[主持人]山雨欲來風滿樓，這恐怕是最近一段時間房地產市場最真實的寫照。從去年年底開始，包括“國四條”“國十一條”等在內的一系列調控政策的密集出臺似乎并未遏制住高漲的房價，特別是一線城市的市場價格大有愈演愈烈的趨勢。在此背景下，3月11日，國土部頒布“國十九條”土地調控新政，從源頭上抑制房地產熱炒。緊接著，國務院總理溫家寶4月14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管四大舉措。跟著國務院17日發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱《通知》），提出十條舉措，被業內稱為房地產“新國十條”。
這一系列調控的重磅出擊，伴隨著銀行信貸政策的明顯收緊，房地產這匹脫韁的野馬能否被勒住韁繩？市場在調控作用力下，又能否理性回歸呢？一切需要直面市場，深度探析。
采訪嘉賓：
長沙市房產研究中心主任 陳敦旭
湖南利海房地產開發有限公司 總經理 彭晟
中鐵房地產集團（長沙）有限公司 副總經理 趙輝
長沙房產（集團）有限公司 營銷總監 方浩
景鵬控股集團 營銷總監 田章
湖南湘龍開發建設有限公司 策劃經理 湛偉
[主持人]市房產研究中心陳主任介紹今年一季度以來長沙樓市出現的一些特征？
[陳敦旭]今年以來全市房地產市場整體上交易活躍，不管是新房銷售還是二手房銷售均出現“量升價漲”的發展態勢。
（一）市場供應比較充足。一季度，全市新批預售面積411.59萬㎡，同比增長120.12%。僅從內五區來看，2008年以來截止3月底，已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為491.54萬㎡，其中住宅399.97萬㎡,占81.37%；144㎡以上商品住房待銷達到192.87萬㎡，占比達48.22%。
（二）新建商品房銷售活躍。一季度，新建商品房延續了去年旺盛的勢頭，全市新建商品房累計銷售達499.88萬m2，銷售金額達203.84億元，同比分別增長83.37%、109.24%。
（三）二手房銷售穩步增長。一季度，二手房銷售累計達119.51萬m2，同比增長67.26%。二手房去年雖然實行了網上簽約和資金監管，規范了市場，但由于營業稅2年改5年的影響，一季度相對去年四季度還是出現了明顯的萎縮。
（四）新建商品房均價持續上漲。一季度，全市新建商品房均價為4078元/㎡，同比上漲14.11%；其中住宅均價為3832元/㎡，同比上漲16.87%。但與一線城市相比較，長沙漲幅偏低，這主要得益于長沙房地產市場的健康穩定發展的結果。
[主持人]各房地產公司代表就國土部出臺的“國十九條”相關條款，談談各自的看法。
① 通知要求：開發商競買保證金最少兩成、10天內簽訂出讓合同、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”。各位如何理解？這輪政策執行下來，將拉大各企業之間的發展差距，是否將導致房地產市場的重新洗牌呢？
[彭晟]明顯政府要從土地源頭控制高房價，防止土地的囤積，防止差的開發商進賣場舉牌，這樣肯定會讓大的企業做大做強，占領更大的市場份額；小的企業被洗牌，也越來越少。
[方浩]政策中關于土地出讓的手續辦理要求對于遏止大型房企進行戰略性土地儲備、壟斷土地購買是具有積極作用的，同時也提高了開發商購置土地的門檻，讓一部分資金實力不強、開發能力不夠的開發商被剔除在外，同時要看到在政策中提到的《限制用地項目目錄（2006年增補本）》的對于嚴格控制商品房用地單宗出讓面積的要求，目前各城市在實際中仍未完全參照執行，故而出現大量地王多數被央企一類資金勢力雄厚的公司獲得。如能嚴格按照《目錄》的單宗出讓標準（小城鎮7公頃、中等城市14公頃、大城市20公頃）來執行，則大大提高中等規模開發商參與土地購讓競爭的可能，重新洗牌的局面可能性不大，只會更健康的促進市場良性發展。
