[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰。
今天樓市會客室的地點是在黃興南路步行街中心廣場湖南經廣動感E空間的透明直播室里。今天來到我們現場的嘉賓有長沙市房產研究中心主任陳敦旭主任，陳主任您好。

[陳敦旭]大家好！

[主持人]還有長沙韜冠房地產營銷策劃公司總經理 黃濤先生

[黃濤]大家好！

[主持人]現在我們坐在這個直播室里，看到外面熙熙攘攘的人群，可以親身感受到五一商圈的繁華和城市中心的動感。不過，9月底馬上就要開始動工的長沙地鐵2號線，即將打破目前的格局。2007年，長沙武廣客運專線長沙新站建設規劃獲批，武廣客運站藍圖初現成為長沙邁出城市擴張一大步。而現在，關于武廣客運站的想象與期待，即將在2009年底得到印證。即將到來的9月底，長沙地鐵2號線開工，也將再度拉伸長沙城區生長的全新框架。我們現在也可以看到，坐擁周邊多個成熟商業、商貿、物流商圈優勢的“武廣新城”，圍繞武廣專線長沙新站為中心的一個全新商業中心正逐步形成。同樣，武廣新城也成為長沙地產界令人矚目的焦點。
現在我們是在五一商圈，看到武廣客運站這個商圈，現在看到的這兩點一線將會怎樣形成長沙地產發展的新坐標，進而徹底改變長沙人的生活理念呢？今天的樓市會客室就讓我們跟嘉賓一起來探討一下。
首先，還是來說說五一商圈吧，可以說經過數年的發展，五一商圈已經是一個擁有平和堂、王府井百貨、春天百貨、新世界百貨、長沙百聯東方商廈等各路商業諸侯短兵相接，商業地產趨勢而上的一個多元商業中心，也成為了長沙商界最矚目、最耀眼的風景。那么，這樣成型的一個商圈格局，在馬上開始的地鐵修建、交通管制三年時間里，現在的商圈可能會產生一些什么樣的變化？ 以這個商圈為標志的地產又會產生怎樣的變化和格局？先請陳主任來談一談。

[陳敦旭]謝謝主持人。即將開工的地鐵二號線和五一商圈、武廣新區就好象是一副扁擔、兩個籮筐。五一商圈是一個籮筐，武廣客運站是一個籮筐，地鐵二號線就好象是一根扁擔一樣。那么，這兩個籮筐是否裝著同樣的東西呢？我認為應該是不一樣的。五一商圈仍然是五一商圈，武廣新區在定位上應該與五一商圈的定位是不一樣的。隨著地鐵二號線的開通，五一商圈在長沙的商業大局地位不會改變，甚至還會有所加強。

[主持人]但是，您認為五一商圈的商業地位會加強。那么，黃總的樓盤離五一商圈非常近，您覺得地鐵二號線的修建對于周邊會產生什么樣的影響？

[黃濤]有句話是“羅馬不是一天建成的，也不是一天就能毀滅的”。五一商圈的形成應該有它很多年的歷史積淀和積累，也包括大家對這個商圈的認可。但是，我們也要發現武廣客運站即將投入使用應該會打破這樣的平衡。但是，我認為長沙的城市發展需要有跨越的一步，長沙的商圈也不少，但是真正能夠成為長沙標志性和集中性的商圈還是在五一商圈。五一商圈形成的時間比較早，我們發現它目前也得益于歷史的發展，但同時也受制于歷史發展的拖累，它期待有一個升級的過程。但是，這個升級的過程可能受制于一些歷史條件。那么，武廣商圈的形成應該說是形成長沙商圈的一個新商圈，也會形成商圈的升級換代，三是可能會形成兩個商圈的互補。兩者在商業形式、商業規模、商業類型以及吸引的人群，應該說都會是不同的。而且，我們認為形成一個商圈必須要有很大的內推動力，地鐵二號線的開通就如同打通人的韌帶脈絡，形成了很好的輸血功能。我對于五一商圈和武廣客運站充滿期待，也非常認同陳主任的觀點，五一商圈的優勢地位應該不會動搖。但是，發展以后人口多了，孩子也不一樣了，老大有老大的優勢，老二有老二的優勢。

