[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家下午好，您現(xiàn)在正在收聽、收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及FM90.1湖南經(jīng)濟電臺聯(lián)合為您打造的《樓市會客室》，我是主持人陸海峰。
我們看到有一組數(shù)據(jù)來自長沙市房產(chǎn)研究中心，1-10月，全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售1731.95萬㎡，同比增長60.04%；新建商品房累計銷售備案1698.00萬㎡，同比增長25.80%；而內(nèi)五區(qū)新建商品房的備案均價是為4688元/㎡，同比上漲了16.69%。一組組龐大的數(shù)據(jù)足以來顯現(xiàn)長沙房地產(chǎn)市場各個方面都在奔向上行的一個軌道。
那么，一面是長沙房地產(chǎn)市場的“漲聲不斷”，而另一面是數(shù)月來控制房價上漲的樓市宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，讓人疑問的是什么呢？似乎在政策的作用下，長沙的房地產(chǎn)陷入了越調(diào)越漲的怪圈，而造成這一現(xiàn)象的原因是什么？為什么長沙不能像一線城市那樣達(dá)到“立竿見影”的調(diào)控效果？而“后調(diào)控”期的樓市是樂觀還是消極？隨著一系列價格的上漲，那為什么消費者購房的熱情不減？難道恐慌消費時代真的來臨了嗎？我們又該如何去面對呢？
今天，我們樓市會客室現(xiàn)場非常有幸請到了長沙市房產(chǎn)研究中心主任陳敦旭先生，陳主任，你好！還有來自于湖南金海岸投資有限公司董事長何學(xué)東先生，您好。
[何學(xué)東]主持人好。
[主持人]還有房地產(chǎn)投融資專家陳真誠先生一起來探討“后調(diào)控”期的長沙樓市。
[陳真誠]你好。
[主持人]好的。在我們采訪一開始，就提到了幾組數(shù)據(jù)，包括今年以來的長沙市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量、商品房銷售備案數(shù)據(jù)以及商品房銷售價格，從這些數(shù)據(jù)看來無不看出同比都得到了明顯的增長，這些數(shù)據(jù)表明了什么？為什么國家越調(diào)控，而長沙的樓價卻出現(xiàn)了越調(diào)越漲的局面呢？先請陳主任談一談吧。
[陳敦旭]好，主持人好。今年，長沙的銷售價格和銷售量都有一定程度的上漲，并不是國家的調(diào)控沒有達(dá)到效果，并不是越調(diào)越漲，而是有一系列的原因所致。
我個人覺得長沙的銷售量還有批預(yù)預(yù)售量，首先長沙并不是一個房價上漲過高，上漲過快，供不應(yīng)求的城市。長沙目前供還是大于求的，以往1800萬平方米的預(yù)售量可能會到2000萬平方米的預(yù)售量，而且供應(yīng)量也是比較充足的。在供應(yīng)量充足的情況下，價格也創(chuàng)下了歷史新高，1800萬平方米的銷售量是沒有問題的。那么，在一系列的宏觀調(diào)控政策下，今年1-10月份以來，長沙房價沒有出現(xiàn)大幅度的波動，正是由于國家宏觀調(diào)控的效應(yīng)在里面，謝謝。
[主持人]陳老師，您在全國各地跑，剛回來，也看到了全國城市目前的情況，您覺得長沙的現(xiàn)狀是什么樣的情況呢？您能談?wù)勀目捶▎幔?br />
[陳真誠]首先，我對銷售1600萬平方米的量，坦白地說我有一點兒質(zhì)疑，因為07、09是高峰銷售，我記得那兩年的銷售量約800萬平方米，2006年約500-600萬平方米。而且，2007年全廣州一年銷售不到1000萬平方米，上海也是如此，不知道長沙這1600萬平方米賣給了誰。剛才，陳主任說今年的銷售量可能會突破2000萬平方米，去年長沙銷售量約1800萬平方米，現(xiàn)在確實是陳主任所講的供不應(yīng)求的問題，但我不知道1600萬平方米是賣給了誰，這是說實話，我不知道。
關(guān)于價格問題，現(xiàn)在很多地方，除開長沙，幾乎每個城市都在談一個問題，都在談價格洼地，因為大家都把自己和一線城市相比，沒有人把自己和三、四線城市相比。包括，這次我到南寧，南寧也是省會城市，可他們在很多地方比我們還要滯后一些，他們那里也是到處都在談價格洼地，價格洼地到底能不能成為一個理由，我不知道。
不過，對于價格的變化，我想和大家說一下，正如陳主任所說的，調(diào)控是見效的。但是，為什么價格會上漲？而是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的變化導(dǎo)致了均價的上漲。因為，我們知道現(xiàn)在產(chǎn)出的量主要是2007年以后拿地的土地量，在那個時候長沙市正好是外地大型開發(fā)商進(jìn)來的時候，也是大批拿地的時候，有一些技術(shù)性的措施，以及長沙市作為消費城市，咱們都比較向往高檔。所以，新進(jìn)來的大型開發(fā)商，尤其是大片拿地的開發(fā)商，都把項目定位為高檔項目，現(xiàn)在市場上的項目在當(dāng)時基本定位為高檔項目，他們把價格拉上來了。如果我們算一個相對量的話，如果沒有這個調(diào)控，我們的價格可能會更高，因為這些大盤、高檔盤的定價可能會更高。雖然，現(xiàn)在看來價格上漲了一點點。但是，現(xiàn)在說來且不說絕對吧，至少是因為調(diào)整，否則還會上漲。
