[主持人] 今天，我們很高興以信息中心和研究中心的名義，邀請我們長沙房地產金融業內的幾位朋友，就今年以來長沙房地產市場的經營形勢，特別就今年房地產發展方面的一些發展趨勢做一次專業人士的座談。我們為什么舉辦這次座談？主要有以下幾個方面的原因：

第一，從去年下半年開始，我們國家房地產整個行業發展的政策，發生了一些大的變化和調整，國家相應出臺了一系列的調控政策。從國四條到年底海南房地產調控，以及最近中央出臺的國十一條。包括今天我們也看到了湖南省房地產稅收政策也進行了相應的調整，大家也在報紙上看到一些變化：非普通非住宅的不滿五年轉讓是按全額費用征收稅；非普通住宅滿五年轉讓，按差額來征收費用；普通住宅滿五年轉讓，才能夠免營業稅。

另外，我們今天也看到國土資源部發布的新政策控制高檔商品房的審批。加上我們最近召開的兩會，兩會對全國高房價的樓市泡沫議論非常多。在這種背景下，我們長沙房地產市場將朝著什么樣的趨勢發展？會有什么變化？大家都在關注，不僅老百姓在關注，還有業內人士也同樣在關注。我們信息中心和研究中心也受到政協跟人大的提案委托，要求我們預測、把控今年房地產市場，確保今年房地產市場能夠繼續保持平穩、健康的發展態勢。涉及今年房地產市場形勢到底怎么樣？今年的金融方面會有什么發展和變化？對房地產市場會有什么影響？所以這一塊，我們會分別從幾個層面召開座談會，從各行業的專業角度出發剖析，把有關的信息進行分析和整理。

一方面，向市人大提案進行答復，同時也向市政府就穩定今年房地產市場做出一些好的建議。

另外，我們老百姓非常需要了解今年房地產市場銷售情況及銀行貸款方面有什么變化？

所以，今天我們第一個座談會，請來了對房地產支持力度很大且在市場具代表性的銀行，希望在座的業內精英們用你們專業的眼光來觀察、分析問題，提出寶貴的意見。

在座的各位手中都有一份我們研究中心所做的分析、研究報告，包括也涵蓋了今年一到二月份長沙樓市整體的情況數據，還有去年研究的成果，對2010年在長沙房地產經營涉及一些情況的通報。

首先我簡要的說一下：從去年房產經營總量情況來看個人抵押五區，全市588處，抵押面積是443.42萬平米，抵押貸款金額76.73億。其中有113個項目參與抵押的情況，從發放在建工程中銀行所占業務排行來統計：中國建設銀行、中國工商銀行，長沙銀行、民生銀行、交通銀行占據了前五位。

從申請商品房個人按揭貸款來看，去年，我們事內五區商品房期房按揭抵押了73946起，抵押面積775.45萬平方米，個人按揭貸款金額是210.91個億，就涉及到354個項目。就發放個人按揭貸款的情況跟各位代表通報一下。前五位也是建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、招商銀行。

今天在座的代表銀行都是去年房地產經營市場占有相當份額，極具代表性的銀行。在二手房方面，市內五區二手房按揭抵押共計7656起，抵押面積105.08萬平米，貸款金額是27.64億元。二手房業務里占前五位的是：中國工商銀行、中國建設銀行、中信銀行、興業銀行、長沙銀行。從這些數據來看，我們在座各位銀行代表，對長沙市房地產市場金融方面的支持力度是很可觀的。今天請代表們參加座談的同時也介紹你們銀行在2010年的政策有變化及業務的趨向和工作重心，對長沙市2010年購房者服務方面有哪些新的舉措？

所以，我們今天提綱有四個問題，大家都可以自由的談，代表們就各自的銀行對四個問題來談一下各自的意見。進行一些交流，我們信息中心陳主任也在這里，包括我們提供一些數據有哪些方面的疑問我們也可以給大家做一下補充的說明。

座談會的目的在于充分溝通，對今年的房地產市場的發展有一個比較清楚、明朗的預期。不管這個預期對或不對，希望我們都能夠建立在理性、正確判斷的基礎上。之后，我們還會分層次來召開此類座談會。開發商的代表座談會，營銷策劃界、職業經理人的座談會，從多角度充分了解今年房地產的開發、市場營銷等方面的情況。做出一份比較準確、完整的報告。提交給市委市政府及房地產主管部門。

市委市政府早就對如何保持我們長沙市房地產市場持續穩定健康的發展做了一些預防性的準備。在全國房地產市場出現問題的時候，以便以最快速的方法防止房地產市場出現大起大落現象。

先在這里開一個頭，我想爭取一個半小時的時間，也是市委市政府所關心這幾個問題向大家說一下，也給我們了解多各銀行情況做一下交流。

今天很高興請主管領導，王星耀副局長也參加座談會。會議的最后我們會請王局長對這次座談會做一次總結。我先這樣開一個頭。

[中國銀行代表] 感謝房產局的領導，提供了這么一次交流的機會。按照房地產局的安排給我們擬了座談會的提綱。下面給我們中國銀行的情況以及我們的看法，結合這個提綱的要求來講一下。

第一：今年我們中國銀行貸款總量的情況，和去年相比，今年我們總量有所控制。去年，全省中國銀行個人貸款凈增額達到85個億，去年我們發放額是140個億。按照總行，今年貸款規劃控制計劃，我們的今年個人貸款發放額是120個億，凈增額是70—80個億比去年略有減少。從我們總量來看，我們現在湖南省中國銀行個人貸款余額到現在為止，正好突破300個億。在省內同業里面是第二位。我看二月份的報告比建行少3個億，而還款突破200個億。從我們產品結構來看，住房按揭貸款特別是一手放貸款仍然是一個龍頭產品。