[主持人]在這里有一些概念可以和聽眾朋友和網友一起來明晰一下。我們現在說商圈，然后說商圈周圍的地產，應該會是怎樣的形態呢？商業地產是以什么樣的形態輻射周邊呢？請陳主任介紹一下。

[陳敦旭]這其實是一個很復雜的問題。剛才說到五一商圈的形成有歷史原因，確實是這樣的，它是長沙的一個比較核心的區域，這樣一個區域的定位是休閑、生態，山水洲城人五要素構成了五一商圈的繁榮景象。從經濟學角度來看，商圈的發展是點式的，以點帶面，由點形成線，如地鐵二號線就把兩個點聯系在一起了。那么，剛才我講五一商圈的大局地位仍然是很難動搖的，這個點就是長沙的一個核心。
所以，很多外地人到長沙來，回去以后人家會問他，去過五一廣場沒有？那么，五一廣場在長沙是一個值得自豪的商圈。

[主持人]是的，五一商圈已經成為了長沙市的一張名片，武廣新城也即將崛起，按照最新規劃，武廣長沙站將在100平方公里左右的大范圍內，打造城市副中心。不過，這是我們目前看到的規劃，就目前的狀態來看，這兩個商圈的地產現狀怎么樣？能不能做個對比，從地價、房價水平，到交通、教育、醫療、生活配套設施。目前，這兩個商圈所體現出的地產狀態是什么樣的？還是先請陳主任談談。

[陳敦旭]好的。目前，兩個商圈其中一個是比較成熟的，還有一個是在發展中。五一商圈從地價來看，是一類用地，是長沙土地級別最高的地；武廣新區這個商圈目前來看主要是四、五、六類用地，從地類來看價格相差就比較大。五一商圈的基準地價現在已經到了6000元/平米左右，武廣新區的基準地價在1000元/平米左右。所以，從基準地價來看它們之間的差別是很大的。當然，這也反映出了武廣新區今后的發展潛力是很大的。
再從房價來看，五一商圈的房價大概8000元/平米左右，武廣新區的房價大概是4000元/平米左右，是五一商圈房價的一半，半價，升值潛力和空間是比較大的。所以，從今年的銷售情況來看，雨花區的銷售情況是最好的，實際上這個銷售量還是靠武廣新區帶動起來的，請黃總補充一下。

[主持人]黃總的盤也就在這附近，在節目之前記者來在問您，聽說您的盤在江邊不遠，離五一商圈不遠，馬上就問價格是多少，能不能打打折，嘿嘿。您從您的角度來分析一下。

[黃濤]目前來看，這兩個商圈的可比性還不太強，從政府的劃分來說也是兩種不同性質的地。我們的項目確實在五一商圈周圍，目前有很大的現實優勢，也就是說整體環境、商業配套是非常好的。但是，也面臨一個問題，可開發的土地、開發成本相對會比較高，在這個范圍不會再有大面積新的地產開發項目出現。但是，每一個項目價格應該是創商業最高，從投資角度來說在五一商圈大的范圍內，目前來說現實投資價值是比較高的。從我們在上海、北京、等地房地產開發經驗來講，市中心核心地段的公寓也好、住宅也好，實際上是最被投資者喜愛的。
我們對武廣新區應該要有憧憬，它未來會發展成什么樣子？雖然目前政府有規劃，但是我認為還要得益于幾個方面的努力，特別是得益于開發商的努力。也就是說，他們將來在這個區域會開發出什么檔次的樓盤？會形成多大的規模？這些都決定這個商圈將來居住人口的密度、數量和質量，也決定這個商圈將來發展的趨勢。那么，著眼于未來的發展，從武廣新區的定位來看，目前開發商的開發水平和實力還是不錯的，但是我認為還要著眼更遠一點。

[主持人]一個商圈從崛起到發展，到高潮，需要一個時間和周期，而地產又是商圈崛起的必不可少的條件。五一商圈經過了多長時間發展起來的呢？這個過程移植到武廣新城，需要多長時間？陳主任這邊有沒有這些方面的研究和了解呢？

[ 陳敦旭]這是一個區域，不能說五一商圈幾十年就發展起來了，實際上也不是幾十年，是幾千年歷史形成的。那么，武廣新區的發展也需要一段時期，比如現在的基礎設施還不是那么地完善，最基本的教育、醫療這些東西要馬上配上。那么，這個商圈的形成估計還要一段時間。

