[主持人]非常感謝劉處長，相信廣大網友們對物業管理有了更深一步的了解。我想請問下趙局長，為什么會有如此多的侵權案件出現，老百姓在買房過程中應該如果規避一些不必要的風險？

[主持人海峰]非常感謝趙局。房產市場是檢驗房產商個人和企業品牌綜合實力的決斗場，因此，合理規范、誠信服務顯得尤為重要，在這次投訴活動中，湖南綠城投資置業有限公司開發的樓盤投訴率幾乎為0，可見其在規范品牌和服務上有所特別之處，�？�，能具體談談嗎？

[主持人海峰] 非常感謝劉處長，講得非常詳細了。接下來看看這位網友提出的問題，這是來自東門天廈的業主代表陳女士關于爛尾樓問題的投訴。她留言說，自己07年購買的準現房，本應該08年初交房，可是到現在工地已停工快一年了，也不知道自己的房子什么時候能拿到？說到爛尾，也發生在錢隆樽品樓盤，售樓部關門，工地停工，負責人失蹤，購了房的業主也是心急如焚。
請問執法隊卓副隊長，一旦發現所購房屋爛尾后，業主該怎么做，這樣才能將損失降到最低？或者在購房的過程業主該如何做，以避免出現爛尾現象。

[主持人慧琳]接下來有網友提到產權證拖欠問題。
這里有兩位朋友，一位是來自維多利亞的業主吳先生，說自己05年買的房子，至今卻沒有產權證，沒有發票，也找不到相關負責人。同樣的問題，另外一位橘洲新院的業主張女士也留言說，06年交的房，過去兩年多了，也沒有拿到房產證，非常著急。有請政策法規處劉處長來談談為什么會出現產權證拖欠這一系列問題呢？廣大業主應該怎么辦？

[劉凱]建設部發改委有一個文件，湖南省建設廳也有一個關于《物業管理收費》文件，首先要明確一點物業管理費肯定是要收的，有的物業公司在開發前期就開始介入了，物業服務是提前就開始有了的。但是，有一條物業公司肯定是要收物業管理費的，主要是誰收費的問題。
房子交付給業主了，就由業主來負責繳納物業管理費，《湖南省物業管理收費辦法》里面有一條，房子交付使用后，作為公共配套服務部分的物業管理費是業主要交的，就是說除了垃圾處理費以外，業主都要繳納相關部位的物業管理費。本身物業管理就是對小區公共部位、公共設備的維護過程，不能說業主還沒住進去就不交，省里面也有明文規定。
但是，國家也有規定房子還沒有交付使用的時候，是由開發商繳納物業管理費。這類的問題很多，怎樣進行明確？就是一定要明確交房入住期的問題。從現在有很多的業主來投訴、反映、訴求來說，很多開發商把房子交付給業主，但業主沒有簽收，為什么沒有簽收呢？什么原因呢？一方面是房屋質量有問題，業主拒收，在有法定依據下，根據《購房合同》可以證明業主因為房屋質量問題拒收，物業管理費就應該由開發商繳納；但是，如果沒有法定證明等足夠理由證明業主拒收的原因，就是由業主繳納。
現在，大部分拒繳物業管理費的原因就是房屋入住期怎樣界定的問題。那么，一方面業主要在選購房屋、購買房屋的時候要非常明確的確定物業管理費的繳納問題；另一方面是要求物業管理公司也要明確地告知業主，交房以后肯定是由業主繳納物業管理費，沒有交房的話肯定是由開發商繳納物業管理費，這在法律上有明確的規定，謝謝。

[主持人海峰]為了更好的促進房地產市場秩序、深入普及房地產政策法規知識， 3月18日起，市房產局又組織啟動了2009春季房產執法檢查行動。有請市房產局政策法規處劉處長向大家介紹一下此次行動，以及現在的一些進展情況？

