[主持人皮煥然] 觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。

從7月2日開始，0731房產網(www.cyjsjt.com)聯合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節目圍繞老百姓最關心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強大，而且我們還請來了資深的地產記者，就市民關注的話題和開發商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關注我們的節目。

今天《角力2009》第六個要討論的焦點話題是：“2009下半年，樓市會不會再出宏觀調控政策？”今天我們邀請到的對話嘉賓是長沙滕王閣房產常務副總經理羅飛虹，華盛集團董事長羅勁松，浙江商會會長徐文忠，媒體觀察員劉佰忠。這個話題對于媒體代表、開發商代表可能都有話說，先請媒體觀察員給三位大佬發話吧。

[劉佰忠]謝謝主持人，想問三位老總的問題很簡單，三位老總對下半年樓市的判斷是樂觀還是悲觀？

[主持人皮煥然]有請羅飛紅老總談談。

[羅飛虹]下半年持樂觀態度。

[主持人皮煥然]很簡潔、直觀、明確：樂觀。

[羅勁松]我的看法是，在樂觀中更保持清醒和謹慎。

[主持人皮煥然]徐總，您的回答。

[徐文忠]國家宏觀調控政策出臺以后，我對09年下半年的市場比較看好，比較樂觀。

[主持人皮煥然]跳出來講，三跳中間有兩跳是樂觀，如果是樂觀的話，羅總，您認為國家會不會再出宏觀調控政策呢？

[羅飛虹]我認為國家再出宏觀調控政策是完全有前提的，但剛才講話的前提是問今年下半年。那么，我認為談今年下半年的樓市是樂觀的，今年下半年再出宏觀調控政策可能性不會很大。但是，到了明年就很難說了，我今天的回答是跟著主持人來的，今年下半年的樓市應該是樂觀的，出臺宏觀調控政策的可能性不是很大。

[主持人皮煥然] 因為，當時我們在設置這個話題的時候，我們探討了一組有趣的數據，從1-5月份開始都賣得很好，從6月上旬以來，增速開始放緩，呈現平穩增長，沒有井噴的現象，同樣的現象出現在了汽車產業，希望國家出力出臺更大、范圍更廣的政策來刺激汽車市場。同樣的道理，您希不希望國家再出更多、更好的政策來刺激樓市？很簡單，因為我們觀察得到，這種增長可能不是一個常態，貨幣補貼也好，地方政府補貼也好，政府的財政是有限的，政策也是有限的。所以，我不知道政策的刺激對于羅總來講，邊界效應在哪里？如果遞減的話，政策會不會出臺來加大刺激力度？

[羅勁松] 我的感覺是這樣的，5-7月份有這樣一個變化，實際上在需求結構上還是有比較明顯的變化。在5月份以前，我認為主要是剛性需求的釋放，你看5月份房子的銷售戶型比較偏小。那么，5月份以后到未來的預測，特別是在今年下半年，我感覺改善性需求在購房客戶中可能起到主導地位。所以，如何保證改善性的需求能夠持續地成為拉動樓市需求的動力？我想著力點應該在這里。

[主持人皮煥然]您認為可能會出政策？

[羅勁松]因為，政策的目的是保證商品房市場持續穩定健康的發展，任何事物圍繞穩定的市場，使市場穩定發展的所有措施我認為都是正確的。

[主持人皮煥然] 徐總是浙江商會的會長，你帶領企業在長沙打拼，從您的角度來講，可能也需要一個長期理性繁榮的市場。剛才，羅總談到從立足長期發展的政策來講，出臺政策是應該的。那么，如果要出政策的話，您認為出哪方面的政策合適？

[徐文忠] 我想從兩個方面來談，首先是會不會出調控政策。我認為從07年下半年開始調控力度加大以后直到09年，起到了刺激市場的作用。現在，國家對出臺的政策是放松的。以前，08年出臺得最多的是經濟調控政策，比如銀行信貸、稅費調整等等，新的調控可能會從長遠性、持久性來進行調控，國家已經明確了房地產作為國民經濟的支柱產業需要長遠、穩定、健康的發展，也需要解決民生的居住問題。說到汽車，不可能街上所有的車都是寶馬，房產價格高就不能說它不合理，畢竟有開寶馬車的，也有開經濟車的。我想，政府可能會極力地往保障住宅、廉租房住宅發力，工薪階層一般都能買得起自己居住的房子。

談到今年下半年，國家還會不會出臺新的宏觀調控政策的問題，我認為現在的問題還不是國家出臺怎樣的宏觀調控政策，國家應該會想解決北京、深圳房價又開始起高、地王出現的問題。