2010年，我們同樣把個人住房按揭貸款作為中國銀行龍頭產品不變，要在占55%—60%之間。在地區結構上來看，我們比去年的地區結構，長沙市占50%多。而今年來看，長沙仍然站在50%以上，這個政策不變，至少總量比去年略有控制，但是少不了多少，可能少10來個億。從今年1至2月份，到目前為止，我們還貸實際發放情況來看，增量比較大。到昨天為止，我們全行個人貸款增量已經達到31個億，比去年同期多還要出7個億，去年同期只有24個億。但是也有一些變化的呢？

變化主要體現兩個方面：

1、今年貸款規模控制比較嚴。我們是按月監控，嚴格執行“82”協議的擬定貸存比，資本充分率的要求，就是以存定貸。按照我們存款總量來核定我們每一個月能夠發放的貸款總量。我不知道其他行業是否也這么做。從操作上來看，比去年要緊一點。

2、從利率政策來看，去年，我們做了一個利率分析。絕大部分的一手房放貸我們執行優惠。二手房按照人民銀行的規定，利率是上幅，首付比例提高。但是今年一月份以來，總行調整了利率政策。就要實行差別化的定價。根據項目的情況和客戶的情況，把客戶和項目以及開發商的基本情況要進行區別對待。那么，只有對優質開發商開發的優質樓盤，這里面信用記錄良好的客戶，購買首套房，可以按照人民銀行的規定再享受優惠利率。除此以外，一般的客戶購買一套房，我們的利率折扣最高是八五折，有關媒體也進行了披露。我們了解其他銀行基本上在這一方面也差不多，都強調利率的折扣要差別化的對待。國務院也發了文件，首期房二期房要達到40%，利率至少要上幅10%。那么這些政策，我們行里面執行是到位了，甚至我們的總行可能在國內金融界，可能率先公開提出差別化定價以及取消優惠利率的行，中央臺也做了報告。根據實際操作當中，根據總行的文件，也不是所有的客戶都只能最低實行八五折利率。因為人民銀行有一個七折優惠的政策，但是這個比例，會嚴格的控制，對客戶的篩選也會從嚴了。貸款利率執行政策的更加嚴格，同時發放總量比去年嚴格一點。

第二：銀監會做風險預警的問題。中國銀行對風險控制，特別是放貸風險控制工作一直是很重視。因為放貸體現兩個方面：一開放貸款。中國銀行抵押方面，在建抵押方面還是排不上位，我們個人貸款，按揭貸款排到第二位。可以說政策是差不多，是人民銀行政策，國務院的政策。但是，在執行中各行偏向不一樣。我們在房地產開發項目上選擇上，特別是開發貸款，風險控制一直以來是從嚴。特別是我們很關注房地產開發項目，有這么一些風險：完工風險、銷售市場風險、房價波動、物價貶值的風險等。對個人貸款而言，我們特別關注虛假按揭貸款的風險。也可以說這幾年以來，我們風險控制是到位。因為去年年底為止，我們個人貸款總量接近300個億，但是我們不良率一直控制在1%之內，而現在是按千分之幾來算，質量還是相當好。一方面我們風險意識比較高。另一方面也得到省、市政府對行業監管的一些政策措施的到位。特別是省會城市——長沙，我也一直跟周邊省市房價做比較，到去年年底為止，武漢、南昌甚至南嶺、貴陽這樣一些城市，他們的均價，都比我們長沙房價要高。但是我們也注意到今年一、二月份，長沙房價還是上升比較快。比如說上周，房地產局公布芙蓉區就達到7000多，但是只是一個偶然。它在核心地段開盤，開得比較多。然后整個長沙市房價均價突破5000元/平方米，有一個快速上漲趨勢在這里面。從銀行貸款投放來看，全國一月份，整個信貸投放達到1.7萬個億人民幣。進入二月份之后，各家銀行的總行都對貸款投放進行了嚴格的控制。因為考慮到通脹預期的風險。我們現在了解的數據，整個二月份不到7000個億，比一月份要少10000多個億，控制比較到位。那么現在風險，我們怎么認識？是不是這種天量信貸和二月份突然縮小放貸量就是銀行對放貸這個產品風險認識發生變化呢？實際上，我們還是始終認為，至少我們中國銀行認為，在湖南這個地方做房產按揭，做放貸業務整體風險還是可控。到目前為止，至少物業貶值風險并不是很大。因此，我們制定繼續大量發展個人貸款業務，尤其是龍頭產品的，這也是相對而言。

但是同時，我們也承認，隨著省內城市的房價上漲，風險程度跟過去相比，跟自己相比，應該還是有所增長。從購房客戶群結構來看，我們也發現這樣的問題。就是沿海的一些經濟發達省份，有很多客戶現在涌入內地省市購房。比如說，去年我們做的幾個項目包括現在做的項目，湘江世紀城等大樓盤，有炒房和投資、投機樓房比例有上升，有這么一種現象存在。所以，我們認為這個風險相對是較大，但是總體是可控了。