同時，我要提醒大家，包括業(yè)內(nèi)、政府部門、開發(fā)商，我都要提醒大家一個事實，二、三線城市的調(diào)控反應(yīng)都會比一線城市慢半拍，包括交易量等等數(shù)據(jù)都會慢半拍顯示。最近，上海在流行一個東西，上海現(xiàn)在供應(yīng)量大增，現(xiàn)在上海待售的存量房，如果按照1-10月份的銷售速度來看可以賣12個月，如果按照套數(shù)來算的話，可以賣15個月。
那么，北京是什么情況呢？北京1-10月份的個人房貸量下降了80%，這樣一種勢頭，隨著一線城市到二、三線城市滯后的傳遞性過程，會出現(xiàn)什么樣的情況我不知道，但是希望大家注意這個問題。
[主持人]好的，何總在長沙打造了松雅湖.金岸項目，您怎么看待長沙現(xiàn)在的市場呢？
[何學(xué)東]各位好。剛才，陳主任介紹了一些數(shù)據(jù)，包括今年長沙銷售量1400萬平方米，這個數(shù)據(jù)我還是認(rèn)可的。因為，我所在的一個項目，在長沙縣范圍內(nèi)，星沙開發(fā)區(qū)和暮云開發(fā)區(qū)這個位置，整個今年1-10月份完成的量是有據(jù)可查的，房地產(chǎn)局備案的數(shù)據(jù)應(yīng)該是接近300萬平方米。那么，根據(jù)今年上半年的情況，長沙市今年的銷售量相當(dāng)于全市五區(qū)銷售量的1/5左右，我是比較認(rèn)可這個數(shù)據(jù)的。根據(jù)長沙今年上半年的銷售數(shù)據(jù)，這幾個數(shù)據(jù)來看，我認(rèn)為可以看出長沙樓市有以下幾個特點：
第一，長沙房地產(chǎn)市場處于健康穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，我們要認(rèn)定它是健康的。每個與房地產(chǎn)相關(guān)的利益方都很滿意，想買房子的人都能夠按照比較合理的，能夠承受的價格，不像北京、上海，還是能夠承受的價格，合理的價格買到合適自己的房子。然后，政府的財政收入穩(wěn)步增長，有財力、有實力來進(jìn)行基本建設(shè)，有利于增加民生方面的資金需求。
對于投資商來講，他也很滿意。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商最重要就是希望政策穩(wěn)定、市場穩(wěn)定，對我們來講，我們可以根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，可以根據(jù)原有、已有的開始施工進(jìn)度來決定我們的實施進(jìn)度。所以，我覺得各利益相關(guān)方都比較滿意。
而且，還有一部分，就是剛才已經(jīng)購房的，想購房的，有能力購房的，還有一部分是沒有能力購房的。因為，長沙市現(xiàn)在，包括國家已經(jīng)出臺了保障房政策，他們看到了希望，也在等待，以長沙市經(jīng)濟發(fā)展的速度和經(jīng)濟實力完全有能力來保證保障房的推出。
所以，從這幾個方面可以看出來，長沙市目前的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是很穩(wěn)定的、健康的一個狀態(tài)。我經(jīng)常說是一片安居樂業(yè)的景象。
至于價格的上漲，剛才主持人說上漲了16.69%，是與去年同比的數(shù)據(jù)。我認(rèn)為這種價格上漲的幅度是處于正常水平。為什么這么說呢？因為，我們的參考值是去年這個時候，而去年的這個時候是一個不正常的房地產(chǎn)市場，有一點兒偏低，因為前期經(jīng)過了一種打壓和市場徘徊的一個階段以后，那個時候相對有一段時間價格停頓了沒有上漲，參照系我認(rèn)為是不準(zhǔn)確的。
二是今年一年時間房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本有很大的增長，包括鋼材及其他建材，還包括人工這一塊兒，有非常大的一塊兒成本增加了。還有陳老師剛才說的一個情況，最近幾年，每一年房地產(chǎn)不斷有新項目推出，每推出一個項目與原來的項目相比都有非常大的品質(zhì)提升，這種品質(zhì)提升對于建筑成本來說也是非常大的增加。
比如，我們有一個項目，我們已經(jīng)使用了指紋鎖，指紋鎖早兩年長沙是沒有人用的，幾千元一套，攤到成本里面又增加了成本。包括電梯，原來長沙用的是普通電梯，20-40萬元的電梯都有，而現(xiàn)在的人注重的是品質(zhì)，我們的項目用的都是蒂森和三菱的電梯。包括架空層的處理、園林綠化等方面都增加了很大投入，還有安保等方面都有成本上的增加。所以，品質(zhì)的提升、建材成本的上升，都給開發(fā)商增加了很大一部分成本。那么，我想加上市場本身通脹的貨幣貶值因素，16.69%的同比增長率，我認(rèn)為是一個正常的范圍。
[主持人]好，各位都提到了國家的宏觀調(diào)控，今年國家的宏觀調(diào)控格外引人關(guān)注，包括4月份開始的國十條，還有929新政，還有存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，存貸款利率的提升，以及公積金政策的全面縮緊等等，對于長沙樓市，產(chǎn)生了哪些宏觀和微觀方面的影響？先請陳主任介紹一下。
[陳敦旭]今年國家出臺的政策我認(rèn)為主要是兩個目的，一是促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，這是一個方面；第二個方面是保障性安居工程。所以，今年一系列政策都是從這兩個方面來進(jìn)行宏觀調(diào)控的。為了促進(jìn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這個時候我們就在思考一個問題，住房到底是一個投資品還是純消費品？我認(rèn)為我們要思考清楚。
