[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰。
今年，關于熱錢、關于通脹一直都是一個熱議的話題，各種市場在交易當中無不反映出各方面物價的飛速上漲。盡管進入到10月下旬，蔬菜價格市場出現了緩慢的價格回落，但是，消費者價格指數（CPI）似乎依然沒有回頭的跡象！再加上，最近美國第二輪定量寬松貨幣政策，向全球釋放天量流動性，大量熱錢將直接流向中國，國內通脹壓力已然來臨！
為抑制熱錢對房地產價格的沖擊，打擊通貨膨脹，中央也先后展開了兩次大規模的樓市調控，包括限購令、銀行加息，一個月內3次上調準備金率等等，然而在通脹預期的作用之下，我們看政策效應似乎是并不夠明顯。
最新數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲。在北京、上海等十個重點城市中，除了南京環比下跌0.07%外，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。在長沙，我們看到11月份全市成交商品房11690套，環比上漲了18.66%；商品房的均價是4880元/平方米，環比也增長了1.14%。
種種上漲幅度都表明，通貨膨脹真的來了嗎？作為二線城市的長沙，是否成為了游資轉戰的市場呢？老百姓又該如何來應對通脹的預期呢？是否現階段買房是一個保值的最佳選擇呢？
今天我們會客室現場邀請到了幾位嘉賓，一起來探討一下這個經濟話題。今天的兩位嘉賓分別是湖南省政協委員、湖南省科學技術研究發展院助理院長 王義高教授；王老師，你好！
[王義高]你好！
[主持人]還有合富輝煌中國董事、華中區域總經理 楊虹薇。
[主持人]非常感謝楊總來到現場。
[主持人]接下來，就要共同來探討今天的話題了。首先，我想問一下，在談通貨膨脹之前，先來解析一下目前的樓市狀況。從節目一開始我們也提到剛過去的十一月樓市數據，顯示長沙樓市月銷量過萬套，很多媒體報道稱樓市進入了“暖冬”，現在樓市真的出現熱銷了嗎？這種熱銷與通貨膨脹又有什么樣的關系呢？首先，請王老師為我們做一個簡單地介紹。
[王義高]房地產價格變動和整個通貨膨脹的關系主要是從三個方面來體現：
第一，財富效應。
房地產價格上漲，意味著人們名義財富的增加，貨幣需求就會相應地增加。
第二，交易效應。
房地產價格上漲，往往伴隨著交易量的擴張，成交量越來越大。那么，它所需要完成的媒介作用的貨幣也就越來越多。所以，房地產價格與流動性是掛鉤的。那么，相應對貨幣的需求量就越來越大了。
第三，替代效應。
如果房地產價格上漲，會使人們調整自己的資產結構和投資的方向，會過多的持有不動產，而少持有貨幣。貨幣在人們資產持有中的比重就下降了。同時，會降低貨幣的需求。房地產價格波動對貨幣需求的影響，這三個方面的效應是共同決定的。所以，我們談論房地產價格的時候，談論房地產價格上漲的時候，必然和貨幣是聯系在一起的，就是我們廣泛談論地通貨膨脹和流動性過剩，以及熱錢、股市等等這些問題糾葛在一起。
從目前長沙市的流動性資金來看，我們主要是通過房地產銷售量和房地產開發商的開工量來決定的。
[主持人]那楊總在長沙有很多的項目，從您的項目來看，長沙樓市出現了熱銷嗎？這種熱銷與通貨膨脹的關系是怎樣的呢？
[楊虹薇]剛才，王院長從理論體系做了解析。那么，我從市場的角度看，長沙11月份銷售的過萬套，看起來數據是非常令人恐怖的。但是，實際上它也是正常的。為什么呢？因為，房地產交易通常是存在一個時間差，甚至有一定的滯后效應。那么，也就是說，我們可以斷定11月份備案的過萬套數據，有可能甚至是有大部分都是在11月份以前去銷售掉的。那么，只能說是它到了11月份備案的數據，就顯得非常高了。
