[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳。歡迎大家收看第149期“樓市會客室”，我是本次節目的主持人陳慧琳。
今天我們就請到了湖南興旺建設集團總裁助理鄧兵，為您解讀月湖·蘭庭的林林總總，告訴您這究竟是怎樣的一個樓盤。廣大網友也可以通過我們的直播頁面在線向鄧總提問。

[主持人]歡迎鄧總。

[鄧兵]大家好。

[主持人]首先請您介紹一下月湖·蘭庭這個項目。

[鄧兵]好的，月湖·蘭庭是由湖南興旺建設集團在湖南月湖畔，廣電旁打造的10萬平米的高檔社區，總戶數是844戶。

[主持人]您這個項目是在月湖湖畔，與周邊的威爾士春天、藏瓏·湖上國際社區和長大·臥琥相比，您覺得項目最大的賣點是什么？

[鄧兵]我想最大的賣點可以通過兩句話來表達，一半是湖水，一半是明星。對于月湖·蘭庭來說可以用三足鼎立來形容，剛才兩足已經講過了，一是湖水；二是明星。我們和月湖只有一墻之隔，從樓盤到月湖享受美景是非常方便的，這也是中國不可復制的湖面景觀優勢，是很難得的，也是獨享的。在景觀方面，他們有他們的特點，我們有我們的優點，和他們相比可以用另外一句話來形容，不分天下，獨在成熟。我們的樓盤在廣電旁邊，作為在廣電旁邊的這個成熟社區，它的配套和商業是周邊樓盤不可比擬的。作為品質樓盤而已，在藏瓏·湖上國際社區第二期才采用地森科龍（諧音）的電梯，我們在第一期就采用了這個品牌的電梯。作為一個房子而言，材料是最基礎的東西，在當時做這個樓盤的時候，自己也是自己項目的業主，我自己去年專門負責采購，從電梯、水泵、變壓器、電線、開關等很多細節都是采用國內一線品牌做的。
比如，物業保安系統，我們用了立體保安體系，外圍用了愛麗舍的紅外線報警，中間有美國XX的攝像機監控體系；在里面用了國內最大廠商冠林的警報器，在物業的保安也是采用的國內知名品牌培訓出來的保安人員。我們請質監站到工地來做技術指導，這也是比較少見的舉動。

[主持人]相比而言，現在很多樓盤都會出現安保問題，相對而言您的樓盤在細節這一塊是非常注重的。

[鄧兵]對，興旺房地產的前身是做建筑起家的，是建設集團，我們自己最早是建筑起家，對建筑的把握在房地產行業中有我們的獨特優勢，同時也是我們提倡的一個重要的主題部分。如外墻防水，從砌磚、到粉刷，都要用水澆，如果有濕印子都要返工，每一堵墻都要澆三十分鐘，采用了立體監控體系來做保質工作，作為一個負責任的開發商必須要做到這一點。

[主持人]取名月湖·蘭庭的緣由是什么？

[鄧兵]作為一個樓盤，定位是非常受關注的，我們樓盤的定位針對所在地區域、人群、戶型特點進行了深入地剖析，最終做了一個深刻地定位，叫月湖·興旺蘭庭青春豪宅，聽起來興旺發達，很有紀念意義。

[主持人]很有財氣。

[鄧兵]是的，但不完全符合我們的定位。我認為月湖·蘭庭更適合，蘭代表蘭花，蘭花是很高節、高雅、珍貴的象征。我們園林是采用的新加坡庭院園林風格，月湖·蘭庭點題立意，這樣的由來更合適，當時的地名就叫月湖·蘭庭，只是拿出來復原了。
至于興旺這兩個字有它的特點，但這兩個字不太適合這個樓盤，不是最佳搭檔，最終就決定使用月湖·蘭庭這個名字。

[主持人]您說月湖·蘭庭定位是青春豪宅，我理解的豪宅是面向年輕一代都市人群講的，您怎么理解呢？

[鄧兵]我有兩個層面的理解，一種是青春的年齡；第二種是保持年輕的心態，是一種感受。有句廣告語，60歲的年齡，30歲的心態。那么，青春豪宅定位是希望在這個樓盤提供年輕的居住氛圍，讓所有的業主有年輕的享受，有一種年輕的心態。另外，對不可復制資源的占有才能稱之為豪宅，在我們這里有小戶型豪宅，也有偏大戶型的豪宅。一半是湖水，一半是明星，也闡述了青春豪宅的意思。一個住宅能夠稱之為高檔社區最起碼有這三足鼎立的影響，品質、景觀、文化。