長沙這幾年的銷售面積逐年遞增，我們也越來越發(fā)現(xiàn)住宅不僅僅只是一個消費品了，有很多家庭通過購買住房作為一個投資品，或者是消費與投資同時共有的目的，讓投資近幾年也有增加的趨勢。尤其是國家的保障性安居工程，去年部長提出了公共租賃住房概念以后，在全國進(jìn)行了廣泛地討論，媒體報道，今年具體實施了。這一塊兒，政府是下了很大決心的，包括最近又出臺了關(guān)于保障性安居工程資金的保障問題，也提上了日程。
所以，對于公共租賃住房這一塊兒，以后可能是我們國家住房保障體系的重要組成部分，它的保障范圍就更廣了。以前，我們說的經(jīng)濟適用房和廉租住房主要保障的是低收入家庭，公共租賃住房保障的范圍就更廣了，中等收入家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生，也會考慮進(jìn)來，以及為長沙做了很多貢獻(xiàn)的外來務(wù)工人員，這些人都會納入住房保障的體系，通過市場的途徑來解決大家的居住問題，整個看起來是這兩條線。
[主持人]是的，通過陳主任的介紹，對國家的宏觀調(diào)控和全方位的住房保障系統(tǒng)有了一個了解。接下來就要問陳老師了，今年有人說將住房作為一種投資性需求要保護(hù)，今年的通貨膨脹是比較嚴(yán)重的，有些家庭的存款放在那里是看著他不貶值，不得不拿出來投資房產(chǎn)，總而言之投資房產(chǎn)也是比放在銀行保值一些，而且要變現(xiàn)也容易，拿出來賣掉就可以了。這個問題您怎么看呢？
[陳真誠]我要說的可能會把各位嚇一跳，全國房產(chǎn)如此，長沙又會如何呢？從政策層面來說，國家這一輪的調(diào)控是最嚴(yán)厲的。但是，因為是政策，往往關(guān)鍵性的問題就沒有調(diào)控到位，而且這個問題是歷史持續(xù)已久的。我告訴大家，今年房地產(chǎn)的調(diào)控，不是地方政府對房地產(chǎn)保護(hù)是重要因素，還是通貨膨脹的問題。有一些數(shù)據(jù)是公開的，有一些數(shù)據(jù)是行業(yè)內(nèi)部的，從4月份開始CPI到了2.4%，當(dāng)時的存款利率為2.25%，那個時候就是負(fù)數(shù)了。在兩會期間的時候，大家以為中央會出嚴(yán)厲的政策，結(jié)果兩會期間沒有出。到6月份的時候，我們以為中央政府會加息，但又沒有加息，到7、8月底的時候，就出現(xiàn)了所謂的反彈、回暖。8月下旬，又是一輪余熱性的上漲，上漲得不多，到了9月份，就表現(xiàn)在一些大型城市，開發(fā)商確實開始捂盤了，中央政府就又出了政策進(jìn)行調(diào)控了。
我為什么說這些呢？CPI在4月份的時候是4.4%，到10月份的時候，我們的銀行才寬按照CPI和一年的存款利率來說，從9月份的-1.45%左右，到10月份，-1.9%，也就是說，如果不按照物價上漲的指數(shù)來說，CPI是同比的，按照同比的來說，1萬元扣除了利息之后，你大概要付190元左右。而且，活期存款還沒有加息，大部分人都有活期存款嘛。最近，央行出了一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月份的居民存款減少了7000多億元，這說明一個很重要的問題，說明央行的貨幣調(diào)控政策出現(xiàn)了問題，雖然10月20日加了息，但1年期以上只加了0.2%，加息永遠(yuǎn)不能解決負(fù)利率的問題。然后，六大行就重點定向調(diào)了5次存款準(zhǔn)備金率，最近調(diào)了0.5%，按照10月底存款約70萬億左右，這樣可以回收3500個億的流動性，很多人高興，一下子回收了這么多回去了。但是，我想告訴大家一聲，千萬不要聽了以后高興，我告訴你這是一個很大的忽悠，為什么呢？表面上銀行凍結(jié)了3500億，但政府在年初制定了7.5萬億的貸款目標(biāo)，有的貸款額度已經(jīng)發(fā)給你了，到現(xiàn)在剩下的貸款只有5、6千萬了。我們做企業(yè)的都知道，很多的銀行貸款不是當(dāng)時報就當(dāng)是批，而是有大量的貸款還沒有批出來。那么，已經(jīng)投了的和決定再投的，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2000億元了。所以，今年的調(diào)控和你講的那個事情是沒有任何影響的。
第二個問題，雖然銀行凍結(jié)了3500億，10月份從銀行搬存款搬了7000億元，也就是說調(diào)的0.5%，還不足以補上10月份存款搬家的量，光補上10月份的存款量就要調(diào)兩次0.5%。而且，第四季度的存款搬家量可能還會比10月份多，等于存款準(zhǔn)備金利率的調(diào)整等于是無效的。那就引出了主持人提的問題，老百姓拿錢干什么去了？