[主持人]一個商圈的形成要具備什么樣的條件？這些條件形成之后對周邊的地產會產生什么樣的影響？

[黃濤]我們對武廣新區的期望，剛才說了一是開發商打造什么樣的小區？吸引什么樣素質的人群？二是武廣新區和地鐵二號線的聯系，不要把它僅僅認為是因為交通樞紐的形成而形成一個新的商圈，實際上我認為是長沙要擴張發展的一個必然過程，地鐵二號線起到了連接作用。那么，我認為武廣新區的發展潛力還是非常大的。但是，政府還要在這個區域做一些補充過程。比如，這個區域除了有武廣交通和地鐵二號線交通以外，還有很多的住宅配套、體育配套，在文化方面、教育方面、商業方面、醫療方面就要有綜合考慮。應該說，一個商圈的形成有一系列的綜合因素才能形成，否則就會像一個人一樣用單只腳走路會容易跛，也走不快。對于武廣新區還要看政府規劃，要形成一個獨立的商業體，又要在長沙整個布局中占據一定的地位，這幾個方面要結合起來，而不能僅僅把它但看成是交通樞紐形成的一個商圈。

[陳敦旭]一個商圈的形成首先要有人氣，有了人氣什么都好說。那么，為了吸引人氣的話，政府主要要解決的就是就業問題，有工作才有收入，才能有人氣。那么，從長沙一、二、三產的發展水平來看，第三產業的發展水平還是比較低的，在一些發達地區的第三產業發展占了70%，長沙的第三產業還有很大的發展空間。
另外，第二產業配套服務業在長沙的發展也是比較落后的，我有一些朋友來長沙投資設廠，來了之后發現配套不行，長沙很多企業就做成了小老大，一些配套及第三產業服務業是今后的一個發展方向，尤其是在武廣新區新的商圈形成在這方面是一個比較好的著手點。

[主持人]陳主任講的有些概念，我們還想繼續理清。您說長沙的第三產業，還有第二產業配套服務方面的發展還不足。但是，在大家的印象當中，湖南的第三產業好象應該是挺發達的，您看輿論監督，媒體、商業等等，您看現在是下午，應該是上班時間，但步行街的人流量還是很大的。

陳敦旭：我講第二產業、第三產業配套服務業，當然長沙的動漫產業、娛樂產業、文化產業、休閑文化這一塊在全國是走在前面的，是第一產業和第二產業配套服務業沒有跟上。

[主持人]那這種配套服務業對房地產市場會有什么樣的影響？

[陳敦旭]有些是是要靠政府的，如醫療、教育。現在，開發商的壓力很大，他們開發一個樓盤要建學校，無償地建學校，這實際上就是老百姓在買單，還有基礎設施這一塊兒，也是要靠政府建設的。其他的可以靠市場引導，社會上的閑散資金投資途徑很多，政府要做好引導就可以了。

[主持人]這其實是一個發展完善的過程，只要有發展就會有機遇，在這個過程中對于開發企業來說，對于房地產來說會有一些什么樣的機遇呢？

[黃濤]從機遇來講，我走過了廣州、深圳，在上海也待過，應該說地鐵概念的推出，特別是在地鐵站口周邊物業價值的提升是非常大的。因為，它不僅僅解決了城市交通問題，而且地鐵線也吸引了大量的流動性人群，這些流動性人群帶來了新的商機，新商機的形成又使得區域配套更加完善，使得房地產的價值也有了大幅度的提高。也就是說，通過路增加了人，人推動了商業，商業推動了居住，是這樣一個關系。陳主任剛才提到了產業問題，對于武廣新區也好，地鐵二號線也好，產業的規劃是至關重要的，否則會出現后續潛力不足的情況，有可能出現一種情況，我們在西邊的寫字樓工作，東邊武廣新區居住，我認為這種安排對一個區域的拉動力是不強的，它應該是打通了這個區域商業、商務及第三產業發展的更好途徑。

