[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
這里是0731房產網(www.cyjsjt.com)聯合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產•角策》欄目一起推出2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節目將圍繞老百姓最關心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容也是空前強大，而且我們還請來了資深的地產記者，就市民關注的話題和開發商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關注我們的節目。
昨天上午我們討論了第一個焦點話題2009年上半年長沙房子到底賣得好不好？各位嘉賓及媒體觀察員都坦誠地亮出了自己的觀點,今天我們就第二個焦點話題:長沙房價到底漲沒漲？特別邀請了四位對話嘉賓及我們的媒體觀察員,他們是：
湖南天行健地產總經理 蘇明光
湖南凱諾地產副總經理 陳意明
湖南高嶺地產副總經理 潘迎風
媒體觀察員 邵中兵
歡迎大家的到來。上一期節目里,經過大家討論得出個結論長沙房子確實賣得還不錯，但賣的多為去年庫存，價格也相對比較平穩,并沒有像北京、上海那些地方一樣,房價飆升得很快。
今年上半年，長沙房子到底漲沒漲？我想四位應該知根知底，先從蘇總開始！請問蘇總，貴公司的樓盤漲價了嗎？
[蘇明光]漲了。
[主持人皮煥然]漲了多少？
[蘇明光]每平米漲100元。
[主持人皮煥然]相對于100平米的房子漲了一萬元。一個普通老百姓三個月的工資在陳總每平米漲100元的時候就沒有了。陳總呢？
[陳意明]我的房子錯過了漲價時期，已經賣完了，市場確實在漲價，我的樓盤確實在漲價之前銷售完了。
[主持人皮煥然]沒有遇到漲價的一波，您覺得遺憾嗎？
[陳意明]我覺得不遺憾，作為市場規律來說，從來不要在乎賣出去的東西賣便宜了，哪怕是買股票，今天漲到3000點，2800拋的貨，您能后悔嗎？
[主持人皮煥然]不能后悔。
[陳意明]是的。
[主持人皮煥然]收回來，現金為王就是最好的。
[陳意明]對。
[主持人皮煥然]潘總的房子聽說漲得不錯？
[潘迎風]應該說漲得比較厲害，但是我們也有漲的理由。在去年淡市也是房地產市場的奇跡，今年“小陽春”以來開盤就有了優惠，也是我們企業的承諾，開盤大優惠，市場也認可我們的漲價。
[主持人皮煥然]邵中兵是我們的觀察員，一個帥小伙子。聽了三位的漲價介紹之后，您覺得長沙上半年房子漲價的曲線，有沒有什么結構特點？
[邵中兵]我自己統計了一下，長沙上半年銷售的商品房均價在4300元/平米，每個月都有一定的漲幅，銷售量也呈不斷攀升的狀態。請問各位老總，之前的房價上漲大家比較小心翼翼，都不敢大聲說話漲了多少，有一點兒悶聲發大財的現象。而這一輪長沙房價上漲和以往的漲價有沒有區別？請問潘總。
[潘迎風]經過08年的房市低迷期，這一輪漲價大家確實非常慎重，并不是量價同漲。大家感覺價漲了一些，銷售又會放緩一點兒。它不像07年是非理性的集體漲價，開發商也在根據市場規律和供求關系在進行正常的微調，而不是某個開發商或某個樓盤為了獲取暴利而漲的價。
[邵中兵]但前五個月全市商品房累計銷售593萬平米，同比增長接近50%，很多盤都是量價齊漲的局面。
[潘迎風]我個人認為這種量價齊漲和07年相比是有區別的，08年確實壓抑了很多的剛性需求，開發量和土地上市交易量有所回落，在長沙當時已經出現了面粉價高于面包價的情況，應該說09年這一輪的漲價，是回暖，是補短。而并不是說成本是3000元/平米，馬上就漲到5000元/平米，或漲到4500元/平米�，F在只是說，因為08年的市場低迷，本來有意定價4000元/平米左右的盤，在08年有了降價現象，而09年又回調到4000元/平米，或者是4100元/平米了。