第三：根據這個提綱談到銀行首付、利率、審批等來看，那么可以這么說，首付款的比例，對于放貸能力強的優質客戶而言，最高仍然可以做到八成，但是隨著房價的上漲，我們在操作的時候，可能做到八成的比例，會從良控制，可能比去年要低。再一個，對于二套房，我們會更加嚴格執行國務院和人民銀行的政策，。原來二套房，首付可以是三層，按照現在新的政策要達到四成。原來二套房上幅10%，我們要堅定不移的執行。因為執行這個政策有兩個方面的好處：

1、更有利與房地產市場健康發展，更有利與普通住房市場的發展。
2、從銀行來看，銀行的收益也提高。銀行也愿意這么做，也不愿意同列競爭當中，打這個價格戰。那么從審批條件來看，今年跟去年相比，應該承認更加嚴格一些。因為，貸款規模是一個資源，當這個資源非常充裕的時候，可能我們的條件會要低一些。從而銀行之間同列競爭也激烈一些。但是貸款規模資源受到控制，這個資源相對稀缺的情況下，那么這個條件要高一些。同列之間也要達成了一個共識，因為我們各家有同業協會，定期有溝通了。所以要承認審批條件比以往要提高了。

第四：從目前政策走勢，有人說5月長沙市房價出現分水嶺，隨成交量的遞減房價將出現回落。因為總體來看從去年下半年到現在長沙房價上漲的幅度始終較大。不管政府公布的數據是多少老百姓能夠感受到。但是我們也不是就自己跟自己比，我們一直跟周邊的省會比，跟同類城市比，比較的結果，相對而言長沙房價還是可以接受。所以去年長沙市最評委適合人居的城市之一，其中一個主要的因素，就是長沙房價能夠被人們所接受。

但是，我們也注意到這么一個問題，成交量和房價走勢的問題？現在房價雖然還在漲，但是成交量特別是二環以外，郊區樓盤的成交量有下降的趨勢。那么隨著國務院、人民銀行的總行對房地產行業的一個調整，特別是對國內一線城市，房價上漲過快如廣州、上海、深圳這些一些城市，對它的房價的調整，我們也發現一線城市的房價，有一些城市回落的幅度還不小。對內地省會還是有影響。因為我們國家政策往往是一刀切下來，并不是說東部地區一個政策，中部一個政策，西部一個政策，基本上一個政策切下來。所以，我們預計對湖南這樣內地省會，對長沙二線城市應該還是有影響力。這個房價不可能保持現在這么一個增長速度。但是長沙房價是否會降，這個講不清楚，可能有結構性的調整。我們認為有結構性的調整，真正核心城區，配套好，樓盤品質高這樣一些房子，讓它降價，恐怕也是難以降下來。但是現在配套不成熟，可能出現城鄉結合部這樣一些房子，特別是大盤，開發商在資金短缺的情況下，可能會打折，可能會有新促銷方式出現啊，可能會采取降價措施。所以，這個價格應該是結構性的調整。

今年二季度甚至下半年，可能進入一個結構性調整期，所以我們自己制定信貸政策，再繼續擴大我們個人貸款規模同時，我們今年也特別強調調整我們的產品結構和客戶結構。就是順應市場的變化，順勢而為。沒有一個城市的房價永遠漲下去，保持不跌。但是我們有一個調研，要說到分水嶺，或者以前講名詞叫做“拐點”。從我們國家來看，從我們湖南來看，從我們長沙來看，還沒有到哪一步，不到時候，因為剛性需求還在，城市人口還需要增長。我們城市化程度還不高，我們沒有達到西方國家城市化水平的一定比例。比如說日本、七十、八十年代的那個水平，我們可能接近那個水平。應該還有一個相對穩定的、可能略有增長這么一個過程。而且，我們認為這個過程可能不短。

所以，我們也注意最近兩會召開提的是控制房價，穩定房地產市場。也不是說打壓房價或者打壓這個行業。應該是穩定，穩定的話，也可能穩中有升，有的地方是穩中有降。從全國來看，也是一種結構性的轉化。對于我們省、長沙市來看，我想今年二季度乃至下半年，我們房價可能在相對穩定的水平上，上下波動可能大。真正要出現分水嶺，出現拐點，我們還認為不到時候。這是我們一些單方面的看法，也不正確。請王局長、曾主任，多多提示，多多指導。我就說這么多。

[主持人]中國銀行對房地產經營的產品服務和今后發展的趨勢以及長沙房地產市場一些看法談的分析精辟、到位，對本行的業務和服務特點優勢講了很多。我想補充一個問題。在我們的研究報告中顯示，中國銀行在二手房按揭貸款這一方面所占的份額并不多，是不是你們顧慮到二手房貸款風險較高的原因？出處于風險考慮還是其他方面的顧慮？今后，隨著一手房市場比較穩定。那么二手房也會相對擴張，中國銀在二手房方面是否會加大力度？你們會不會有一些相應的變化呢？

