[主持人] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對(duì)話地產(chǎn)欄目《樓市會(huì)客室》，我是今天的主持人陸海峰。

隨著2009年底武廣高鐵的開通，不僅大大加快了城際互通的腳步，也拉近了居民的生活圈子。未來幾年過江隧道、地鐵等等這些交通的發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)的多片崛起，將會(huì)為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市生活帶來更多的亮點(diǎn)和機(jī)遇。

來自于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心2010年春節(jié)期間新建商品房成交數(shù)據(jù)顯示，相比全國(guó)各樓市成交相對(duì)平淡而言，長(zhǎng)沙七天共簽約成交59套，與09年春節(jié)相比同比增長(zhǎng)了68.57%。同時(shí)，無論是沿海還是周邊省份的外漂族購(gòu)房者，紛紛形成了一股“來長(zhǎng)買房”“回家置業(yè)”的熱潮。這股熱潮是一種集體“跟風(fēng)”，還是長(zhǎng)沙自身有利因素的刺激？今天我們會(huì)客室的現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)到了廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理兼湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理、工學(xué)博士 郭佑雄先生；北京萬邦創(chuàng)展投資公司湖南分公司總經(jīng)理助理 羅曉標(biāo)先生；中房·F聯(lián)邦營(yíng)銷總監(jiān) 徐衛(wèi)星女士。一起來談?wù)勯L(zhǎng)沙的房地產(chǎn)，來為即將來長(zhǎng)的置業(yè)者做一個(gè)全方位的剖析和探討。

[主持人] 2009年底，長(zhǎng)沙再次獲得“中國(guó)最具幸福感城市”。都說“幸福感”很大一個(gè)程度上來源于長(zhǎng)沙相比較低的房?jī)r(jià)，而且對(duì)比中部五省以及沿海地區(qū)長(zhǎng)沙仍然是價(jià)格的洼地，作為一個(gè)消費(fèi)型內(nèi)陸省會(huì)城市，是什么因素促成了這種價(jià)格存在？這種存在又是否合理呢？郭總，您先給大家來談?wù)劇?/p>

[郭佑雄] 長(zhǎng)沙這個(gè)城市在全國(guó)省會(huì)城市中的房?jī)r(jià)一直偏低，現(xiàn)在還是這樣。我認(rèn)為，存在即合理，存在也應(yīng)有其道理。據(jù)我分析有這么幾個(gè)因素，一是長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)總體來說時(shí)時(shí)刻刻處于供過于求的狀態(tài)，去年在供不應(yīng)求的情況下長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)初步統(tǒng)計(jì)也五、六百萬平方米的積壓，一個(gè)市場(chǎng)供大于求的時(shí)候，價(jià)格肯定起不來。二是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在去年不太好，購(gòu)買力上不來，價(jià)格也就上不去。三是什么原因引起的？房?jī)r(jià)低更多的還是地價(jià)低引起的。開發(fā)商的剛性成本里面有很大的一部分是地價(jià)，地價(jià)低的話，房?jī)r(jià)肯定上不來，地價(jià)很高的話，成本就高了，樓面地價(jià)格也就高了，如果五六千一個(gè)平米的地價(jià)，開發(fā)商不把品質(zhì)做起來的話，房?jī)r(jià)能上去嗎？地價(jià)低有很多原因，前些年有回包傭地的情況，主要是地價(jià)偏低，引起房?jī)r(jià)偏低，這是我所考慮的三個(gè)原因。

[主持人]好的，接下來我想問問羅總，跟周邊城市相比，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)合不合理呢？

[羅曉標(biāo)] 長(zhǎng)沙是“中國(guó)最具幸福感城市”，幸福感的因素是很多的，居住和諧是因素之一，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)省會(huì)城市中排名靠后。但是，相對(duì)于湖南本省來講，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)要算高的了。每個(gè)城市有自身的消費(fèi)狀態(tài)，長(zhǎng)沙作為一個(gè)內(nèi)陸消費(fèi)城市，由外來消費(fèi)和本土消費(fèi)兩個(gè)方面形成，兩個(gè)消費(fèi)在房產(chǎn)上進(jìn)行比較的話，外來投資型的比重就過大，這對(duì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的提升有一定的制約作用。另外，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并不是沒有漲，這里有一個(gè)數(shù)據(jù)，2007年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)約為2100元/平米，至2010年達(dá)到了5000元/平米左右，并不是沒有漲。

房?jī)r(jià)合不合理要看兩個(gè)方面，一是這個(gè)城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，這個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了這個(gè)地區(qū)市民對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)能力，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不一樣，支付能力也就不一樣。長(zhǎng)沙近幾年的房?jī)r(jià)是漲的，沒有跌，例子我剛才舉過了，從2007年至今已經(jīng)漲了兩倍多。其中，有一個(gè)最重要的原因就是經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)并不是沒有發(fā)展，房?jī)r(jià)也是在漲的。那么，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦氖杖胧浅烧�比的，最后要看市民是否能夠接受產(chǎn)品的價(jià)格。二是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，郭總剛剛講了土地，還有稅費(fèi)等等利潤(rùn)構(gòu)成，在長(zhǎng)沙房產(chǎn)商的利潤(rùn)構(gòu)成相對(duì)來講比較合理一點(diǎn)兒。那么，房地產(chǎn)與其他商品有不同之處，房地產(chǎn)由基本結(jié)構(gòu)和土地構(gòu)成，消費(fèi)者肯定不會(huì)想到房地產(chǎn)的構(gòu)成，而是簡(jiǎn)單地看房?jī)r(jià)是5000元/平米？3000元/平米？還是多少。目前，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)對(duì)于長(zhǎng)沙這個(gè)城市來講有一點(diǎn)兒的偏高，這是我的看法。

[主持人]徐總，您怎么考慮長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的制定因素呢？您認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是否合理呢？

[徐衛(wèi)星] 說到價(jià)格，咱們從市場(chǎng)的角度來講，首先最關(guān)鍵的是供求關(guān)系決定價(jià)格，再說到價(jià)格的高與低，我認(rèn)為是一個(gè)相對(duì)的概念。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，可能地段好一點(diǎn)的有過萬元一個(gè)平米的，也有七八千一個(gè)平米的，相對(duì)遠(yuǎn)一點(diǎn)的地段可能有三四千一個(gè)平米，五六千一個(gè)平米，這些情況都存在。如果從絕對(duì)值上面看肯定是有高有低，從價(jià)值理論來講應(yīng)該站在相對(duì)的角度去看。