那么，特別是黃金周期間，在沒有加息之前的一些數據，甚至包括一些開發商的營銷手段，在還沒有取得預售證前，其實就已經是進行預訂了。那么，這些措施都會造成一段時間內大量數據的上升。那么，這樣一些數據上升的背后，其實當然也還是有一定的數據是可以去追差的。那么，比如說為什么會有這么大量的量？其實，這和整個長沙從2008年-2009年，以及2010年的開發、銷售、上市是有關聯的。
比如，2008年政府的金融政策收縮，使得一些準備要正常開發的開發商把開發的腳步放慢了。在2009年得到了一定的資金支持以后，開發量又大量上升了。那么，2010年下半年7月份以后，就形成了大量的上市，放量巨大的市場情況。所以，大家看到今年11月份的樓市的交易量數據非常龐大。
那么，我認為從理性的角度來來講，這并不是一個暖冬，這只是房地產市場正常操作環節的一個效應集中。那么，這是一個所謂的“熱銷”，這是我的理解。
那么，它與通貨膨脹有沒有關系呢？其實，肯定是有關系的。因為，在我們接觸的所有客戶中，他會困惑一件事情，我這幾十萬的資金放銀行吧？只有很低的利率，對吧？
[主持人]對。
[楊虹薇]你們，如果我拿到樓市來的話，一是保值性比貨幣更高；二是還能夠居，還能租。這樣子的話，這種回報顯然是任何一種產品都不能夠比擬的。那么，我覺得這與中國的理財產品種類太少有關系。如果，中國老百姓的投資產品是多元化的，可能就不會集中在樓市的購買上了。
[主持人]是的，投資形式對于老百姓來說就是三種，樓市、股市、黃金。大家認為股市風險太大，黃金買賣對于老百姓來說又相對陌生，而且黃金的變現能力沒有房地產快，可能大家就都關注房地產了。
從目前的環境來看，通脹現在處在一個什么狀況？是預期還是現實？請王院長來談一談。
[王義高]對于通脹的預期和判斷，很多經濟學家做了解析。但從經濟角度來說，任何經濟學家都難以做出準確的判斷，我們要對宏觀經濟下一個判斷的基本結論基本上是難以判斷的，如果有人判斷對了，要么是碰對了，要么就是有像神仙般的預謀能力，這種人基本上不是正常人，像巴菲特，他和我們不一樣，基本上可以預言宏觀經濟，這是一個大的概念。
所以，要預言宏觀政策、房地產走勢，以及對通脹的預期，還是非常困難的，就難以對未來的房地產市場作出準確的判斷。不過，有一點是準確的，如果我們談到通貨膨脹預期的話，是什么東西引發了通貨膨脹預期？主要歸根到底還是貨幣在作怪，通脹管理的目標就是應該管理流動性。那么，央行也一直在進行流動性的管理，但我們現在碰到了一個兩難的問題，單一的貨幣工具不能馬上見效的原因，一是國外熱錢不斷涌入中國；二是人民幣兌美元匯率降價，美元進價產品到中國就導致中國初級產品的價格上漲，導致人民幣兌美元出現了倒掛。那么，這些東西反映到市場上，我們看到的就是什么東西都漲價。而中國是這一輪通貨膨脹的主要受害者，主持人剛才談到美國現在還在超量發行貨幣，為什么他能夠發行貨幣，而我們不能？主要是美國沒有體現出通貨膨脹的跡象，而中國的各種指數都體現了通貨膨脹的跡象。
剛才，我們談到國際大宗價格的上漲，被認為是全球通貨膨脹的主要來源。這要說的話，就是說中國的石油、金屬、原材料、大宗商品價格都在沖高，在國際交易中，中國貿易的依存度達到了70%，中國又是一個高度開放的市場經濟，無論是資本還是貨物的流動對中國的影響都是相當大。單就某些產品來講，比如說大豆對外依存度達到了50%，原油對外依存度也達到了50%，在對外依存度高的情況下，必然會推高初級產品的價格，而中國是全球通貨膨脹貨幣流動性過剩的一個受害國。所以，中央在決策方面就碰到了一個多難的選擇，而不是兩難了。