[中國銀行代表] 去年，長沙市的一手房成交量是11716萬平米，二手房是450萬平米，一手房是前年1.8億倍，二手房幾乎也是翻一番。那么結合這個市場發展，和現在一線城市房地產二手房占50—60%比，我們得出來的比，我們不做二手房的業務，我們個人貸款業務以后沒有發展空間，這個是讓我們引起重視。為什么中國銀行二手房按揭貸款去年做得比較少，我們在業務當中存在一些困惑。因為二手房的交易，去年實現了網上簽約。那么長期以來，二手房市場有一個現象，大家不能回避是“陰陽合同”問題。在房產局備案二手房購房合同，實際上是低于實際成交價格，其目的是避稅。這個問題，通過網上簽約之后，我個人認為是沒有得到解決。去年我把《湖南省按揭貸款管理辦法》做協定，是配合長沙市房產局二手房網簽交易制度的執行。同時，我們也規定，二手房的交易按揭程序，我們認為只能是網簽合同的最高八成，而不是評估價位基數的基礎上做幾成的問題，因為這里面有一個合法的問題。只有在房產局備案的購房合同才受到法律保護一種合法交易行為，也就是陽合同。那么被定簽訂陰合同，它的目的是避稅。這個合同嚴格來說，不會受法律保護。而銀行借款合同是程序于購房合同，而我選擇購房合同和價格應該受到國家法律保護的合同和價格。所以，我們就規定以網簽為基數，做七、八成，這也別與很多銀行。現在很多銀行的做法是以實際成交價，以評估價七成和八成來提供二手房的貸款。由于中國銀行有這么一個規定，我們曾經是二手房交易資金監控銀行。我記得前兩年，我們芙蓉之行和長沙市銀行簽一個合同，并且向全社會發布。而我們二手房沒有做起來。我自己總結是一個非常重要的原因。

但是，現在二手房的交易量只占到整個成交量20%左右。隨二手房的交易量繼續攀升，能夠達到30—50%，我們中國銀行堅守這一點，也許我們個人貸款業務發展就會很困難。如果不堅守這一點，就存在合法，合規性的問題。也是我在發展業務當中碰到的困惑。到底以什么價格為基數來核定。這個產品合法合規嗎？主要原因在這里，這個問題也希望房產局能夠規范，指導我們。

[主持人] 在這里，我想給我們銀行界的朋友預告一個好消息，按照建設部的要求，我們正在開發一套二手房基準房價評估系統。給所有銀行計算出一套評估的公式，并同時向社會提供咨詢服務。這樣，銀行在做二手房按揭業務的時候，就有一個價值參考的衡量標準。這個系統通過這幾年我們收集的所有房地產二手房交易案件，將案件和市場進行對比，每一個交易按揭當前評估基準大概是什么樣的價值，對二手房的有關問題有一個精確的評估。而我們信息中心副主任也正在參加2010年建設部成果的匯報，匯報的內容也就是這個項目，建設部也非常支持。在我們開發完成之后會及時向各位通報。預計今年下半年就可以做出來。我們也將開發二期，也可以進行分類指導。信息化建設相信很快就能普遍開來。

剛才我們中國銀行的向總談得很好。現在我想請建設銀行的代表跟我們談一下。

[建設銀行代表] 各位同仁、領導好。我是一個客戶經理，因為領導今天有事，可能談不好的地方，請大家指正。我們建行今年新增貸款增幅將超過10%，因為受國家政策的調控，今年放慢新增貸款的速度。可能長沙地區截至3月10日，我們發放貸款是10.18個億，其中住宅貸款是10.12個億。因為個人貸款占比非常大。我們現在存在一個矛盾，就是大力發展，同時也受到政策調控的制約，也就是發展和制約的矛盾。我們現在規模也是按月監控，實行準入，控制也是非常嚴格。

第二個問題，銀行對放貸產品的風險意識的變化。我行對個人貸款項目進行準入審批的時候，要求條件齊全，我們重點審批是否合法和資金是否落實，銷售價位的定位是否合理？我們在實際當中，我們嚴格按照我們總行的要求，所有樓盤必須在取得預銷售許可證之后，項目工程進度要達到人民銀行規定放款的進度，我們一定落實抵押之后，予以發放貸款。我們認為嚴格流程來操作，住房貸款的風險也可防，可控了。同時，個貸這一塊的業務，也是我行大量的發展。

2010年，長沙樓市的走勢呢？談一下自己不成熟的看法。從全國層面來看，房價成快速增長的趨勢。無論從國家穩定的角度，還是金融安全角度來分析了，這種房價持續高漲的情形，不可持續。現在中央政策是加大保障房建設力度。通過保障房讓房價上漲的變化，看相關資料，長沙計劃三年總投資超過八百億元的棚改區，在2010年完成20000萬平米的改造任務。這將促進剛性購房的要求。長沙房價在省會城市當中排名比較落后。現在在中央政策宏觀調控下，我個人認為，長沙房價下跌的空間比較有限。上半年，在現行的位子上，是持續的狀態。對于未來長沙市的房價，我認為會有一個持續上漲的趨勢。我的話講完了。

[主持人]我有兩個小問題問一下：1建行無論從個貸還是開發貸款據我們去年統計數據來看目前都是排第一位的。那么老百姓也會相應較為關注，建行目前個貸這一方面，首付比例和利率水平與去年相比優惠利率的控制方面會不會有什么變化？

[建設銀行代表]我們正在嚴格執行中央的政策和人民銀行的規定。對于第一套房，首付不得低于30%。我們現在正在采取差別化的服務。如果說有很大的變化，目前暫時還沒有。

[主持人] 建行在房地產開發貸款中占據了半壁江山。在開發貸款風險方面，給我們所有銀行用戶提供了被貸款的項目銷售資金提供了資金監控的功能，不知道你們對實行這個功能開發資金回籠、資金到位等問題上是否感到控制很嚴呢？

[建設銀行代表] 我行一直非常重視這一塊的風險，我們對這一塊的實行封閉資金的監管。而整個長沙市場的工作重心都已集中在個貸上面。我們現正在做這個工作。將所有沒有整理出來的產權集中清理出來。一定督促把產權證要辦好，而這一塊的力度也在加強。對于這一塊我行也是非常重視的。