站在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)來看，我們也會(huì)向客戶進(jìn)行了解，對(duì)于客戶來講，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)都比較低，不是處在價(jià)格浪尖，我認(rèn)為剛才提到的“幸福感”，我認(rèn)為也是來自于這個(gè)方面。我經(jīng)常和北京的同仁一起討論，到底是在長(zhǎng)沙生活幸福，還是在北京生活幸福？我們經(jīng)常和北京的同事開玩笑，你們?cè)诒本┛隙�沒有我們?cè)陂L(zhǎng)沙過得舒服，當(dāng)然這是一個(gè)題外話了。

剛才提到為什么長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比較低？我剛才講了，相對(duì)的概念肯定是由地段決定的，好的地段上萬，便宜的地段三四千，那么，還要從長(zhǎng)沙市民的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行分析，長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)型的內(nèi)陸城市，長(zhǎng)沙人生活的消費(fèi)理念與其他城市是不一樣的，我認(rèn)為湖湘文化在這里在人們的心里也是非常濃厚的，我感覺他們就是吃喝玩樂，這個(gè)方面的支出會(huì)更多一些。長(zhǎng)沙人也是很會(huì)生活的，是娛樂之都嘛，我認(rèn)為市民的消費(fèi)習(xí)慣也是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)原因。

[主持人] 是的，長(zhǎng)沙是一個(gè)娛樂之都。從近日的成交數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙春節(jié)期間房?jī)r(jià)也達(dá)到了5000每平，這是否到了長(zhǎng)沙市場(chǎng)消費(fèi)群所能接受的價(jià)格巔峰？是什么推動(dòng)了價(jià)格的上漲？“回家置業(yè)”這部分群體是不是從一定程度上助推了房?jī)r(jià)？先請(qǐng)郭總談?wù)勏嚓P(guān)情況吧。

[郭佑雄] 5000元/平米是不是到達(dá)了頂峰？任何時(shí)候都是發(fā)展的，永遠(yuǎn)沒有頂峰。現(xiàn)在來看，5000元/平米可能相對(duì)比較高，再過幾年回過頭來看，可能5000元/平米的價(jià)格就會(huì)覺得好低好低了。

所有的商品價(jià)格，不光是房?jī)r(jià)，包括蔬菜、食品的價(jià)格都在上漲。剛才，羅總說了“不是沒漲，從05年的2100元/平米漲到現(xiàn)在4200元/平米的均價(jià)，翻了一倍。再來看雞蛋價(jià)格，幾年前雞蛋估計(jì)也就三四毛錢一個(gè)，現(xiàn)在都要一元多了，也漲了幾倍。物價(jià)不斷抬升，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況呢？那就是因?yàn)樨泿旁诖罅客度耄�光去年一年新增的貸款就達(dá)到了9.69萬億，我們也統(tǒng)計(jì)了一下，從1979年-2009年的三十年間，M1平均每年的復(fù)合增長(zhǎng)率在20%左右，M2平均復(fù)合增長(zhǎng)率在23%左右，也就是說貨幣在大量投入，整個(gè)物價(jià)體系在攀升。價(jià)格漲不漲要看整個(gè)價(jià)格體系與其他的相比進(jìn)行比較，才能說明它到底漲還是沒有漲，漲是一定的，5000元/平米是暫時(shí)的，我估計(jì)還會(huì)再漲，估計(jì)再過四、五年應(yīng)該會(huì)漲到10000元/平米。

很多人春節(jié)期間回家購(gòu)房，會(huì)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系產(chǎn)生抬升作用？當(dāng)然，購(gòu)買群體的增加相當(dāng)于購(gòu)買力的增加，購(gòu)買力的增加一定會(huì)有利于求方，求方增大肯定對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用，包括價(jià)格和成交量，都會(huì)有一定的推動(dòng)作用。但是，有多大的推動(dòng)作用呢？我們就可以對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。我也問了長(zhǎng)沙的其他樓盤，整個(gè)長(zhǎng)沙市的購(gòu)房群體約有一半是非長(zhǎng)沙市戶口的人在購(gòu)買，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況？如果這種狀況不出現(xiàn)的話，長(zhǎng)沙樓市不會(huì)有去年那么的旺盛，去年銷售1200萬平方米，有約600萬平方米的銷售是外來人口購(gòu)買的。長(zhǎng)沙為什么有這么多的外來人口來購(gòu)房？你就要分析它的原因。包括我們剛才講的價(jià)格在全國(guó)省會(huì)城市中來說相對(duì)比較低，拿上海、北京、廣州的房?jī)r(jià)來比，長(zhǎng)沙的房子是非常低的，人家拿買一套房子的錢到長(zhǎng)沙來可以買六、七套。那么，為什么我說地價(jià)低是房?jī)r(jià)低的主要原因呢？因?yàn)椋�房�(jī)r(jià)構(gòu)成的全部成本，如鋼材、水泥、人工等等，全國(guó)的成本是一樣的，土地成本是剛性成本另外一個(gè)可變之處，能夠變的也就在這里，稅費(fèi)在全國(guó)也是一樣的。所以，原因就是地價(jià)總體偏低引起房?jī)r(jià)總體偏低。那么，我就是這樣思考的。

[主持人] 好的。郭總提到社會(huì)貨幣投入量在不斷增加，那貨幣投入量的增加以目前的情況來看是物質(zhì)財(cái)富的不斷增長(zhǎng)還是什么方面呢？對(duì)于老百姓來說，他們可能不會(huì)太關(guān)心到底投入了多少信貸到社會(huì)上來，他們就會(huì)關(guān)心現(xiàn)在我的錢買不起房，那以后我的錢能不能買得起房呢？

[郭佑雄] M1、M2是經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)，大家可能不一定理解，我簡(jiǎn)單地把數(shù)字更明晰一點(diǎn)兒。1979年，如果市場(chǎng)上有一元錢在流通，2009年市場(chǎng)上就有一千元在流通，大約相差了一千倍。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的財(cái)富增長(zhǎng)很快，年均增長(zhǎng)在8%左右，貨幣投入量年均在4%，貨幣流通量在14%左右，還有10%的貨幣在哪兒呢？一是損耗貨幣；除了損耗貨幣就是實(shí)習(xí)貨幣，或者說是宏觀的通貨膨脹。大家想，為什么每年公布的通貨膨脹數(shù)據(jù)這么低？那只是因?yàn)橥ㄘ浥蛎浭侨〉靡欢ǖ臉影暹M(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，其他很多東西沒有進(jìn)入通貨膨脹指標(biāo)，所以就反映不出來，能反映的就是整個(gè)物價(jià)的通脹，也就是整個(gè)物價(jià)的提升。