再說，如果是輕微的通脹來了之后，一部分投資性需求推動了樓市，對我們行業來說，07年國家發力調控肯定是樓市有了問題，在行業發現問題之后，房地產又是國民經濟重要的支柱產業，這是溫家寶總理政府工作報告中明確說明的，如果房地產要靠政府發力來支持的話，也不會長久的。

[主持人皮煥然] 羅總說得很好，您的話語中有兩個邏輯，房價高不可攀是不理性的；第二，在北京、上海出現的新一輪面粉貴過面包的情況是不理性的，不合理的狀況出現的話，羅總，國家有可能會出臺政策進行調控。

[羅飛虹] 我認為有一個過程，上半年剛性需求的釋放擺在這里，全球金融危機的背景下，大家信心喪失的時候，政府出臺扶持政策對信心有了一個刺激。所以，上半年4、5月份的現象不能說是正常的市場行為，這段時間不能與之類比。我認為現在市場的政策因素在弱勢，市場的真正需求在顯現。那么，房子對于各類人來講都有不同的需求。我們對市場有調查，要知道你的市場有怎樣的購買力，要知道市場有多少的存量給你形成多大的壓力。那么，我認為在近期內不完全是投資行為造成地王項目的出現，我認為在今年下半年這個階段，政府就個別事件出臺一個大的政策的話，我認為是不會的。

因為，如果是這樣的話，對于信心的打擊是比較大的。但是，當泡沫、通脹積累到一定程度的時候，國家才會采取宏觀調控政策來調控。那么，我認為在信心恢復的增長期是不會出臺打壓政策的，更何況長沙在這個時候還沒有出現過這樣的樓王，現在長沙的房價相對來講是比較合理的。

[主持人皮煥然] 羅總講得非常好，在地產這一塊兒的政策是全國性的。其實，我個人是非常希望樓王出現的，因為樓王出現可以拉動周邊的地塊往上張，房價就開始飆升，房價開始飆升之后政府就出臺政策把它卡住。羅總談到樂觀中要有謹慎，您謹慎的原因是什么呢？

[羅勁松] 我對長沙地產做過一些思考，長沙目前在中部幾個省會城市里面，住宅商品的價格是處于比較低的位置，這恰恰是長沙的成本優勢。過去，長沙的城市停留在各個單位、機構手上的土地比較多，開發存量也比較多，總體來講受供求關系的影響，長沙均價和同類城市價格相比是比較低的，我認為這是一個優勢。因為，中國城市化過程有二十至三十年的過程，整個城市之間的軟實力的競爭，主要體現在房地產上，房地產是一切經濟活動的物質載體，如果房價成本低的話，就便于城市激發更多的創新精神和創業能力，這是長沙的第一個優勢。

第二，長沙這幾年在保障性住房制度方面有很多領先處，比如棚戶區的改造和廉租房的建設，在這些方面下了很多功夫。那么，我總結了長沙的這幾點優勢，怎樣把優勢保持下去？

一是形成好的制度，一個好的制度才能吸引資本，一個有缺陷的制度實際上就會變成制度的成本。長沙能夠在目前有廉租房制度創新的優勢和價格創新的洼地優勢，保持這兩種優勢系統地、科學地、前瞻性地設計房地產的制度，這是調控制度的一個組成部分，制定好的制度是可以預期的，信息是透明的，在這種情況下，保持長沙房地產的持續優勢就非常有利。我也贊成羅總的意見，今年下半年不管是出現地王還是個別現象，不會影響國家大的政策，我個人也是中長期看好長沙的房地產，為什么呢？就是剛才講的幾大優勢，如果能把握好幾大優勢，就能持續地創造更大的優勢。

[劉佰忠] 大家都下半年的樓市持樂觀態度，這和國內的分析機構、房地產界的精英們的觀點一致。但是，這種樂觀肯定預示著下半年房價會上漲。剛才，大家都談到了全國地王問題，我認為這不是一個孤立的問題，因為地王和投資客的出現，正好和07年深圳的表現是一樣的。我們看今年6月份深圳的數據，下半月量價齊跌超過了兩成。就是說，深圳樓市07年的跡象在09年上半年又出現了。

[主持人皮煥然] 劉佰忠的意思是，長沙很好，是個好孩子。但是，在全國出現了很多壞孩子，不行了，政府得出來管一管了，徐總，您覺得要管一管嗎？

[徐文忠] 政府一直在很積極地調控，以前是激烈型的，現在是溫和型的調控，比如廉租房、經濟適用房。說樓價高，高應該是適合高端群體，他們需要高檔的房子。但是，政府是解決大多數人的住房問題，如果能解決的話，房價一百元一平米政府也會認為沒有關系的。他并不是針對地王現象進行調控，不是這樣的，他解決的是結構性問題，需要結構合理。但是，在07年出現了大面積的房地產投資拉動了經濟增長，這是一個因素；還有一個是有居住需求的人買不到房子，有錢的人有十幾套房子，那房地產的主要作用還是功能，是人家工作、生活的工具，作為投資只是輔助作用。但是，當房地產成為投資的一個主要工具的話，那國家肯定要出臺政策調控了。國家現在相當長時間對房地產的調控是限制投資，杜絕投機，不能說你炒一把就走了，像股市一樣的，那不行。