[祝海] 綠城樓盤投訴率比較低，感到非常高興。那么，房地產目前處在非工業化產品、半手工化產品的狀態下，我們接到的投訴要少一些，可能是我們在處理投訴方面要積極一些。我講一下我們的做法。
第一，在產品設計和營造過程中，以品牌作為企業生存的根本，綠城一直致力于打造精品工程的服務體系。
第二，綠城一定按《商品房買賣合同》做到位。
第三，盡量規避物業管理前期存在的問題。
在開發階段就讓物業管理公司介入，盡量減少在施工過程中因為施工不當給物業帶來遺留問題，同時也協助開發公司對公共區域的物業管理維護做好，其實也難免或多或少存在一些問題，公司會非常重視這些投訴，在網上積極解決業主的投訴，設立了QQ群投訴中心，開發商客戶服務中心，投訴處理中心等等。
一方面是盡量減少投訴糾紛；另一方面是出現投訴糾紛，盡力積極解決它。因為，綠城是非常真誠、善意地去解決這類問題，客戶沒有投訴到政府這邊來也是基于綠城的誠信，作為開發商要重視并想好相應的對策來解決問題，謝謝。

[卓奕]陳女士提出的東門天廈的這個問題也比較多，準現房不是現房，是期房，竣工驗收以前收購的是期房，竣工驗收以后收購的才是現房。
我提一下我個人的建議，購房業主在購房的時候一定要選擇有實力的開發商開發的樓盤，并仔細核對在開發商銷售時是否辦理了五證：國有土地使用證、建設用地規劃使用證、建設工程規劃使用證、建筑工程施工許可證、 商品房預售許可證。（五證）
老百姓可能搞不清五證，建議就看商品房預售許可證�，F在長沙市房產局實行政府資金監管，就是說開發商必須要將購房款交至銀行的開戶帳號上，在交至銀行開戶帳號上之后開發商才能給業主進行備案，資金監管可以有效防止開發商在資金方面出現問題。購房者還要及時和開發商簽訂《商品房買賣合同》文本，《商品房買賣合同》，建設部有一個專門的《商品房買賣合同》示范模本，開發商和業主可以根據自己的要求對這個合同示范文本進行刪改。但是，根據《商品房銷售管理》的相關規定，開發商在銷售房子的時候，必須向業主提供商品房買賣合同文本（建設部）、《商品房買賣合同》、《商品房銷售管理》三個文本，業主一定要及時提醒開發商辦理備案手續。
關于東門天廈的問題，因為開發主體和資質在事實上是存在的，是合法的，發生這個問題是屬于購房者和開發商之間已經構成了合同關系，如果開發商是詐騙行為，公安機關會介入；在開發商不構成詐騙的情況下，建議業主通過司法途徑進行解決。

[卓奕]好。第一個問題，因為房屋侵權涉及到很多方面的問題，有房屋質量問題、物業管理問題、產權產級問題、裝飾裝修問題、住房保障問題和市場監管等一系列問題，有些是我局職能范圍之類的，有些還不是我局職能范圍之類的。有時候，一些老百姓遇到這類的問題還分不清哪類是我局監管的內容，如果遇到這類的問題可以撥打我局的投訴熱線2232110，我們有值班人員現場提供咨詢。

[主持人海峰]非常感謝趙局，下面進入第二部分：網友提問環節。
網友提的問題比較多，我們從網友提的問題中選擇幾個有代表性的問題來請領導和老總們做答。

[劉朝陽]好的，為了維護房地產市場秩序，普及房地產政策法規知識，長沙市房產局從3月18日開始已經啟動了為期一個月的2009春季房產執法檢查行動，此次行動將圍繞以下四個方面的活動展開。
一、執法檢查宣傳。
對房地產開發企業或樓盤、物管服務企業進行抽查，對經營服務的樓盤現象進行宣傳，對違規的企業進行查處。
二、開辟專欄宣傳房產政策法規。
在瀟湘晨報、三湘都市報等媒體上開辟專欄進行房產政策法規的宣傳。
三、開展96148房產專線答疑。
將由我局局領導或指定部門的負責同志接聽96148熱線，為廣大市民解答疑難問題，并接受市民投訴。
四、開展政策解答月網絡宣傳活動。
在0731房地產聯合網上開辟房地產政策法規知識宣傳專欄。
目前，2009春季房產執法檢查行動四個方面的活動正在緊鑼密鼓的進行，3月18日我局房產綜合執法隊聯合省、市相關媒體現場執法檢查采訪報道收到了很好的效果。