[主持人] 非常謝謝郭總的解釋，聽眾朋友肯定更加了解了貨幣情況。接下來，我想請(qǐng)問徐總，徐總在北京工作的時(shí)間也比較多，據(jù)您了解在北京購(gòu)買了一套房子的人在長(zhǎng)沙再買一套房子的情況多嗎？

[徐衛(wèi)星]這種情況是處于逐漸上升的態(tài)勢(shì)。為什么會(huì)產(chǎn)生這種態(tài)勢(shì)呢？長(zhǎng)沙本身就是房?jī)r(jià)的價(jià)格洼地。剛才提到“回家置業(yè)”，這是一個(gè)泛泛的概念，可能不是回家，也有可能是投資置業(yè)。今年春節(jié)，我接到了很多外地朋友打來的電話詢問長(zhǎng)沙的房產(chǎn)投資，也就是說長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)價(jià)格洼地得到了全國(guó)有購(gòu)買力客戶和業(yè)主的關(guān)注。作為一種投資渠道，大家可能認(rèn)為做股票、基金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，特別是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)又這么低，和他們所在的一線城市絕對(duì)值差距是很大的，他們對(duì)這一塊兒寄予了很高的希望。所以，他們就愿意到這邊來置業(yè)、投資，或者說返鄉(xiāng)，“回家置業(yè)”我認(rèn)為是一個(gè)情節(jié)所至，落葉歸根也是一種情節(jié)。說到買房，你的價(jià)格低，他有購(gòu)買的實(shí)力，先不管多少錢一個(gè)平米，能夠買得起就買下來再說，這也是一種動(dòng)力的趨勢(shì)。我認(rèn)為在長(zhǎng)沙購(gòu)房的外地人或投資人會(huì)越來越多，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也是非常好的。

[主持人]我也想問一下羅總，在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，您就說要去外地尋找市場(chǎng)，您也確實(shí)這樣做了。那您覺得現(xiàn)在與2008年的市場(chǎng)有什么不同？外地購(gòu)房客戶是不是推動(dòng)了長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲呢？

[羅曉標(biāo)]2008年要到外地費(fèi)力的找市場(chǎng)，現(xiàn)在不用費(fèi)力的找市場(chǎng)了，外地的回歸潮越來越高了。從2008年初，我到杭州去尋找客戶，經(jīng)過去年下半年那段時(shí)間，我認(rèn)為不需要再去外地尋找客戶了，外地客戶會(huì)非常主動(dòng)地來關(guān)注長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)。記得去年年底的時(shí)候，一個(gè)郴州的朋友打電話給我，他說他在鐵道學(xué)院那邊買了一套房子，我問他為什么想在長(zhǎng)沙買房子呢？他說，挺好的，反正房?jī)r(jià)也不高嘛。那么，有長(zhǎng)沙情結(jié)、湖南情結(jié)的人都會(huì)想來長(zhǎng)沙買房，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
他們的購(gòu)買會(huì)不會(huì)推高長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)是由供需規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)的，而不是他們能夠推動(dòng)房?jī)r(jià)到底漲多少的，他們的行為也只能推動(dòng)樓市產(chǎn)生一個(gè)短暫的小高潮而已，這些客戶也是陸陸續(xù)續(xù)過來買房的嘛。要說通過他們來推動(dòng)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為還是很難說的。

[主持人]由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，可能使得一線城市的資本失去了投資潛力或投資機(jī)會(huì)，他們就來二、三線城市購(gòu)房，郭總認(rèn)為是不是有這些方面的原因呢？這些人來長(zhǎng)沙購(gòu)房以后，會(huì)不會(huì)預(yù)示長(zhǎng)沙正在向中部五省和沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)靠齊呢？

[郭佑雄] 最近，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直看漲，成交量一直飆升，這不僅僅是炒作的問題，更主要的是他已經(jīng)有了讓大家覺得有投資價(jià)值的時(shí)刻到了。為什么這么說呢？以前，大家知道我國(guó)有一個(gè)交通樞紐鄭州，為什么鄭州是一個(gè)交通樞紐呢？第一，它是京廣、隴海線的交通樞紐，成為了中國(guó)一個(gè)重要的交通樞紐城市。那么，中國(guó)下一個(gè)更加重要的交通樞紐城市是哪里呢？是長(zhǎng)沙。為什么這樣說呢？京九高鐵武廣段已經(jīng)通車了，其他段正在建設(shè)過程中，滬昆高鐵也已經(jīng)開工了，交叉點(diǎn)剛好就在長(zhǎng)沙。高鐵的交叉點(diǎn)和普通鐵路的交叉點(diǎn)都在長(zhǎng)沙，你可以想象一下對(duì)這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)有多大的影響？李嘉誠(chéng)說了房產(chǎn)的投資是地價(jià)，地價(jià)還是地價(jià)，真正的交叉點(diǎn)就是黃金地段，那就是長(zhǎng)沙了。你把長(zhǎng)沙當(dāng)作二三線城市來看的話是錯(cuò)誤的，為什么其他二三線城市的房?jī)r(jià)沒有飆升呢？

第二，長(zhǎng)沙這個(gè)城市本身在升值。首先有一個(gè)標(biāo)志就是地鐵，一般的人不把地鐵當(dāng)回事兒，但是當(dāng)有了地鐵以后，你就會(huì)感受到地鐵對(duì)人們的出行太重要了。你現(xiàn)在沿芙蓉路上班的話，估計(jì)半個(gè)小時(shí)都不知道到不到得了。
但是，地鐵開通以后，三分鐘一趟，基本上10-20分鐘就可以到達(dá)目的地了。

長(zhǎng)沙這個(gè)城市從微觀來看成是在升級(jí)，從宏觀來看長(zhǎng)沙是下一個(gè)重要的交通樞紐城市，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)升值呢？長(zhǎng)沙這個(gè)城市現(xiàn)在能和廣州相比嗎？廣州室內(nèi)的居民人口都有700-800萬，但長(zhǎng)沙的成交量比廣州還大。原因就在國(guó)家的整體規(guī)劃和長(zhǎng)沙城市的本身建設(shè)，關(guān)鍵原因就在這里。