[主持人]陳主任，您的看法呢？

[陳敦旭]我非常贊同黃總的觀點。武廣新區商圈的形成，從目前的購房情況來看，確實有很多人反映，很多樓盤的房子都賣完了，賣得不錯，有的建好了幾年，但沒有人居住，空置率比較高，確實是這樣的。從我們的統計數據來看，在長沙買房一半以上是外地人，外地人買房不在長沙上班，買好了等著升值。所以，有些小區建好以后，入住率不到50%。那么，我講長沙要發展第二、第三產業的配套服務業，應該要解決他們的就業問題，不然他們是在下面地州市賺錢，到省城來買房投資，實際上這是不太健康的發展形勢，也不利于長沙房地產市場的發展。地鐵二號線的修通，為武廣商圈的購房者也提供了一些機會，解決了城市交通問題，他們以后也可以到長沙來上班，到達市區及其他地方的便捷度有了很大的提高。

[主持人]是的。黃總肯定也觀察過，您現在代理的盤在湘江邊上，也在五一商圈的范圍之內，現在的銷售情況怎么樣？未來保值潛力有多大？我不知道您有沒有去了解武廣商圈，有沒有去那邊尋找機會的意向？

[黃濤]我們項目目前的銷售情況是非常好的，一是得益于優越地交通，不管是書院路還是南湖路，可以直接通到芙蓉路和五一商圈，客戶選擇我們的項目，除了我們項目有很好的景觀自然資源以外，很大程度上還得益于項目離五一商圈的距離非常近，他們希望既能夠有非常好的居住環境，又能享受到非常好的商業配套，這兩者加起來對項目加分的價值是非常大的。
前段時間我也去武廣新區轉了一下，我們也有一個項目在那邊，看了之后我感覺項目潛力是非常大的，各地的開發商在那邊也有大力的投入，我想這個區域將成為長沙未來的一個熱點。那么，又要提到可持續發展問題了，三年的時間地鐵二號線應該可以建成，在這期間武廣商圈會成為熱點，武廣客運站的投入使用本來就會帶來大量的人群，也會使這個區域形成一個熱點。但是，我們要糾正一個觀念，這個地方的投資潛力很大，從這里到外省，到五一商圈都會很快地到達。但是，應該考慮到政府在這里的規劃是副中心，它將來會提供非常好的居住文化休閑產業鏈條，它在未來形成新的熱點也得益于這一點。

[主持人]是的，我們在這里親身感受了五一商圈和武廣客運商圈，連接這兩個商圈的就是地鐵二號線。地鐵對長沙的老百姓可能是一個既陌生，又有點兒熟悉的說法。因為，有很多朋友一定關注過一線城市，如北京、上海、廣州、深圳的地鐵給物業帶來的影響。地鐵在三年的時間就要成形了，這條線會給這兩個點及兩點之間帶來怎樣的變化？地鐵物業又會有什么樣的新發展呢？先請陳主任談談。

[陳敦旭]地鐵帶來的影響是非常大的，不僅僅是房地產方面。比如地鐵文化，以前很多老百姓沒聽說過地鐵，現在地鐵來了，三年以后就可以看到地鐵了。所以，地鐵文化、地鐵影響是難以估量的。從1863年開始有第一條地鐵，至今有200多年歷史了，地鐵對于一個城市來說，使得城市品位、城市交通、城市地產等各個方面都有了質的變化。我們以前講長沙是一個三線城市，有了地鐵以后，人家就不會再說長沙是一個三線城市了。所以，在長沙人的心目中，有了地鐵之后，長沙這個城市的品位在提升，城市居民的自信也會大大提高。
地鐵的影響主要是在地鐵線一公里范圍內，也就是500米-1000米的范圍之內，我們稱“地鐵商圈”，有些老百姓不清楚自己的房子是不是在地鐵商圈之內，如果你的房子在地鐵1000米以內的范圍內，那就是在地鐵商圈內。地鐵商圈對周圍房地產產業價值影響是比較大的，這種影響對于不同的房地產產品來說，影響最大的就是小戶型。小戶型主要適合于白領、上班族居住，投資價值比較大。然后是商業辦公用房，以及倉儲、工業用房，還有自住房，對這幾個類型的用房來說都會有比較大的影響和刺激。
長沙地鐵一號、二號線即將動工對外公布后，我們作了一些分析，公布前后的銷售量翻了一番，不管是哪一條線，規劃公布前半年和公布后半年交易量翻了一番，價格變化倒不是很大。長沙的房價比較穩定，這和很多因素有關系。長沙房地產市場是比較健康的，量增加了，今年的成交量可能會達到歷史最高點，突破1000萬平米。2007年最高峰的時候銷售面積只有890萬平方米，今年可能會突破1000萬平米。但是，2007年的價格是漲得非�？斓模�今年的價格基本上沒有漲。所以，地鐵在這個時期動工，對長沙房地產市場有很大的影響，很多人都看好地鐵對房地產帶來的影響，大部分是外地購房者，他們就紛紛來投資。

