其他公司也可以運(yùn)用別的宣傳策略，我個(gè)人認(rèn)為這對(duì)其他公司的銷售不會(huì)有很大的影響。

[主持人陳慧琳]袁總的觀點(diǎn)呢？

[張擁軍]我認(rèn)為契稅政策是二手房、新房都享受的，減免營(yíng)業(yè)稅只有二手房享受。在前兩年，直接影響二手房銷售的因素就是營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在把五年降到兩年，新房從交房到賣(mài)就大概會(huì)要兩年時(shí)間，這無(wú)疑給二手房提供了很多的房源。存量房7折政策，原來(lái)二手房付款比例沒(méi)有一手房那么優(yōu)惠，這些政策出來(lái)以后，二手房會(huì)比新房更能感受到政府政策的推動(dòng)，我們對(duì)長(zhǎng)沙今年的二手房市場(chǎng)非常的樂(lè)觀。

[楊亮]各位老總都是從事二手房行業(yè)的，對(duì)于市場(chǎng)上的交易雙方來(lái)說(shuō)，對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)首先要服務(wù)規(guī)范，服務(wù)收費(fèi)不要過(guò)高，提供貸款方便服務(wù)。從賣(mài)方來(lái)說(shuō)，要安全交易。具體到企業(yè)操縱，還是要聽(tīng)各位老總的。

[主持人陳慧琳]剛才袁總提到信用，張總，您認(rèn)為目前二手房市場(chǎng)的信用是不是一個(gè)比較大的問(wèn)題？

[主持人陳慧琳] 許總的意思是二手房的走勢(shì)較去年來(lái)看還是比較健康的。請(qǐng)楊分析師談?wù)劇?br />

[楊亮]資金監(jiān)管、房源掛牌也是在規(guī)范市場(chǎng)，很多人擔(dān)心中介公司的信用問(wèn)題，房源掛牌以后對(duì)交易安全就有了更好的保障，所有的措施都是在規(guī)范二手房市場(chǎng)，這樣的措施是可行的。

[黃海豐]從內(nèi)因和外因兩處著手，比如內(nèi)因的話，從2007年下半年到現(xiàn)在，可能感覺(jué)市場(chǎng)沒(méi)有那么火，員工也比以前清閑了，公司可以利用這段時(shí)間提高從業(yè)人員的素質(zhì)、從業(yè)水平、服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范他們的操作行為等等，這是從自身打造著手。外因的話，業(yè)務(wù)要拓展，我們公司不同，還有策劃這一塊，內(nèi)部也有資源，今年我們可能和開(kāi)發(fā)商合作，在開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)進(jìn)行門(mén)店推廣，我們會(huì)在這一塊有比較大的動(dòng)作。因?yàn)椋�我們的門(mén)店遍布長(zhǎng)沙市的每一個(gè)角落，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言就和打廣告一樣，在以后也是一個(gè)比較可取的走勢(shì)。

[楊亮]對(duì)于投資型客戶來(lái)講，還是緩一點(diǎn)好，對(duì)于自住型客戶來(lái)講，可以出手了。

[張擁軍]主要是從業(yè)人員的素質(zhì)。我們這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)相對(duì)偏低，為什么呢？第一，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中是比較低的，我們公司現(xiàn)在推廣雙向收費(fèi)，就算是雙向收費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方再打折，收費(fèi)并不高，從業(yè)人員的收入也就不高，很難吸引高素質(zhì)的從業(yè)人員進(jìn)來(lái)，這些東西直接影響中介行業(yè)的發(fā)展。所以，我認(rèn)為房?jī)r(jià)如果持續(xù)走低的話，企業(yè)沒(méi)有盈利就招聘不到高素質(zhì)的人來(lái)做。中介行業(yè)要有良性的發(fā)展，要像深圳那樣穩(wěn)步發(fā)展，企業(yè)有利潤(rùn)了，從業(yè)人員收入高了，就能提高更高水平的服務(wù)。