[主持人]你們網上簽約系統的授權，預收資金監管這一方面是如何操作的呢？

[建設銀行代表]預收資金的監管是嚴格按照房產局的系統要求來做的，審批一套就做一套，都是由我們客戶經理來進行監管。

[主持人] 我們的希望是給所有銀行提供預售資金的監管系統能夠發揮其作用。希望所有銀行都能加強這一方面的監控力度，用以保證預售資金的正常監管。比如海南就出現爛尾樓的現象，這也是我們行政部門非常關注的問題。下面由工商銀行來說一下。

[工商銀行代表] 首先表示感謝。按局長的要求，一個半小時的時間內。就工商銀行如何做？我做一個簡單的介紹過程。從這幾年的數據看來，工商銀行發展比較穩健，如個貸也好、二手房也好等都比較穩健。所以一般處于第二、三位。對于業務來說，別人都趕超了。對于我們思路來說，因為工商銀行品種很多，就在人民銀行公布貸款品種。我代表長沙市，就個人按揭貸款、二手放貸款等都開辦，有貸款余額。

第二，結合你們給我們的提綱。今年，我們貸款總量跟他們是一樣。我們在最年初的時候，給總行打了一個報告，把我們今年認為，長沙需要多少放貸規模，報到總行。開發貸款應該是20到30億左右，我們估計是25個億。那么09年新增是19個億，當時一部分收不回的。還有土地儲備貸款，我們大河西貸款大約有8個億。還有商用房，長沙屬于可以開發商用房，我們也開放了，金額不大，但是今年也會開放。作為這個風險來說，我們開發貸款不良率比較低，1.2%，個人不良是0.43%，我們長沙放貸是比較良好。由于房價不高，所以導致這個市場比較好銷。所以，開發貸款歸還率做比較好。

還有一點，我們有一種感覺，我們不良貸款沉淀在早幾年而形成，近幾年發生房地產不良貸款，以及爛尾樓現象基本上是沒有。我們做一些分析。今年，對長沙市的住宅開發貸款，在風險可控的前提下，我們應該還是會支持。我們符合我們的要求還會繼續支持。

第二塊，我講一下按揭的問題呢？我們現在第一套房，我們有一個標準是144平米以下基本屬于普通住宅者，屬第一套房首付兩成，享受七折，沒有大量宣揚。放貸能力強一些人，我們還可以做到。

剛才領導提了監管系統，我們認為是相對好。從我們現在實際操作程序來看，自有資金，我們人為分析來看，要求開發商特別是個人要求提到五個點，而我們開發貸款規模的時候，按照09年之前，開發貸款規模不受控制。我們盡量給貸款給足，他的首付款，就彌補房子的銷售，銷一套，測一套。房地產風險跟不良還是很少。通過這個監管系統，我們爛尾樓出現也比較少了。

還有一點，對于長沙市房地產走勢，我個人的觀點，不一定成熟。首先大家都感覺長沙房子，與中南六省來比較，信息中心下的文件來比較，確實比較低。長沙人主要有一個特點：整個長沙像個圓型，四面開發，所以量大，房子價格上不去。需求呢？長株潭兩型社會，中央、省、市政府也比較重視，剛性需求也有。給我們的數據來看，主要是普通居住量，總價不高，也比較好銷了。長沙出現很嚴重的問題如市場停止等，我個人認為不太可能。像別的城市，房價瘋漲這個概念，在長沙不會了。

[主持人] 長沙房價有沒有造成比較大供求方面的矛盾。下面有請招商銀行來談談？

[招商銀行代表] 因為我剛剛調這個部門，對這些還不太熟悉。第二個方面是學習的。我以前做支行行長，我剛到這個部門也是十幾天，每天都開會，個人坐下來學習的時間不多。針對這幾個問題，我發表一下個人的觀點。

第一個問題：對于我們來說，受了控制，不管個貸還是對公基本上是受控制。當然受控制的前提下，也不能超過這個比例。那么量的話，也沒有完全控制。總行對我們來說，我們考核體系，跟其他大型國有銀行來說，還有一點的區別。你的比例把握好，還有內部的考核，資本消耗。如果你的資本消耗沒有達到，你可以使用、運用。所以對于我們銀行來說，放貸貸款來說，我們資源消耗來說，很多品種不一樣，風險程度把握也不一樣。但是，資源放貸高的話，放貸也比較少，所以每一個分行的制定方式和模式就不一樣。根據往年來比，基本上每一個季度，有額度的控制。對于每一個銀行來說，資本充裕力來說，有一定的差距。

第二，風險的問題。風險對我們支行影響最大，特別是支行行長是第一責任人。包括招商銀行風險網絡，把控也比較好。招商銀行對于房地產政策，一直來說不算很高，是中等，但是所有放貸貸款在總行。那么總行根據每一年的預算模式，我們在這個比例當中來做額度。對于我們要求來說，資本到位的問題，你的樓盤地理位子的問題、你的銷售問題等。這一塊，我們條件也沒有改變。但是整體風險控制，有一定度的把握，可能達到8—10%。那么今年的比例大概跟去年差不多10%左右，變化不大。在這一方面，對于放貸等風險來說，我們變化不會很大。

第三，放貸包括人民銀行的要求，我看國家銀行要求基本是一樣，當然都有區別對待。比如打折、二套房也抓得太緊等。至于審批條件下，我們也多一條，我們以前是按揭貸款拿著就批，但是經濟適用房又不一樣、還有我們個人的承受能力，就是第一套房也要看，因為我們個人承受能力不一樣，但是有個別的區別。