現(xiàn)在在討論熱錢問題，美國在和中國打通脹戰(zhàn)爭，此前，韓國進(jìn)行了二次加息，越南加息也比較早，印度加了5次息，中國的加息反應(yīng)最遲鈍，而且1年期以上只加了0.2% 。那么，很多的國外投資者進(jìn)來了，現(xiàn)在發(fā)了很多文件躲熱錢的炒房。其實，人家的熱錢過來根本不炒房，他們在通過一種民間渠道進(jìn)入開發(fā)貸款，根本不炒房產(chǎn)了，炒房炒得有點高度，調(diào)控使炒房有了風(fēng)險。那么，開發(fā)貸款沒有風(fēng)險，你是開發(fā)企業(yè)，我和你談好，我借給你一年，必須按照20%-30%的利息給我，而炒房沒有那么高的利息。據(jù)我了解，昨天有1.5個億的美金想找有外資投資資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)來投資。那么，國內(nèi)的民間資本到哪兒去了？我告訴你，也進(jìn)入了開發(fā)貸款等領(lǐng)域。
現(xiàn)在，開發(fā)貸款到了什么層面呢？董事長應(yīng)該知道這個問題，去年9.8萬億，今年7.5萬億的寬松貨幣政策，其實大型品牌開發(fā)商不愁貸款，很多中小企業(yè)卻貸不到款，你再緊縮，再寬松他們都貸不到款。那么，又有很多囤地在中小企業(yè)手上，他們沒有辦法，只好找分銀行貸款。現(xiàn)在貸款的程度到什么樣子呢？說出來可能你會嚇一跳，信托這一塊兒在4月份的利率到了8%左右，7月份到了12%，8月份到了14%，現(xiàn)在信托年貸款利率高達(dá)25%。那么，一年期的加息才5點多，5年期的加息才6點多，這只是加息而已。而民間資本很多月息都是5%-6%，一年最高的達(dá)到8%，年限達(dá)到了100%。這些資本都進(jìn)入到這個領(lǐng)域去了，就形成了所謂的流動性，變相地成為了一種貸款。等于說，搬出來的7000億元，我估計全年有2萬億的存款從銀行搬出來進(jìn)入了開發(fā)貸款領(lǐng)域。現(xiàn)在，簡單地一種貨幣政策，比如加個0.25%的息，加個0.5%的利率根本不起作用，在這種情況下可能還會推高房價上漲，長沙的房價也有可能還會上漲。
[主持人]是的，剛才陳老師從金融宏觀政策方面分析了長沙市場的情況。接下來，我還想問一下何董，其實我們說長沙很多人在討論一個定義，什么是中產(chǎn)階層？有些人說，自己有一套住房，或者父母有一套房子，然后還有一些錢作為小戶型或其他戶型的投資，投資之后進(jìn)行收房租等其他方式的理財方式，這種方式還是長沙目前標(biāo)志性的中產(chǎn)階級形象。那么，今年的國家宏觀調(diào)控政策對這一部分人產(chǎn)生了什么樣的影響？對他們今后的理財又會產(chǎn)生什么樣的影響呢？
[何學(xué)東]是這樣的，就剛才主持人所提的問題，對于長沙市的中產(chǎn)階層來說，計劃用房產(chǎn)投資的方式來對他的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理的話，我覺得會有影響。影響多大？要看對什么人。
對于中國目前投資渠道非常單一，甚至可以說普通老百姓缺乏投資渠道的情況下，房地產(chǎn)應(yīng)該說還是唯一一個保值增值的一個產(chǎn)品。中國不像西方國家，在中國安居才能樂業(yè)，從古到今，任何一個時代，任何一個朝代，除了戰(zhàn)爭，買房、購置土地、購置房屋是最好的投資方式。其實，在財務(wù)上有一個這樣的指標(biāo)——折現(xiàn)率，它所表現(xiàn)的就是資金的時間價值。通俗一點兒講，今年這是100萬元，到了明年的這個時候，可能只相當(dāng)于90萬元了。實際上，財政部門、審計部門對企業(yè)在進(jìn)行審計的時候，也有一個折現(xiàn)率不低于10%的要求。
這么多年，由于中國大多數(shù)中產(chǎn)階層缺乏投資的一些經(jīng)驗和一些知識，也因為我們這個社會沒有給他提供一些投資平臺和投資渠道，就導(dǎo)致了很多人在最近幾年都想購房，想什么辦法呢？想通過投資股票賺錢來投資房產(chǎn)。其實，房產(chǎn)在最近幾年成為了大家穩(wěn)定的首選投資手段。這一次國家宏觀調(diào)控政策的出臺，比如提高利率，增加首付款，以及控制外地人信貸，實際上對于真正想投資的人來說，想通過投資房地產(chǎn)來獲得收益的人來說，影響不大。因為什么呢？我們自己仔細(xì)稍微算一下就可以知道，今年，目前一年期的存款利率是2.5%，即使加上上海已出臺的物業(yè)稅稅收政策，大概是千分之四到千分之五左右。如果一個人想通過購房來投資的話，損失的存款利息和增加的稅收也只有3%左右。但是，實際上這么多年下來，房地產(chǎn)價格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%（每年），平均下來每年都超過了10%。如果，他不投資房地產(chǎn)，如果100萬元存在自己的存折上，到了明年，除了陳老師剛才說的負(fù)利率因素以外，由于貨幣的自然貶值，折現(xiàn)之后到明年就買不到在今年可以以100萬元能買到的東西了。
所以，如果今年不買房投資的話，100萬元到明年可能會變成90萬元，買了房子的話，可能會由100萬元變成110萬元。任何一個理性的人，任何原因都不可能影響他的理性決策，對于有理性投資決策的人來說，宏觀調(diào)控政策不會影響他的結(jié)論。
[主持人]好的，謝謝何總。說到調(diào)控的作用，上海已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的情況，而且多地區(qū)在政策的發(fā)力作用下，無論是銷售量還是房價都開始呈現(xiàn)下降趨勢，而長沙從最近幾周成交數(shù)據(jù)來看，好象陷入越調(diào)越漲的形態(tài)？為什么會如此？越調(diào)越漲的真實原因又是什么？還是先請陳主任來介紹吧。