[劉佰忠] 我想問一下徐總，下半年投資需求猛增的話，消費需求得到抑制的話，政府會怎么辦？

[徐文忠] 任何政策的出臺都有滯后性，有些政策可能要一年后見效，有些政策可能要在更長的時間見效。說一個政策出臺要馬上就見效，就解決問題的話，那不太可能。那么，樓市宏觀調控政策出臺的最大受害者不是政府，不是購房者，是房地產開發商。所以說，08年的形勢如果再持續一年的話，不少的開發商會做別的事情去。

[羅勁松] 房地產政策的調整原則和方向是什么呢？應該是三個方向。一是鼓勵實實在在的消費人群；二是疏導投資需求；三是擠壓投資行為。投資和投機是有很大區別的，舉個例子，一個居民有一套房子，它有三個權益，居住權，自己住的權利；出租的收益權，理解為經營性收益權；財產性收益，就是把房子賣掉賺錢。對應我講的三種需求，如果我買的房子是住，就是居住需求，這種需求是剛性的；另外一種是買房子出租，出租會大力激活二手房，大力發展二手房市場，要形成梯級的住房需求結構，這是要加大力度的，我認為現在很多政策還放得不開，在鼓勵、培育租賃市場發育方面，要進一步加大政策放寬的力度。但是，對于財產性收益的需求，要克制需求，要在泡沫還沒有形成的時候，盡量把泡沫擠掉，這樣中長期使房地產價格的增長，能夠使居民收入、國民經濟增長能夠同步，而不是超前或滯后，無論是超前或滯后，對于國民經濟的發展都是不利的。

[主持人皮煥然] 羅總，支持物業稅的征收？

[羅勁松] 物業稅是一個問題的兩個方面，如果要征收物業稅，就要對土地出讓金制度進行改變；物業稅要落地，實際上有很多問題擺在我們前面，已經征收的土地出讓金是不是要退？要退的話該如何退？這些問題是考驗政策智慧的一個大課題，中央還是很謹慎的，很多專家、學者、各界人士都在參與討論，也在征求民意。

[主持人皮煥然] 我聽出來了，羅勁松董事長在炮轟土地出讓金政策背后的政府，不知道羅總對羅董的觀點贊不贊成？說白了，所有的政策都取決于政策制定者本人，還不在于開發商的行為。

[羅飛虹] 我也是這樣看，不管出臺什么樣的政策，它的政策有利于國民經濟長期穩定的發展，而不能像我們過去所出臺的政策頭痛一頭，腳痛一腳，不能出現這些問題。我們有很多問題的解決是學西方的，西方怎樣解決就照樣拿來。現在不是批判政府，也不是批判政策，但是確實是出現了這樣的問題，老百姓也感到很煩惱。那么，我們的政府現在出臺政策，我相信會更加地科學、更加地嚴謹，會深思熟慮之后再推向市場。政府怎樣與市場掛鉤是一個很重要的問題，一定要考慮成熟，中國的改革也都是摸著石頭過河，它需要一個過程。

[劉佰忠] 我想問一下，假如物業稅在近期，或是一年內開征的話，對房地產市場會有怎樣的影響？

[羅勁松] 我個人感覺是這樣的，物業稅和土地出讓金制度的改革一定是孿生兄弟，你要收物業稅，就一定要改革土地出讓金政策，這個問題必須同步解決，它是一個問題的兩個方面。應該說，物業稅的系統設計關系到老百姓未來幾十年財產性的收入，經營性的收入，是一個重大的財政問題。它也和地方財政增長方式密切相關，過去地方政府收取70年的土地出讓金也是用于民生和基礎設施建設，以后的物業稅在物業持有的環節來征收物業稅，可能就不是一次性征收了，對于地方財政收入過渡依賴房地產行業的增長這一塊兒都會有一個巨大的挑戰。

[主持人皮煥然] 羅董講得很好，政府過分依賴房地產是不健康的。今天談國家會不會在下半年出臺宏觀調控政策，也是基于一個理由，房地產投資，或者房地產市場對其他的消費是有擠出效應的，它是居民個人投資最大的一塊兒。如果我把錢投在房地產了，就會削弱對其他行業的消費，現在國家不是鼓勵拉動內需嗎？徐會長，如果您認為房地產行業占消費的比重太大的話，從需求結構平衡來講，國家會不會出臺其他的政策呢？比如先把房地產壓一壓，鼓勵居民去買汽車、服裝、家電等其他消費品呢？鼓勵大家不要一味地盯著房產。

