[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開始，0731房產網(www.cyjsjt.com)聯合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節目圍繞老百姓最關心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強大，而且我們還請來了資深的地產記者，就市民關注的話題和開發商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關注我們的節目。
上兩場我們討論了2009上半年長沙房子到底賣得好不好？長沙房價到底漲沒漲,各位嘉賓及媒體觀察員都坦誠亮出了自己的觀點,結論是賣得確實好,也確實漲了,但是不是瘋漲,是回暖,于是我們也有了疑問,到底是哪些人在買房,導致了這樣的一個局面呢,今天我們特地邀請了四位對話嘉賓及我們的媒體觀察員一同來討論第三個焦點話題:2009上半年，到底誰在買長沙的房子？
首先歡迎我們的對話嘉賓,他們是：
湖南湘天地產總經理 駱憲炳
湖南當代置業副總經理林 軍
長沙卓越置業副總經理巫 輝
還有我們的媒體觀察員楊 洋

[主持人皮煥然]歡迎大家的到來。關于今天的議題，楊洋不是長沙人，肯定最關心這個話題，就這個話題，你最想問三位地產大佬的是什么？

[楊洋]我想問駱總。有一個故事，前不久我陪一個朋友看房子，本來準備買比較低的樓層，但到現場一看比較低的樓層已經沒有了，只有十層的，就到別的小區看房子，然后再回來發現十層也沒有了，只有十四層了，他就馬上簽下了十四層的房子。另外他看了今年的春交會，有很多樓盤在春交會沒有開始之前，很多90平米的小戶型就已經賣完了，我想問在長沙這些小戶型究竟是誰買的？到底是不是真的賣得很好？

[駱憲炳]小戶型毋庸置疑是第一次置業的年輕人買的，解決結婚問題，或者是剛從單位宿舍搬出來的年輕人，這個群體一般在25-30歲之間的年輕人。我那個項目小戶型數量比較少，從來一經推出就會在一個星期左右銷售完畢。

[主持人皮煥然]楊洋問這個問題因為他年輕，要結婚肯定需要房。那么，巫總的盤是第一次置業的人多？還是第二次置業的人多？

[巫輝]小戶型的房子如同駱總說的，很多是年輕人購買的，有的人買小戶型為了結婚，有的是父母為方便孩子讀高校買的，一般在長沙本地，購買主力軍是白領、個體私營企業主；政府單位員工、企業高管也是購買主力。

[主持人皮煥然]本地的比例占多少？

[巫輝]從09年的銷售情況來看，本地的比例占了80%以上，占絕大部分，和07年有比較大的差別。大家都知道07年，長沙中高端市場主要是深圳、廣州的回鄉人員來長沙本地投資。但是，09年從我們項目的銷售情況來看,長沙本地市民，還有長沙周邊城市有家人要到長沙工作、生活的，是絕對購買主力軍。

[主持人皮煥然]09年，因為08年金融危機企業倒閉，導致外鄉人回鄉置業了？

[巫輝]對。

[主持人皮煥然]林總，您的樓盤本地人購買力高嗎？

[林軍]在我們的樓盤，本地人購買力應該是占70%左右。其實在外地上班的人比本地的人要更理性。

[楊洋]我這有個數據統計,今年上半年，長沙本地和外地購房比例是6：4，外地比例占了4成，不知道各位怎么看？駱總先談。

[駱憲炳]我的樓盤從2009年上半年銷售情況來看，本地人士購買比例占了60%以上，主要是在廣州、深圳等外地奔波的湖南人士。這種趨勢，我個人認為從今年開始，比例還會擴大，有三個理由。
第一，長株潭高速城市化，吸引力是毋庸置疑的。
第二，湖南有一個最大的特點，即地市級發展極度不平衡。在湖南，地市級房子質量、配套設施和長沙相比相差很大。在3+5城市群形成的經濟圈中，武廣鐵路的開通，城市快速軌道的開通等等原因，縮小了城市間的距離，長沙就有很強的吸引力。
第三，長沙作為省會城市，從某種程度上來說還是一塊洼地，處在底部盤整的階段，這種盤整適宜大家選擇置業，也讓很多外來者有能力購買，是一種投資方式，也有利于吸引地市居民來購買。
以上因素，尤其在今年四月份以后表現得更加清晰，外地置業者越來越多了。長沙本地城市人口比較少，開發量又特別大，今年的銷售量可能會突破1200萬平米，為什么現在有這么大的成交量？每個月都突破了200萬平米，外地置業者是一個非常重要的因素。