[主持人皮煥然]我理解了潘總的意思，對于長沙樓市來說沒有全面量價齊升的感覺，是一種回暖，一種補短，對于市民來講這應該是一個好消息，因為大家擔心的房市并不會出現房價一漲市場就如同股市一樣一同拋貨的現象。陳總，您的意見呢？
[陳意明]潘總把07年的漲價和09年的漲價做了比較，我非常認同，07年的市場確實是瘋狂的，但是瘋狂也需要付出代價�，F在的開發商在08年的煎熬中走過來，09年有理由謹慎。況且，09年的銷售量是政府拿了多少錢補回來的��？雖說，在這輪金融危機中，中國的經濟是一枝獨秀，不管這種一枝獨秀的基礎怎么樣，但政府出臺了多少優惠政策，四萬億的投資通過一系列的措施在進行，維護了消費者的利益，再加上輿論，加上一系列的政策引導，才把這個市場托起來。我不知道其他兄弟的感覺，我感覺真是如履薄冰。我的房子幸虧在4月份走完了，如果我手里再有房子，我感覺絕對是如履薄冰。
如果今年下半年的市場還能夠維持走1000平米的話，那現在在開發商手上的土地夠我們消化幾年的，我是作為從業人員理性地在看待市場。我真切地希望09年的市場一定要理性，希望開發商也一定要理性，不要瘋漲，瘋漲就要付出代價，況且瘋漲不起來。因為，老百姓也開始理性了，如果開發商一提價，你的銷售量就會下降。老百姓理性了，開發商要更加理性，只有大家都理性，這個行業才能健康發展。
也就是因為，07年和08年的兩堂課，07年的這一課是上給消費者的，08年這一課是上給開發商的，大家都理性了，我想市場會越來越健康的。
[邵中兵]我對理性有一點不同的看法，08年市場不太好的時候，老百姓就在觀望，是不是價格還會跌？他們拿著錢不買，我再看。但是，目前從銷售量來看，應該已經有很多人出手了,所以09年市場好了，于是更多老百姓又按捺不住了。這樣來看,現在老百姓購房是不是還是有一點不理性？
[主持人皮煥然]我補充一句,目前銷量大增是不是還是開發商利用老百姓的不理性的結果？
[蘇明光]現在的老百姓是理性的，我們也沒有利用非理性去獲得利潤。主持人問過我我們樓盤可不可以不漲。但是，我的回答是一定得漲。兩位兄弟在之前已經做了07、08年的市場對比。09年上半年其實成交是非常活躍的，成交相近600萬套房子，是開發商、政府、市場三方讓利成就了今年的紅火日子。我們在金融危機的狀況下，大部分的開發商利潤是比較微薄的利潤，長沙的地產市場一直以來比較理性，比較健康，不像一線城市，如北京、上海有暴利。所以，鑒于目前受供求關系的影響，以及受前期市場低迷的影響，在目前的大勢下，在我們樓盤所剩項目不多的情況下，如果不適當地進行提價的話，對于開發商來講確實錯過了很好的時機。但是，我們的漲幅絕對是在合理的漲幅范圍之內，是一種理性的回歸。
比如我們的盤現在每天都有成交量，現在的均價是4400元/平米，項目在湘府路周邊，設施現在已不斷完善，用我們領導的話說漲300-400元/平米都不為過。但是，我們只漲了100元/平米，我覺得是漲得十分實在的，消費者也認可我們的漲價。
[邵中兵]是不是趁著漲價就趕緊出貨？有沒有存在這種心理？
[蘇明光]我們現在是順其自然，并不是把所有的貨量全部都推出來，我們對長沙未來的經濟發展充滿了信心，就完完全全市場化運作的房企來講，追求合理的利潤是無可厚非的，在前期項目沒有賺到很多錢的情況下，苦苦支撐確實付出了很多代價，但在后期市場樂觀，對經濟比較看好的情況下，我們也沒有急忙把所有的貨都趁機賣光，也沒這個必要。
[主持人皮煥然]非常高興三位長沙開發商代表對話了長沙房產的價值取向，也慶幸這一輪危機給大家上了深刻的一課。經過這一輪危機之后，大家都變得謹慎、從容。大家剛才談到一個觀點，未來的后勢可能是謹慎的，可能還有大量的供應量在市場上，按照經濟學基本原理，價格是供求關系決定的，既然有這么大的供應量，想大漲也是很難度的。我想問一下，您覺得下半年房價漲價的空間大概有多大？我們知道，很多政策到明年就截止了，比如首付、房貸的優惠政策等等，這些政策取消之后，房價會不會應聲下跌？請潘總先說。