[主持人] 確實(shí)，經(jīng)過郭總的分析，我真的知道為什么這么多外地客戶引入到長(zhǎng)沙購(gòu)房了。我一直做地產(chǎn)節(jié)目，也有很多外地的朋友一直在打聽長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)怎么樣？在哪里買房比較好？不光是外地客戶來長(zhǎng)沙置業(yè)，也有很多人返鄉(xiāng)回來購(gòu)房了。

我比較了解江蘇的房?jī)r(jià)，在江蘇一個(gè)小小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)都接近于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)，甚至高于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)了，都是這種情況，大家怎么看待在外蝸居，不如回鄉(xiāng)“闊居”的觀點(diǎn)？因此產(chǎn)生回長(zhǎng)沙買房的跟風(fēng)熱潮會(huì)不會(huì)來呢？

[郭佑雄] 要想真正回鄉(xiāng)“闊居”的話，那向下農(nóng)村的房子更寬，更闊。房產(chǎn)投資只有兩種功能，要么是居住，要么是投資，但我認(rèn)為房子的本性功能是用來居住的，不是用來投資的，真正的房子是用來居住的。要居住的話，首先你不光是選一個(gè)地方居住就行了，你要能夠住的話，向下有大把的地皮可以住，為什么要擁擠在上海、北京、深圳呢？這里有一個(gè)重要的點(diǎn)，你在哪里工作？你的事業(yè)要在哪里發(fā)展？所以，誰適合在哪里工作，哪個(gè)地方可能就是一個(gè)“闊居”的點(diǎn)，不能僅僅只看房?jī)r(jià)，還要看地點(diǎn)，要看這個(gè)地點(diǎn)能不能為自己提供發(fā)展的空間，人最重要的還是發(fā)展，居住是第二位，發(fā)展是第一位，買房第一是要考慮自己的發(fā)展問題。

[主持人]對(duì)，我想請(qǐng)問徐總，我曾經(jīng)也在北京選擇過蝸居，當(dāng)時(shí)有四個(gè)人居住一個(gè)九十平米的房子，最后還是選擇回長(zhǎng)“闊居”了，您怎么看待這個(gè)問題呢？

[徐衛(wèi)星] 在北京買一平米的錢可能在長(zhǎng)沙可以買到五六平米，乃至上十個(gè)平米，這種差距都是存在的。正如郭總講的，人到底去哪里？確實(shí)，非常重要的是要實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，要考慮自己的前途和發(fā)展方向。當(dāng)一個(gè)人在一線城市感覺發(fā)展有壓力，又有一技之長(zhǎng)，這樣的人才感覺在一線城市生活得不太好的話，他可能就會(huì)想選擇一個(gè)適合自己發(fā)展的城市。雖然一線城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，但一線城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展飽和的程度也確實(shí)很高了。長(zhǎng)沙作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)龍頭的熱點(diǎn)城市，在全國(guó)都是很熱的，這一點(diǎn)大家都是很有感受，從你們身邊的置業(yè)、投資、買地的朋友來看，都顯示出長(zhǎng)沙是一個(gè)有發(fā)展空間的城市，而且房?jī)r(jià)又不高，我認(rèn)為這都是一個(gè)人流向哪里，在哪里發(fā)展，在哪里安家的考慮因素。

至于說是不是“跟風(fēng)”？我認(rèn)為不盡然，要根據(jù)每個(gè)人的個(gè)人發(fā)展、屬地而決定。當(dāng)然，北京、上海這些地方肯定也有發(fā)展得好的，肯定也有“闊居”的人，這個(gè)事情也不是相對(duì)的。

[主持人] 是的。從全國(guó)行情來看，目前從中央的宏觀調(diào)控來看，房地產(chǎn)整體進(jìn)入了價(jià)升量跌的銷售淡季，長(zhǎng)沙也不例外，年后是否會(huì)進(jìn)入一段比較長(zhǎng)的調(diào)整時(shí)期？先聽聽羅總的看法吧。

[羅曉標(biāo)] 有兩個(gè)事件值得大家注意，一是2009年房?jī)r(jià)瘋狂上漲，大家都知道，也是最火的一年；二是2010年樓市創(chuàng)下了最冷記錄，整個(gè)春節(jié)只銷售了59套，情況并不是很樂觀。

春節(jié)期間開發(fā)商與購(gòu)房者都在觀望，面對(duì)春節(jié)期間的房?jī)r(jià)突破5000元/平米，購(gòu)房者又開始觀望了；另一方面開發(fā)商也在觀望，也在等待，因?yàn)楝F(xiàn)在是兩會(huì)期間嘛。因此，把房?jī)r(jià)停在了5000元/平米階段，這就是一個(gè)拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商就要5000元/平米，不降，購(gòu)房者想不降就不買，又展開了一個(gè)拉鋸戰(zhàn)。這樣的房?jī)r(jià)對(duì)于長(zhǎng)沙的市民來講，可能已經(jīng)超越了他們的心理期望值。

5000元/平米是不是超過了長(zhǎng)沙市民的支付能力？現(xiàn)在來看也許是超過了，但大家想想也許明年的工資也上漲了呢？國(guó)家也開始打擊投機(jī)行為，某些城市的房?jī)r(jià)有所下降也是存在的，打擊投機(jī)行為讓房?jī)r(jià)有所下降，購(gòu)房者也想看看到底會(huì)降到什么樣子了。

任何一個(gè)市場(chǎng)都有自身發(fā)展的規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，全國(guó)樓市在2009年進(jìn)入了一個(gè)瘋狂地年代，進(jìn)入這個(gè)瘋狂地年代之后會(huì)不會(huì)有一個(gè)調(diào)整？實(shí)際上已經(jīng)在調(diào)整了，市場(chǎng)自身在開始調(diào)整，這是一個(gè)規(guī)律。2009年，國(guó)家政策也開始調(diào)整了。昨天，我看到兩會(huì)一個(gè)一案，有50%的提案都是關(guān)于“高房?jī)r(jià)”的，要調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，這種調(diào)節(jié)就一直沒有停過，不管是在高峰期還是冷凍期，還是所謂的“倒春寒”，一直都在調(diào)節(jié)。這種調(diào)節(jié)對(duì)于長(zhǎng)沙來說的話，長(zhǎng)沙從2000年開始到現(xiàn)在十年時(shí)間，一直就是一個(gè)延續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)，它沒有一線城市那么瘋狂，沒有一下子從2000元/平米漲到5000元/平米，只是按照市場(chǎng)自身規(guī)律在調(diào)整。