[主持人皮煥然]聽了駱總的講話有一個感覺，您認為未來的長沙外地置業者會越來越多，但是外地人的工作、生活主要還是在其他地方，盡管開車2-3小時就能到長沙，但并不是特別地方便。外地人來長沙置業，我們本地人當然歡迎，但是會不會造成市場的空置率升高呢？空置率聲高會不會形成泡沫呢？我的理解正確嗎？

[巫輝]這可以代表一種人群的一種觀點，你說長沙空置率高是一種事實，駱總也說了長沙現在商品房的銷售情況。經過今年1-5月份火爆的銷售，消化了很大一部分存量房。但是，原本的存量房的面積是很大的，根據現在的形勢來看，也有大量的新盤等待開盤。這就意味著，雖然上半年的成交量很高，但也會抵消下半年的新開盤量。主持人說的情況也有可能會發生，但我也非常贊成駱總的觀點，就算長沙有很高的空置率，但根據現在政府的大力投入來講，都會帶動周邊的地州市民來長沙置業。目前，長沙就有大量的外來者來長置業。
從沿海的情況來看，深圳、上海已經出現了投資的趨勢化，也就是說很多人不光是為了自住或改善性需求的住房，而是為了投資。實際上，市場情況已經在發生微妙的變化，按照前幾年中國房地產市場來講，沿海這種形勢會慢慢蔓延到內地，必然會影響到長沙這種二級城市。

[楊洋]在卓越集團下面有一個別墅項目，前不久青竹湖一棟4800萬的豪宅的出售，引起了長沙市民的廣泛關注，很多市民都想了解，這樣的高端產品究竟是被什么人買了？是長沙人？還是外地人？或者說，這種高端產品的別墅是什么職業的人群買的？

[巫輝]麓山別墅在含浦，銷售情況也非常不錯，那邊的銷售情況我了解得不是很透徹。但是，就我們的項目來看，外來置業者是很多的，他們從事的職業是多方面的，如礦產老板、餐飲老板、金融界人士等等，這些人往往會選擇高端型的物業，他們也會在投資的同時做理性分析，也會在選擇物業的同時，同周邊的樓盤進行比較，會挑選自己比較理想的別墅，然后才會有購買行為。

[主持人皮煥然]不知道林總怎樣看待長沙地產投資客現象，目前有沒有形成一種主流？

[林軍]按我個人的了解和觀察，投資客不管是投資型的，還是投機型的，應該還沒有形成一種主流。很多外地人來長沙買房子，不是自住型的，也不是改善型的，他們買房子完全為了賺錢，這些人也會看清市場之后再出手。所以，投資型的也好，投機型的也好，大多都是投資商業物業。
2009年上半年1-6月份價有上升，量也有一定的上升，認為一小部分人是推動樓市發展的主力，這種看法是不對的，市民的剛性需求才是目前市場的主流。

[主持人皮煥然]您的觀點是，目前長沙的投資客比較少，也沒有形成一種主流，這個市場還是平穩發展的，不會出現瘋狂的狀態。
但是，有一個消息，不知林總聽過沒有？曾經溫州的炒房客又準備來長沙了，不知在你們項目的銷售中有沒有遇到過炒房客？或者是投資團體？這種區域投資團體如果來了，對長沙樓市會有什么影響？