[主持人陳慧琳]我很好奇許總的活動(dòng)效果怎么樣？

[黃海豐] 第一個(gè)問(wèn)題和第二個(gè)問(wèn)題我的答案差不多。2009年上半年的行情走勢(shì)、交易量的多少，要回到二手房的特性來(lái)談。我們要明白一點(diǎn)，新房成交單價(jià)為什么在下調(diào)？不管是新房還是二手房，都有國(guó)家政策調(diào)控的影響。現(xiàn)在，國(guó)家出臺(tái)了很多政策，有很多是針對(duì)二手房出臺(tái)的。尤其是長(zhǎng)沙推出的貨幣補(bǔ)貼政策，2008年年底長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)的首期105戶貨幣補(bǔ)貼憑證的購(gòu)房者全部是買(mǎi)的二手房，今年據(jù)官方報(bào)道是要發(fā)放一萬(wàn)戶吧，里面絕對(duì)有七成會(huì)買(mǎi)二手房，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
這段時(shí)間以來(lái)，從市場(chǎng)成交現(xiàn)狀來(lái)看，也是以貨幣補(bǔ)貼成交客戶為主。貨幣補(bǔ)貼使用期限只有一年，到今年7、8月份的時(shí)候就快一年了，不買(mǎi)的話就要重新申請(qǐng)、申辦，這對(duì)促進(jìn)二手房成交量上揚(yáng)是有很大的好處的。
總而言之，據(jù)我了解，在體育新城板塊那邊有很多新房?jī)r(jià)格也不低，新房上市客戶的選擇會(huì)更多了。袁總也談到了長(zhǎng)沙的梯級(jí)消費(fèi)，有錢(qián)就買(mǎi)性價(jià)比高的，沒(méi)錢(qián)的就買(mǎi)便宜的，可能還會(huì)有小孩讀書(shū)方便的原因也會(huì)使他們選擇二手房，這對(duì)二手房是促進(jìn)作用，二手房成交價(jià)格不會(huì)下降。

[黃海豐]對(duì)。

[主持人陳慧琳]兩位老總都很有信心，黃總說(shuō)說(shuō)吧。

[許建陽(yáng)] 我的觀點(diǎn)和他們差不多。長(zhǎng)沙的二手房現(xiàn)在還是以五一廣場(chǎng)幾個(gè)主要商圈為主，新房現(xiàn)在大部分處在二環(huán)以外的地段，比較偏僻。我認(rèn)為一手房房?jī)r(jià)的下降對(duì)二手房的影響不是很大，其實(shí)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并沒(méi)有降很多，從0731二手房成交量來(lái)看，我們每個(gè)月在20套左右，發(fā)展還是比較平穩(wěn)的，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的，加上政府出臺(tái)的利好政策和市民看好二手房市場(chǎng)的信心，我認(rèn)為二手房市場(chǎng)會(huì)有更好的發(fā)展，這是我的觀點(diǎn)。

[主持人陳慧琳]許總，您覺(jué)得呢？

[主持人陳慧琳]謝謝。請(qǐng)?jiān)S總談?wù)劇?/p>

[主持人陳慧琳]我們來(lái)說(shuō)下一個(gè)話題，現(xiàn)在二手房行業(yè)亟待解決的是什么問(wèn)題呢？黃總，請(qǐng)您談?wù)劇?br />

[主持人陳慧琳]去年，二手房市場(chǎng)一中介公司驚現(xiàn)"賣(mài)房送車"，并且業(yè)主答應(yīng)一成交就送，在樓市引起了廣泛關(guān)注，很多城市紛紛效仿這樣一種促銷方式。大家認(rèn)為這種方式是否會(huì)擾亂市場(chǎng)？還是一種可取的適應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整呢？請(qǐng)?jiān)�總談�(wù)劇?/p>