那么，2010年長(zhǎng)沙樓市到底會(huì)走向哪一個(gè)方向？說實(shí)話現(xiàn)在誰也不敢下這個(gè)定論，只有等市場(chǎng)自身發(fā)展來進(jìn)行調(diào)節(jié)。

[主持人]好的。郭總，您認(rèn)為長(zhǎng)沙現(xiàn)在到了價(jià)升量跌的局面嗎？2010年會(huì)不會(huì)像2008年那樣成為一個(gè)拐點(diǎn)呢？

[郭佑雄] 我認(rèn)為現(xiàn)在很正常，并沒有感覺到冷或是“倒春寒”。為什么呢？每年春節(jié)期間都是一個(gè)淡季，大家都忙于過年，忙于旅游，忙于家人的團(tuán)聚，哪里有時(shí)間去買房子？與2008年、2009年春節(jié)相比也不是一個(gè)淡季或熱季嘛，這是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律嘛。至于會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“倒春寒”呢？去年不是“倒春寒”，去年是“小陽(yáng)春”，今年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，估計(jì)可能性不大，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性狀態(tài)。

一個(gè)人在爬坡，一直在爬，爬到一定高度的時(shí)候也要放慢一下速度，樓市也是一樣，去年整整跑了一年要不要停一下？這是很自然的規(guī)律。這種停會(huì)不會(huì)意味拐點(diǎn)的到來？斜率發(fā)生變化才會(huì)產(chǎn)生拐點(diǎn)，即上升的坡道發(fā)生變化才會(huì)產(chǎn)生拐點(diǎn)，原來一直很陡，爬累了改變一下狀態(tài)也是正常的嘛。所以，上坡的速度減緩是非常正常的，這就是我的想法。

[主持人] 非常感謝郭總的觀點(diǎn)。那么，為合理引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，年初中央宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，銀行房貸收緊、取消7折，二套房貸首付不低于40%，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)等等，這些政策的一系列收緊和變化，對(duì)于長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度會(huì)否產(chǎn)生一定的影響？大家對(duì)2月21日發(fā)布的“京十一條”：廢除購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，不知道各位是怎么看？先請(qǐng)徐總談?wù)勀�的看法�?/p>

[徐衛(wèi)星] 年初，銀行信貸收緊包括取消信貸優(yōu)惠，這些政策并不新鮮，在2008年的時(shí)候也提到過，包括在2009年年初也還是那樣執(zhí)行的。這些政策為什么要重提呢？我認(rèn)為也是給民眾一個(gè)信號(hào)，國(guó)家給民眾一個(gè)安撫的信號(hào)吧。但是，這些政策對(duì)于個(gè)案的某個(gè)人來購(gòu)買某一套房子的影響確實(shí)是存在的。從長(zhǎng)沙這樣一個(gè)城市的成交量總量來講，隨著長(zhǎng)沙城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、價(jià)格洼地吸引來的外地投資、置業(yè)，對(duì)這群人來講，我在年初沒有價(jià)升量跌的感覺。我覺得，長(zhǎng)沙市的價(jià)格相對(duì)來講一直是比較緩的，而不是大家好象非得爭(zhēng)到底是升還是降？我覺得這沒有太多的意義。2009年初的時(shí)候，誰也沒有料到小陽(yáng)春就那樣來了，在2008年底的時(shí)候，學(xué)派、市場(chǎng)的聲音都是層出不窮的。我認(rèn)為，作為開發(fā)商來講真真事實(shí)立足一個(gè)本土企業(yè)，扎扎實(shí)實(shí)在市場(chǎng)上做，打造好的產(chǎn)品，真正為消費(fèi)者考慮，這才是我們要做的。我們不要期待一個(gè)拐點(diǎn)的來臨，這有點(diǎn)兒像沖浪，我認(rèn)為這是不正常的。所以，我們不要考慮拐點(diǎn)是不是會(huì)來臨，認(rèn)認(rèn)真真把自己的產(chǎn)品做好，把自己的服務(wù)做得更細(xì)才對(duì)。拐點(diǎn)來了，我們要有應(yīng)對(duì)實(shí)力，拐點(diǎn)沒有來，我們就順勢(shì)而上，我認(rèn)為這才是對(duì)的，也是我個(gè)人的一個(gè)想法。

[主持人] 最近我們做節(jié)目，網(wǎng)友和聽眾都感覺到現(xiàn)在買房比較困難了，能不能申請(qǐng)貸款下來都有可能是問題，更別說各種優(yōu)惠措施了。不知道羅總對(duì)這種宏觀經(jīng)濟(jì)怎么看？對(duì)個(gè)人影響會(huì)不會(huì)很大？

[羅曉標(biāo)] 2010年2月份開始，銀行發(fā)出二套房貸取消首付優(yōu)惠政策的信號(hào)之后，這種信號(hào)就讓生活在“中國(guó)最具幸福感城市”的長(zhǎng)沙市民開始擔(dān)心這種“幸福感”了，他們的購(gòu)房壓力在一定程度下已經(jīng)加大了。那么，面對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙80%的房子是沒有一次性付款的，都是按揭。信貸的縮緊將使得購(gòu)房者的心理受到一定的打擊，年前很多消費(fèi)者確實(shí)有這樣的感覺。信貸的縮緊對(duì)一線城市房?jī)r(jià)泡沫肯定是有影響的，長(zhǎng)沙的泡沫基本上沒有，主要是像一線城市，特別是海南，泡沫是非常大的。這個(gè)信號(hào)對(duì)于剛性需求肯定會(huì)有一定的影響，80、90后的人想買房，現(xiàn)在買房可能不太好，對(duì)于自住購(gòu)房者的壓力肯定是增加了。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)一是受政策的影響；二是受本身購(gòu)買力的影響，它的活躍程度我認(rèn)為今年不會(huì)差到哪里去。