[趙局長]近幾年市房產局在市委市政府的指導下，在不斷加大市場秩序監管力度的同時，也在不斷加大對違法違規事件的查處力度，但市場欺詐行為、違規預銷（售）等一系列損害業主利益的問題仍時有發生。出現這些問題的原因主要是，我們的房地產誠信體系還不健全，購房者與開發商之間信息不對稱，信息公開力度不足；從業人員的素質參差不齊，從業門檻過低；再者，主管各部門之間缺乏協調，政府調控也存在著一定的盲區；而且對銷售環節缺少完全有效的監督，存在無法可依、執法力度不夠現象，再者，消費者也缺乏一些對房地產相關法律的認識，還有就是開發商的惡意炒作。

對于老百姓在買房過程中，如何規避風險，我覺得廣大的市民朋友可以注意幾點。要選擇有實力的品牌開發商，不要輕信廣告和宣傳，要多去實地看，可以通過長沙市房屋產權管理局政務網查看樓盤信息及動態銷售信息，多方面了解開發商實力，信譽度及項目情況。買房之前，切記要查看樓盤是否有商品房預售許可證等五證。

[主持人海峰]非常感謝�？�，相信如果每一個開發商都能像綠城這樣的話，房地產市場將會更加的和諧。趙局長請您談談，3月1日與3月18日分別啟動的一系列315行動的目的是什么？能否對倡導樓市新風起到積極意義呢？

[主持人海峰]非常感謝卓副隊長，接下來問一下�？偅�您是開發商代表，請您從市場角度談談這個問題。

[卓奕]這位網友提出了幾個問題，一是住房公積金政策問題；二是簽了合同不給發票的問題；三是產權證沒有按期備案問題。我一一做一個解答。
第一，根據最新《住房公積金政策》貸款已經放寬至簽訂商品房買賣合同兩年內可以辦理住房公積金貸款，對接納了公積金貸款的開發商不得以任何理由拒絕繳納公積金貸款的投訴。
請這位網友向省、市公積金管理中心就《公積金管理政策》進行咨詢。
第二，關于業主購房后，開發商不給發票的問題。有兩種情況，一是業主一次性付款購房的，付款完之后開發商必須開具商品房銷售發票；二是按揭貸款的業主，應該在按揭辦理之后給業主開具購房發票。
第三，關于不按期備案問題。根據《商品房預售管理辦法》第十條我們的規定是一次性付款的13份，按揭貸款的14份，備案手續完成以后再交一份給備案合同的購房者。
這位網友沒拿到合同的可能是備案后沒有拿到合同，因為購房款沒有交清的話，（住房公積金貸款沒有下來）就有相關的約定，開發建設單位可以不辦理備案手續。為什么呢？辦理備案手續，從法律意義上說這個房子就是業主的。打個比方，錢沒有交齊，開發商肯定不會把房子給你的。所以，必須是貸款下來以后才能給這位業主辦理備案手續。
沒有按期備案也有幾種情況，一是按揭貸款沒有下來；二是業主資料不齊全，開發商無法進行及時備案；三是開發商進行了在建部分抵押的情況，錢還沒有還給銀行之前，開發商是肯定不能給業主備案的。
今年3月份我們開展的2009春季房產執法檢查行動，關于不按期備案的情況，如果真正是開發商的問題的話，我們下一步會進行查處，這是我們今年執法行動的一個重要內容。