[楊虹薇]對。
[王義高]中央這次經濟工作會議雖然提出穩定貨幣政策，收縮流動性，但市場的錢實在是太多了。
[主持人]說得很好。之前一直熱議游資炒作農產品市場，出現了“逗你玩”、“蒜你狠”“蘋什么”等等網絡熱詞，隨著農產品市場的降溫，從近幾個月的房地產市場的火熱形勢來看，是不是游資已經轉戰到房地產市場了嗎？楊總的看法是怎樣的？
[楊虹薇]我個人認為并不是單純地游資轉到房地產行業就拉動了整個房價的上漲，房價的上漲有幾個原因，大的分為兩個方面，一是被動性上漲；二是主動性上漲。所謂的主動性上漲，就是發展商為了謀求利益，把價錢有意地去拉升；那么，被動上漲的隱性因素是很多的。比如，前一段時間，就講上個月吧，就足足比前幾個月上漲了將近20%。對吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]然后，建筑材料、人工成本，以前請一個建筑工人一天只需要幾十元，現在估計可能翻了幾倍了，對吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]還有，以前請一個營銷策劃的普通人員，主管，可能只要兩三千，現在沒有五六千，六七千也請不下來，對不對？
[主持人]恩。
[楊虹薇]其實，這些甲方所承受的成本上漲也導致了房價的上漲，很多原因是老百姓不知道的。大家知道，政府在調控房產，其實他們心里也知道是一種“適當地調整”，你說賣地皮價格很高，要開發商建好房子很低的價格賣出來，是沒有哪一個企業愿意做的事情，還要承擔更多的社會責任。
所以，我認為房價上漲的背后原因其實是被動性的上漲大于主動性的上漲，這是一個客觀存在的事實。當然，老百姓有一些錢，也都愿意投入到這個行業里來，造成了小部分的開發商也有主動性上漲的情況。但是，從我們了解的情況來看，除了在放量比較小，貨比較奇缺的一些城市，會造成上幅比例大的情況外，像長沙這樣的城市都是放量大，作為一個人口消費、經濟消費的城市來講，我認為這種上漲還是合理的。
[主持人]比如說在通脹預期作用下，老百姓認為買一些實物、房產才保值，好象大家都去買房子，他們的這種行為會不會從而影響整個樓市而帶動房價的上漲？甚至我們看到，很多一線城市、二線城市都出現了限購令，而長沙的限購令還沒有出，據我了解好象今年有60%的商品房是被非長沙籍的戶口人群購買，還有非省內籍戶口人群購買，這股力量會不會帶動長沙樓市價格的上漲？
[王義高]長沙雖然沒有出限購令，但一線城市的限購令還是對長沙有影響，主要是預期的擔憂，這些限購令政策會不會波及到我們的城市？從深圳的限購令來看，限購令的政策雖然發生了一些效應。但是，效應還是有限的，大致迫使了投資房地產的炒房團資金約10%左右，迫使10%的炒房人離開了房地產市場，大多數人不因限購令止步房地產投資，恰恰相反還帶動了一些投資。以前不買房子的人，因為限購令拿到了購房的指標，一旦對某種商品出現了計劃，或者預言短缺的話，很多人就會蜂擁而至，會搶購。那么，就出現了供給、需求、通貨膨脹三者關系了，通常知道供給、需求、通脹三者的也算半個經濟學家了。
現在，主要談供給吧，目前房地產商所擔憂的問題就是土地成本的推高，另外一方面是資金鏈的短缺。因為，房地產行業是一個資金密集型行業，它需要有需求來帶動，僅僅是投資還是不能完全拉動房地產的。