去年，長(zhǎng)沙開發(fā)建設(shè)得紅紅火火，還開始修地鐵，很多外地客戶肯定會(huì)跑到長(zhǎng)沙買房的，我認(rèn)為樓市活躍度肯定是不會(huì)降的。

[主持人]郭總對(duì)業(yè)界政策也是很有研究的，您怎么看“京十一條”等一系列的宏觀調(diào)控政策呢？

[郭佑雄] 溫總理在2008年底的時(shí)候，就把房地產(chǎn)行業(yè)定位為支柱型產(chǎn)業(yè)，說明它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要，為什么這么說呢？大家可以看看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)有多少？為什么2007年溫總理不這么講呢？你們就要看看溫總理講這句話的歷史背景。2008年底是什么情形？世界金融危機(jī)開始波及中國(guó)，特別是對(duì)中國(guó)的出口業(yè)造成重大影響。我國(guó)的消費(fèi)需求內(nèi)需一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，也不是不旺，每個(gè)人的吃喝玩樂照常進(jìn)行，怎么能不旺呢？只是總量提不上來。消費(fèi)不行，出口下降，要維持保八的目標(biāo)要靠什么？就要靠房地產(chǎn)，靠投資。因此，2008年底黨中央就發(fā)號(hào)召“房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)”，在這種情況下各地都出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。2009年這些優(yōu)惠政策產(chǎn)生了很大的功效，大家想象不到2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)這么好，2008年的時(shí)候，沒有人能夠想象到2009年是這樣一個(gè)好的市場(chǎng)。

2009年結(jié)束了，保八成功了，出口好轉(zhuǎn)了，國(guó)家保GDP的措施又有了，出口開始活躍了嘛，可能認(rèn)為出口對(duì)GDP就有一定的保障了，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度就沒有那么大了。大家一直說拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，內(nèi)需、消費(fèi)、投資和出口，2008年投資和出口拉不動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)嘛，溫總理肯定要說房地產(chǎn)是支柱型產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)保八嘛。那么，2010年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)沒有那么大的依賴度的時(shí)候，就一定要進(jìn)行約束。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，這是不可否認(rèn)的，但是這個(gè)行業(yè)帶來的負(fù)面效果也是非常明顯的，很多人說房地產(chǎn)是毒藥，是鴉片。為什么這么說呢？現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，以我個(gè)人的看法來看已經(jīng)是一個(gè)過度開發(fā)的產(chǎn)業(yè)，為什么說是過度呢？你就要有數(shù)據(jù)支持。

我先講長(zhǎng)沙市，一個(gè)兩三百萬人口的城市，每年消耗的竣工量就有上千萬平方米，平均到每個(gè)人有多少平方米？長(zhǎng)沙市每個(gè)人的居住其實(shí)早就解決了，現(xiàn)在來看長(zhǎng)沙每個(gè)市民的人均居住面積肯定有六七十平方米了。那么，這樣一分析就可以得知有很多的外地人來長(zhǎng)沙置業(yè)，他們最主要的是投資。整個(gè)中國(guó)人均住宅面積基本都達(dá)到30平方米的時(shí)候，你說這個(gè)產(chǎn)業(yè)還需要發(fā)展嗎？從宏觀上說它已經(jīng)是處于飽和狀態(tài)了。但是，有可能是有人有房住，有人沒房住，有很多人占了住房的資源。這個(gè)時(shí)候政府就要調(diào)配一下，不能再在房地產(chǎn)行業(yè)投入過多的資金，否則國(guó)民的很多錢就會(huì)沉淀，就會(huì)浪費(fèi)。本來就是這樣嘛，一個(gè)人吃三個(gè)面包，三個(gè)人吃九個(gè)面包，現(xiàn)在夠九個(gè)面包了嘛，就不要再多加生產(chǎn)了嘛。所以，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)該是調(diào)整結(jié)構(gòu)，不是再加大它的開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就業(yè)功能也非常大。

國(guó)家的調(diào)控是非常正常的，大家不要認(rèn)為長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降？不要有恐慌。我可以斷言，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有2009年的再現(xiàn)，也不會(huì)有2008年的那么低迷，就是一種常態(tài)，我們永遠(yuǎn)不要把常態(tài)當(dāng)為精彩。

[主持人] 伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，長(zhǎng)沙市取消城鄉(xiāng)戶籍的差別，以及養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)省際轉(zhuǎn)移等新的政策背景，將成為2010吸引流動(dòng)人口來長(zhǎng)沙買房的一大因素。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來前景會(huì)怎樣？購(gòu)房群體比例是否向外來置業(yè)者轉(zhuǎn)移呢？不知道各位有什么樣的看法？先請(qǐng)徐總談?wù)勀�的看法�?/p>

[徐衛(wèi)星] 取消城鄉(xiāng)戶籍應(yīng)該只是一個(gè)戶籍政策改革的方向，這個(gè)政策會(huì)帶來什么樣的影響呢？只能說在我們的城市與城市之間，包括你成家立業(yè)，或者說發(fā)展更自由，還包括一個(gè)人的發(fā)展空間，包括城際地域上的界定應(yīng)該會(huì)越來越小。也就是說，每一個(gè)城市的包容性就會(huì)越強(qiáng)，不是說你是這個(gè)城市的，你有這個(gè)城市的戶口，這樣的概念可能會(huì)慢慢消失。那么，在哪里有發(fā)展？在哪里值得你去居住？我認(rèn)為你都可以去進(jìn)行選擇。我認(rèn)為，這個(gè)措施對(duì)人的發(fā)展是有好處的。

只是，我認(rèn)為說法上不應(yīng)該說是“轉(zhuǎn)移”，只能說是購(gòu)房者的面會(huì)更寬，我們所接受的客戶面也會(huì)更寬。從屬地上分析客戶情況的話，只能說是在購(gòu)房比例和結(jié)構(gòu)上有所變化，而不是轉(zhuǎn)移，我認(rèn)為是一種有力的補(bǔ)充。