[陳敦旭]好，在開始我就講了，長沙今年房價的上漲并不是政策越調(diào)越漲，還是有很多原因的。剛才，陳老師也講了一個負(fù)利率的因素。另外，尤其是長沙今年的9、10月份新上市的樓盤中，一是精裝修房屋比較多，相對于去年的毛坯房來說，成本一般要高500-1000元的水平。所以，精裝修房比較多了，顯示出價格就要多一些。二是今年二環(huán)線以內(nèi)推出的房屋比較多，因為是在市中心地帶，房價要高一些。統(tǒng)計是全部加起來算平均，所以漲幅看起來是有點兒上漲。其實，漲幅也不是很大，只是和去年相比有一定的漲幅。為什么和去年相比有一定的漲幅呢？最主要的原因是去年下半年和今年一季度的漲幅比較大。所以，累計起來，1-10月份房價漲幅波動不大，只有4%左右的波動，波動不大。
[主持人]陳老師怎么看這個問題呢？
[陳真誠]其實，我從投融資角度說一個內(nèi)幕給大家聽。我們知道，最近幾年一線城市不斷房價上漲幅度很大，而且一線城市很難有土地了，土地非常少了，囤地的都在二、三線城市，而且大多是中小企業(yè)在二、三線城市，也就是說貸不到款的很多中小企業(yè)都在二、三線城市。我不知道長沙今年有沒有這樣的情況，今年出現(xiàn)的成交量可以叫做“融資型銷售”。什么意思呢？現(xiàn)在有一種這樣的融資，你貸不到款，可能開發(fā)商早就把土地證抵押給銀行了，沒有解押就沒有辦法再貸款。而且，后續(xù)資金不夠的時候怎么辦？現(xiàn)在，有一些投資工資在做項目質(zhì)押的銷售融資，怎么做呢？是這樣的。你的樓蓋到一定程度了，土地證還沒有解押吧，我是投資公司，你要1個億，2個億，或者3、5千萬，我們就可以簽訂一個協(xié)議，你賣多少套房子給我，我們有一個協(xié)議價格，而且這個房子是要到房產(chǎn)局備案的。而且，協(xié)定中有一條，開發(fā)商在多少年以后要以一個規(guī)定的價格將房子買回去。所以，這種融資型的銷售在備案的時候體現(xiàn)為了銷售量，實際上是一種假銷售，是一種融資。現(xiàn)在，北京有一些樓盤出現(xiàn)了集中性退房，浙江也出現(xiàn)了這樣的情況，我不知道長沙有沒有這種情況，這只是我看到的一種情況，這可能也是增加了銷售量的一種途徑，我們叫做融資型銷售，實際上不是銷售。但是，在房產(chǎn)局備案了，是網(wǎng)上備案的，沒有辦手續(xù)。比如這棟樓有500套，“賣”給我300套，其實只是融資，沒有真正“賣”。
[何學(xué)東]如果長沙有這種情況的話，應(yīng)該也是個案，應(yīng)該不允許退吧？
[陳敦旭]如果購買下來再賣的話，只統(tǒng)計一次。
[陳真誠]它是這樣的情況，在早期備案之后就撤單，而沒有實際成交。
[陳敦旭]長沙目前的情況這種方式是操作不了，實施不了的。
[主持人]何總?cè)绾慰茨壳暗倪@種情況呢？
[何學(xué)東]我認(rèn)為陳老師說的這個情況長沙還是沒有的。因為，我接觸行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)商比較多，接觸的銀行人士也比較多。實際上，房地產(chǎn)市場與銀行金融系統(tǒng)沒有我們想象的那么資金緊張，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商該支持的還在支持，企業(yè)這一塊兒該貸款的還在貸款，都能夠比較容易的得到貸款。為什么呢？因為，在長沙不管是企業(yè)還是銀行，非常看好長沙這個市場，它是一個健康發(fā)展的市場，沒有理由要壓制和控制他的貸款規(guī)模。所以，現(xiàn)在這一塊兒不像我們想象在嚴(yán)格控制貸款。當(dāng)然，貸款額度有時候是難以獲得自己想要的額度，有時候在月末、季末出現(xiàn)了階段性的控制。
為什么目前的長沙市場越調(diào)越漲？我想談一下個人觀點。首先，我們看待這個問題要搞清楚，我們國家宏觀調(diào)控政策出臺的目的是什么？我們確實要客觀地、科學(xué)地看待房價上漲，怎么看待這個東西呢？我認(rèn)為：
第一，房價的穩(wěn)定上漲是一個常態(tài)，大家不要認(rèn)為它是異常的，它是正常的。為什么說它是正常的呢？房價上漲從理論上來說就是需要上漲的，因為，合理的通脹，任何一個國家從宏觀經(jīng)濟上來說，它的發(fā)展需要一個通脹率。比如歐洲國家一般將通脹率控制在2%以內(nèi)，我們國家一般也將通脹率控制在2%-3%。最近，有專家提出中國能夠承受的通脹率在5%以內(nèi)，建議把通脹率目標(biāo)調(diào)高至5%來進(jìn)行控制。為什么要這樣的通脹率呢？如果沒有合理的通脹率，整個經(jīng)濟就不會發(fā)展，就會產(chǎn)生滯脹，就會停滯，這對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展是不利的。
那么，根據(jù)這一理論，房產(chǎn)開發(fā)的所有成本要素都在上漲，如建材、人工工資、裝飾材料等等，包括物業(yè)管理等等。所有的東西都在漲，房價不漲的話，停滯在那里，必然在以后會造成虧損，這個行業(yè)就會沒人做了。
所以，從理論上講，需要房價有輕微、合理的上漲。
第二，我們國家宏觀調(diào)控政策出臺的目的到底是什么？其實，國家出臺宏觀調(diào)控政策主要是針對一線城市，如北京、上海、深圳這些一線城市，房價本來過高，然后又上漲過快，被熱炒，那些城市房價的上漲幅度連我們行業(yè)內(nèi)的人都覺得嚇人，超過了行業(yè)內(nèi)人能夠承受的預(yù)期，也超過了老百姓能夠承受的預(yù)期。在這些地方，不出臺宏觀調(diào)控政策是不行了。
