[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我非常榮幸主持今天的節目，我是主持人海波。湖南恒嘉地產總經理 易建國先生。
[易建國]大家好！
[主持人海峰]還有來自湖南1881置業有限公司常務副總經理 樂兵先生。
[樂兵]大家好！
[主持人海峰]以及恒基兆業湖南房地產發展有限公司營銷總監 劉倬鵬先生。
[劉倬鵬]大家好！
[主持人海峰]今天是《樓市會客室》首次將地點搬至我們現在所在的黃興南路步行街中心廣場透明直播間，以后在每個月的第三周，周四下午18：00-19：00將準時播出，請各位聽眾，網友朋友守候收聽觀看。
最近一段時間以來，來自國家發改委、國家統計局調查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點，這是今年以來全國70個大中城市房價環比連續五個月上漲。節節攀升的價格趨勢之下，作為二線城市的長沙，來自長沙市房產研究中心數據顯示，7月份商品房成交均價達到了4327元/平米，創下了今年以來的新高。
而與此同時，近一個月時間以來，央行、銀監會、國土資源部、國家發改委、國家統計局、國家稅務局等六部委先后對房地產市場發出加強監管的信號，從緊信號的密集釋放，也標志著調控政策終于再度出擊樓市。房地產政策難道已經轉向嗎？頻出的信號是否抑制了交易量？未來的房價走勢又如何？
今天，帶著這些疑問，我們邀請到幾位嘉賓作客我們《樓市會客室》直播現場，一起來探討這一輪適度從緊政策釋放所引發的思考？在這里，
根據長沙市房產研究中心的數據顯示，長沙7月份商品房成交均價達到4327元/平米，環比增長了6.51%，其中住宅成交均價4073元/平米，環比上漲了4.59%。創今年以來新高。那么造成當前房價漲速過快的原因來自哪些方面呢？先請易總談談。
[易建國]我認為今年上半年的房價上漲，特別是7月份成交均價達到4327元/平米，背后有很深層次的原因，我個人認為最大的原因還是大家對未來經濟通貨膨脹的期許，或者說這種認識是比較深刻的，大家都認為通貨膨脹很有可能在明年發生，不光是房價，商鋪地下車庫的投資都比較旺盛。
長沙今年的拆遷量也比較大，經適房貨幣補貼政策也應用到了極致，所以我認為是以上兩個方面的原因造成了房價上漲。
[主持人海峰]樂總的觀點呢？
[樂兵]首先，我非常認同易總的觀點，長沙市今年有13個棚戶區的改造，在二環內有將近200平米的拆遷規模，政府今年投入了公積金19.6個億，對房價的拉升起到了非常明顯地作用。從去年以來，整個市場有一段時期的需求停滯期，房價今年春節以來回暖，市場一般是越漲越買，可能也有這個方面的原因。
[主持人海峰]劉總的樓盤在星沙，您肯定有比較獨特的觀點。
[劉倬鵬]獨特不敢當，今年的樓市讓我們感覺非常震驚，長沙縣上半年的成交量超過了歷史成交量，比2007年還多，易總和樂總把大致情況進行了分析，一是通貨膨脹；二是老百姓對國家經濟發展有信心；去年，市場情況不太好，剛性需求的累積造成了上半年成交量的增加，還有樂總說的棚戶區改造因素，上半年的數據和07年相比確實非�？捎^，客觀的市場也是比較良性的，大家最關注的肯定是下半年的市場。
[主持人海峰]是的，按照我們了解的房地產市場走勢來說，是在急劇上升之后出現的拐點，但沒想到是出現了急速的上升期，易總對房地產走勢有什么感受？
[易建國]我經常說股市就是樓市的晴雨表，前段時間股市上漲了70%，房子好賣；這段時間股市跌了不少，現在房子成交量下滑得也是比較厲害。上半年成交量之所以井噴，主要是國家有4萬億投資拉動，流動性資金非常地充足，大家手上的錢就慢慢多起來了，用來買房是很正常的，我是這樣看這個問題的。
[主持人海峰]與價格上漲的態勢相比， 7月份伊始長沙市商品房銷量開始回落，全市商品房簽約成交16216套，面積175.35萬㎡，環比回落了12.68%和9.72%；其中住宅成交15211套，面積163.83萬㎡，環比下降了12.13%和10.28%。造成成交量開始下行的原因又是什么？