那么，房地產又習慣于高負債地運作。所以，開發商在面臨中央宏觀調控和地方政策的種種壓力下，很可能造成資金的困境，導致房地產陷入崩盤的局面。那么，崩盤局面主要是帶來了幾個負面影響，而不能完全歸于房地產泡沫的破滅。一旦房地產崩盤的話，所有以前的宏觀調控政策前功盡棄，別說什么限購令了，別說什么打壓房產了，就算是人們手中握有的資產，都會大量縮水，也會出現恐慌性地拋售。要知道，不動產要流動是非常困難的，它不像股市，因為股市是現金交易，流動性很快，而不動產呢？當人們紛紛放棄不動產的時候，要兌現人民幣的時候，它是非常難的。
從另外一方面來講，現在有一些需求方面的擔憂，通貨膨脹直接造成了人們的購買力和收入預期的下降，你看到房地產市場非常火爆，是人們把其他消費的錢和用于其他方面的錢紛紛進入到了樓市，但是這些錢進入到樓市的時候，必然壓低其他資金的需求，比如制造業的萎縮，其他方面的不足，以及人們對消費其他方面的影響。
房地產的需求可以分成兩大類，一類是真實的購房需求，就是人們廣泛談論的剛性需求。那么，剛性需求的來源是中國的人口紅利和城市化推進。那么，這一部分的剛性需求，現在成為了我們房地產市場轉化分析的一個巨大阻力，就是說這個人口紅利還能持續多久？目前，我國人口紅利每年是新增1個點，現在預期到明年中國的城市化推動速度會降慢，也就是房地產需求剛性需求會降低。那么，這將更加加大房地產方面的一個泡沫。我們保守估計未來10年還有沒有房地產需求呢？這還是有的，一是舊城改造所帶來的房地產需求，專家估計我國還有2萬億-3萬億的房地產剛性需求，這個需求需要10年時間的開發，這是關于城市改造方面，提高人們生活水平的。二是農村人口轉入城市，估計有3-4億平方米的需求。城市里面的新增房屋會保持5億平方米的需求，這些都是所謂的剛性需求。但是，這個剛性需求是與人們的經濟掛鉤的，與城市化是掛鉤的。
那么，關于投資性需求，這就與通貨膨脹，與貨幣供應有密切的關系了，與炒房團也有密切關系了。所以，回到限購令，限購令主要是限制異地購房和炒房團的行為，迫使異地購房者和炒房團離開本地市場。所以，它是一個非常有效的政策調控手段。
[主持人]其實，這筆資金的壓力還是存在的？
[王義高]資金壓力始終是存在的。一是開發商面臨資金斷裂問題，如果銀行繼續收緊信貸，繼續推高土地拍賣成本。同時，也不準賒帳，不準貸款，加上容積率方面的影響，必然會造成房地產開發的資金緊張。
另外，市場的導向是什么東西熱賣的時候，什么東西更好的時候，政策利好的時候，民資會紛紛進入到某一個領域。由于，人們對房地產預期走向和預期價格難以判斷的時候，很多人就會減少在房地產領域的投資，也會造成房地產開發商資金方面的緊張。
[主持人]其實，剛剛提到社會上很多人還是想把自己的這筆錢投入到房地產市場，但我們也看到由于國家各種各樣的限制，可能有些人還在尋找投的機會，也有人會擔心會不會在明年年初的時候，或是在什么樣的情況下，萬一這種限購令取消，或者是什么樣的情況出現，這筆資金會不會大幅度進入到房地產市場，會不會出現報復性的上漲或熱銷？有沒有可能產生這種情況呢？
[王義高]這是完全可以存在的，可以肯定的說目前社會上各種勢力要推高房價的影響力并沒有降低，這股勢力包括開發商，包括地方政府，包括壟斷央企，包括資本集團的利益集團，也包括握有房地產資產的部分人，都極力想利用很多的機會，利用自己的游說能力，想給中央政府施加壓力的方法來推高房價。
所以，你說未來是不是有再一次爆發房地產價格上漲的預期呢？這種因素是完全存在的，問題是中央現在非常擔心房價繼續漲下去會是一個什么樣的結果？他們判斷不準。
[主持人]是的。那在楊總的心里，您預計什么時候會出現報復性的上漲呢？