那么，我記得有幾組數(shù)據(jù)，省住建廳公布湖南省房價相當(dāng)于全國平均水平的60%。第二個指標(biāo)是長沙市目前的房價收入比，上半年1-6月份測算出來是5.9%，不足6%。房地產(chǎn)健康指數(shù)是2.0，從這幾個數(shù)據(jù)可以充分看出，目前長沙的房地產(chǎn)市場處于非常健康的狀況。
對于這樣一個正常的房地產(chǎn)市場，需要大家來呵護(hù)，不可能也不應(yīng)該是全國感冒長沙吃藥，對于整個長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展是不利的。
第三，從政府的角度來說，其實從來沒有誰說要降價，只是說偶爾在有些城市有些人會說，這個房價連部長都承受不了，市長也買不了。曾經(jīng)在一個城市，有一個部長向大家號召不要買房，要讓房價降下來，結(jié)果灰頭土臉的走了。昨天，總理說了兩句話，一句是房價很難降下來。但是，他還說了一句話，要讓老百姓有比較好的財產(chǎn)性收入。財產(chǎn)性收入一般是指股票嘛，政府為什么不希望房價降價呢？如果房價降價，一是會導(dǎo)致投資減少；開發(fā)商不投資的話，將會嚴(yán)重地打擊宏觀經(jīng)濟。
在長沙市原來有過這樣一組數(shù)據(jù)，很多省市房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，因為房地產(chǎn)上下游行業(yè)牽涉到100多個，對地方可用財力，對地方經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率超過60%，我記得長沙是65%，還是62%？我只記得有這樣一個數(shù)據(jù)。
所以，關(guān)系到整個民生的一個行業(yè)，關(guān)系到民生走向的一個重要產(chǎn)業(yè)，我想任何一個政府都不會盲目地去出臺過急的打壓政策，我認(rèn)為應(yīng)該更好的保護(hù)好、呵護(hù)好這個市場更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。
[主持人]剛才，我們和大家聊到了金融政策和長沙房價在國家的宏觀調(diào)控政策下越調(diào)越漲的原因。那么，在價格的持續(xù)上漲背景下，相對應(yīng)的市場成交量卻影響尚小，縱觀金九銀十，成交量仍在穩(wěn)定上升，業(yè)內(nèi)人士聲稱造成這一現(xiàn)象的原因是：消費者的購房恐慌性心理，樓市消費的恐慌時代來臨了嗎？消費者為什么會出現(xiàn)這一心理？我想問問各位，你們認(rèn)同這一觀點嗎？是一種恐慌性心理造成了銷量的上升還是其他什么原因帶動了金九銀十，包括到11月份的銷量都還不錯呢？請陳主任先講。
[陳敦旭]我覺得目前的銷售情況并不是因為所謂的恐慌性購房。因為，從歷年看來，長沙每一年的金九銀十都是如此，并不是說今年是例外，這是一個方面。第二個方面，房地產(chǎn)作為一個投資性的產(chǎn)品，因為國家目前提供給老百姓的投資渠道比較窄，對老百姓來說一是投資房產(chǎn)；二是投資股市。從今年的股市來看，股市的投資風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，風(fēng)險大而收益難以保證。但是，房地產(chǎn)呢？投資了之后還看得到，而且價格也出現(xiàn)了穩(wěn)步上漲。所以，在投資品的選擇上，老百姓往往趨向于房地產(chǎn)投資，這是第二個方面。第三個方面，尤其是國慶前夕國家出臺了一系列政策以后，一些沿海城市就陸續(xù)出來了限購令，限外令，在這個背景下，有不少在外的湘籍人士回來購房的愿望怕受到類似政策的抑制，在國慶后就出現(xiàn)了銷售的小高潮，這主要來自于湘籍人士在外省工作回來購房的，還有地州市人士到長沙來購房的小高峰期，從目前來看又慢慢趨于平穩(wěn)了，因為長沙到目前沒有出臺任何新的政策。
[主持人]也就是說從銷量整體上來說，經(jīng)過了金九銀十一個高峰之后，又走入了平穩(wěn)銷售期間？
[陳敦旭]對。
[主持人]陳老師認(rèn)為這種恐慌性心理嗎？
[陳真誠]我認(rèn)為2007年左右是恐慌性購房，今年是對通貨膨脹的恐慌。
[主持人]接下來，我想問一下何董，您在一線城市也開了很多的項目，也了解很多的項目，包括有您自己的項目。您覺得現(xiàn)在購房者是什么樣的消費心理？而且現(xiàn)在是什么人購房比較多？
[何學(xué)東]談這個問題還是要回到市場，從市場角度來看這個事情。為什么最近長沙的樓市這么火熱？基本上沒有受政策的影響，影響不大，而且是平穩(wěn)發(fā)展、快速發(fā)展，不管從量上講還是價格上來講，價格上有平穩(wěn)增長，量上有很大的增幅。其實，應(yīng)該算到去年，去年的政策不穩(wěn)定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)商開發(fā)相對不足，導(dǎo)致現(xiàn)在市場上的供應(yīng)量雖然與去年相比有相對地增幅，但還是處于供應(yīng)不足的狀態(tài)。
另外，從市場上來說，我們往往容易忽略一個問題，現(xiàn)在需求的動力越來越大，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們的想象。其實，剛才陳主任講了這個動力，我也稍微講一下。主要的動力，一是來自于長沙市的原住民，以及新移民，他們都有提高生活品質(zhì)的購房要求，這是天生的要求，每個人都覺得賺了錢就想買好房子，原來租房子的想買房子，原來住小房子的想買大房子，這是人的天性。因為，這幾年居民收入不斷增長，長沙市有比較多的工業(yè)企業(yè)，這些白領(lǐng)啊，剛剛參加工作的年輕人都在這邊打拼，積累了一定的財富，他們有能力來購置房產(chǎn)改善自己的生活品質(zhì)了，我認(rèn)為這是第一大動力。