[田章]變相抬高了開發商進入市場的門檻，一些小公司，運用比較少的資金在做滾動開發，就會導致整個市場供應結構的偏緊，舉個例子，因為不是所有開發商都像湘江世紀城這樣，拿了地之后，迅速就有100、200萬套房子放出來，他沒有那么多的錢怎么辦？比方說他拿了200畝地，他先開20畝，分10年開發出來，看起來有供應，而實際上整個供應量很少。因此，這政策是為追求速度的開發商準備的，要求開發商加快開發節奏，我不認為整個就會拉大企業的發展差距，因為在任何情況下，這個都存在，市場好壞、政府調控與不調控時都有，都在一直拉開，我覺得這個沒有特別大的意義。
[湛偉]從一系列具體數字限制的條款透露出此次調控政策比以往更為嚴厲�！耙酝行┱咴诟鞯氐膶嶋H操作過程中，由于理解不太一樣，其執行細則也不太一樣�！眹敛看舜蔚男抡蛪嚎s了這一空間，政策更為明確、規范，更具有可操作性�！睂嶋H上我認為，這一政策的實施如果執行到位，將從兩個層面拉開開發企業之間的差距，一是，對開發企業的資金要求越來越高，因此對大宗型土地的競拍將更為慎重，不會盲目拿地；對于開發企業拍地之后違約付出的代價就更大了，同時也會進一步規范市場。二是：一些資質較低，實力較弱的開發企業將會退出競拍舞臺，這會讓部分小開發商在短期內無力拿地，從而遭遇出局的命運，資質較高，實力較強的大品牌開發企業將具備跟為有力的競爭優勢。
[主持人]通知要求：保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。這一政策界定是否清晰？對市場供應將會產生怎樣的影響？
[彭晟]這個政策中央國土部肯定要出一些細則，如何界定自住性的中小套型到底多少面積，像這個大套型是按照我們平常所說的144平米來界定，還是以總價來控制，或者怎樣？都沒有清晰的說明。另外像別墅，指的是獨立別墅，還是聯排的，像聯排的如果只是個車庫相連，有時候又稱為高尚住宅，所以這個都不怎么清晰，這些中央的政策還是需要地方政府出一些細則來做規定的。所以我認為這些只是表明政府的一個方向，一個信號，而引發大的政策慢慢的出臺。
[方浩]本次提出的七成概念有別于以往的政策所提的70%概念，以往所提的70%是指套型面積小于90平米的住宅面積供應量占區域內總的住宅面積供應的70%以上，此次是指土地供應面積的占比，并且把保障性住房、棚戶改造等性質的項目用地納入進來，常規計算來看是加大了對自住型需求的規定范圍和開發限量，同時進一步明確了對改善型住房需求和投資型住房需求的市場容量進行壓縮的意圖。該項政策未明確的是對保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的用地權重，估計部委也是基于各地在三類住房需求實際狀況上有差異的考慮，有意識的未予細化。
[田章]要規范房地產市場的話，首先要規范開發商， 然后才能夠通過規范結構，來供應市場剛性需求所想要的一些房子，我覺得這個很難落實，除了別墅限制供地這塊，以前不是就有個70、90政策，那時候執行得還可以，實際上政府不這樣規范，開發商也都覺得這樣大的房子比較好賣，都在有意識的去做這樣一些戶型，兩房、小三房，開發商也都做得比較多�？傊@種強制執行，最終還是會落實到市場的檢驗指標上去，開發商也已經在自發的調整產品的供應結構了。
[湛偉]后續別墅市場供應將逐步縮小，別墅市場將更為緊俏。
[主持人]“國十九條”如果嚴格貫徹執行下去，將會對長沙市場產生哪些影響？
[彭晟]國十九條如果說嚴格執行下去，讓房地產企業的進入門檻高了，另外一方面保障性住房的供應量也加大，無疑會對長沙的房價水平產生深遠的影響，會產生穩定的作用。但是像長沙市中心的話，我覺得要區別對待，他是不可復制的，供不應求，房價無疑仍然會很高，因為地段占了一個很重要的因素。
[趙輝]我認為“國十九條”的核心思想是在住房特別是保障性住房用地供應上要堅決落實政府責任，確保保障性住房用地供應；在房地產用地開發利用上要嚴格加強監管，確保依法規范有序。隨著這一核心思想的實現，勢必會讓土地市場日趨規范，減少乃至杜絕地王頻現、囤地炒地等非正常現象。通過對一些違規土地的梳理和清查，也會產生一定程度的土地放量，增加了土地供給無疑將對穩定房價產生積極作用。同時，由于對獲取土地門檻的提高，將會使開發企業形成分流，資金實力雄厚、企業信用良好、社會責任感強的大型房地產企業將會逐漸占據主導地位。