[主持人]像您說的豪宅概念，是不是在人群定位這一塊也相當面對高檔的人群定位的？

[鄧兵]應該是高檔一點兒，如廣電的著名主持人，還有電臺的一些后起之秀也在我們這里買了房子，我們這里的主要客戶人群集中在周邊，廣電、武警、高速公路管理局等等。住到我們這個樓盤，如果你完全為了成熟配套，我這里很明顯比不上步行街，比不上解放路。但是，我們樓盤的居家配套還是有的，更多的商業配套當然比不上城市中心。但是，價格也不比城市中心差很遠，我相信更多的人追求的是人心所向的定位，每一個人都有歸屬感，希望在這個小區找到我的身份歸宿。有這么一句話，你的居所體現你的地位，我們青春豪宅的定位推崇一種上層生活，或者擁有這種比較好的生活心態的人，到這里來享受月湖，享受公園，甚至可以說在旁邊吃一碗粉都可以碰到明星啊。

[主持人]價格現在如何？

[鄧兵]4000元左右不等。有些人喜歡坐在家里看月湖，坐在家里看廣電，一份價錢一份貨。還有一些房子，可能坐在家里看不到月湖，但只要走幾步路就可以月糊了，這樣的房子相對便宜一點兒。前面如5號棟60多米的間距是很罕見的，這種房子就貴一點點，間距小一點兒的價格節便宜一點兒。

[主持人]您的樓盤價格定位和周邊樓盤相比有沒有優勢？

[鄧兵]買一個產品是根據感知價值來定的，感覺到你這個東西值錢還是不值錢是一個很重要的定位，一個很重要的判斷標準。比如威爾士春天、長大·臥琥，我沒有完全把它們當作競爭對手，我們的價位體現不太一致，我們樓盤的特點和價值所在相對于那幾個樓盤來講，他們不是那么明顯，我們的品質和價位要更接近一些，應該說還是物超所值的。

[主持人]那大家要趕快購買了。月湖·蘭庭在項目上還做了哪些努力呢？

[鄧兵]對于開發商來講，最重要的是責任心。我也是月湖·蘭庭的業主，作為業主中的一員，希望做的每一個房子都對得起業主，湖南興旺建設集團是有責任心的團隊，有了責任心挑人就也會挑選有責任心的人，有責任心的團隊在挑選材料的時候，才會挑選有責任心的廠家，建立在整體的責任心上才會有好的品質的基礎。

[主持人]您覺得一個建筑產品的打造，最重要的是什么？月湖·蘭庭將會給居住者帶來怎樣的生活圖景？

[鄧兵]在空間上做了動靜有致的處理，園林是采用的新加坡現代風格園林，還做了沙坑，羽毛球場、籃球場、家庭大會所等等。就是說，盡量在小區中集中業主能夠休息和娛樂的地方，工作是工作，生活是生活，不要把工作和生活混在一起。對于我而言，我希望我的業主工作在城市中心，很努力，很辛苦，回到家就把工作放在房子以外了，從休閑、從居家的打造來講，我們的宣傳也是一半是湖水，一半是明星，回家以后可以和心愛的人一起聊天，全家一起在月湖公園賞景，讓所有的業主享受居家的感覺。

[主持人]長沙市房產研究中心的數據顯示，長沙8月商品房成交均價達到4442元/平米，環比增長了2.65%，和價格上漲的態勢相比，商品房銷量回落，全市商品房簽約成交14565套，環比回落了10.18%，您覺得造成長沙樓市價升量跌的原因是什么？

[鄧兵]我想可以從幾個層面上看待這個問題。首先，從事物發生規律上來講，任何事物是呈螺旋式上升，波浪式前進的。大家都知道，08年價跌量跌，09年上半年全線飄紅，不但是上漲，我想上漲是有動力的，但動力的源泉是以波浪式上漲的，螺旋式上升，有起有伏。我想，在這個時候量的下跌是正常的。