還有一大動力，就是長沙市城市規(guī)劃的向外擴張，以及老城區(qū)的改造，這些原因?qū)е铝嗽∶竦牟疬w，拆遷量也比較大，為購房提供了一個很大的量。
第三大動力是長株潭城市群，大大縮短了三市之間的空間距離。還有高鐵、高速公路，高鐵是一次革命性的變革。我早幾天去郴州辦點事，坐高鐵從郴州到長沙只需要一個小時，到岳陽只需要幾十分鐘，在長沙購房，周末到長沙上班，周末去地州市休閑，非常方便。在長沙坐高鐵，與在北京相比那太舒服了。在北京跑一趟郊外，不塞車要一個多小時，塞車要兩個多小時。所以，高鐵讓整個城市的空間距離更近了，這是一個動力。
第四大動力是在外工作的湘籍人士，因為他們在外購房的壓力大，把他們的資金給擠回來購房了。這也是為什么最近有很多在廣東、深圳打工的人回鄉(xiāng)置業(yè)的原因。
陳老師還講到了一點，就是通脹預(yù)期。最近，中央媒體也在不斷地做宣傳，考慮到美國人在不斷地印鈔票，中國最近兩年印的鈔票也不比美國少。所以，每個人都看到了這種通脹預(yù)期，而買房子，說實話是一個抵抗通脹預(yù)期的最好方式。
另外，剛才主持人提到恐慌性的購房心理，實際上這種心理在這一次看來還是比較明顯的。因為，現(xiàn)在全國有十幾個城市出臺了限購政策，其中有一個主要內(nèi)容，有些是限制一個家庭只允許買一套房子，有些是限制一個新建家庭只允許買一套房子，還有的城市限制外地人不允許來本地城市購房。對于北京、上海那種一線城市來說，這種調(diào)控政策對那些城市有積極的意義。但是，對于長沙這樣的健康房地產(chǎn)市場來說，會讓一些人產(chǎn)生恐慌心理，長沙會不會出臺這種政策呢？如果我是湘潭戶口，在長沙就買不了房了。還有一些人如果想在長沙買房，我的首付可能只夠20%，如果提高到30%的話，他就會買不起房了。所以，政策的不確定性，政策的搖擺，不透明性，導(dǎo)致了很多人出現(xiàn)了這種現(xiàn)象，加快了購房的進(jìn)度。但是，我認(rèn)為主要原因還不是這個原因，主要原因是因為市場，市場的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們的想象。原來，我們想到的市場僅僅局限于長沙市，現(xiàn)在長沙市的市場已經(jīng)輻射到全省甚至全國了，已經(jīng)不是原來那個概念了
[陳真誠]我補充一點。剛才，董事長說美國印鈔的事情，我給你一個數(shù)據(jù)，10月末，中國M2的總量達(dá)到了70萬億，也就是說10年間中國貨幣量發(fā)行增多了50%，是全世界貨幣發(fā)行量最多的地方。董事長，我還是你一個好事，關(guān)于限購令，剛出臺這個政策的時候，準(zhǔn)備每個城市都要出，結(jié)果出臺了14個城市的時候，后面的城市就沒出了。開始，住建部督促了14個城市要出這個政策，長沙市不在住建部督促的范圍內(nèi)。即使長沙要出這樣的政策也可以，我告訴大家一個內(nèi)幕，不久前我在南方都市報寫了一篇文章“限購令也許是世界歷史以來最短命的政策”，大家不用太擔(dān)心。
[何學(xué)東]這是對的。
[陳真誠]你們發(fā)現(xiàn)沒有？在住建部督促的14個城市中，海口出臺限購令政策11月份開始出臺，12月份就結(jié)束了。
[何學(xué)東]也是一個短期內(nèi)的政策。
[陳真誠]這是超短期政策，是無效政策，短期政策一般也有半年至一年吧，現(xiàn)在不到三個月時間啊，大家不用擔(dān)心。
[何學(xué)東]關(guān)于限購令，最近有一個專業(yè)的說法。大概在上個星期，住建部有一個領(lǐng)導(dǎo)針對限購令有一個說法，他說限購令是臨時的事情，具體執(zhí)行多久要看當(dāng)?shù)氐姆从常串?dāng)?shù)氐男ЧＫ渤姓J(rèn)限購令只是對于房價上漲過快的一線城市，在短期內(nèi)人為地減緩一下需求。如果長沙市1700萬平方米的銷售量都銷完了，現(xiàn)在廣州、深圳的人全回來，在外地的湖南人都回來，一下子又增加了2000萬平方米的需求，那當(dāng)然會火爆了。所以，長沙市不存在這樣的問題，長沙是一個非常正常的狀態(tài)。比如北京那樣的大城市，山西的煤老板、溫州做小五金的老板，有錢人全部都到北京去買房，出現(xiàn)這樣的情況價格不漲才怪。
[主持人]是的，提到這個問題又想到一個政策性的問題，近日有關(guān)媒體也報道，相關(guān)部委正在商討行政調(diào)控房價，也就是說不久第三套調(diào)控重拳或?qū)⒊雠_。各位怎么看？這種情況出現(xiàn)的可能性大嗎？先請陳主任談一談。
[陳敦旭]我個人認(rèn)為國家的宏觀調(diào)控政策依然會從保障性住房出手，還是要讓老百姓住有所居，可能會通過保障性住房來分割一部分住房需求。尤其從最近保障保障性安居工程的資金來看，國家的調(diào)控會是這樣一個失望。
[主持人]何董的看法呢？
[何學(xué)東]我還是相信市場，全國出臺一些相關(guān)的后續(xù)政策，這種可能性可能會有。但是，現(xiàn)在政府也認(rèn)識到這一點了，市場歸市場，保障歸保障，中央的政策已經(jīng)明確了，應(yīng)該會向新加坡的模式去學(xué)習(xí)，現(xiàn)在可以看到這樣的一個趨勢。至于會不會出臺“控制房價”的政策，我認(rèn)為想法很好，沒法操作，缺乏實際操作性。