[楊虹薇]其實，長沙相對其他的一線城市來說還稍微好一點，我們在房地產經營過程中，經常講到皮球效應。其實，你越用力往下壓，可能它彈起來的力度會更大那么，在一線城市的話，它由于地皮稀缺，也由于城市交通和城建成本投入的高昂。其實，是越稀有就越昂貴。那么，在長沙這樣一個二線城市，現在已經開始顯現這樣一個端倪了。
怎么說呢？首先，我們來看看政府過江隧道的投入，地鐵投資的建設，還包括很多道路和周邊市政配套的一些投入。其實，假設早年政府土地拿出去是100萬元的話，現在政府所花的配套投資費用已經是幾百萬了，對吧？那么，普通老百姓不理解，說政府又把地價抬高了。其實，政府也是沒辦法的，很多東西是相輔相成的。比如南湖板塊早年的毛地拿出去是很便宜的。但是，現在你看政府對書院路的投資，過江隧道，沿江大道的配套改造等等，投入的資本是很大的。那么，在建設性配套的投入和土地稀缺的情況下，就注定了房地產價值是不能以一種現實的眼光來衡量。
其實，廣州市政府在目前就有了這樣一個教訓。為什么這樣說呢？早年的濱江路，非常絕版的江景資源，由于當時的把控不夠，把這樣的一些土地拿出去賤賣掉了�，F在，該有的都不是最合適的，對吧？
[主持人]恩。
[楊虹薇]其實，現在的長沙市政府，或者是其他一些二線城市，就應該在吸取過往城市發展的經歷上，好好平衡城市價值究竟哪一塊是最重的？我個人認為一定有價值的一定要顯現出來，如果是普通價值的，就不應過于炒作上去。我認為每一塊土地都應該有它的價值，每一個區域都應該有它的一個價值。
[主持人]對，需要真實價值的體現。
[楊虹薇]對。
[主持人]最近，中國社科院也對外發布了《中國住房綠皮書》，那么關于這個問題，我們休息一會再接著探討。
[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產網、湖南電臺經濟頻道聯合打造的星城第一對話地產欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰。
最近，中國社科院對外發布了《中國住房綠皮書》，其中指出通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市平均房價泡沫為29.5%。而長沙也被指存在一定的泡沫。不知道各位怎么看這個數據？各位覺得房地產行業的這種投資是不是會加速泡沫的重生？首先，還是想先請王院長作一下解答。
[王義高]關于長沙有沒有泡沫的問題，必須從一個宏觀的層面來看待，中國的房地產價格的波動是前所未有的，房地產調控的壓力也是前所未有的，房地產行業遇到的壓力和阻斷也是前所未有的。非要有人要說有沒有泡沫問題？這個泡沫不能單純從需求這個方面來看，還要從供給方面來看。
那么，金融危機之后，中國房地產市場波動的劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現在又回到了價平量低這樣一個反復波動的局面。那么，很明顯，全世界任何國家都會知道一個常識，當房地產價格急速上漲的時候，就會引起資產的泡沫性，這個泡沫性為什么現在顯現不出來呢？關鍵是崩盤的那一瞬間凸顯出來了，美國次貸危機解決房地產泡沫引發出來的，日本的房地產泡沫也是通過房地產崩盤體現出來的。當人們都在熱買的時候，他絲毫不感覺到有通貨膨脹的壓力，他認為資產都在保值增值。所以，這是要通常解決的一個常識性問題，資產上漲的時候感覺不到泡沫，而且認為需求旺盛，投資旺盛。
那么，我們可以從這幾個問題來看待是不是有泡沫？
第一，房價脫離了普通居民的承受購買力，這是中央擔心的，房價是壓在人們面前的三座大山之一。
第二，房價過高導致了購房者的負擔過重。不論哪一個國家，消費都是有限的，居民把過多的錢全部投入到房地產行業，消費者也在跟風炒團，跟進去，生怕自己錯失了這一輪的購買。