[陳意明]房地產有一個總的趨勢永遠不會變，房價肯定是永遠上漲的。因為，城市的土地越來越稀缺。但有一個前提條件，只要不是07年那種瘋狂的上漲就可以。如果07年瘋狂上漲20%，08年就會回調。只要按照現在的腳步理性、平穩、謹慎的方式走下去，價格肯定是上漲的。上漲的理由有兩點，一個是城市化原因，土地稀缺程度；二是成本。
剛才蘇總談到，他們在08年應該出的貨到09年才出貨，他的財務成本，我算他有50%的資金來自銀行，年利潤8%，就會降到4%，如果再加上兩年的話，房地產到底還會剩多少利潤呢？
另外,今年又來了專變變公變的需要，每一平米的成本增加40元，明年似乎也有一個政策出臺，所有20萬平米以上的小區不準對外排放污水，每個20萬平米以上的小區建一個污水處理站，到明年每個小區又增加太陽能照明，不用廣電照明了，每一個新的政策都會導致房子品質上升，也會導致成本同時上升。
所以，這些趨勢做下來，如果要預測房地產價格的度的話，是很難講的。但是，可以肯定地講，不管是今年下半年還是明年，緩慢的上漲是肯定的。
[主持人皮煥然]陳總的意思是未來肯定會漲價，漲價是源于成本的增加，并不是開發商為了迅速收回成本，迅速開發新的項目的原因上漲。
[潘迎風] 07年漲價是屬于所有的供求關系的超額利潤在漲價，一棟房子造出來成本本來只有3000元/平米，但長沙市有很大一批樓盤在那個時候開盤了，那個時候就漲到4000-5000元，這確實是瘋狂的上漲。但是，09年房價上漲，房子是08年造出來的，本來的建安成本就會比較高，如果本來的成本是4000元/平米，本來想08年賣4500元/平米，但因為08年市場低迷，有可能在賠本銷售。那么，09年“小陽春”出現以后，大家的銷售只是達到了預期的利潤，而不是如同07年的瘋狂漲幅。
至于09年的房價走勢，我也贊同陳總的觀點。比如國家只有三種固定資產有鐵定的運作規律，稀土、黃金、房產。關于成本原因，陳總也談到了，政府在不斷出臺新節能措施，每一項設計的變更對于人民的生活條件和科技水平都是一種提高，但是提高肯定是要成本的，毫無疑問地講，房價肯定是上漲趨勢。那種原來成本只有3000元/平米，因為路修通了馬上將房價漲到5000元/平米的瘋狂漲價情況應該是不會有的。
所以,總的來說，房價肯定是會上漲的。
[主持人皮煥然]潘總的意思是，目前漲價的樓盤相當一部分是因為品質變好了，成本增加了，必然導致房價上漲。但是，上漲趨勢是理性的。我想請問蘇總，您覺得今年在市場上，因為大家追求品質導致價格上漲的原因是主流嗎？
[蘇明光] 應該是主流，就拿我們這個樓盤來說吧，就拿今天來說，7月1日政府把燃氣開通費、有線電視開通費都納入了開發商的銷售成本里面了，以前是消費者自己買單的。
我舉一個例子，就目前而言開發商肯定不愿意承擔這兩個費用，那房價不得不漲，成本在不斷上升，沒有理由不漲。今年下半年，長沙的樓市有可能還會出現低潮，但這不是主流，就長遠來講，長沙樓市的價格應該是比較溫和、平穩地上漲，這絕對是一個趨勢。因為，外地的朋友到長沙來，感覺是長沙什么都不便宜，就房子便宜。這說明長沙作為一個省會城市，房價和目前的經濟增速、生活消費水平是不相匹配的，這是可以拿周邊幾個省會城市的房價作為對比的。所以，從長遠來講，長沙的房價肯定是呈上升趨勢，如果不上升的話，樓市也會不健康的。
[主持人皮煥然] 非常高興邀請到四位嘉賓，就今年上半年長沙樓市有沒有漲價，未來漲價幅度有多大，進行了深入地探討。我們在討論中得不出非常明確地數字化概念，但可以看出經過08年的教育，09年長沙樓市變得很理性，也會漸漸漲價。但是，這種漲價是基于樓市回暖形成的，并沒會出現07年一般瘋狂大漲。謝謝四位嘉賓。
今天的0731樓市會客室就到此結束，明天上午9：30我們將繼續第三個議題《2009上半年，到底誰在買長沙的房子？》，敬請大家關注。
“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會客室，下期再會！
