[主持人梅冬] 縱覽都市地產，細聽專家角策。大家好，歡迎收看本期節目，我是主持人梅冬，您可以通過本期電視《角策》以及登陸0731房產網《樓市會客室》收看本期節目，同時湖南經廣電臺90.1《樓市吧》也將播出本期節目，歡迎您的收看和收聽。
剛剛過去的315，我們欄目聯合0731房產網、90.1電臺都收到了不少房產方面的投訴，這些投訴案例相似度都非常高，而且屢禁不止，比如產權證無法按期交付、開發商擅自更改規劃用途等等，這些違規現象非常普遍也令房主非常苦惱，作為消費者，我們在買房過程中究竟該怎樣維護自身權利呢？今天在演播廳給您提供幫助的是：湖南裕邦律師事務所副主任劉大華，湖南經廣90.1電臺《樓市吧》欄目主任陸海峰，歡迎兩位，我們一起來探討一下樓市維權的話題。
今年315房產投訴出現了一些新變化。我們首先來看一組來自0731房產網統計的數據：自從該網3月11日開通網絡及電話投訴通道以來，截至到目前為止共接到投訴案件50余起。而去年的投訴渠道一開通，3天之內就接到了200余起投訴案件，可謂相差懸殊。是不是現在投訴少了，我們房地產行業的問題就少了呢？不是的，而是發生了一些跟產權有關的變化。我們首先來分析一下為什么會出現這樣的現象？

[劉律師]我們說房地產投訴的頻率降低了，與房地產的現狀有關系，我們在房地產市場積極波動的時候，那是降價的時候，那個時候的投訴可能是最多的，因為大家覺得買房買貴了，房產商一降價，就想退房，那個時候投訴率就發生得非常高。而現在房地產開發商他們自身也與時俱進了，在與消費者博弈的過程中，他也在進步，逐漸消滅了一些質量問題，性價比提高了，投訴人群也減少了。

[主持人梅冬]與往年的各大投訴類型不同的是，今年有關房屋產權問題的案例占了三分之二。

[陸海峰]是的，其實我們平時也接到了這方面的一些投訴，像09年我們接到的一些投訴主要是來自于08年當時的市場環境之下，很多方面一些質量問題，因為整個房地產市場當時在下行的階段，為了節約成本，開發商可能就會在各種質量方面出現問題。而另外一方面，09年市場比較好了之后，消費者就開始關注質量、品質方面了，而開發商為了銷售更好，在質量方面進行了提升。但是說到一些產權方面的問題，并不是市場好了就可以解決，它的原因很多，而且前一段時間積累下來的一些問題，到了現在還沒有解決。所以就顯得產權方面的問題的比例就開始提升了。

[主持人梅冬]你說現在我們在買房的時候，辦這個產權證，你們兩個都是一線接觸的，你們認為大家真正程序上應該怎么做？

[劉律師]說到買商品房，第一，別買爛尾樓，第二，別買準爛尾樓，就是辦不到產權證的房子，因為沒有產權證的房屋，在物權法上他是一個不完整的物權，因為物權是以房屋產權證為物權的憑證，才受法律保護，才可以進市場交易。所以，買準爛尾樓他的風險是很大的，因為一個房屋、建筑物，他能不能得到產權證書，有時候是開發商他無法預料、無法把握的。

[主持人梅冬]那照您的意思，現在的開發商隨隨便便就投資就可以建房子？

[劉律師]不是，管理是非常復雜的，正因為復雜，有的開發商經驗不夠豐富，冒然買地就開始建房子，結果違規的、擅自變更用地規劃的等等，便沒辦法取得產權證。另外一個，是信用問題，開發商把房屋抵押給了銀行，在你交了購房款之后，本來應該解掉這個抵押的，結果他們不誠信了，把你交的這個款用到了其他地方去了，不去解押，這個時候銀行抵押沒有解掉，產權證也同樣就辦不下來了。所以只有解掉了銀行房屋抵押，才能夠辦理房產證給你。