第四，對于我來說是一個外行。我看工商劉總說的話也贊同。對于長沙發展來說，我雖然不是長沙土生土長的，我在長沙也生活了二十年，那么長沙發展基本上我也了解。那么對于長沙市來說，城市化程度還不高，城市化要求也比較高，城市化的刺激也很大，所以購房的壓力和需求也比較大。現在有一個問題，長沙是一個消費城市，長沙人均收入在全國省會城市里面排得比較低。因為消費水平造成購房能力不夠。跟其他城市也有一定的差距，如杭州等。房價根據市場來走，雖然別的地方房價高，但是我們也逐步上漲。當然，很有可能一個回調的過程。而且政府也初步來協調了。至于，這個過程怎么樣走？可能我們不太好判斷，我們要有待關注。

[主持人] 招商銀行也介紹的比較好。以我的感覺，招商銀行區別于其他銀行，以經營靈活、產品豐富，在市場下也贏得很大的信譽。特別是對于二手房、抵押按揭、個人信貸這一塊，在不動產等方面做得也比較靈活。到2010年，國家對房地產政策的變化，你們提供的個性化產品在今年是否會有變化呢？

[招商銀行代表] 從去年下半年開始，因為二次轉型的概念。從規模到機械管理方面要求更高，對于我們來講，在個貸方面，我們自己業務更加拓寬。因為個貸主要是房地產這一塊。但是我們現在個貸有很多產品。沒有地產抵押也可以做，我們的尺度也放寬。對于我們來說，一個金融轉變一個過程，中間有一些阻礙的過程包括風險的隱患帶來。但是，個貸貸款這一方面完全走這條路，將來遲早會帶來隱患，沒有業務可以來做。銀行本身是一個金融風險，在容忍之內，我們都沒有關系。這一塊，我們從去年開始就做了，包括擔保公司、股權、法人地下房產等都拿到個人名義來做。現在貸款是70個億，長沙市貸款也不算多，也不算少。從不良資產來看，真正新產品出現很少。我們預期貸款也比較多。在總行的要求是千分之二，我們沒有達到千分之二。真正跟放貸不相關，我們還沒有了。所以，這一塊，我們發揮的重點。當然放貸也是我們支持的重點。

[主持人]有請興業銀行來說一下？

[興業銀行代表] 受領導的委托，跟王局長和曾主任匯報一下我們的情況。我行一直嚴格按照銀監會和總行的放貸政策來執行，目前我們行放貸發展態勢良好，放貸也沒有出現大幅度的調整。10年，將繼續支持個貸的發展。剛才我看的統計數據，去年，我們二手房做得不錯，與房產局推出交易政策密不可分，今年也想成為二手房監管銀行。

另外，我們看到第三點談一下一個2010年的走勢的分析。我代表個人的觀點，因為我們覺得目前來看，長沙樓市呈現謹慎、樂觀的態勢。

[工商銀行代表 劉輝] 我想插一段話，我發現今天研究中心發給我們的這個資料非常好，能對我們銀行的發展提供一個重要的參考作用。我有一個小小請求，這個資料，研究中心，每一個季度都做嗎了？每一個月自己上門來領一下你們調整的資料行嗎？

[主持人] 在這里向在座各位銀行代表做一個說明。我們的長沙樓市快訊，是我們研究中心所做的有償產品服務中的一小部分，像我們今天提供分類的小報告，包括細分的研究我們在0731房產網有設立市場研究這么一個板塊，如果你需要訂閱哪些信息則可以去研究中心辦理手續，領取一個加密狗，這樣就可以看到里面的詳細信息。也便于我們提供一些這方面的服務。對于銀行這一塊，我們會支持的。每一個月按期出，出長沙樓市快訊之外，我們還會出相關的的資料跟快訊，力圖用權威的數據發布真實的信息來滿足市場的需求。

[工商銀行代表 劉輝] 我們也上過好房子的網站。與我們的0731網有什么區別嗎？

[主持人] 那是建委所做的一個網站。而我們0731房產網則是過去長沙房地產聯合網該名變成而來，是我們信息中心自己做的一個官方型的權威網站，專門負責發布房地產信息，這個網站與網上簽約等服務系統是結合在一起的。它的信息非常及時、后臺更新也比較快，反映的東西很真實，包括我們所有研究報告都在這里進行公示。

[工商銀行代表劉輝] 是否可以這么理解？0731網是長沙房地產市場最權威的網站咯。

[主持人] 是這樣的，謝謝。

[王星耀] 他是代表代表政府的，所以是很具最權威性的。

[主持人] 我們有別于你剛才提到的那些網站，他們是通過開發商上報的數據來進行統計。而我們是動態的發布信息，就好比股市交易系統一樣，每個樓盤的價位、存量、成交價格情況通過0731房產網都可以進行到及時、準確的查詢。