[主持人陳慧琳]今天主要談二手房市場(chǎng)，我們也來(lái)談一下一手房市場(chǎng)，很多人認(rèn)為一手房房?jī)r(jià)今年是見(jiàn)底的年份，大家怎么看？先請(qǐng)張總看看吧，您做房地產(chǎn)這一行，相信對(duì)一手房市場(chǎng)也是比較了解的。

[張擁軍]確實(shí)是。因?yàn)椋�中介行業(yè)門(mén)檻很低，一直影響中介行業(yè)發(fā)展的就是信用，市民對(duì)中介公司的信用度不高，中介從業(yè)人員服務(wù)的誠(chéng)信度確實(shí)決定著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。長(zhǎng)沙中介行業(yè)和沿海地區(qū)相比，發(fā)展是中低水平，相差還很大。我們?cè)谏钲诖袅藥啄辏�深圳通過(guò)中介公司成交的二手房就超過(guò)了80%，絕大部分是通過(guò)中介公司來(lái)交易的，長(zhǎng)沙好象是不超過(guò)20%，大部分是買(mǎi)賣(mài)雙方自己交易。從整個(gè)社會(huì)的角度來(lái)看，這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，中介代理就能發(fā)展越好，這可能和長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)水平有關(guān)系。但是，我相信隨著長(zhǎng)株潭一體化，隨著這個(gè)城市的發(fā)展，我們這個(gè)行業(yè)也會(huì)得到發(fā)展，我們要在這個(gè)行業(yè)里面立足，要有發(fā)展最重要的就是誠(chéng)信，如何通過(guò)提高服務(wù)水平，通過(guò)管理，通過(guò)培訓(xùn)使從業(yè)人員的誠(chéng)信意識(shí)加強(qiáng)，還要加強(qiáng)品牌的推廣。因?yàn)椋�很多市民�?duì)中介從業(yè)個(gè)人可能不了解，但是他就認(rèn)這個(gè)企業(yè)就好，要不斷把企業(yè)做強(qiáng)做大，在這個(gè)過(guò)程中提升服務(wù)水平和誠(chéng)信度才能有更好的發(fā)展。

[主持人陳慧琳]雖然從事的是房產(chǎn)中介，但是同時(shí)也對(duì)一手房做一定的宣傳，提供一個(gè)平臺(tái)，這樣挺好。

[主持人陳慧琳]許總的意思呢？

[袁李]這是一種營(yíng)銷策略，他說(shuō)買(mǎi)房送車，可以送單車，也可以送電動(dòng)車。但是，在深圳成交一套房屋均價(jià)在一萬(wàn)二左右，如果送一個(gè)兩萬(wàn)到四萬(wàn)的車也占不到很大的利潤(rùn)空間，這跟打折差不多嘛。“賣(mài)房送車”的含義就是一個(gè)促銷的噱頭，這種促銷手段可能會(huì)在短時(shí)間產(chǎn)生一定的效果，至于會(huì)不會(huì)擾亂市場(chǎng)，這是商家的正常營(yíng)銷策略，是不會(huì)擾亂市場(chǎng)的，對(duì)短期內(nèi)的銷售可以起到一定的促進(jìn)作用。

[黃海豐]張總說(shuō)了，今年是房地產(chǎn)業(yè)洗牌的年代。開(kāi)發(fā)商洗牌就是從土地開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商更多的資金投入在拿地，現(xiàn)在地是死的，資金鏈斷了，要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。有很多的開(kāi)發(fā)商如果資金扛不住的話，他有可能成本價(jià)賣(mài)，也有可能要跌破成本價(jià)賣(mài)，這種情況在09年都有可能出現(xiàn)。也有可能把項(xiàng)目轉(zhuǎn)給另外一家開(kāi)發(fā)商，如果能轉(zhuǎn)出去的話，也要跌到一個(gè)相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格，人家才會(huì)買(mǎi)過(guò)去。所以，09年不管是土地，還是在建的期房樓盤(pán)，只要是沒(méi)有銷售出去的樓盤(pán)，有錢(qián)的、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不會(huì)降價(jià)，今年是大魚(yú)吃小魚(yú)的年份，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)今年是最好的購(gòu)房時(shí)期。開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力，扛不住了，很有可能新房房?jī)r(jià)還會(huì)降，這是一個(gè)比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候。

