[主持人陸海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您現在正在收聽收看到的是由0731房產網以及湖南電臺經濟頻道聯合為您打造的樓市會客室，我是主持人海峰。
從去年以來，隨著房地產市場的不斷升溫，房產調控從來沒有停歇過腳步，從國十條、國五條，再到國八條接二連三地不斷出臺。從房產稅在上海至重慶的全面試點，銀行一次又一次地上條存款準備金率和加息，再到住房限購令政策的全面出臺和普及，全國各大城市的房地產市場，我們說無一例外都感受到了陣陣寒意。
隨著房產政策緊鑼密鼓的上演，不少一線城市的房地產市場更是步入到了降溫的通道，而作為二線城市的長沙，坊間“限購令”的傳言也是越演越烈。有消息稱，長沙市住建委相關部門也正在制定限購細則，具體出臺時間和內容也讓人充滿了猜想。長沙限購令真的來了嗎？2011年樓市真的要步入到深度調控年嗎？全面打壓下房價是否會松動？購房者是繼續觀望還是快速入手呢？面對這些懸念，我們該如何預測和探究？
今天，樓市會客室非常有幸地請到了兩位嘉賓一起來探討我們的話題，分別是長沙市房地產開發協會副秘書長歐陽學海，歐陽老師，您好！還有來自于新華都房地產發展有限公司副總裁張帆，張先生，您好。也非常感謝二位能到今天的直播室當中來，與我們一起來探討今天的話題。
在采訪之前，我們先來看一看目前長沙樓市的大背景。春節之前，我們說號稱調控“核武器”的“新國八條”出臺，可以說給房地產市場帶來猛烈一擊，各位怎么看新國八條？和去年的"新國十條""國五條"相比，這一次是反應更給力？先請歐陽老師談一談。

[歐陽學海]行，實際上去年4月份出臺的國十條已經起作用了。據我們觀察，去年6、7、8、9四個月的成交量下降了，下降了幅度還挺大。然后，國五條出來以后，對沿海的大城市影響比較大。因為，他們相應地出臺了一些“限購”等政策。但是，反過頭來對長沙起到了一個相反的作用。因為，沿海資金的擠出效應出來了，到了類似于長沙這樣的二線城市。那么，去年四季度，類似于長沙這樣的城市成交量增長特別快，房價也上升得比較多。國務院看到了全國不同城市的各個情況，就出臺了國八條。但是，我認為不管是十條也好，五條也好，八條也好，還是一個治標不治本的一些政策，還不是真正的治本的制度。

[主持人陸海峰]何謂治標不治本呢？

[歐陽學海]怎么說呢？房地產市場肯定是有問題的，不管這個問題的大小。那么，我覺得類似于國八條這種政策，相當于“退燒”政，只是給你降一點兒溫。但是，真正要治病的話，如果是肺炎或是哪里感染了，還是要用其他的治本的藥。目前，大家都知道只是暫時的措施。很多城市現在公布出來也就是到今年年底。

[主持人陸海峰]有效期大概一年左右的時間？

[歐陽學海]對

[主持人陸海峰]是快速退燒型的。

[歐陽學海]對，先把“燒”退下來。實際上，國八條里面也有一些類似于治本的藥在里面，比如加快公租房、廉租房等保障性住房的建設力度，加強地方政府的責任，提供更多的保障性住房，這方面實際上可以說是治本的。但是，沒有那么快。房地產是這樣的，建設周期很長，它的供應量增長也好，減少也好，它不像其他的商品類產品，需要一個過程。所以，首先來一點猛藥，退一下燒。

[主持人陸海峰]接下來想問一下張帆，張總，新華都萬家城也是一個非常大的盤，在長沙來說它所占據的面積和體量也是非常大。那么，我們也有一段銷售記錄，據我了解去年銷售得不錯。然后，去年出臺了新的國八條。您覺得它和去年國十條、國五條相比，更給力的地方，或者是您更關注的地方在哪里？

[張帆]是這樣來看吧，我們從調控的歷史來講，第一輪調控應該是從2005年就開始了，長達5、6年的調控，實際上是政策和貨幣問題在壁壘。房價的上漲也好，去年像長沙這樣量價齊升也好，這不是一個行業的問題，也不是一個政策的問題，這是一個低于經濟的問題，是一個貨幣與政策的問題。我們可以看到人民幣在國外增值，去年8月份我去香港，1：88，春節的時候是1：85，我們在國外感覺人民幣是當金花的，因為它在增值。但是，在國內人民幣在貶值，貶值帶來的是什么壓力呢？老百姓的存款放在銀行是貶值的，而且沒有良性的投資渠道，除了地產以外。