[林軍]我們項目還沒有出現團體投資客，如果有了這種團體投資客出現的話，我們也會慎重考慮，要考慮樓盤的定位等各方因素，也可能會適當拒絕溫州的炒房客。

[主持人皮煥然]您的意思是會適當拒絕溫州的炒房客。駱總會拒絕嗎？

[駱憲炳]我們可能也會適當拒絕，因為我們希望小區的住戶有一定的素質。講到投資客，我個人是反對的，也不太愿意接受他們。但是，溫州的投資客也是客戶，投資也是合法的。不能說第一次買房的客戶就是自住型的，就不會用來做投資，其實每一個老百姓都有投資的心理需求，只是大多時候購買力不夠。
在投資中，如果投資客是投機行為，那市場就是狼來了，老百姓的安居樂業就很難實現。只有市場規律化以后，才能保證老百姓的安居樂業。

[主持人皮煥然]駱總說得很好，長沙在發展，未來會吸引更多的外地客來長沙置業。我有個問題要問巫總，本地人喜歡什么樣的房子？外地人又喜歡什么樣的房子？

[巫輝]本地人和外地人在購房時，可能會有一些偏差，但偏差不會太大。因為，從中國老百姓購房的心理來講，大家一方面希望自己有好的居所；另一方面也希望他們購買的房子是有價值的。這種價值包括幾個方面，比如周邊環境、配套設施，還有未來的發展趨勢等。
不管是長沙市民購買，還是外地投資客購買，他對以上幾個方面的選擇肯定是相同的。唯一不同的是，本地市民會更多的考慮以后會不會在這個地方安家，外地投資客一般不會考慮這個因素，他更多的是考慮是不是長沙最好的增值區域。

[主持人皮煥然]外地人更看重增值，本地人更看重方便性。三位，現在外地人來長置業，他們最需要的是什么樣的房子呢？

[巫輝]今年上半年，從1-6月份房地產市場的回暖來看，主力消化戶型肯定是中小戶型，這是大家一致認同的，08年市場調控導致居民購買力經過了一年的積壓，然后會有一個爆發的過程，這就是剛性需求，這種需求在購買中肯定會偏向中小戶型。但是，在剛性需求充分釋放后一個階段，必然會向大戶型轉變，特別是東莞、深圳等地，已經從中小戶型向大戶型轉變。購買力是由市場決定的，市場會有一個趨勢，一旦趨勢形成，就不是由一個城市居民的購買力來決定的，而是由整個市場來決定。

[主持人皮煥然]林總有沒有準備大戶型被，以備未來之需？

[林軍]其實，不管是小戶型還是大戶型，現在很多樓盤都有大量的拆遷客戶，因為長沙今年棚戶區要拆遷800多萬平米。這些人的基本需求在80平米—100平米之間，是中小戶型的需求。但是，買大戶型的客戶，買的都是 100平米以上的，他們的收入比較高，首付較高，我們也有大戶型項目在開發。

[主持人皮煥然]駱總，剛才林總談到了今年的剛需釋放是因為政府房改、棚戶區改造、政府補貼所吸引的，這部分需求被釋放之后，長沙樓市會如何發展呢？

[駱憲炳]很明顯，今年1-6月份長沙樓市銷售中的剛需是占主流的，一是政府出臺的優惠政策；二是城市拆遷因素。但是，城市化還需要一段很長的過程，在這段過程中城市人口將不斷增長，也會催生更多的需求。長株潭今后將構成巨大的城市集群，這個城市集群本身的基礎是比較薄弱的，包括基礎設施、國民經濟、相關產業等等，都需要更多的人群來把城市建設發展起來，在城市群的發展過程中，相信會帶來更多的剛性需求。
兩型社會的發展，需要很長的時間，這段時間一定會產生很大的剛性需求。其實，長沙本地的人口并不能完全支撐樓市的發展，應該把長沙樓市看成湖南的樓市，我們的產品不僅僅是賣給長沙的，也是賣給湖南省，賣給全國的。

[主持人皮煥然]駱總說得很好，6月28日長株潭已經統一了區號，長株潭確確實實可以給長沙房地產帶來非常好的發展空間。非常感謝三位嘉賓和媒體觀察員，以上是對2009年上半年長沙樓市的大致梳理，下期節目，我們將對另外三個焦點話題進行更加深入地訪問，如果您想深度了解長沙樓市的現狀，請千萬不要錯過。感謝收看本期0731樓市會客室,下期節目再會。