[王星耀]我們信息中心下面有60多號人，專門做市場分析和研究。

[工商銀行代表劉輝] 嗯，是的。數據最能說明問題。

[主持人] 有請中信銀行談一下？你們去年在二手房交易監管方面，還是起到非常關鍵性的作用。規范二手房的市場這一塊，他們也付出很多辛勤的勞動。有什么見解？

[中信銀行代表] 尊敬領導、朋友，大家好。我在這個全行主要推動營銷、政策培訓的工作。我們這個部門是去年下半年才成立，個貸中心內部也進行了改動，針對市場推進情況而言。作為市場，我們在個貸這一塊，用數據說話，目前我們的規模做得比較小。我們表明一個姿態，跟同仁來學習。中信2000年在長沙成立，一直到07年我們做的規模比較小。跟我們本行業務定位有關，從總行風格來說，我們對公業務。從07年開始，包括零售貸款，銀行領導也非常重視這一塊的發展，認為我們個貸業務，將來借鑒國際經驗還是國內同行的經驗來說，也是利潤好的增長點。包括放貸，對下面經營單位授權、鼓勵一些政策，在07年之后，特別是08、09年就給予很多政策上的支持。所以，真正說到中信銀行比較大力上一個臺階的發展，應該09年。在這里代表老總感謝房地產局領導對我們大力支持，有一個專業支行的成立，在二手房這一塊，也增加這一個量。落實到今天，咱們領導提出的這么幾個問題。我從事營銷這塊，是一個參與者，有個人的看法：

第一：今天我們對個貸把握尺度的問題，特別是從去年年底，基本上力保個貸，相對國有銀行老大哥特別是同屬銀行來說，招商等，我們一直認清楚差距。到目前為止，我們的規模做得比較小，甚至我們行領導來說，跟我們本身占領份額來說，也不等匹配。所以，落實到額度來說，基本上保持跟去年同期的水平是一樣。如果有的可能的話，在風險防控方面保持比較好，想略有一些增長。

第二：結合剛才前面幾位的同仁，在這里特別提到一點，之前我們中心開發貸款有，由于受到各種因素的約束，我們開發貸款放得量不大。我本身從支行調到中信銀行了，我們一直跟總行溝通這一塊，特別是作為長沙中部城市來講，要感謝房產局領導，為整個行業作出的貢獻。為什么這么說？第一我覺得房價，坦白說，我們市場經驗不夠。但是我認為長沙房價到目前為止，確確實實泡沫程度相對要比較低。包括我們自己親身在這里面感受，還有其他朋友在全國各地過來，大家都覺得哪怕長沙房價經過幾輪牛市之后，有所提升。但是總體每一次水平面，我覺得都非常理智。這也是我很多次跟總行說，理直氣壯的說，為什么我們想做開發貸款。包括行領導，多次在總行專題會議上來講，我們做不大，其實我們也沒有做龐大的小區，跟北京、跟上海的情況不一樣。我們在總行傳達一個事情，在長沙地區為您會有可為。其二，也提到網上監管系統，我在支行，在分行也推動過，包括我們總行房地產專題會議，到咱們這一塊，包括我們審批項目的時候，我們也了解一些情況。包括中國北方一些城市，之前在08年、09年的時候，他們覺得不可能有這個系統。因為他們做不到如果要做獨戶的按揭，他們就做不到。要不然，你要做某某樓棟按揭貸款，他就必須整棟要審批。對于這件事情，哪怕說到前幾天，有一個經報單位，關于長沙房地產市場監管說明等，讓他們再一次來了解一下，來告訴他們我們有信心，能夠非常細致監管每一個焦點。借助這個機會，特別提出來，特別對于我們股份銀行來說，本身地區的差異，我們更能夠感受到一些。

第三：關于政策條件的問題。在合法合規、基本符合銀監部門條例的情況下操作。利率方面，基本上按照以往水平來，該達到什么權限，要怎么做？基本上是做到合法合規。

還有一個， 對于今年的看法，我們還表達信心。基于我們對長沙樓市本身價格的信心，至于分水嶺還是拐點也好，我們表現很有信心，發展的周期還是比較強。而且特別是今年兩會帶給咱們的信息來說，這一屆政府班子越來越成熟，而且對經濟把控能力，特別是媒體報道說經濟金融危機之后，基于對政府也好，對市場信心也好，我們對于今年房地產市場保持比較謹慎和樂觀的態勢。然后我們今年還要準備在個貸貸款、開發貸款儲備方面，做一些努力。

[主持人] 各位的意見都談得很好。我在這里問大家一個小問題。老百姓也關注個貸政策方面的問題，對于二套房怎么認定，特別是二套房審查的時候幾位代表也提出來外地購房者非常多。你們是同城審查還是跨地區審查呢？他在長沙沒有二套房，但是在其他地區有房。那么你們是怎么控制的？

[中國銀行代表] 中國銀行是全國統計控制，標準非常明確也好執行。公安、稅務等機構都參與進來，用個人中心系統來衡量。二套房的定制，人民銀行的文件中指出，利用按揭貸款購買第二套住房的情況，如有過這樣記錄的人買過一套房則在個人中心系統里面就會有記錄，那就算是第二套。如果他買過一套，這里面沒有記錄，誰也查不出來，那就是第一套。我們是這樣做的。

[主持人] 那其他銀行呢？

[工商銀行代表] 我們也是這樣的。

[主持人] 是的，相信這些都是我們老百姓很想了解到的。下面請我們研究中心的陳主任談一下今年1—2月份的房地產市場的情況。

[陳敦旭] 各位銀行界的朋友，今年1—2月份，長沙房地產市場延續去年發展勢頭。具體表現，價格穩步上漲，新建商品房的市場延續去年的市場成交的活躍。二手房下降比較快。新建商品房的市場主要是國家大一些政策，雖然有所調整，但是老百姓的剛性需求還是仍然存在。二手房主要是營業稅的調整對它有一定的作用。去年12月成交量達到歷史頂峰，元月分就急速下跌。所以，今后二手房的市場，如果沒有大的政策變動的話，可能還有下降的趨勢。新建商品房的價格，長沙目前來說，還是比較穩的，大跌的可能性也不會很大。大致是這樣一個市場的發展趨勢。我就簡單的講一點。