[方浩]對于遏止土地市場的不良競爭環境、防止地產巨頭惡意圈地、扶持中小型開發商在三公原則下的土地市場上同臺競技、進一步改善低收入階層購房困難的狀況都是具有很好的作用和影響的。
[田章]對長沙市場會有影響，調控的政策有幾方面，一方面是調整土地的，另外一方面是調整供應結構的，其實最終的目的是調整房價，就像前面所說的，真正拿到土地的開發商，他的資金實力更強，規模更大，那在做盤的時候品質要求更高，那價格其實很難下來，加之現在拿地越來越困難了，尤其現在長沙的土地又改了，開始實行土地儲備中心，就是先把所有地收歸到政府下面城建部，再由城建部進行一級開發，一級開發后，再轉給二級開發的開發商，那么在這個過程中土地開發的成本更高了，而且現在市中心也沒有什么土地了，所有土地基本上來自于舊城改造和拆遷，這個成本比較高，變相推高了土地市場的價格。90、70又加快了房子的消化速度，成本高了，消化速度快了，房價自然就漲了。當然還有很多因素。
[湛偉]國土部的這份“19條限地令””提高土地的首付款、縮短繳款的時間，其意義更多的是針對開發商的違規拿地行為，雖然提高了拿地的諸多成本，但多是“心理上的信號意義，實際意義并不大”這會讓部分小開發商在短期內無力拿地，從而遭遇出局的命運，但這遏制不了地價。現在土地拍賣“價高者得”的游戲規則依然沒有改變，指望這種土地的細微調控政策來抑制高房價，幾乎沒有太大的可能性，目前長沙正處于飛速發展的階段，大量基礎設施建設，民生工程，地塊開發正處于發展階段，短時間內要達到一定影響的可能性比較小，只可能說對后續市場的規范起到一定的促進作用。
[主持人]就在“國十九條”后不到一個月，中央對房地產市場下了一劑猛藥：首套房90平方米以上首付三成；二套房首付不得低于50%；房價過高地區第三套房可停貸；不在當地納夠一年稅，不能貸款買房……被稱為史上最嚴格的調控政策，各位覺得這些政策對長沙的房地產市場有何影響?長沙現在的房地產情況是怎樣的？
[陳敦旭]從出臺的政策來看，二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市場上的“需求”已經縮減，說明樓市的需求大部分是炒房者，他們作出的最快反應就是撤離。中央也理解了炒房人的運作規律，此次點中了投機炒房族的“命門”。當然目前還沒有相關的細則對二套房和三套房進行界定，但我認為對長沙樓價有很好的導向作用，可以規避炒房者擾亂市場的行為。另外，不在當地納夠一年稅，不能貸款買房，對于長沙來說，由于外地購房者所占購房人群總數的比例越來越大，因此，在短期內，外地購房者的投資熱情必將出現明顯降溫，給樓市帶來一定的影響�？傮w來說，本次調控的力度大，范圍廣，將對今年乃至之后房地產市場走勢產生深遠的影響。從政策出臺的密度和力度，可以看出中央對于遏制房價過快上漲，解決中低收入住房問題的決心。對長沙房地產市場而言，雖然整體來說依然處于健康穩定的發展區間，但是也將不可避免的受到調控的影響，預計成交量和價格都將出現一定程度的下滑，從長期來說，剛性需求的支撐仍在，且長沙房地產無論從房價收入比還是租售比來看，都處于正常狀態，加之地處二線城市，因此受政策影響將不會太大，未來向上趨勢將不會改變。
[彭晟]因為我從廣州那邊過來，像那邊的話判斷樓市有兩個依據，首先是一手房，然后是二手房，因為一、二手房是聯動的。像我所住的房子，去年到現在就漲了一千多，這個漲幅是比較大的，但是據我了解長沙的GDP，去年已經達到3700億，在省會城市里面已經排到前5名，但是樓市的均價去年才4000多吧，這個比例來說，我覺得還是比較合理的，甚至有點偏低，所以我對長沙的市場還是比較看好的。但是我們現在要解讀，現在到底什么人在買房？政府的這個政策就是打擊投資者，但是很多投資者可能一次性付款，甚至買數十套，這方面政策是控制壓抑不了的，所以對于普通市民來說，樓價還是比較貴。但是我是從廣州那邊過來的，我認為長沙未來還有比較大的空間。我認為現在長沙的房價是具有投資價值，不管是一手還是二手市場。因為長沙總人口大概也就200多萬，但是算上周邊的一些流動性人口，因為整個湖南的核心就是長沙，他不像廣東省，有廣州、深圳、佛山，東莞等一系列城市群，吸引力可以分散。但在湖南，隨著武廣的開通，長沙的核心地位再次被肯定，吸引著周邊的城市的人對地鐵、文化等的向往，都會向長沙聚集，成為一個大的需求，這是長沙房價的一個比較大的推動力。