[許建陽(yáng)]是開(kāi)發(fā)商搞的，我們每個(gè)門(mén)店有他的宣傳資料。他們的項(xiàng)目和我們門(mén)店的布局還是有一定的差異的，我們給他們大概成交了3-4套左右，我們做了一些宣傳，客戶到底去了多少就不好統(tǒng)計(jì)了，好象是買(mǎi)40萬(wàn)的房送3萬(wàn)元的汽車，是業(yè)主送或者是開(kāi)發(fā)商送，我們中介送是開(kāi)不下去的。

[袁李]我同意三位老總的觀念，我認(rèn)為09年應(yīng)該可以“牛”起來(lái)。首先，政府支持；其次，消費(fèi)者有需求；還有行業(yè)的支持力度，我認(rèn)為09年會(huì)逐漸“牛”，不是一下子“牛”，是逐漸的“牛”起來(lái)，好起來(lái)。

[許建陽(yáng)]政策出臺(tái)之后對(duì)二手房的推動(dòng)作用會(huì)更大，營(yíng)業(yè)稅開(kāi)始是兩年，現(xiàn)在兩年之內(nèi)的征收差額營(yíng)業(yè)稅，這反映了政策對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)作用。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅減免了，還有貸款7折，二手房也同樣享受這個(gè)政策，這對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，二手房的銷售量就能直接體現(xiàn)出來(lái)，我認(rèn)為對(duì)二手房的促進(jìn)作用要大一些。

[主持人陳慧琳]張總認(rèn)為呢？

[主持人陳慧琳]認(rèn)可度。

[主持人陳慧琳]黃總的觀點(diǎn)呢？

[黃海豐]對(duì)。

[主持人陳慧琳]袁總，您有什么不同的看法？

[張擁軍]新房的性價(jià)比確實(shí)在不斷走高，可是二手房有新房不可替代的特點(diǎn)，比如地段、成熟的配套，大部分新房沒(méi)辦法具備這些特點(diǎn)。所以，這些新房的上市我個(gè)人認(rèn)為對(duì)二手房的沖擊不是很大，特別是長(zhǎng)沙中心的五一商圈、東塘商圈的二手房根本沒(méi)有降價(jià)。性價(jià)比高的新房上市確實(shí)讓購(gòu)買(mǎi)者有了更多的選擇，這對(duì)置業(yè)者多了一種選擇途徑。

[袁李] 前面幾位老總說(shuō)得很好。但是，我認(rèn)為性價(jià)比高的新房不斷上市，不是對(duì)二手房有沖擊，而是對(duì)二手房有促進(jìn)作用，沒(méi)有一點(diǎn)沖擊，而且有促進(jìn)作用。
因?yàn)椋瑖?guó)家的消費(fèi)是梯級(jí)消費(fèi)，剛才有位老總也說(shuō)了。梯級(jí)消費(fèi)是高收入人群住性價(jià)比高的房子，一般消費(fèi)能力的人群就會(huì)選擇二手房，騰出一部分二手房出來(lái)上市，這對(duì)二手房購(gòu)房者也是二次置業(yè)，有促進(jìn)作用。所以，我認(rèn)為對(duì)二手房來(lái)說(shuō)是利好消息，而沒(méi)有沖擊。

[主持人陳慧琳]張總，您剛提到長(zhǎng)沙屬于內(nèi)陸城市，在二手房行業(yè)這一塊比起沿海發(fā)達(dá)城市來(lái)講比較落后，到底是什么原因引起的呢？