[徐文忠] 還是從兩個角度談吧，第一，家里就那么多錢，投資房地產了，其他的投資就沒有了。其實，這是需求決定的。我這次回浙江和銀行的朋友聊了一下，問一下浙江09年和08年有什么不同。他們說，借貸的額度增長很快，但存款余額增長更快。這就說明，居民手中大量的錢存在了銀行里。那么，開發商也好，居民也好，他們都在沒有一個很好的投資渠道，他們自己在當前的市場環境下有自己的考慮。每一個行業的投資都有自己的特點，說汽車吧，汽車是一個消費品，汽車也是國民經濟一個重要的支柱產業，那就要讓個家庭都有一輛汽車嗎？那不太可能嘛。

[主持人皮煥然] 您的觀點很好，房地產投資是有利的，正是大家知道房地產行業有錢賺，大家都投房地產，會不會影響到社會資本扎堆到房地產領域，從而削弱工業企業、科技企業的創新能量？中國提出大國崛起，如果所有的社會資本權重全部在房地產行業，那對中國的大國崛起，科技興國會不會是一個削弱呢？

[羅勁松] 我沒有做深入思考，但就徐總的話題補充一點意見。您說房地產消費對其他行業的消費有擠出效應，但房地產行業除了消費需求還有投資需求。從中期來看，房地產產品價格一定是上漲的，有三個原因，一是成本；二是需求；三是貨幣補貼。大家站在全球的視野來看問題的話，現在的美國的經濟增長方式也要改變，美元大幅貶值應該只是時間問題，美元大幅貶值，歐元不會增值，日元、人民幣也會跟著貶值，就是全球貨幣整體是迅速貶值的趨勢，貨幣貶值和固定資產恰恰相反了，貨幣貶值一定是資產升值。所以，房產消費品和其他消費品是不一樣的。中國老百姓的消費特點，以及中國體制、養老保險等等體制的不健全，對房地產的消費不是某種政策可以阻擋的。我提出的意見是要疏通政策，嚴格地區分投資和投機，用正確的手段來區分投資和投機，疏導投資，壓制投機。怎么疏呢？就是要大力發展租賃市場和二手房市場，要盡可能降低二手房交易門檻，盡可能鼓勵租賃。

[劉佰忠] 我想問一下羅總，我們也看到了一些租賃數據，目前商品房的租賃比是很高的，在廣州的寫字樓和房價是形成反比的，房價在往上漲，寫字樓的租賃價格卻在向下滑。這是什么原因呢？

[羅勁松] 寫字樓和住宅租賃不是同一個概念，寫字樓租賃的對象是企業機構，每個企業機構的投資行為、從事的行業不一樣，承擔的租金能力也是有很大的區別的；老百姓的居家所承擔的租金收益恰恰是由這個城市的商務成本決定的，商務成本越低，對人才就越有吸引力。回到長沙的案例，長沙處在自主創新的非常好十字路口，如果創新得好，長沙的軟實力將會非常強，如果創新得好，長沙的軟實力將會非常強，好的政策就會成為長沙經濟發展，長沙軟實力增長的非常好的引擎了。所以，在軟實力創新上，長沙可以再創一個新的典型。

[劉佰忠] 但是，就因為長沙的租賃市場不活躍，兩室一廳800元左右，價格提上來很難。正因為租賃市場不火，二手房市場不火，導致新房市場的價格也很難火起來。如果二手房市場火起來，新房價格會不會飆得更高？

[羅勁松] 我不這樣看，目前長沙二手房和租賃市場并沒有優勢，恰恰是它的弱點，我就是說正因為它現在有弱點，所以可以創新。我講的意思是，現在很多房子租賃都是沒有交稅的，既然交不到不如把它免掉，把它透明化。另外，還可以在租賃產品的流動性方面下功夫，進行金融創新。比如，我們完全可以設立住房儲蓄銀行，就是把別人租的房子收取，再反租出去。因為交易成本低，在租賃權、收益權的證券化方面可以做很大的創新，就會產生金融創新和制度創新的優勢。

[主持人皮煥然] 再過幾天，最受業界關注的2009長沙樓市排行榜單就要揭曉了，這將是我們真正了解、把握長沙樓市的絕好機會。通過“角力2009”這兩期節目，我們和嘉賓焦點訪談，面對面的坦誠交流，我想觀眾朋友對長沙樓市有了一個大致的判斷，未來長沙樓市該怎么走？老百姓該如何選擇自己的房子？了解市場真相，相信自己判斷，這是我們制作這一系列節目的良好祝愿，謝謝你們的關注，再見！