比如，每個項目的投資成本是不一樣的，規(guī)劃設(shè)計也不一樣，各種成本都不一樣。我們最近準(zhǔn)備開盤的一個項目和旁邊的一個項目，同樣的地理位置，我的成本比他那邊多了1000元/㎡，這怎么限制呢？缺乏公平和公正性，我認(rèn)為限制房價是沒有辦法操作的事情。
[主持人]是的，我們看到了長沙處于高速發(fā)展時期。我總結(jié)一下，現(xiàn)在長沙在不斷地擴大，包括長株潭的融城，整個城市都在快速地發(fā)展。所以，吸納了很多人逐漸成為長沙新市民，給長沙注入新的活力。其實，我們可以看到在星沙和大河西先導(dǎo)區(qū)這些企業(yè)在不斷發(fā)展，這些企業(yè)也吸納了很多人進(jìn)入長沙，成為了長沙市民之后，他們也對商品房有自己的需求，也有自己更高層次的需求。也就是說，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，大家也在不斷地更新自己的生活品位和生活質(zhì)量。所以，也就看到了長沙的房地產(chǎn)市場發(fā)展，呈現(xiàn)的是不斷健康的、穩(wěn)定向前的發(fā)展趨勢。
最近，我看到一個論壇，趙曉提出“如果在長沙明年1月份購房可能是一個比較好的時期”。那么，各位建議消費者什么時候在長沙購房是合適時機呢？
[陳敦旭]我認(rèn)為消費者要考慮清楚，不能盲目購房。如果消費者是按揭貸款購房的話，每個月的貸款償還額度要在可控范圍之內(nèi)，最佳理想狀態(tài)就是家庭可支配收入的30%以內(nèi)，臨界線是50%，最好不要超過家庭的50%，不是手上有首付就買房，關(guān)鍵是要看你的實際購買力。買房的最佳時機，我認(rèn)為任何時候是一個最佳時機，任何時候可能也不是一個最佳時機，要根據(jù)自己的實際情況，在自己可控范圍內(nèi)購房，才是最佳時機。
[主持人]陳老師呢？
[陳真誠]不知道，我擔(dān)心長沙房價還會漲，但政府也有可能出臺一個狠招。不過我真的不知道。
[主持人]好，謝謝陳老師。何董事長呢？
[何學(xué)東]這個問題確實很難回答。但是，我想根據(jù)我的經(jīng)驗，我想給聽眾和網(wǎng)友提一個建議。第一，如果決定買房，我覺得首先要做功課。做功課其一是要多學(xué)習(xí)，要學(xué)習(xí)了解相關(guān)政策走勢走向，也要及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的一些新聞。其實，還有一個最好的辦法是向行家，向親戚朋友里面的專家去請教。然后，根據(jù)自己的實際情況做出綜合判斷。
另外，我覺得買房子不要因為一時的房價起伏而影響自己的判斷。買房子是50年、70年幾十年的事情，要把它放在幾十年中去看。應(yīng)該說，從幾十年來看，這個房子肯定是增值的，至于某一年中間是漲幅了還是降價了多少？我認(rèn)為沒有必要在意，這是我的一個觀點。
第二，一旦真正要下決心買房了，還是要考慮以下幾個因素。
1、剛性需求。自己是第一次購房，或者是已經(jīng)有房了，想換大一點兒的房，改善性需求人群，這一部分人一定要根據(jù)自己的實際情況，根據(jù)自己的收入情況來選擇適合自己的房子。
我建議大家先確定總價，根據(jù)自己的實力確定總價，不能夠超過自己的承受能力去買房，也就是說不能因為買房而影響自己的整體生活品質(zhì)，這是我一直在建議大家的。
二是要選擇方便自己生活和工作區(qū)域的房子，比如離父母近一點，離親戚朋友近一點，離單位近。或者是長期出差的人士就住在高鐵邊、機場附近，近一點，不買最好的，選對自己來說最適合的。
三是要選擇高性價比的房子。其實，我推薦大家在購房的時候重點考慮規(guī)劃的發(fā)展，考慮規(guī)劃的發(fā)展一定要有特色。比如，這棟房子旁邊馬上會有一個名校要建，或者是房子旁邊馬上會建一個人工湖，或者即將有地鐵站，一定要有獨特資源的房子，因為這種獨特資源會保證房子以后的增值。
講到性價比還要補充一點，戶型、園林綠化等等，然后，一定要了解開發(fā)商的實力，開發(fā)商的誠信以及物業(yè)公司的選擇。購買房子時，如果選擇了一個不好的開發(fā)商，選擇了一個不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，那你買回來的房子可能會出問題，有可能和圖紙不對。然后，物業(yè)公司不好的話，可能會對以后的物業(yè)產(chǎn)生很大的問題，要充分考慮開發(fā)商、物業(yè)公司的實力和誠信度，盡量選擇誠信好的企業(yè)。這是對自住型購房者的意見。
對于投資型購房者的需求，我建議理性分析。根據(jù)我們前面所分析的，自己判斷一下物價上漲的趨勢，貨幣貶值的趨勢，以及有可能出現(xiàn)的銀行貸款利率增加，以及物業(yè)稅的增加，然后自己做出一個判斷。我相信，自己稍微測一側(cè)、算一算就可以了，我不主張推薦。但是，如果沒有其他好的投資渠道的話，我認(rèn)為購房投資是一個比較好的選擇。
[主持人]好，謝謝何總，我們看到隨著長沙經(jīng)濟地不斷發(fā)展，中產(chǎn)階層在長沙不斷擴大。相信在明年會有更好的、更多的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)樓盤上市來滿足中產(chǎn)階層人士的需求。同時，像陳主任說的那樣，明年保障性住房的保障力度也在不斷加強，對需要保障性的人群會給予一種更好的保障形式、保障方式。那么，明年我們將看到一個更加美麗的星城在逐漸崛起，逐漸成形。我們也期待地鐵等新的發(fā)展模式，帶動長沙走向國際化。
今天，非常感謝各位嘉賓來到直播室，謝謝大家。