[主持人]是的，陳主任分析地鐵沿線地產銷售整體上揚，但是價格還是比較穩定的，這是不是為買房的朋友提供一個機遇呢？地鐵出現之后對于地產價格帶動是非常明顯的，我們在這個時候是不是可以考慮出手呢？黃總對地鐵沿線物業有所了解，您認為未來長沙的地鐵物業發展存不存在這樣的機遇？

[黃濤]從全國一線城市目前的經驗來說，所有地鐵沿線的物業的價值要比沒有靠近地鐵同區域樓盤的價值要高得多，這已經形成了共識。目前，地鐵沿線會形成開發熱點，很多人看到了地鐵物業的升值空間，也確實感受到了地鐵物業的優勢所在。那么，就會形成一個熱點，當這個熱點的點形成線的時候，就會在無形中推動地鐵沿線物業的升值。如果在地鐵沿線有好的住宅的話，就可以買了，升值空間就會很大。我在深圳待得比較久，深圳地鐵主要是兩條線，一號線從西至世界之窗，東至羅湖火車站，貫穿了深圳商業區、高檔住宅區、文化區、金融區等等。那么，每一個城市在規劃地鐵線的時候，從地鐵建的步驟和分布也可以看出這個城市未來的發展藍圖和趨勢。那么，為什么要建地鐵二號線？因為，地鐵二號線使五一商圈和武廣商圈對接起來，地鐵沿線是一個城市發展的主脈，也是熱點。所以，我認為購買地鐵沿線物業會有很大的升值空間。

[主持人]地鐵馬上要連接這兩個點了，這是一個熱點，再加上這條熱線，這兩點一線的坐標很快要改變長沙人的生活。那么，對于買房或投資來說，有些朋友在心里會有自己的考慮因素。那么，在這兩點一線形成之后，購房者在地段升值的判斷上應該以什么樣的標準來判斷？

[陳敦旭]以前買房子是看地段，地段，還是地段，現在買房子主要看購房者的用途。如果是自住型的，對環境要求就比較高了，我們每一年都在跟蹤調查購房者的需求因素，現在越來越偏向于環境和樓盤品質，以及物業管理。現在，長沙很多小區的物業管理確實不怎么樣，物業管理對于高品質生活是一個重要保障。所以，今后的武廣商圈物業管理要跟上來，作為一個堅強地后盾。如果是投資的話，在地鐵沿線500-1000米范圍內都比較好，買了商鋪主要做商用出租，買了住房也主要是用來出租，或者是放在那里等著升值，所以要看購房者購房的用途，不同用途的選擇標準是不一樣的。

[主持人]陳主任為我們介紹了幸福生活離不開高品質的物業管理，非常感謝。那么，黃總，在您看來地鐵形成之后，新的商圈形成之后，在選房的時候要有一些什么改變呢？

[黃濤]要根據個人的不同情況來做選擇，今天在做采訪之前正好有一個深圳的朋友打電話過來，他準備在長沙買房，我問他目前首選意向在哪里？他告訴我是在武廣新城這一邊，主要是想安排父母在那邊住，從深圳回長沙也比較便捷。他也知道地鐵二號線即將動工，到達市區的便捷性也會比較好，他本身深圳生活過，對地鐵有非常深的了解。那么，具體談到選擇，陳主任說得非常好，不同的人群有不同的選擇。那么，在武廣新城和地鐵二號線合力之下，對外省投資客戶的吸引力會大大增強，這是一個方面。第二個方面是對白領客戶的吸引力大大增強，目前商業配套和商業服務確實集中在五一商圈，這群年輕人考慮最多的就是上下班問題，地鐵二號線沿線物業將是他們的重點考慮對象。那么，對于老人來說，地鐵二號線對他們的吸引力相對以上人群要稍微小一點，特別是地鐵二號線的動工和建成，如同陳主任所講，對商業客戶來說投資辦公地點會有重新的考慮，他們要考慮員工的便達性，可能會對長沙的CBD形成一個新的整合。那么，是不是如同陳主任所講形成一個圈地？或者是一條扁擔兩個籮筐的情況？這也是值得考慮的。那么，隨著武廣商圈的形成，當然這個商圈的形成需要時間的積累，我認為等到這個商圈成熟之后，它吸引人群的面會逐漸擴大。