[歐陽學海]投資渠道太窄。

[張帆]對，投資渠道太窄。從最近兩年的住房來看，或者說剛性需求啊，或者是地市移民長沙，省會經濟，這種是一部分。還有一部分是人民的資金避險需求在投入房產。實際上，政府在出臺政策的時候，更多的是關注有如吃藥一樣，為什么中國人現在用藥是超標的一樣，就感覺藥有效。昨天，我看新聞還在講中國人吊瓶的數量是全球平均值的3倍，就是想要藥有很好的效果。實際上，這些效果呢，剛才歐陽老師也說了，它是退燒藥，是治標不治本的。樓市問題回到核心就是貨幣的問題。

[主持人陸海峰]說到貨幣問題，最近很多買房的朋友感覺到壓力比較大。從2月份開始長沙各大國有銀行是開始全面取消房貸利率優惠，也就是“銀行版限購令”開始執行，這是不是也就意味著長沙的限購令不遠了呢？據我們了解，最近住建委在不斷討論“限購令”的問題。接下來，我想請問二位，先問一下張總，對于您所開發的項目在交易量、價格上、你覺得會如果真有“限購令”，它會帶來一定的影響嗎？

[張帆]應該說有一定的影響，但影響不大。因為，我們開始做這個項目的時候是理性的，一是做滿足剛性需求的中小戶型。我們現在已成交的客戶里面，70%是首次置業。所以，它會有影響，它因為的是30%改善型置業者的需求。應該說，對樓市的根本性影響不大。
“限購令”的話，我們可以看到就是近期會出臺了，應該是在兩會后各省會的“限購令”都要出臺。

[主持人陸海峰]如果出了“限購令”，你們在經營方式或成交模式上會不會有什么政策去應對“限購令”的出臺呢？

[張帆]回到做項目的根本來講，我們賣的是一個好的產品，也是大家能夠承受的需求產品，“限購令”的出臺，我們在營銷策略上不會有什么改變。而且，說到“限購令”，對于長沙這樣一個土地財政比較強的城市來講，它出臺的力度可能會比較溫和，周期也會很短。說得嚴重一點兒，如果長沙沒有土地財政，長沙的城市建設是無法運轉的。

[主持人陸海峰]接下來，我想問一下歐陽學海老師，不知道您對目前的“限購令”，有沒有聽到一些風聲？然后，我們也來猜測一下，您幫我們猜測一下，“限購令”會以什么樣的形式來出臺呢？

[歐陽學海]其實，也不能完成把它稱作“限購令”。因為，媒體關注得比較多的是國八條里面的第六條，即“限購”。實際上，國八條里面有很多內容，比如第一條是加強地方政府的責任；第二條是加強保障性住房的相關內容。其實，嚴格地來說，這應該是貫徹國八條在長沙的實施細則，只是說媒體把它簡稱為關注到“限購”這一塊兒，大家都很敏感，購房者也關心，開發商也關心，簡單地將它作為“限購令”來說。
實際上，如果是要落實國八條細則的話，在很多方面都會提到。但是，總體來說，這一點我和張總的看法是一樣的，長沙這個城市非常特殊，與其他的城市相比有一個不同的特點，房地產開發起步比別的城市晚了好幾年。所以，我們整個長沙市的供應量是很充足的。我們做過這方面的統計，與其他的省會城市比，如武漢、合肥、太原、鄭州、南昌，我們往往很多人喜歡簡單地用房價去比，長沙比那些城市的房價低，為什么低？很多人不知道。實際上，長沙每年的開工面積、施工面積的量太大了。國八條里面的“限購”實際上是針對很多城市的供不應求，每年住宅的施工及每年在建的樓盤絕對沒有長沙多，可能這些城市還比長沙大。我記得2009年，我們統計長沙的施工面積比武漢要少1000萬平方米。那么，就說國務院“限購”的規定，實際上應該主要是針對那些房地產市場，特別是住房這方面供不應求的城市，可能會出現這樣的情況，比如北京就很嚴厲。他們，我覺得根據長沙的實際情況，供應量這么大，并不是一個特別的供不應求的城市，房子不斷地賣掉了，又不斷地有新的樓盤推出來。比如300萬平方米以上的樓盤在長沙還不少，你們的項目是300萬平方米吧？

[張帆]是的。

[歐陽學海]還不少。我覺得長沙要出的話，我估計也是一個比較溫和的政策。

[主持人陸海峰]有傳言說，可能是允許再新購一套，這個我們能不能去猜測？

[歐陽學海]應該說不會突破國八條第六項的底線，它的原則簡單地說就是本地限三，外地限二，是這個意思。然后，我看了一下各個城市，比方說在當地有一定年限的納稅證明或社保繳納證明，這個“一定年限”，比如北京，絕大部分城市是保了一年的底線，還有部分城市保了兩年。然后，還有當地的政策，最寬松地是貴陽，一環線內限購；廣州就是主城區和縣限購；成都好象只是主城區限購，縣里面不管。所以，我估計長沙市對限購的樓盤地域來說，我估計不會擴得很大。