我覺得長沙房價現在是“將瘋未瘋”之際，剛好政府出臺了這一系列政策將它給抹殺掉，但是這個政策我認為主要是針對一線城市，像北京、上海，高得明顯泡沫化的城市，而長沙隨著高鐵開通，距離廣州、上海越來越近，而才4000多的房價，我不覺得他是高的。我覺得投資客對房價的推動力不可否認，因為大家也會看GDP，長沙GDP排名靠前，房價才4000多，這無疑會認為具備投資價值，但是據我所知，目前選擇長沙的投資者也不是特別的瘋狂。當然，中國現在一個國情就是“一管就死，一松就放”。這一波應該會讓市場穩定下來吧�？赡艽蟮某鞘袝霈F一些樓盤集中拋售的熱潮，以及買家在觀望，但是在長沙也許只會有部分買家在觀望。
但是對于我們樓盤來說，主打的是方正、實用、低價的產品，更多的是針對第一次置業，以及外來的一些置業者，所以對于我們的影響并不大。
[趙輝]我認為“新國十條”有如下三個值得關注的地方：第一，對貸款購買第二套及第三套住宅的首付比例和貸款利率的提高，勢必會提高買房置業的門檻，將擠壓出部分短期投機性購房需求，對穩定供應量比較緊張的城市房價有很好的導向作用，但同時也打擊了改善性住房需求人群的置業愿望，與市場的自然發展有所摩擦；第二，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款的規定，會對外地炒房者或炒房團產生遏制作用，將使部分熱點城市的供求關系更趨真實理性；第三，要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益調節作用的規定，發出了物業稅等房產稅種的漸行漸近，這將迫使投機投資者將房產投回市場，增加供給量，平穩房價。就我們項目而言，“新國十條”將會增加購房者置業難度，尤其是改善性需求的購房者，但對于首次置業等剛性需求群體而言影響力有限。
目前長沙的房地產市場與其他省會城市相比，無論是房價還是發展速度，都還屬于剛起步階段，未來可發展的空間還非常巨大。雖然中央近期接連出臺了幾項大的調控政策，但其主要目的在于遏制部分熱點城市不斷瘋漲的房價，以及職業炒房者的投機性炒房行為，從而支持居民自住和改善型住房的正常消費。因此對于仍以剛性需求為主的長沙市場來說，總體影響并不算太大。長沙市場的剛性需求主要包括：舊城改造的棚改戶、改善型換房、外地來長沙工作定居的“新長沙人”、畢業大學生及年輕人結婚購房。據長沙市政府安排，長沙市730萬平米的棚戶區改造將從2009年起分三年完成。預計2010年，僅棚改拆遷戶就可為市場消化掉400-600萬平米的量。隨著武廣高速鐵路的正式開通運營，由武漢出發，南下經過長沙，直抵廣州，全程只需3小時，鄂、湘、粵三省進入“三小時經濟圈”時代，此外長沙地鐵2號線開工，湘江營盤路隧道建設全面啟動都將進一步提升長沙城市價值。而長沙的房價相比武漢、南昌、貴陽等其他二線省會城市，卻要便宜很多。由于看好長沙未來的發展潛力，一些常年外出打工的湖南人以及沿海城市的投資客等，將會選擇回鄉置業或來長沙購房投資。
[主持人]國資委最近針對北京地王現象回應：78家不以房地產為主業的央企退出房地產市場，這對全國的房地產市場格局會產生怎樣的影響？在長沙央企也漸多，現在的生存態勢是怎樣？國資委這一舉措，對長沙的房地產市場有何影響？
[彭晟]不以房地產為主業的央企退出，對市場我覺得不會產生多大影響，下一個央企也會來接力，具備房地產資質的央企還是占比較大的比重的�，F在長沙央企還是有自己的優勢的，但是對于我們來說，有自己的經驗和沉淀，所以說對于房地產行業是百花爭鳴，各有優勢吧，現在比較著名的發展商都基本進入了長沙，這對長沙的發展是非常有利，所以對于本土的開發商來說，還是需要不斷的借鑒和進步，時刻保持危機感，吸收外來的優勢去整合，去做大做強。本土與外來的，共同繁榮、共同發展。