[主持人梅冬]那您認為開發商售樓人員在賣房的過程中要給消費者講明這一點嗎？就是要透明。

[劉律師]是的，開發商應該提前告訴你，我這個在建房屋已經被抵押了，不能隱瞞，同時，作為消費者，你也應該去問。這樣房地產商拿了你的首付款，去銀行解掉抵押，就能夠備案合同預售登記了，所以，合同的預售備案登記是非常關鍵的一步，很多人一次性交了房款，而開發商拿了這個錢以后，并沒有去解抵押，如果你不去要求他備案預售登記的話，他就裝作不知道了，這樣，你的房屋就一直被開發商抵押給了銀行，到了要辦理產權證的時候，如果說開發商沒有錢了，那你的產權證就辦不下來了，因為你的房屋抵押銀行在先，沒有辦理預售登記。所以，警告各位，商品房預售的一定要辦理好預售登記。

[陸海峰]但是我們在采訪的過程中，也發現一些樓盤都像銀行做了抵押貸款，但是買房的消費者都不知道這回事，這確實是有很大的風險的。

[劉律師]是的，沒有哪個開發商錢是自己的，都是在建便抵押，之后，按照法律規定，每賣掉一套房子，收了首付款，就去銀行解壓一套房子，這才意味著這套房子就是這個買主的了。所以一定要記得這個程序，要學會問。

[主持人梅冬]那律師您說，我們要問些什么？

[劉律師]問交了房款之后，什么時候可以解掉銀行抵押？什么時候可以辦理預售登記？也就是到房產權備案蓋章，一蓋章之后，購房風險就減少了一大半。首先一房二賣的風險就沒有了，因為抵押不能辦理房產證的風險也沒有了。

[陸海峰]那有個規定，就是在簽訂購房合同之后的90天內，要辦理預售登記，那如果這90天內辦不下來呢？

[劉律師]不是辦不下來，是開發商不去辦。如果你房屋辦理不了預售登記，就意味著你的房屋前面的手續出了問題，要么是預售許可證不對，要么是土地還沒有到你手上，還有一個就是沒有去銀行解掉抵押。

[主持人梅冬]最近，《都市地產》的維權記者也采集了幾個房屋產權糾紛的案例，我們一起來看看。究竟這些案例里面說明一些什么情況？
來看VCR，產權證一拖再拖…….

[主持人梅冬]這個片子里介紹的這三種情況，就是市場上出現的維權里面比較典型的情況。

[劉律師]是的，這就是我們說的準爛尾樓，如果一直辦理不下來，那就是徹底的爛尾啦。房屋不能轉讓、出租都很困難的，違法建筑，不受法律保護，這風險就大了。但是如果說這個開發商沒破產，他拿了你的錢，他還有可能去籌錢還掉銀行的抵押，給你辦理產權證。
但另外一種情況，房屋擅自變更規劃，如果說大家錢交了，商品房預售登記做了，那這個時候，需要相關政府部門來協調了。盡管房地產商違章了，但是為了老百姓的利益，還是把產權證給辦了。這種情況是可能的，所以分門別類，最可怕的就是開發商破產了，一旦破產，房屋抵押給了銀行，那就是銀行的抵押物權，房屋不屬于你了，要拿到房還得給銀行付一次錢。這就是最糟糕的情況了。

[主持人梅冬]從這個短片里我們可以看到，房產證辦不下來主要是因為開發商不按照合同約定擅自更改規劃或是利用房產證從事不良行為，遇到這種情況，業主該怎么辦？

[陸海峰]其實我覺得作為消費者，所處的位置，很難去了解這些信息，我們建議大家，首先你有時間一定先去找律師，去詢問，但是市場上買房的過程中，很難給你時間去思考，像有些地方開盤就給你幾分鐘時間馬上定奪，并且還要求你先交定金。

[劉律師]你講的這個情況，在長沙還沒有，因為長沙的房屋始終是供需平衡的，一直還沒有形成賣房市場，不像北京、上海沒有房子可賣了，一搶而空，我們長沙沒有這個情況，現在還是買房市場。即便是你看到有些樓盤很熱鬧，排隊的，那也只是托。所以不管怎么樣，口上說賣完了，你去找他也總會有一套、兩套的，這是開發商的一種營銷手段，他一棟房屋過來，200多套不可能一下就賣完了，哪怕是今天開盤，他總還會有2到3套房子，為什么會有這種情況，如果他告訴你還有50套房屋，那售樓小姐帶你去看這50套房子，她會累得夠嗆，看5天看不完，所以她老是只告訴你有3套了，這是她們的銷售伎倆。你說你有特定的意向，她就給你找一套出來。就不用看那么多的房子了嘛。于是你很緊張了，就急著買房，而實際上，在我們長沙你根本無需急，因為我們是買方市場，不要沖動。
我去買房的時候，還有就是直接跟開發商談合同，我從來認為自己是購房的主體，錢在我口袋里，我是老大。按我的要求，合同必須修改，只是有些人就是不懂，是弱勢，結果被開發商忽悠。開發商實際上只是營造了一種賣房的氛圍給你，當你心里有底的時候，你就是老大了。