[主持人海峰]非常感謝劉處長。
在此次315維權投訴活動中，關于物業管理的投訴占了很大一部分，物業類出現諸多問題的原因是什么？主管部門將會采取一些什么舉措，讓老百姓買的放心之后，又住的舒心呢？有請市房產局物業監管處劉處長談談。

[劉朝陽]關于業主投訴產權證拖欠問題，開發商拖延辦理房屋產權證可能存在以下兩個方面的原因：
第一，開發商申請辦理產權證手續不齊備、資料不齊全，房屋登記部門不能給其辦理房屋產權證。
比如開發商擅自變更規劃設計、違規建造、房屋竣工之后沒有及時進行竣工驗收，開發商沒有拿到規劃正本，如果是這種情況房產部門肯定不能給業主辦產權證。
另外，相關契稅、稅費沒有交清，肯定也不能辦產權證。
第二，開發商不積極配合業主來房產部門申請辦理產權證。
如果開發商不申請辦理產權證的話，作為房產局也不能進行辦理，業主資料都在開發商手上，由他們來申請辦理我們才能給予辦理。
關于第二個問題，開發商拖欠產權證，購房人該怎么辦呢？我認為開發商應該及時辦理產權證，業主和開發商簽訂了《購房合同》，如果開發商違約就要承擔違約帶來的一切后果。作為購房人可以先和開發商協商，通過協商途徑來解決，協商不成可以通過法律途徑解決。根據合同約定，可以向仲裁機關申請仲裁，也可以選擇向不動產所在的人民法院申請訴訟，可以通過以上途徑來處理這個問題。

[祝海]剛才卓副隊長已經講得非常全面了。我認為一旦爛尾樓出現處理起來非常難，還是要在購房過程中仔細甄別。
一方面是開發商的實力，品牌代表實力，購房者也要多看，多比較，對開發商的實力進行準確的把握。
二方面是購房者要對品質、價格、開發商綜合實力進行全面地比較，不能單純地看價格，購房時要慎重比較好。
謝謝。

[劉凱]非常感謝。物業管理這個行業已經基本上被大家認同了，物業管理水平的不斷提高，為改善人們的生活工作環境、維護社會和諧和穩定、城鄉居民就業作出了貢獻。但是，目前來看物業管理中的矛盾和投訴占了很大一部分。首先，作為行業主管部門先明確一下什么是物業管理的矛盾。
物業的矛盾是從物業的發展、規劃設計到出售交付的維護使用過程。但是，很多物業管理矛盾就出現在物業服務當中。從這個角度來說，物業矛盾就出現在物業業主與物業服務商的服務過程中，這些矛盾在很多情況下，一部分是出現在物業服務這一塊，就是我們通常所說的物業管理服務，根據《物業管理條例》來說，是業主和物業公司簽訂的《物業管理合同》，物業企業根據合同的內容對該區的公共部位、公共設施、公共區域進行管理的過程，那么大部分的矛盾就是物業合同中產生的矛盾。那么，根據《物業管理條例》，物業企業沒有按照合同進行維護的就會產生矛盾。
就長沙市目前的情況來說，大多數都是《物業管理合同》前期產生的矛盾和問題，體現在物業服務的過程中。所以，根據目前的情況來說，業主購買物業服務實際上是維護了物業的和諧穩定發展，也維護了物業的保值增值，也維護了物業的正常秩序。但是，有一條我們通常所說的物業管理實際上是業主請保姆的角色，但保姆要怎樣維護所服務的主體業主的權利，這是一個主要文化。從目前來說，在物業管理過程中也有一部分是開發商遺留的問題體現在物業管理當中，也有開發不合理、配套設施不完善的情況出現在物業管理當中，也有物業服務不到位的問題。
那么，我們一方面通過加強物業行業的規范力度，進一步規范前期物業管理，對物業企業實行監督管理，對物業行業規范管理，切實維護物業管理的權利。
另一方面，要求全體業主切實增強消費觀念。因為，物業服務本身就是一種消費行為，對物業行業來說業主怎樣體現對消費行為的認可？一方面通過對業主購買服務維護自身權益的規范；另一方面物業行業也要怎樣來規范行業服務來體現對業主購買服務的需求。
就是說，前期物業管理是根據建設部的《前期物業管理招投拍賣》規定，可以提前招標確定物業管理企業，在業主委員大會進行民主投票選擇物業管理企業之后，業主有權不適用前期物業管理中標企業，選擇自己需要的物業企業。通過業主公平選擇出物業管理企業，主要是選擇業主自己認可，又能使物業企業提高服務水平，達到消費與服務一致認可的物業管理需求。
現在，物業管理有很多投訴問題，作為職能部門來說，我們對《物業服務合同》進行監督和管理，在很多情況下不屬于管理物業糾紛，對某些開發商房屋質量問題等產生的物業糾紛我們也沒有權威之策，因為是前期開發公司遺留下來的問題。但是，物業行業要怎樣提高自己的服務水準，是行業部門要規范的事情，也是我們做好物業監督與服務的職能。
請廣大業主朋友們要理解，一定要先區分一下哪些是屬于物業管理行業的糾紛，作為行業部門一定義無反顧地根據《物業管理合同》、《前期物業管理規約》對物業管理行業進行規范，進一步完善長沙市物業管理內容，進一步提升長沙市物業管理水平。謝謝。