[主持人]那么，導致規律式地下跌的原因是什么？

[鄧兵]從房地產市場供應來講，去年市場不好的時候，開發商停建緩建，大家都知道這個事情，導致09年上半年的銷量推出的量比較少，這個時候價格就漲起來了。在這個時候，也就是傳統的淡季，真正是7、8月份傳統淡季跌下來的。那么，傳統的淡季加上上半年供應量暫時的供不應求，導致了消費者激情的釋放，剛性需求一下子釋放得比較多。一拳打出去了，再想打一拳出去也必須先退回來再打出去，就如同要想跳得更高，也要先蹲下才能跳得更好。
另外一個層面是政府層面，政府不希望房價漲得過快，金融危機沒有完全消除，房貸的緊縮其實是政府希望房地產不像去年那樣萎縮，也不希望完完全全一路飄紅，一路上漲，這對于業主和廣大消費者都是不利的。那么，市場有一定程度的濃縮，消量有一定程度的下浮是很正常的。

[主持人]您認為什么時候會反彈好轉呢？

[鄧兵]我和一個朋友聊天也談到了這個事情，也要分兩個層面看這個事情，下半年的長沙，我認為有一部分盤還是上漲的，或者說會出現兩極分化的現象。也就是說，市中心、位置好、有特點的樓盤還會出現穩步上升的態勢，下半年的成交量也會逐步上升。那么，同樣位置稍微差一點的樓盤，品質普通一點兒的樓盤，應該也會持續弱勢，下半年應該是好的更好，差的持續弱勢。

[主持人]上半年的銷售主要以中小戶型為主，那針對現在的市場情況，您覺得接下來的市場，您的盤也有很多的大戶型，在銷售方面會不會有相關政策調整呢？

[鄧兵]有。考慮到購房需求的變化，上半年中小戶型賣得比較好，通過分析和判斷，相對而言可能會有一部分人希望買大一點兒的房子，我們現在推出了分段計價的概念，對想買大戶型的人，減少多支出那部分的支出，對于大于100平米的面積打了7.5折，把多余部分的價格降下來了。比如本來想買100平米的房子，現在要買130平米的房子，多出的30平米的面積就以7.5折的價格銷售，這樣就更值了。

[主持人]您剛才提到了一個影響成交量的重要因素，就是面對上半年迅猛增長的房貸，國家出臺的一系列宏觀調控政策。銀監會6月底下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的》，從8月1日起對二套房貸進行全面收緊。是否意味著中國樓市從此告別寬松信貸的時代？

[鄧兵]現在下這個結論為時過早，從房地產開發而言，房貸信用授權是非常重要的，對房地產市場也是影響重大的一個因素。那么，對于我剛才講的上半年總結態勢，由穩步上升到了快速上漲的階段，政府不希望看到這種情況，在房貸上就做了一定的動作。但是，我想這種動作不會是一個最終的動作，最終的應該是放寬信貸，但維持房地產市場增長穩定的狀態。那么，它通過這樣一個政策暫時抑制了一部分購房行為或者是買賣行為，對房地產市場暫時的銷售，特別是對于位置不太好，沒有特色的樓盤造成了滯銷。但是，市中心有特色的樓盤仍然賣得非常好。
從另外一個層面來講，上半年整個信貸總規模達到了8萬億，超過了去年計劃的今年全年的總額。但是，政府也不可能就停止房貸供應，這樣對消費者也是不合理的。一方面抑制了開發商；一方面是抑制了消費者。我們也接觸了一部分年輕人，現在買房的錢不夠，但每個月的收入是很可觀的，他愿意花錢提前來買房子，支付利息。我想，這對于政府、對于開發商、對于消費者個人都是三贏的，信貸收緊對消費者也是不公平的，想買會買不到嘛。

[主持人]您認為二套房貸收緊只是暫時的動作。

[鄧兵]對。

[主持人]您認為這個政策對市場銷售會不會有影響？

[鄧兵]還是有一些影響的，各個樓盤的情況不一樣，影響的程度也不一樣。國家的政策是一脈相承的，從原來90、70政策剛剛出臺的時候，引起了很大的反響和波動，各種評論都有。但是，今年上半年又反過來有很多人說這個政策是正確的，上半年賣得好的都是90左右的房子，現在的第二套房貸信用針對的是改善型購物，相對而言政府愿意更多的為一套房貸提供更多的支持，讓沒有房子的人買到房子，這是90、70政策的初衷，這個初衷慢慢在起作用，政策的作用是滯后的，不可能立馬起到作用，起到的是一種延緩作用。現在，新開發樓盤的戶型開始有了變化，消費者的消費心理也有了變化，也是由于政府政策的引導性帶來的。
但是，作為消費者的進步，人類心理進步而言，是消費層次的不同需求。結婚生小孩要買三房也是必然的，政府肯定也考慮到了這部分人的需求，但解決事情要一件事情一件事情解決，先解決沒有房子的人的問題，再來解決改善型需求人的需求。