[陸海峰]其實這也就是一個心里戰。售樓小姐會觀察你的身份、背景。從而掌握住你的心里。

[劉律師]交易雙方的專業知識背景不對等，所以才會涉及到那么多的維權，所以受傷的總是你。一般大一點投資都會帶律師，另外定金千萬別很快出手，不管怎么談判，簽了合同再簽。
市場上那些先交定金再簽合同都是唬你的，沒有的事，交了定金，你就喪失了談判的地位，交定金是開發商套牢你的一種手段。變成了談判的不平等。一旦定金到了開發商的手里，你的什么地位都沒有了，當你要改合同，開發商不同意，你錢拿不到了，去法院告，要時間也要金錢，你一算劃不來，就只能忍氣吞聲了。

[陸海峰]那些市場上什么認籌啊、VIP啊，實際上就是把你套牢了，剝奪你的談判地位。

[主持人梅冬]是的買房過程中我們要挺起胸膛，要有一種維權的心態，要認識自己的地位。
現在也出現一個情況，買房的過程中有些開發商就是不賣一些人群，比方說律師、醫生、老師等。他們分幾種職業角色，就是不賣給他們，那是為什么呢？

[劉律師]我想是因為這些人有知識、有文化，權力界限比較分明，維權意識很強。而開發商是一種欺負業主的主觀意愿，所以不想這群人來帶領那些弱勢業主來維權。如果我們利用媒體把他們的這種行為揭露出來，我想老百姓都不會買了。

[陸海峰]我認為這些都只是中小的開發商的作為，真正有實力的大的開發商，反而應該歡迎這些人群職業，因為收入都是最穩定的，這樣整體素質都提高了。

[劉律師]遇到這種情況，我建議還是通過法律訴訟去對待和揭露，但是我們中國，還面臨很大的瓶頸就是公益訴訟不健全，比方說一個違法行為，一個人代表大家利益去訴訟，反而個人利益得不到保障，并且老百姓也不齊心，會遇到很多的困難，所以法律上不鼓勵公益訴訟。也就是說在我們國家，目前還沒有你代表多個家庭去起訴的，所付出與獲得的利益合理分配的機制。這也就是我們所說的一盤散沙，產生“內耗。這類官司，房地產小區的維權這是我們中國的最大障礙，我們目前的機制不鼓勵去訴訟，這官司太難解決。當然也有極個別的，大家齊心解決的，如歐陸經典。

[主持人梅冬]我們總認為維權是站在我們消費者這邊的，反過來講我們業主也存在很多的問題。

[陸海峰]像目前啊，業主維權第一步一般都是回去跟開發商鬧，不能解決的之后再找媒體去曝光，從而給開發商施壓。這個過程中，其實一開始就把開發商擊怒了，這樣問題其實也不好解決了。

[劉律師]所以我認為小問題找媒體，大問題還是找法律訴訟，大問題開發商也不會讓你一個小媒體就能夠解決的。

[主持人梅冬]其實開發商最怕曝光的時候就是剛開始預售的時候，各種廣告投入需要做形象的時候。

[劉律師]但是往往那時候看不清楚房屋的問題，出現問題也是到后期了。

[主持人梅冬]中國發達的城市以后都改成精裝修或者簡裝修的房子，不允許搞毛坯房，長沙房地產走過十幾年的這么長的一個時間，人們逐漸明白，毛胚房和精裝房哪個好，大家的呼聲認為現在不要毛胚房。

[陸海峰]現在的精裝房也有預售的過程這一個情況，現在長沙有一些不錯的精裝房，他也是期房，但是只是告訴你他未來的裝修成什么樣的這么一個樣板房，在這個過程當中也會有矛盾。我看不到將來是一個什么樣的情況？我只能去想象，因此說這個房子今后的質量怎么樣，他能不能修好，在預售的這個過程中也存在風險了。