[田章]他們退出房地產并沒有什么影響，因為我們打個比方把房地產市場看成100%的話，那78家央企在這里面所占的份額不到5%，就是他們的影響力非常的小，像也出現“地王”，但是這都只是在極個別城市，極個別項目，這都只是個體現象，他們對房地產市場沒有什么影響，目前房地產市場還都是以民企為主導的，銷售排前的基本上都是民企，其實長沙的央企目前的生存狀況，說不上很好，算是中下吧，像中國房地產行業，目前央企的生存狀況只能說是中等，背景、資金上相對雄厚一點，但是在產品研發，在客戶服務上、物業管理上市落后于很多民企的，就導致他們的利潤率可能比一些民企還要低，市民在買房的時候并不能說認為央企有實力些就多考慮，而應該要多考慮在產品服務以及售后服務上。在長沙，其實很少有央企做出比較好的作品。未來長沙目前我覺得占據主要份額的應該還是本土開發商，但是目前一些明星項目可能還是一些外來開發商做的，而央企在這個過程中可能既扮演著外來開發商的角色，也扮演者本土開發商的角色，因為有些央企已經在長沙落地生根很多年了，像保利，很早就在長沙做了，現在從公司層面講，他可能更多的是背靠央企，但是實際上已經實現了本土化操作的思路，所以我覺得可能還是三分天下，各有各的特色。
[湛偉]其實我理解的是，國資委只是強調所涉78家央企要"加快調整步伐，在完成階段性任務后有序退出"。但并無具體的退出時間，這難保央企不會對國資委打“太極”。就拿剛剛拿下地王的中信而言，其并不在16家獲準從事房地產的央企名單中，其剛拿下的這塊地王要開發完，估計沒個三年，五年，恐怕是不行的。所以對房地產的格局影響是較小的，有點隔靴騷癢的意思？我想，國資委這一舉措對長沙的房地產市場影響、應該不會有多大的影響。
[主持人]長株潭房博會馬上要開幕了，各位老總如何看待或預期這次房博會，公司在這次房博會期間將有哪些配套活動或營銷策略？
[彭晟]房交會作為湖南比較大的展會，我們公司歷年來都很重視，大概五一也會開盤，戶型以小三房、四房為主，配合房交會做一些推廣。
[方浩]本次房博會與以往的房博會最大的不同就是將株州、湘潭兩個城市的項目引入聯展。近年來，地州市的購房需求也有了長足的進步，長沙市作為我省的政治經濟文化中心的城市影響力正在逐漸擴大，并且隨著多項市政配套重點工程的啟動，城市的宜居指數也在不斷攀升。引入株州、湘潭項目聯展的同時也將吸引這兩個城市的購房需求對長沙的關注，所以本次房交會在受關注程度也將大大超過往界。本次長房集團難能可貴的拿到了現場的展王展位，也將會為三地看展的市民展現一個全新的形象。長房集團將攜四個項目共同參展，其中有三個項目都是今年首次全新亮相，屆時在現場將會開展多個集參與性、趣味性、藝術性于一體的互動活動，同時安排了多輛看房專車接送看房，在購房優惠政策上會期內也會給客戶有更多的驚喜。
[趙輝]本次房博會改變了以往三個城市單獨辦會的模式，轉而改為以城市群為載體跨區域辦會的模式，這在全國城市圈和城市群聯合辦會歷史中是首創。據了解已有數十家企業報名參展，另外借助三市聯展、三地共融的機遇，還有很多相關行業如家居、建材、二手房等也會加盟參展，這必將是一個多區域、多行業、多機遇的盛會。我們企業也會利用好這次機會，將山語城•綠領項目以全新的面貌展現給各界，突出項目準現房、大綠化的特點，讓大家感受項目的宜居，見證央企的實力。
[田章]這次我們湘域熙岸主要是以項目形象展示為主，對銷售這塊沒有多大的期待，現在我們也在辦卡了，5月份開盤，均價大概在5800—6000元每平，一期的房子�；旧蟽r格就已經確定下來了，不會有太多浮動。
[湛偉]我們這次參展，主要是推三期二批的房源，相對目前想買經濟實用的中小戶型購買者來說我們的房源還非常充足，此次房交會，我們還制定了一系列的優惠政策，在房交會期間成交的客戶，可以在原有5000元的購房優惠基礎上再增加5000元的購房優惠，即優惠10000元，房交會期間我們還特別推出了一部分特價房，因此還沒有買放的客戶就要抓住機會了。