第三，房地產過熱導致投資、投機過剩，中央現在出臺了限購令。
但是，現在我們難以判斷到底房地產泡沫在什么時候破滅？泡沫有多大？到底什么時候形成了一個巨大泡沫？難以判斷的是中國房地產發展的走勢與美國、日本還是有一些不同。日本的房地產泡沫形成，是在城市率高達80%的時候，剛性需求降低，炒家紛紛進入房地產市場的時候發生的。但是，中國的城市化率才剛剛過50%，所以人們說根本沒有房地產泡沫，我們和西方的誤差還有20-30個百分點，說房地產沒有泡沫。
但是，你也看到中國房地產的提升率是相當低，是一個漫長的過程。比如說，現在有一些經濟學家，或者是一些社科院做的規劃書，中國的城市化率要達到70%，如果我們想中國的城市化率達到70%的話，意味著有8-10億人要居住到城市里來，如果有8-10億人居住到城市里來的話，我們需要動用整個國土15%來開發房地產。
那么，15%的土地面積用來開發房地產的話，你可以想象這里的投資規模，資金量有多么地巨大？加入以現在的價格來計算的話，過去30年用于房地產的投資規模是40萬億。如果僅僅把城市化率提高15個百分點，如果繼續提高到70%的話，我們難以說在這樣一個漫長的過程中，房地產泡沫什么時候會產生，什么時候會破滅，我們難以對房地產泡沫下一個準確的結論，具體對泡沫破滅的形式也難以下一個判斷。
[主持人]那么，楊總，您覺得長沙房地產泡沫存在的數據要怎么來看？您覺得房地產泡沫的投資會不會加速目前狀態的演變呢？
[楊虹薇]我還是從民間指數角度來說。其實，我們的一些房地產從業人員是這樣來看待這個問題的。首先，我們從第一個角度來看城市的租售比，如果這個城市的租售比系數是在一個合理的范圍內，那就證明這個城市目前來講不存在泡沫。那么，怎么來計算呢？打個比方說，廣州一套房子要租2500元/月，投資可能會要120萬元。但是，在長沙的話，一個2500元/月的平米，90多個平米就可以租到這個價格了。那么，它的租售比就比廣州低很多。那么，如果這個數值在一定的合理范圍，就證明目前這個城市暫時是沒有泡沫的，這是第一個衡量有沒有泡沫的指數。第二個衡量有沒有泡沫的指數是我們的收入比。假如說，你的總收入，兩夫妻12年的總收入在能買得起這個房子，就沒有泡沫，如果要花20-30年的工資才買得起房子的話，這就證明這個城市的房價是有泡沫的。
第三個衡量指數是看這個城市的人口比重，經濟比重，如果是一個工業城市，它的房價比普通的城市稍高也是可以理解的。但是，如果它是一個農業城市，幾乎沒有太多產業支撐的城市，它的房價也是那么高的話，那這也絕對是有問題的。
所以，這就回到了剛才王教授所講的城市進程化論的說法了，我認為科學、理論與市場要三方結合來看。那么，長沙究竟有沒有泡沫呢？我們的判斷是長沙的房價泡沫幾乎沒有。所謂的泡沫，提到的10%，可能是拿一定的空置率來衡量的。但，光用空置率來統計數據也不是一個完全的指數。
[王義高]有沒有泡沫，我們應該這么來說，關鍵是資產在上漲的時候，人們感覺不到會有泡沫的存在。但是，我們有一些數據可以來說明這個泡沫還是存在的，是實實在在存在的。
這十年來開發房地產，房地產作為一個主要的經濟推動力。但是，要看到房地產價格的持續上漲，它的漲幅遠遠高于一般商品的價格，任何價格都難以比擬房地產價格的上漲。當然，民眾，任何一個有經濟常識的人，他對泡沫經濟的種種猜想肯定是存在的。我們說到通貨膨脹，就是流通中貨幣的數量超過了實際運行所需要的貨幣數量，而引發了貨幣貶值和價格的全面上漲。我們看到任何東西，特別是大眾初級產品的價格都在上漲，連最普通的姜、蒜、綠豆等農副產品的價格都在上漲，這就說明市場的貨幣已經是過多了。