[劉律師]預售制度的取消是很大的呼聲，最好是交房款馬上辦房產證這種現房。所以說預售制度也是產生糾紛的原因。還有就是精裝房、樣板房，產生糾紛的比較多。
其實我們看到，社會上呼聲最高的部分，往往是法的缺陷，有什么樣的法律就有什么樣的社會秩序、什么樣的社會群體，他們是相輔相成的，所以我們說中國社會現在誠信缺失，大面積侵權的，如電信、移動、銀行亂收費的，就是因為中國公益訴訟缺少機制。

[主持人梅冬]所以也有人呼吁就是中國的法律越來越健全了，代表性的條款越來越多了，但是還是有很多盲點，而這些就是和老百姓的生活最相關的。中國法律很多，真正想用，卻沒有合適的法，找到合法權益的合理性，還需要我們要好好想想了。

[劉律師]中國的法律生命力不夠，中國的消費者權益保護法很廣，但是真正根據這個獲得利益的很少。這是因為立法者沒有給這個法一個生命力，他本身不會運轉，需要人去用它，依靠它運轉。比方說你買到一瓶假酒，按照消費者權益法他需要一賠二，但是他們不賠，你會用消費者權益法去捍衛自己的利益嗎？不但要花費一大堆律師費還需要時間。這個時候你只能找媒體來曝光，而消費者權益保護法就高高掛起了，根本沒有起到作用。如果是美國，你買到一瓶假酒，你就可以獲得大量賠償，這就是生命力。在中國，你大部分就只能默認了。

[主持人梅冬]法缺乏他運營的力，應該說法的生命力最大的執行者就是律師，所以說提高律師的相應待遇、訴訟過程中的成本負擔、懲罰性賠償，這就是在提高生命力。

[劉律師]那就意味著每一個老百姓他都是執法者了。都去挖掘假貨，經營者也就不敢賣假貨了。
社會的公平公正是追求來的，在每一個領域都一樣，是斗爭來的，法律是鼓勵你去做的，要有維權精神，主人意識，但目前法律還是有些問題的。

[主持人梅冬]是的，要建立一種心態和意識，每人都有買房經歷和小區居住煩惱，往往講的時候也講不清楚，大事化小，小事化了。話說回來，法制社會需要一個漫長的過程，但是剛我們聽了律師說的話我們自己就是法律的維護者，我們心中總要有個法，才能賦予它生命力。

[陸海峰]也建議老百姓要買哪個樓盤，首先要看它是否取得預售許可證，可以到房管局政務網可以先查看下，這樣風險就少很多。接下來，你可以通過其他方式，他們以前開發的樓盤有沒有侵權的行為、不誠信的行為，如果很多信息，還不能確定的話，那就可以帶律師了。

[劉律師]是的，首先要遠離麻煩，前期要做大量工作，要有風險意識，對對方進行調查。

[主持人梅冬]現在很多商品都實現了質量三包，像房子、裝修這樣特殊的商品，兩位預測一下，未來幾年，我國在房屋銷售方面的法律環境會不會發生改變？

[劉律師]不能說改變，只能說改進、完善，像取消預售制度等，大的制度還是在不斷的進步、完善的。

[陸海峰]法律的改變跟經濟發展還是有一定關系的，社會城鎮化進步越來越高，總會有一個適合自己步伐的一個法律，這也就是量變到質變的一個過程。

[主持人梅冬]最近有預測說消費者權益法大修之后或將賦予購房者“后悔權”，會不會有這樣的可能？

[劉律師]我覺得不大可能，很多立法行為，不能只站在消費者的角度來看，要站在中立位置，后悔出現的話那會導致商品違背了契約精神的“一諾千金“，作為專業人士來看這個問題，是不現實的。

[陸海峰]如果出臺的話，也會附帶很多的條件，這樣反而會更復雜化。

[主持人梅冬]是的，我們節目中多也次說到，買房過程中，要想買到稱心如意的房子，除了有一個良好的誠信環境，還需要學會合理運用法律，每個人都要有一個這樣的意識。
好的，今天非常高興能請到各位來這里共同探討樓市維權話題，謝謝諸位。也感謝各位觀眾朋友的收看，希望對您有所幫助，下期再見。