[趙局]3•15系列活動的主要目的即是群眾投訴舉報,主管部門執法檢查，充分查處當前房地產市場的不誠信行為和違規違法案例，并對不良行為曝光等手段，同時，對經營規范的樓盤項目進行宣傳，對存在違法違規行為的房地產企業進行執法查處，對房地產政策法規知識進行普及，進一步規范和整頓我市房地產市場秩序，為業權說話，樹樓市新風。
打造一個健康、誠信的房地產市場是我市廣大消費者、業主以及行業主管部門共同的心愿。雖然，由于個別開發商的不誠信經營，導致市場欺詐行為、霸王條款、違規預銷（售）、房屋質量等一系列損害業主利益的問題時有發生。但我堅信，在房產局等各級主管部門的監管和廣大媒體的輿論監督之下，通過各界的共同努力，我們長沙的房地產市場一定能夠不斷朝著健康、良性發展軌道邁進。

[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位網友，聽眾，大家好！這里是0731樓市會客室。今天的0731樓市會客室將由0731房地產聯合網和湖南電臺經濟頻道FM90.1聯合為您現場直播。

主持人慧琳：我是0731房地產聯合網主持人慧琳。

主持人海峰：我是湖南電臺經濟頻道FM90.1的主持人海峰。
過去的幾年里，在長沙市房產局等各級主管部門的大力監管下，長沙樓市正在不斷朝著健康、良性發展軌道邁進。然而，由于市場的魚龍混雜，個別開發商的不誠信經營，導致市場欺詐行為、違規預銷（售）等一系列損害業主利益的問題仍時有發生。

今年的3·15之際，長沙市房產局兩大權威職能部門房產信息中心聯合長沙市房產綜合執法隊，開通網絡、電話、信件等8條投訴渠道，接受市民投訴，并依靠公眾輿論和執法部門的聯合督查、不良行為曝光等手段，力求進一步規范和整頓長沙市房地產市場秩序�；顒訌�3月1日起面向全市全面展開，將持續到7月份，整個周期長達4個多月。而市房產局2009春季房產執法檢查行動也已經于3月18日全面啟動。