[主持人]對二套房的概念一直沒有非常明確，您的觀點是怎樣的？

[鄧兵]我個人的觀點是，房地產產品也是一種商品，我個人對它的看法應該用商品來衡量。那么，商品在一個市場里面，我們希望是在一個很自由的貿易商品市場銷售，不希望完全受政府政策的干擾。我對第二套房的理解是，沒有還完第一套貸款的時候應該算第一套，還完第一套貸款的應該算第二套。但是，現在的政策是對沒有還完第一套貸款的也算第二套。有的消費者買第一套房子的之后，有了一定的經濟實力，想買第二套房子，政府對這種消費需求應該是支持的，他有這種消費欲望，市場經濟就是要消費嘛，沒有消費就不存在經濟一說了。那么，二套房貸的完全緊縮也抑制了一部分合理的消費支出，這是我對二套房貸的看法。

[主持人]謝謝鄧總對二套房貸的清晰解釋。那么，隨著上半年房地產市場的飄紅，北京、上海等多個一線城市發生了開發商捂盤惜售的行為，并且在全國各地蔓延開來，回歸到二線城市長沙，捂盤惜售是否也存在呢？

[鄧兵]其實，上半年我們探討過這個問題，在長沙有一些盤有這樣的現象。

[主持人]我一個朋友去買房子，在開盤的當天售樓人員告訴他沒有什么房子可以選擇，這種現象是真的嗎？

[鄧兵]像摩天一號那個盤，在當天就銷售完，這是真實的情況。作為開發商來講，資金流轉得越快，未來的開發就會越流暢。大部分開發商應該不會因為房價上漲捂盤惜售，可能有一小部分的開發商有這樣的做法。但是，這種做法是不合理，也是不合法的。現在，政府出臺了一系列的政策，包括要求價格要公示等等，這也為市場的公開打下了基礎。
在市場行為下，07年捂盤惜售的開發商在08年就嘗到了非常慘痛的教訓，現在開發商非常注意這個方面，這種現象隨著經濟的成熟，隨著政策的透明，隨著市場的理性，應該會得到抑制。

[主持人]您剛才提到，我們在7月1日開始執行的長沙市商品房明碼標價，所有的房源要對外銷售的話，就必須在長沙市房屋產權管理局政務網上進行價格公示，這一政策的貫徹實施，是否會有利的遏制捂盤惜售以及違規預售現象？您認為下半年的樓市價格是上揚還是下跌呢？

[鄧兵]這個問題剛剛已經觸及到了，談到下半年市場行情的時候，我的觀點是有一部分樓盤價格會維持穩步略有上升的狀態，穩中略有小升；另外，大部分樓盤應該是維持狀態比較多；第三種是沒有特色的樓盤，位置差一點的樓盤，或者是開發商有資金困難的樓盤，在下半年應該會有一部分價格下跌，會出現兩極分化的現象。

[主持人]很多消費者在前段時間也一直想等待一個行情，上半年房子賣得比較好，價格相對比較低，現在價格又開始上漲了。現在，很多消費者開始后悔上半年沒有出手了，您認為下半年是出手的好時機嗎？

[鄧兵]要針對不同的消費者來看，比如現在就是想買房子自住，可以略微先等一下，那些位置不是特別好，不是很有檔次的普通盤上市，有一些新開的盤，或者是品牌不明顯的盤。如果你看中了某一些好盤，看中了它的地理位置，開發商品牌又有保證的，這部分盤現在是出手的時候。

[主持人]應該有選擇性的出手？

[鄧兵]根據個人需求和自己的特點來看待這個問題，而不是一概而論的。有些盤會穩步上升，有些盤價格會下降，有些房子可能開出比現有價格還低的價格。

[主持人]該出手時就出手，感謝鄧總的解答。這期的“樓市會客室”到這里就結束了，感謝嘉賓和網友的參與，謝謝！