[主持人]羅總會(huì)不會(huì)認(rèn)為是轉(zhuǎn)移呢？

[羅曉標(biāo)] 購(gòu)房者向外來置業(yè)轉(zhuǎn)移，我認(rèn)為說法不對(duì)，應(yīng)該是比例增加，這是一個(gè)比例構(gòu)成問題，本土置業(yè)百分之多少，外地置業(yè)百分之多少，我認(rèn)為是客戶構(gòu)成問題。長(zhǎng)沙這個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃是非常強(qiáng)勢(shì)的，地鐵開工了，輕軌也開工了，長(zhǎng)株潭三市的電視、電話、網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)了一線通。那么，起碼長(zhǎng)株潭三市的客戶選擇面越來越寬了。對(duì)于外來置業(yè)者來說，外來人口進(jìn)入長(zhǎng)沙的機(jī)會(huì)越來越多，這是肯定的，因?yàn)榫蜆I(yè)人口越來越多，居住的人口也越來越多，住房對(duì)于購(gòu)房者來講居住肯定是最重要的嘛，這就是我的想法。

[主持人] 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流動(dòng)性必然會(huì)增強(qiáng)，人才的流動(dòng)性也必然會(huì)增強(qiáng)，這些情況會(huì)不會(huì)增加外來者來長(zhǎng)沙置業(yè)呢？

[郭佑雄] 長(zhǎng)沙現(xiàn)在有了高鐵、地鐵等等，這些工程的建設(shè)讓人流、物流更加便捷了，這就產(chǎn)生了投資價(jià)值，這種價(jià)值是長(zhǎng)沙最近樓市活躍的主要因素。

[主持人] 非常感謝郭總。剛才郭總提到武廣拉通、地鐵開建，這些工程的建設(shè)大大縮短了城市之間的距離，也給出行工作帶來了極大地便利。現(xiàn)在的長(zhǎng)沙，武廣新城片區(qū)、河西先導(dǎo)區(qū)、星沙片區(qū)等紛紛活躍，升值潛力也在逐步提升。各位眼中一個(gè)成形的區(qū)域板塊從崛起到發(fā)展需要一個(gè)怎樣的過程？目前看好的最具有升值潛力的區(qū)域又是哪里？

[郭佑雄] 我來說一說。大家出去要投資房地產(chǎn)的話，永遠(yuǎn)不要忘記李嘉誠(chéng)講的一句話“什么地方最有升值潛力”？地段，地段，還是地段。就是地段，你就去選地段。哪一個(gè)地方地段好呢？這個(gè)問題非常簡(jiǎn)單。每一個(gè)城市都有一個(gè)城市中心，你就以中心為圓心畫圓圈，離中心最近的區(qū)域就是發(fā)展最快的地方，一定是這樣。長(zhǎng)沙市的中心在哪里？原來是五一廣場(chǎng)，由于省政府的南移，城市中心又往南移一點(diǎn)了，現(xiàn)在估計(jì)是賀龍?bào)w育館那一塊兒。你以50公里為半徑畫圓圈，看哪個(gè)地方還沒有發(fā)展起來，那個(gè)地方交通的發(fā)展可能不是那么便利，但在將來一定是中心。不要相信某個(gè)人說的中心在哪里，因?yàn)橐粋�(gè)城市的市中心要發(fā)展得非常成熟，是要經(jīng)過很多年的積累的。你說武廣那邊有火車南站，這個(gè)中心就成熟了嗎？它的教育配套在哪里？你一年又幾天要去做高鐵呢？像北京的中心就是天安門那里嘛，然后一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)地往外發(fā)展，任何一個(gè)城市的中心發(fā)展都不能離開這個(gè)規(guī)律，你就去看這個(gè)城市的中心在哪里。當(dāng)然，還要考慮交通，但交通只決定距離的遠(yuǎn)近，城市中心卻是像一個(gè)輻射波一樣一環(huán)一環(huán)往外蕩，中心是這樣發(fā)展的。

[主持人] 我還聽過有一個(gè)人要去北京買房子，有一個(gè)人就拿著一個(gè)圓規(guī)以北京天安門為中心以50公里畫了一個(gè)圓。

[郭佑雄]這個(gè)人就是最聰明的，他真正記住了李嘉誠(chéng)講的話。

[主持人]徐總現(xiàn)在看好長(zhǎng)沙的哪個(gè)地段呢？

[徐衛(wèi)星] 說我看好哪一塊兒，可能我的心里會(huì)有點(diǎn)兒偏見。因?yàn)椋�我的�?xiàng)目是處在河西，河西在城市西邊確實(shí)也是一個(gè)中心，還有政策導(dǎo)向，武廣、地鐵、河西先導(dǎo)區(qū)這些都是從政策導(dǎo)向上進(jìn)行定位的。不是說國(guó)家現(xiàn)在準(zhǔn)備發(fā)展河西，也不是一年兩年三年能夠做到什么樣子，它的發(fā)展確實(shí)需要很長(zhǎng)時(shí)間，從政府的投入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路交通網(wǎng)絡(luò)的建成這都需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程，從升值潛力來講，我認(rèn)為要看整體水平。中心城市現(xiàn)在是10000元/平米，可能以后就會(huì)到12000元/平米，現(xiàn)在長(zhǎng)沙偏遠(yuǎn)一點(diǎn)兒的地段，現(xiàn)在可能是3000-4000元/平米，也有可能以后到5000-6000元/平米了，我認(rèn)為要看整體水平。

[主持人]不知道羅總認(rèn)為長(zhǎng)沙哪個(gè)地段又是最好的呢？

[羅曉標(biāo)] 幾年前我在武廣，感覺南城很好。現(xiàn)在來看，別的區(qū)也不是沒有發(fā)展?jié)摿ΑＳ昊▍^(qū)有很多的企業(yè)在那邊，離株洲很近，不能說那個(gè)區(qū)沒有發(fā)展；岳麓區(qū)現(xiàn)在把望城劃進(jìn)去了，而且離寧鄉(xiāng)也很近，原來河西那么小，現(xiàn)在范圍那么大，肯定也有發(fā)展?jié)摿ΑＮ艺J(rèn)為每一個(gè)片區(qū)都有發(fā)展?jié)摿Γ�只看消費(fèi)者心里怎么選擇了。如果我住在河西的話，我肯定認(rèn)為河西片區(qū)好，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)嘛，一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理嘛。我認(rèn)為每一個(gè)片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Χ加校�只看該區(qū)的發(fā)展方向、發(fā)展空間以及政策的傾斜度。

開發(fā)商要看到萬科的選地區(qū)域，在東邊，他們的選擇肯定也有他們的道理，每一個(gè)區(qū)都有發(fā)展?jié)摿Γ瑧?yīng)該是百花齊放。