[主持人]今年上半年的成交量上升非�？欤�很多地段的房價升值也比較快。但是，從今年上半年的升值情況來看，以五一商圈為代表的市中心板塊物業升值還是比較快的，如果距離放遠一點看的話，我們認為升值速度并不是很快。那么，從對比目前商圈的情況來看，武廣新區的物業升值在近期是不是會有一些疑問呢？

[黃濤]這涉及到購房者的購房心理問題，對于一個購房者來說，可能更加看重的是我現在可以預計到的，可以享受到的，可以感受到的東西。為什么五一商圈的物業價值高？漲幅也高？實際上客戶也可以感覺到必然有投資和居住的升值空間，但這個空間到底有多大？他是無法具體感受的，為未來無法判斷的事物大買單的話，不符合一般客戶的購房心理。那么，地鐵二號線的動工和武廣客運站的投入使用已經拉動了這一片區的房價和購房熱情，但我認為不能把這一點無限擴大，去透支未來，這是不現實，也是不客觀的。

[主持人]陳主任，長沙具體的交易數據在您這邊，您對這些數據肯定會進行分析。從長沙市區的情況來看，您認為哪一塊在未來的升值情況是比較理想的？不說遠了吧，在地鐵二號線三年形成之后，您判斷哪些區域會成為熱點呢？

[陳敦旭]主持人很強調升值。

[主持人]這也是聽眾和每一個購房者非常關心的一個問題，我們當然希望今天買了房子明天就能升值，哈哈，要切切實實看到自己的資產升值嘛。

[陳敦旭]很多人把股市的錢拿來買房子。從長沙今年的銷售情況來看有兩個特點，一是量升價穩；當然，價格穩定的原因比較多。二是長沙政策的影響，如經適房貨幣補貼、棚戶區改造，這兩點對長沙房地產市場健康穩定發展起到了很大的作用，政策因素也是今年樓市的一個特點。其實，不單是長沙，在其他地方也是一樣的，房地產市場就是一個政策市場。

[主持人]我們請陳主任繼續介紹上半年長沙樓市的特點，這些特點對地鐵二號線沿線和武廣商圈又會產生怎樣的影響呢？

[陳敦旭]從上半年的銷售情況來看，影響是比較明顯的，我剛才講了地鐵規劃發布前后半年成交量翻了一番，價格穩定，這是一個特點。另外還有一個特點是政府的政策起了一定的作用。那么，從長沙樓市的兩個特點來看，兩個熱點即將形成，一是五一商圈熱點；二是武廣商圈的熱點，這兩個熱點比較明顯。因為，地鐵修建的影響是分階段的，大體分為三個階段：動工前的規劃期階段、動工營運階段、后地鐵時代，即地鐵正式運營階段。
從其他一線城市來看，地鐵影響最大的還是在正式運營之后，主持人強調升值，我想在地鐵正式運營之后升值效果就非常明顯了，目前來說升值速度比較緩慢，這與國家產業發展背景有關系，也與地區區域定位有很大的關系。

[主持人]2009是讓長沙地產品嘗機遇的一年，而未來的機遇往往出自于今天的規劃。在兩個中心一條線的共同崛起中，長沙的發展正在樹立全新的地標。兩點一線改變的不僅僅是長沙地產的格局，更多的是今后長沙人的生活態度和理念。希望2009年也成為長沙地產未來發展新的起點。好的，今天的樓市會客室到此結束，感謝兩位嘉賓的參與，感謝廣大聽眾的收聽，廣大網民的觀看，咱們下期再見。