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[主持人海峰]把握樓市脈搏，感受城市心跳，大家好您正在收看的0731房產網和湖南經廣為您帶來的《樓市會客室》。大家可以通過幾種方式來收聽或收看到這期的節目，比較特別，您可以打開電波FM90.1，同時還可以登陸0731FDC.COM收聽或收看到現場的直播。
剛才，我們的話題提到在這幾個月時間出現了成交量下行的現象，請樂總分析一下樓市成交量下行的原因。
[樂兵]上半年政府給整個市場帶來了很多的利好銷售政策，還有貨幣補貼政策。那么，到了下半年，經歷了上半年火爆市場的出現之后，銷售形勢有了減緩現象出現。從8月1日開始，相關部委在貸款上采取了從緊貨幣政策，包括對二次貸款首付比例提出了要求，以前有利息優惠政策，現在又回到了8.5甚至更高的水平。我個人認為和湖南的天氣也有一定的關系，這幾個月太熱了。
自去年以來，長沙房地產很多的中小盤也沒有預計到市場那么樂觀，一上午就把房子賣完了，開發商沒有這么快的速度建房子嘛。
[劉倬鵬]目前，沒有房源是非常重要的一個問題。
[主持人海峰]在08年不景氣的時候，很多開發商把開發進度往后推了，大家對這一輪的房地產市場上漲沒有準備，還沒有準備好的時候，樓市開始上行，在上行時期把產品銷售完了之后，供應就供不上了。
[劉倬鵬]是的，全國各大城市都出現了這種切斷。
[主持人海峰]面對上半年迅猛增長的房貸，銀監會在6月底下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，并且從8月1日起對二套房貸進行全面收緊。這是否意味著中國樓市從此作別寬松信貸的時代？大家怎么看？先問問易總。
[易建國]據我個人的了解和觀察，這不能作為作別寬松信貸的信號，現在國家相關部委并沒有出臺相關的政策，只是重用了原來的信貸。我個人認為在金融危機沒有完全渡過，經濟危機即將來臨的交接時期，國家不會有大的信貸政策的調整。
[主持人海峰]劉總的看法呢？
[劉倬鵬]目前，銀行好象也只是在“吹風”階段，我們和銀行的朋友交流說，都是在以吹風的形式在啟動。那么，上半年中央也派出了各個調查組在各個城市進行調研，了解下半年的經濟走勢，長沙樓市還是比較穩定的，07年高，08年也沒有出現很低的低谷，我認為對房地產影響不是很大。
[主持人海峰]作為老百姓來說，他們得到的信息可能并不對稱，可能一點兒信息可能就會影響消費心理或消費行為。放出這種口風的深層次原因是什么呢？
[樂兵]作為一個消費者，他可能習慣在短期內聽到優惠利率的政策出臺，到了年底銀行信貸工作也慢慢到了結尾過程。在房屋成交量暴漲的時候，其實銀行是有很大的風險的，銀行也要控制風險額度，他們對貸款審核的條件也會要加強，銀行是從風險控制的角度適當地進行防范，可能對市民的心態會有一定的影響。
[主持人海峰]樂總，您自己也買房，您買房的心態我感覺挺好的，您能不能向消費者介紹一下您是如何買房的？面對這個市場，應該以什么樣的心態買房呢？
[樂兵]最近我也購買了一些物業，政府出臺很多利好政策，要把握好這些利好政策，但是消費者一定要考慮自己的經濟承受能力，不能是承受不起只要有好的政策也去買，在資金相對比較寬裕的時候，可以在這個時候做一些投資。物業在未來也會升值，升值遠遠多于利率的時候也是可行的，比如有一些商鋪在一年兩年后會以一倍、兩倍的速度增長，我認為每個人要根據自身的情況去買房子，我認為利率優惠政策或其他優惠政策只是一個考慮，不要作為買房的必要因素來考慮。
[主持人海峰]是的。前段時間媒體曾報道長沙多家銀行和地產中介公司二套房貸彈性比較大，由于界定不明確，仍可打擦邊球，那么二套房貸的界定到底是什么？存在的漏洞是否將演變成再一次房價飆漲的隱患？
先請易總發表看法。