[張擁軍]看什么樣的企業(yè)，現(xiàn)在決定房?jī)r(jià)有很多因素，一是地價(jià)，有一部分開(kāi)發(fā)商的土地是06年以前拿的，那時(shí)候拿地的地價(jià)成本會(huì)比較低，那他還會(huì)有降價(jià)空間。但是，也有一些外來(lái)開(kāi)發(fā)商在06、07年拿的地，如果今年推房的話價(jià)格就降不了多少，因?yàn)槌杀緮[在那里的。今年，是不是新房見(jiàn)底的年份？可能要看什么樓盤(pán)吧，有些開(kāi)發(fā)商可能受到資金壓力，不排除價(jià)格會(huì)降，也不排除會(huì)低于成本拋售，也有可能會(huì)把項(xiàng)目賣(mài)掉，這樣的開(kāi)發(fā)商肯定比較難過(guò)，09年對(duì)于新盤(pán)來(lái)說(shuō)是一個(gè)洗牌的時(shí)期。作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為09年是可以買(mǎi)房，可以出手的時(shí)候了，特別是二手房，價(jià)格是肯定不會(huì)降的，二手房都在個(gè)人的手里，但是新房可能還會(huì)有降價(jià)，如果是位置好的樓盤(pán)，性價(jià)比又高，地段又好的話，不一定會(huì)降。

[袁李]我認(rèn)為今年開(kāi)發(fā)商的日子會(huì)逐漸好起來(lái)，今天報(bào)道銀行有21個(gè)億提供給長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)企業(yè)，資金鏈應(yīng)該不成問(wèn)題。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)本身不高，開(kāi)發(fā)商成本也不低，我認(rèn)為下降的空間不大，09年是買(mǎi)房的好時(shí)候，今年市場(chǎng)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)好。

[主持人陳慧琳]如果采取這種方式的話，很多人在買(mǎi)房的時(shí)候會(huì)有這種想法，對(duì)這個(gè)行業(yè)里其他的品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)他們的銷售會(huì)不會(huì)有一定的阻礙呢？

[主持人陳慧琳]在相對(duì)平淡的市場(chǎng)環(huán)境下，各大二手房中介企業(yè)是紛紛開(kāi)始調(diào)整策略，希望能在同質(zhì)化程度較高的市場(chǎng)內(nèi)異軍突起。那具體該采取一些怎樣的舉措，才能有效地盤(pán)活市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)全新的市場(chǎng)形勢(shì)呢？請(qǐng)?jiān)�總談�(wù)劇?/p>

[許建陽(yáng)] 目前，長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)還在完善過(guò)程中，楊分析師講的二手房成交比例還是不低的，去年的年報(bào)統(tǒng)計(jì)是4：1，在去年最艱難的時(shí)候，我們公司做了一些分析，達(dá)到了7：1的狀態(tài)。從我們公司來(lái)說(shuō)要規(guī)范二手房的過(guò)戶信息，簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)，提供貸款便利服務(wù)。如果政府出臺(tái)的政策對(duì)二手房繼續(xù)扶持的話，對(duì)二手房市場(chǎng)是很有幫助的。中介從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)確實(shí)不高，有些從業(yè)人員無(wú)視企業(yè)的形象，他的短期行為損害了整個(gè)行業(yè)的利益。二手房交易信息的安全也是一個(gè)問(wèn)題，如果公開(kāi)房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道，提高信息準(zhǔn)入度的話，可以保證信息安全。還可以加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，培養(yǎng)一批服務(wù)意識(shí)比較強(qiáng)，口碑比較好的企業(yè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
二手房中介代理是一個(gè)微利行業(yè)，很多人希望享受服務(wù)，但是不愿意出費(fèi)用，企業(yè)得不到更多的后續(xù)資金改善我們的服務(wù)，也得不到更多的資金來(lái)提高我們企業(yè)的形象，這都是一些障礙。

[主持人陳慧琳]請(qǐng)分析師從宏觀地角度分析一下走勢(shì)。

[主持人陳慧琳]袁總的觀點(diǎn)呢？