今天，我們有幸邀請到了長沙市房產局政策法規處處長 劉朝陽，長沙市房產綜合執法隊副隊長 卓奕，長沙市房產局物業監管處處長 劉凱以及湖南綠城投資置業有限公司總經理助理 祝海，與廣大網友和聽眾來探討樓市維權話題，并在線解答網友的投訴。市民朋友如果您日常生活中有侵權遭遇，請趕快登陸我們的直播頁面留言投訴，也可以通過湖南電臺經濟頻道的投訴熱線0731-2330091和2330901進行投訴，主管領導將為您現場解答。今天來到活動現場的還有長沙市房產局新聞中心主任 李希蒙，瀟湘晨報記者 楊洋，還有我們的特邀主持湖南電臺經濟頻道FM90.1的主持人海峰,也就是我了。歡迎各位。

過去的幾年里，在長沙市房產局等各級主管部門的大力監管下，長沙樓市正在不斷朝著健康、良性發展軌道邁進。但不可否認的是，各類的違法違規案件仍然層出不窮。據統計，8條投訴通道開通至今，已收到投訴信息300余條，300條投訴，件件關乎百姓切身利益，事事讓人掛心。
今天的第一個問題，我想請問下卓隊長，您經常處理百姓的投訴，對于侵權案件應該有切身的感受，您有什么好的建議給廣大市民說說。

[主持人海峰]非常感謝劉處長，相信向女士對這個問題已經明確地了解了。

網友“我是一個苦惱人”留言說，我于2008年11月份購買了錦繡世紀的一套小戶型，但開發商至今未到房產局辦理備案手續。而按照有關規定“預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續�！遍_發商已嚴重違約。而我咨詢開發商，得到的答復是：你是公積金貸款，公積金中心不放款，你找公積金中心吧。如果公積金放款真的需要一段時間，為何開發商合同里沒有說明？并且購房合同簽定后，不但沒給合同，也沒給發票，至今也沒有得到確切的答復？請問卓副隊長，像開發商這種不按期備案的情況是不是比較常見，如果發現這種情況，執法隊會如何處理呢？

[主持人慧琳] 好的，我們來看一個物業管理方面的問題。
來自悅景新都的向女士留言說，自己購買的房子沒收，開發商卻要求其交納在通知收房之日開始產生的物業管理費等費用，劉女士想咨詢一下，交納這些費用是不是合理的呢？有什么憑據沒有？
有請市房產局物業監管處劉處長為向女士做個解釋？

[主持人海峰]下面進入媒體提問環節。今天，我們非常榮幸地邀請到了瀟湘晨報記者楊洋，那么楊洋你關注樓市哪些方面的問題呢？

[楊洋]樓市中消費者關注的問題，投訴的問題集中在哪些方面，對于投訴的問題怎么解決？有什么方法？

[卓奕]接受投訴有幾種方式，一是通過0731房地產聯合網接受投訴；二是電話投訴（0731-2232110 ）；三是被舉報之后，執法隊現場執法的方式。
投訴集中在以下幾個方面：一是房屋質量問題；這是目前被投訴最多的問題；二是合同備案問題；三是延期辦理產權證問題。
房屋質量問題已經超出了我局的行政管理范圍，在這里我就不做回答了，我個人建議如果消費者遇到這方面的問題，如果不涉及到合同糾紛問題的話，可以向長沙市建委進行相關咨詢。關于合同備案問題，在前面我已經做了解答，根據《商品房預售管理辦法》第十條，開發商在手續齊備的情況下，必須在一個月內到長沙市房產局進行備案。2009春季房產執法檢查行動，也是我們今年以及以后我們的工作重點，要對合同備案進行監管。關于延期辦理產權證的問題，劉處長也做了解答，我在這里不重復了，謝謝。

[主持人海峰]好的。感謝各位領導、嘉賓，還有媒體記者的記者朋友做客我們的0731樓市會客室。希望在政府、媒體及開發商朋友的共同努力下，我們長沙的房地產市場能少一些矛盾多一些和諧；少一些投訴，多一些褒獎，早日實現和諧社會、幸福人居的夢想。
感謝大家來到今天的0731樓市會客室，謝謝。