[易建國]二套房貸的界定原來是每個銀行都出臺了一套界定方案，建設部后來出了以家庭為單位界定二套房，然后還有一個約定，二套房平均人均面積低于城市人均面積，是改善型住房的二套房，可以享受國家二套房同等利率的優惠。這里就涉及很多問題，不同城市的人，離過婚的人，有小孩的家庭，沒有小孩的家庭等等，情況很多，漏洞也比較多，銀行掌握的個人信息可能也不太完善，他們無法準確地判斷出任何一個人能不能享受二套房利率優惠政策，我是這樣理解的。
[主持人海峰]不同的說法可以達到不同的條件，或者銀行認為某種情況也可以按照一套房的政策下發貸款，有沒有這種情況呢？
[劉倬鵬]關于國家出臺二套房貸政策，我想出發點還是想對市場進行調控。目前，國家對二套房的界定方式不太明確，以家庭為單位的話，家庭結構也比較復雜，如果對每一個城市采取“一刀切”的方式來做的話，各個城市的情況又不同。我也比較贊同二套房貸的目的和推動房價沒有必然的關系的說法，剛才海峰提到要去完善這些政策，在政府出臺90、70政策的時候，大家認為政策也需要完善，下面的執行者更需要完善，再加上各個城市的情況不一樣，政策在各個城市起到的作用也不一樣，銀行肯定要根據各個城市的情況來制定不同的執行方式或方法。
[主持人海峰]是的，下半年的房價走勢到底會是怎樣的走勢呢？我們現在要進一小段廣告，廣告之后歡迎您繼續收聽由0731房產網和湖南經廣FM90.1為您共同帶來的《樓市會客室》。
[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰，繼續我們的節目。
剛才，和幾位高端一起探討了銀行貸款政策對于房價走勢情況的影響，今年上半年房地產市場出現了很多出乎我們意料的一些情況，北京、上海等很多一線城市，包括二線城市的房地產市場都在全線飄紅，在這種情況下出現了捂盤的行為，長沙現在有這樣的情況嗎？
[樂兵]目前，這種情況在長沙還不太明顯。北京、上海、廣州那些城市和長沙還是有區別的，土地資源特別地稀缺，長沙今年大量棚戶區改造提供了很多的城市用地，目前長沙這個城市也儲備了一部分土地，土地價格可能會有一些增長，但對于稀缺性來講可能還不如那些城市那么高。
做房地產無非是三塊，土地、成本、相關的稅費和利潤，我認為長沙的房價還是比較好的。
[主持人海峰]我有很多朋友感覺到今年買房子的時候，去很多個樓盤去問，基本上都感覺房子一下子就沒了，這是不是市場火爆的原因？還是有其他的原因呢？
[劉倬鵬]房地產銷售也是一種產品銷售，一種產品進入市場還是有策略的，有方式方法，大家應以平和地心態去看待。我想，一個新的產品進入長沙市場，都要經歷由慢到快，由少到多的階段，大家應以平常心來看待房地產市場的交易形式。
上半年，長沙房地產上市比值并不大，一是樓市突然回暖，開發商心里其實有一點兒打鼓，也在穩定地進行銷售，價格是慢慢攀升的，市場好了，貨少了，這是很正常的現象。二是可能很多開發商現在已經沒有貨源了，事實上現在的供貨比例是0.6：1，我認為應該主要原因是沒有貨源了。
[主持人海峰]易總的看法呢？
[易建國]我也贊成樂總和劉總的觀點，長沙的開發商捂盤沒有必要，捂到這里還不知道下半年怎么賣。
[劉倬鵬]是的，好不容易過一點兒好日子。
[易建國]因為，開發商對08年的市場還是心有余悸的，長沙的開發商獲利不多，利潤空間不大，如果廣州的開發商捂一個星期可能會漲2000元/平米，但在長沙捂一個月也不可能漲到1000元/平米，捂在這里還有各種成本的支出，還不如趕緊賣掉。所以，客戶買不到中意的房子，今天看中明天賣掉，正好符合上半年樓市的火爆情況的出現。
[主持人海峰]從7月1日開始，長沙市商品房需明碼標價，并且在長沙房產局政務網上進行交易公示，這一從嚴交易政策的貫徹實施，是否會有利的遏制捂盤惜售行為的產生呢？
[樂兵]規范行為的產生是社會對房地產市場管理制度不斷完善的過程，很多城市其實早就實施了這些政策。對于長沙來講采取這樣政策，第一更方便政府對房地產市場進行長遠地調控；第二是促使開發商更加規范地運作，海波前面提到樓市暴漲一個晚上就漲800元-1000元/平米，這種情況就可以得到很好地抑制，我認為這些政策的出臺對房地產市場是非常有利的。