[主持人] 最后，各位能不能給聽眾和網(wǎng)友一些建議？目前買房應(yīng)該注意哪些方面呢？先請(qǐng)郭總談。

[郭佑雄] 我看大家現(xiàn)在居住的房子都有了，很多人買房都是為了投資，我還是從投資的角度來說。當(dāng)然，投資不是房地產(chǎn)發(fā)展的正道，走歪了，它的本性功能就是用來居住的，國(guó)家也不支持你過度投資，為什么？因?yàn)椋�投資就把房地產(chǎn)變成一個(gè)金融屬性的產(chǎn)品了，這本身是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大忌。我可以談?wù)勎疫x房的一些基本體會(huì)，我是做房地產(chǎn)的，也做私人投資。

第一，選地段。地段是以核心畫圓圈；第二，城市主要價(jià)值在于各種配套和核心區(qū)域的輻射力，這個(gè)輻射力通過什么路徑出去？主要就是交通干線。也就是說，一方面要沿著核心畫圓，另外一方面要沿著核心點(diǎn)看看輻射力量有沒有可能傳到你選擇的點(diǎn)上去。長(zhǎng)沙的交通大動(dòng)脈是五一路、芙蓉路，還有一個(gè)途徑不要忘記，就是地鐵，地鐵對(duì)你的工作和生活都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，地鐵可以用很快的速度把核心區(qū)域的能量和輻射力傳達(dá)出去，地鐵沿線離城市中心最近的點(diǎn)就是最好的地段。第三，產(chǎn)品的選擇。現(xiàn)在很多人選房過多地重視價(jià)格，忘記了價(jià)值規(guī)律，忘記了便宜沒好貨，價(jià)格低的樓盤品質(zhì)自然要比價(jià)格高的樓盤品質(zhì)要差一些。你們?cè)谕顿Y的時(shí)候，一定要選有品質(zhì)的房子，品質(zhì)能夠得到保障的是第一位，第二位才是價(jià)格問題。品質(zhì)怎么樣才能得到保障？要找大型的、環(huán)境好的、品質(zhì)高的樓盤。大家可以去看看廣州等一線城市的樓盤，有的樓盤兩年就升了100%，有的樓盤就沒有漲，有的樓盤漲幅很少，什么原因？這和開發(fā)商的實(shí)力、物業(yè)配套等等原因都有關(guān)系。如果是一個(gè)單體樓，開發(fā)商一錘子買賣、一屁股走人了，你出了問題以后找都找不到我。所以，一是地段；二是相對(duì)合理的價(jià)格；三是品質(zhì)。我是從這三個(gè)方面進(jìn)行選擇的。

[主持人] 徐總的看法呢？

[徐衛(wèi)星] 我作為女士對(duì)買房可能站在女性的角度看得更多一些，在長(zhǎng)沙的朋友們，我覺得要根據(jù)自身的情況進(jìn)行房屋的選購(gòu)。郭總認(rèn)為第一是地段；我認(rèn)為第一是區(qū)域，你要考慮你的工作、學(xué)習(xí)、生活的便捷程度。首先是區(qū)域的基本設(shè)施建設(shè)；二是未來的便捷性。地鐵建成以后，交通格局、城市格局都有可能發(fā)生變化，還認(rèn)為在選擇區(qū)域的時(shí)候要有一定的前瞻性。

還要考慮品質(zhì)，市場(chǎng)上的價(jià)格差異很大，這里面不排除有的是炒作。但是，我覺得每個(gè)購(gòu)房的人也不是傻子，也知道什么樣的價(jià)錢買什么樣的貨，5000元/平米的房子和3000元/平米的房子比，確實(shí)就有差別。當(dāng)然，現(xiàn)在購(gòu)房人的這種觀念也在發(fā)生變化了，很值得欣慰。我曾經(jīng)碰到過一個(gè)朋友，他問我的項(xiàng)目多少錢一個(gè)平米？我說，3000元/平米。他說，那我肯定不買。我說你要買多少的呢？他說，我至少要買6000-7000元/平米的。而且他說我買房還要買人文素質(zhì)，如果我停一個(gè)車還要為停車位和鄰居吵架，那我多鬧心啊。所以，量體裁衣、量入為出，買適合自己的房子就是最好的選擇。

[主持人] 羅總給聽眾和網(wǎng)友也提一些建議吧。

[羅曉標(biāo)] 買房主要是個(gè)人的事情，為什么這么說？每個(gè)人買房都有他的心理需求，這種需求是根據(jù)自身?xiàng)l件來決定的，而不是說我有一百萬肯定就買好的房子，可能買一個(gè)三十萬的房子就差不多了。首先，買房要看是自己住還是干什么，如果是自己住，肯定要根據(jù)自己的情況來買。如果你想和素質(zhì)高的人住在一起，肯定就要選擇高檔樓盤了；如果你有車，可能可以選擇離上班稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)兒的地方；如果你沒有車，可能就要選擇離上班稍微近一點(diǎn)兒的地方了。

現(xiàn)在，我住的小區(qū)說實(shí)話是一個(gè)繁華區(qū)域，但安全程度很差，每天都有小偷進(jìn)去，這就是物業(yè)管理和周邊人素質(zhì)的問題。

那么，你還要考慮價(jià)格，每個(gè)人都有自己的心理價(jià)格，不用說，根據(jù)自己量身購(gòu)買就行了，你是貸款還是一次性付款？根據(jù)自己的實(shí)力來決定就可以了。如果你有三十萬，首付二十萬，留十萬做其他的，也是可行的嘛。

前不久，一個(gè)蘇州的朋友想買一套總價(jià)108萬的房子，他準(zhǔn)備一次性付款，首付準(zhǔn)備付40%，然后還要裝修40-50萬元，我認(rèn)為他的壓力就會(huì)很大，大家三四千一個(gè)月的工資，首付付完還要考慮裝修和月供什么的嘛，不要讓自己一輩子成為房奴，要確定一下自己的實(shí)力。

[主持人] 非常感謝各位嘉賓給我們帶來的精彩觀點(diǎn)，各位觀點(diǎn)也讓我們非常了解了長(zhǎng)沙樓市的情況。我們希望長(zhǎng)沙的建設(shè)和發(fā)展越來越美好，像郭總說的，希望通過調(diào)控這種公平政策，使每個(gè)人能得到自己如意的房子，能買到自己稱心如意的好房。今天的樓市會(huì)客室就到這里了，謝謝各位嘉賓。