那么，通貨膨脹，貨幣的超發，與實際需求貨幣之比來反映通貨膨脹。那么，貨幣貶值就體現在通貨膨脹與房地產價格之間的關系上，就比其他的商品要復雜一些。所以，我們說不能單單看房地產價格的漲跌來判斷是不是有泡沫，而要從整個經濟運行的情況來判斷泡沫的存在。因為，引發房地產泡沫指數，有可能不是從房地產領域引發的，有可能是從其他領域引發的，比如說銀行的壞帳資產，銀行倒閉。當然，我們國家國有銀行通常沒有倒閉的說法。但是，銀行有壞帳資產的情況是可以存在的。那么，銀行壞帳以后，必然要影響到其他的產業。因為，銀行投放在房地產的資金過多，一旦銀行出現問題，必然造成開發商的資金短缺，必然造成按揭市場人們個人資產的崩盤，泡沫就體現出來了。所以，應該從整個宏觀經濟、國家經濟運行，以及貨幣的總量供給來判斷泡沫是否存在，而不是從個人持有住房的情況來看泡沫是不是存在，或者破滅。
[主持人]前一段時間，社會上也提到了長沙房價價格洼地的效應，而對比周邊城市的價格來說，周邊的城市城市化并沒有長沙這么好，好象長沙的價格比他們還要低。但是，長沙又沒有發限購令，是不是會吸引在其他城市失去投資空間的資本投到長沙來？我們也看到，有一部分資金有可能是為了避免通貨膨脹，還有一部分資金可能是地州市為了尋找更好的居住環境，更好的教育環境和居住配套，想住更好的環境。如果這些資金進入到長沙市場的話，據我們從現實的調查情況來看，長沙二環周邊的房價就上漲了不少，不知道各位怎么看這個問題呢？
[楊虹薇]我先說一下吧。任何一個城市的房地產市場發展都是有規律的，從起步到穩定，再到外來城市投資者的認同，它的城市價值都有不同的成長階段。比如廣州，早年也是一些自住居民購買自住房，但到了后面企業發展好了，外地人進入了，外地人購房的比例也增高了。從目前的價格帶看，剛需是基本滿足了，只是在不斷改善而已。在這樣一個時候，投資比例又會增大。
長沙的第一個“五年”剛剛過去，根據我們公司的專業數據顯示，至2010年為止，整個長沙的剛需比例仍然在85%以上，投資比例其實才不到15%。除了在2007年略有上漲之外，其實在2008、2009、2010年又稍微有下降。但是，從目前兩個月的形勢來看，投資者的比例確實是有所抬頭。
所以，我們也預判，當地的“五年”，長沙樓市發展的初步階段過去以后，剛需滿足了以后，其實就是改善型和投資兼顧購買的比例會慢慢增加。
所以，我們認為長沙從今年開始起，投資比例可能每年都會有所穩步上升。打個比方說，到現在為止，長沙的江景項目，比如說即將開賣的萬達、華遠，任志強先生的華遠金外灘，還有保利南湖的地王，這樣的一些地王當時拿的價格本來就很高，面粉的價格那么高，面包也必然不會便宜。那么，這樣一些不便宜的價格，本土的消費者或者是本土的投資者獲取認為起點高了，你賣15000-20000元/平方米，對于本土投資者來說是天文數字，對于一線城市的人來講，價格就和買普通商品房價格差不多。 這樣的一些投資者有可能轉到長沙來投資，城市價值越有體現，投資的比例就會越高，我認為這些都是正常的。
[主持人]這種情況的出現，也是社會財富有一定的積累后會出現的一種社會現象。其實，在通脹作用下，聽眾朋友或現場的朋友就要問了，作為普通的消費者應該怎樣才能守住自己的財富？比如說我有50萬元，那到底該怎么辦呢？存在銀行肯定是縮水的，如果是買房，那買什么類型的房子，抵御通貨膨脹的能力比較強，比如普通住宅、高檔住宅、別墅之類的又如何商業地產？
我知道，郎咸平的說法我也看到了，一半的錢買美元，一半的錢買黃金，進行對沖，保證現在這個階段不虧錢，作為一個普通老百姓，我們該怎么做呢？