[主持人海峰]會不會出現這種情況呢？我想要大幅度降價等等情況？
[樂兵]打個比方吧，如果是4000元/平米的價格，如果有人想大幅度降價，降到3600元/平米或者更低的話，所有低于這個價格的話，合同里面都是沒法打出來的。那么，政府允許10%的上下浮動是根據市場調整的，可能市場好的時候開發商可以報到4200元/平米或者4300元/平米，這些政策對市場急速漲幅有很好的抑制作用，起到更加規范的作用了。
[主持人海峰]從二套房貸收緊、交易環節從嚴、房地產稅收監管等，各部委一系列從緊信號的連連出手，是否意味著下半年樓市將出臺轉向新政？
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[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰，繼續我們的節目。
剛才，我們分析了今年上半年樓市的情況，以及銀行信貸政策對于房地產市場的影響。從二套房貸收緊、交易環節從嚴、房地產稅收監管等，各部委一系列從緊信號的連連出手，是否意味著下半年樓市將出臺轉向新政？
有沒有這樣的可能？請易總先談談。
[易建國]最近，有幾個信息我們要關注一下，一是萬科A的蒸發，給我印象很深的是2007年12月份，即過年前萬科開始了“青年置業計劃”，率先在全國降價，最后他成為了2008年過冬比較好的開發商之一。現在，萬科A蒸發，有人說是為了拿地，有人說是為了迎接2010年的冬天。還有一個信息是長沙市已經有連續兩個月的交易量都在下滑了，金九銀十能不能再現是決定接下來房地產走勢的重要階段，我們要關注2009年金九銀十的成交量，雖然我們的產品存量不太多，產品結構也存在差異，中小戶型不足以供應市場。我們還要關注現在各個層級的政府，省政府、市政府、區政府、縣政府都在打造符合各自城區長遠發展的規劃，如地鐵、星沙松雅湖、寧鄉金州新區、瀏陽工業園等等，長沙周邊的幾個城市和縣市都在做這些事情。
前三個信息和房地產下行有關，后來這個信息和房地產的上行有關。如星沙的松雅湖投資了幾百個億，如果這個湖做好之后，房價不漲是不可能的事情。但是，全國的房地產走勢如果都向下滑的話，大的區域如果沒有基礎設施投入的話，房價肯定也會跟著市場向下走的，我是這樣看待接下來的房地產市場的。
[主持人海峰]樂總，09年房地產市場金九銀十又會如何走呢？
[樂兵]目前，市場供貨量不是非常地充足，戶型主要集中在60-90平米，120-130平米兩個區間，上半年對小戶型的需求量大，下半年市場供應的主要是大戶型，或者是開發商尾盤促銷。我想，房價應該不會漲很多，快速消化完畢迎接2010年。剛才，易總提到政府在未來2-3年內，有600萬平米的舊城改造，這對于整個城市的提質以后，相關資源體周邊的物業肯定會有升值，這不是整個市場的行為，可能是某個點上的市場行為。如目前星沙松雅湖改造，還有世界級的企業來開發做項目，我認為09年下半年整體是走相對平緩的路線，超快速的增長對于長沙這個市場來講目前是不可行的，對于長沙這個城市本身來講，開發商先進流不是特別強大，開發商可能也無法預測2009年下半年的市場，還不如拿點地在手上，把自己的產品做好迎接2010年，我認為這樣更合適。
[主持人海峰]劉總，您的盤下半年要面市了，如果讓您用一句話來寄語今年下半年，您會用什么話？
[劉倬鵬]如果用一句話總結的話，我給置業者一個建議，良性的市場需要良性的消費者，也需要理性的開發商，市場需要共同維護，只有市場良性我們才有長遠的發展。
[主持人海峰]非常感謝劉總。2009上半年，在政府引導和剛性需求的雙重作用力之下，房地產進入了上升通道，重拾了所有人的信心。下半年，我們希望樓市能在政府從緊的微調作用下，繼續保持穩定、健康發展，在即將到來的金九銀十讓我們更多一點期待。
好的，今天的樓市會客室到此結束，感謝各位嘉賓的參與，同時也感謝廣大聽眾的收聽，廣大網民的觀看，咱們下期再見。