[主持人] 今天我們開這樣一個座談會，主要是想從金融界、銀行界的代表這里了解一下國家金融政策對湖南省房地產市場和房地產行業支持的變化情況。同時借這個機會，想征求一下，我們信息中心、研究中心對銀行所做服務的一些意見。希望我們對所有銀行提供的一手房網上資金簽約系統，二手房網上資金簽約系統都能得到在座所有銀行界代表的一致贊同。我們下一步要開通二手房制定價格智能評估系統,為我們老百姓提供更好的服務更好的規范我們的市場，規范我們各層面的行為，也能保持我們長沙房地產市場長久、穩定、健康的發展。今天的會議，還是聽到了一些好的意見。代表們也談得非常到位。最后請王局長為今天座談會做一下總結。

[王星耀] 今天座談會開得很好。很榮幸聽到了金融界的各位老總這些很好的意見，很受啟發。無論是從政策層面來分析還是我們銀行多年的工作實踐、經驗方面介紹情況，都談得非常好。我想對大家所談的意見進行綜合整理后可作為我們市委市政府決策的依據。應該來說，09年我們長沙房地產市場還是比較健康的。從年初開始市場冷淡、低迷到下半年尤其是年底，非常火爆。國家、長沙市政府都出臺了很多政策，對我們長沙房地產市場發展起到了很好的作用。國家、各個市都出臺了很多拯救樓市的一些措施。尤其是我們在座的銀行對整個金融界及房地產市場給予的資金方面支持力度是非常大的。

從國家來看，我們國家實行經濟增長8%，那么長沙市來說，經濟增長4%多，而全省是13%多。在房地產業在這一方面也做很大的貢獻。房地產業也是我們國民經濟支柱產業，這一點非常明確。那么現在房地產市場情況怎么樣？尤其是房價，現在仍然成為全社會關注的焦點。尤其是我們的房價，現在正在召開的兩會，也是熱門話題，也是老百姓最關注的問題。尤其是信息中心根據一些情況，老百姓對房地產市場的政策，金融市場的政策還存在一些擔憂。大家也從國家政策也好，長沙市的政策也好，從政策層面進行了分析。我也看一下這些東西，給我的理解應該說2010年房地產形勢來看，應該比較謹慎和樂觀。

實際上，從國家來說，積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，這一點還是沒有變。但是，也增加普通商品房的供應，購房需求，加大自主保障性的力度，也是今年經濟工作會議上定的調子。對于今年以來，具體政策指向來說，也出臺了很多具體的東西，包括“兩年趕五年”，還有關于土地出讓金，土地收益金一些規定等。這個說明什么呢？說明2010年政策主調來說，抑制特質性的需求。

同時，還是要保持房地產市場一定的穩定，即要控制房價過快、過猛的增長，同時又要防止大起大落。這是2010年樓市的主調，有保有壓。實際上，從全國所進行的控制，中央提出來對部分城市，房價過分增長而進行了嚴格控制。從長沙來看，大家分析得很好。我覺得長沙房價，跟全國比起來，我們的房價還是不是不高的。我們的市場也比較健康。我們在省會城市里面，我們的房價現在是倒數第四。尤其是我們在中西部地區，我們的房價是比較低的。有幾個原因：

第一：過去，我們建經濟適用房建得比較多，又加上每年新開發1000多萬平米的商品房，我們房源非常充足，不存在供不應求的問題。

第二：長沙市城市化進展，這幾年力度很大。尤其去年以來，高鐵的開通，“兩個小時經濟圈”，“長株潭一體化”，“3+5城市群”，尤其是長株潭一體化拉動了我們全省經濟的引進。所以，外地人到長沙購房也比較多，加上外地品牌企業都進入長沙、長沙現在高品質樓盤也越來越多。所以說，同等方面，也促使我們長沙房價從去年下半年開始到現在，相對來說比同期要上漲要快一點。但是與全國同類城市來比，我們還是比較低。我們下一步工作，要很好貫徹中央一些精神，同時結合我們長沙的一些實際，有一些差別化的政策和措施。包括我們長沙二手房成交期貨延長一年，也有一些優惠的措施。總的來說，要保持我們長沙市房地產市場健康、持續的發展。

那么，大家也談了，作為銀行來說，從開發貸款這一塊來說，我認為按照中央的精神，要支持、要加大對自主和保障性住房的力度。那么我們長沙棚戶區的改造，去年是200多萬平米。也許今年要達到300萬平米的棚戶區的改造。作為開發貸款來說，要優先保證這些自主型、保障型住房項目的貸款。對于高價樓盤，給予充分的考慮。

另外，從個人貸款按揭來說，也是要支持首套房。住房有高、中、低檔，所以說，我們在執行利率優惠方面，要做這一方面的工作。利率打七折的問題，實際上也是支持國家自主保障型住房這一塊。我覺得今天座談會開得很好。總的來說，感謝大家，對于我們房產局的工作支持，對我們信息中心工作的支持。我們房產主管部門和金融界一起共同努力，對企業進行扶持，同時對我們市場共同承擔監管的責任，來保證我們這一塊市場的健康、持續、穩定的發展，為我們的長沙經濟社會又好又快、率先發展，作出我們應有的貢獻。謝謝大家。

[主持人] 今天下午的長沙房地產金融機構座談會到這里全部結束。在這里，我代表信息中心對各位的到來表示感謝。希望我們以后加強溝通和交流，為房地產市場的健康發展作出應有的貢獻。謝謝大家。