[王義高]這要根據個人的資產比例來判斷，我們實在提不出具體的建議。從具體的投資比例來看，適當投資房地產還是有利可圖的，還是一個短期保值增值的投資品。
為什么這么說呢？中國民間投資和私人投資過于狹窄，很多投資領域沒有開放，我們國家的政策從黨中央到國務院，從十六大、十七大提出的要“增加普通居民的資產性收入”，也就是增加個人的財富。
那么，房地產作為一個資產性比較好的資產品，在一定程度上肯定能夠保值增值。那么，現在說回來，這個保值增值與泡沫破滅時的崩盤還是有一定差異的，我是說短期內保值增值有一定的影響，也與中國的宏觀經濟有一定的關系。
當熱錢大量涌入，房地產泡沫要崩盤的時候，資產變現是很困難的，流動性也是很差的。如果是住房子的話，沒有過多的資產進行交易的話，房地產的增值和貶值對你影響不大，今年是50萬元你也是住，明年100萬元你也是住，后年崩盤了只值20萬了你也是住。主要是對于房地產投資領域里面的人，我的建議是可以適當地進行一些投資。我認為有些資金可以進入到房地產行業，如果你的資金比較多可以分散進行投資，比如去北海、三亞投資，不要把雞蛋放在一個籃子里面。
盡管中央出臺了一系列的政策打壓房地產，但要形成一刀切的政策還是不容易的，還是有區域性的很大不同。那么，整體來講，東部一線城市的房價上漲要快一些，基本上在10年左右投資就可以回報回來。而在中部的話，則需要15-20年投資才能回報回來，如果在西部的話，時間可能更長一些。
所以，根據投資的匯報率來看，你可以做一些高低不平的分散投資，這還是可取的。
[主持人]楊總，從長沙的具體環境來看，您認為是投資普通住宅好？還是投入別的類型好？
[楊虹薇]剛才，王教授講的是雞蛋分裝的理論，雞蛋不要放在一個籃子里，否則會有可能整個打爛。在理論上有一種說法叫足球場模式，就是說兩頭必須有守的，一頭前一頭后，前面要守的至少要有15%的資產做保險，包括固定的儲蓄。另外15%可以拿去做一些風險性的投資，比如15-20的股票、基金，甚至是一些風險大，其實也有一定高回報的產品。第三個大比例是60%-70%左右，應該考慮固定、穩固型的投資，穩固型投資大家首當其沖會挑選不動產。那么，不動產從投資模型上來講，是老百姓的一個比較可靠的投資產品。但是，所有房地產的投資產品又分不同的類型。有地鐵物業、口岸物業、商鋪，商鋪中還分鋪中鋪，或者是地鋪，還有豪宅，還有普通的住宅，還有投資性的住宅，以及居住型的住宅，分向也是很細的。
通常來講，普通住宅每年的回報率大概也是在5%，3%左右，也就是說租金也就是3%-5%，再加上自然的增長大概可以到15%左右的增幅。但是，像口岸物業、地鐵物業，還包括一些投資性的公寓居住物業，回報率就高很多。我在長沙有很深的感受，我在北邊買了一套住房，到現在為止，我自己也沒有把它裝修出租出去，大概也就占了自然增值的升幅。但是，我在市中心買了一套公寓，一次性付款20萬元，每年就能拿回將近2萬元的租金，它的回報就達到了10%，基本上與商鋪是等同的回報率。
所以，投資性物業、商鋪、口岸物業、地鐵物業，這些是增幅增值比較明顯的。因為，隨著城市經濟建設的拉動和城市格局功能的改變，他會在瞬間得到更高的回報，有的甚至是100%的回報。
所以，在這里提醒老百姓，如果要投資物業的話，一定要慎重。
[主持人]好的，剛才聽到兩位嘉賓的一些介紹，也有今天整個節目的介紹，我相信大家對通貨膨脹的概念，對長沙房地產發展的概念也會有更深的了解，同時也感謝二位為聽眾朋友，為網友提供了資產保值增值方面的建議，也感謝二位來到今天的《樓市會客室》，本期《樓市會客室》就到這里，下期我們再見。
王義高、楊虹薇：謝謝。