[主持人陸海峰]剛才，您也提到了長沙和周邊城市的一個對比。大家也非常關注，以前我們總在說長沙是一個價格洼地。但是，現在也有網友認為長沙經過去年價格上漲比較快之后，現在是不是還存在洼地效應呢？長沙和其他周邊的城市相比，比如武漢、貴陽、南昌，這種……

[歐陽學海]還是第一。

[主持人陸海峰]還是第一？

[歐陽學海]但是，第一，并不能說明以后會和人家一樣高。大家有一個錯誤的概念，總覺得低就會和別人一樣，不一定。因為，房地產是不動產。對不對？比如說，電視機、冰箱，這些東西在這個城市低了，別的城市的人可以到你這個城市來買，運回去。但是，房地產是不動產，不可能有很多其他城市的人跑來長沙買房子，他的工作和生活都在其他城市，這是不太現實的。因為，長沙的供應量一直很大，不一定價格就一定會漲上去。因為，去年有一個特殊情況，我前面已經講過了，就是一線城市、沿海城市的擠出效應過來了；據統計，現在在長沙購房的人群中約有60%以上是非長沙戶口。但是，這里面主要還是以湖南省戶口為主。張總應該知道。

[張帆]各地州市

[歐陽學海]對，就是各地州市，比如有些人退休后，小孩在長沙上學、工作。其實，外省真正過來炒一把就走的并不多，極少。

[主持人陸海峰]其實，這也涉及到一個城市不斷發展擴容的問題了。自去年各城市調控以來，一線城市投資者紛紛轉戰二線城市，剛才您也提到了，長沙外來購房人群占到了很大的一部分，這一部分中又有省外的。那么，他有什么樣的不同類型？還是有地州市的？如果長沙真的“限購”的話，會是一個怎樣的形勢？會不會削弱外來購買力，從而影響房地產市場的整體交易呢？

[歐陽學海]這肯定是有影響的，說沒有一點影響這也是不客觀的。但是，我覺得這個影響不會很大。據我了解，在長沙購房人群中有長沙戶口的這部分人的話，雖然有所為的擠出效應。但是，其實有些人并不是投資炒房。比如，有長沙市本地人到北京、上海去工作，他在那邊可能不能買房了，房價高了，或者是其他原因。那么，他回到本省購房。回本省購房的話，他肯定是首選省會城市長沙，肯定是這樣的。我覺得如果“限購”的話，對這部分人可能會有一些影響。但是，我覺得這個東西呢，因為它畢竟是一個暫時性的政策，不到一年嘛，就算到今年年底的話，也就8個月時間嘛。

[主持人陸海峰]接下來，我也想問問張總，張總，從您的項目來看，在去年的銷售率當中，您覺得是什么樣的人群占據了比較大的一個比例？就您看來，如果是新的細則出臺之后，可能會對這些人群產生什么樣的影響？

[張帆]從兩個方面看吧，因為每個項目的定位和建筑的形式不一樣，風格也不一樣。從我們的項目來講，一開始定位就比較理性，是一個滿足剛需的產品，但我們會把品質做得好一點兒。所以，我的客戶70%是首次置業，40%是從地市到長沙來，實際上他們是新移民。因為，長沙作為湖南省的省會是一故獨道的，湖南省房地產市場的T級消費是比較明顯的，縣一級的人有點錢了到地市買房子，地市的人賺了錢就到省會買房子，這個趨勢很明顯。所以，如果出臺“限購令”的話，對地市人在長沙已經有房的人，可能早期在城東、馬王堆批發市場買了房子的，現在想置換出來買更好一點的房子的人，對他們可能會有一些限制。實際上，拿國八條來講，對改善型需求也產生了一定的抑制作用，會影響到新長沙人的改善置業。

[主持人陸海峰]那會不會對長沙這個城市的發展擴容產生一定的影響呢？比如說，會不會影響到長沙的城市化？因為，可能就會有一部分人群沒有辦法成為新長沙移民，對這部分的影響會不會很大？

[張帆]初期會有一點兒。因為，長沙這個城市，回過頭來講，媒體好象報道的是把土地財政說成了高房價的萬惡之源。其實，長沙真正的城市建設是從2001年修五一路，2002年修黃興路開始的。長沙一直在改善城市道路，增加配套，進行土地掛牌。實際上，我覺得長沙的土地財政是走得非常好的。第一，它利用土地財政匯集了大量的民間資金，長沙的城市建設每年都是上百億的投入，這十年來長沙的城市面貌是煥然一新的。作為一個內地省份，走出去，包括貴陽，還包括沿海福州，他們的城市建設都沒有長沙城市建得這么漂亮，長沙城市為什么建設得這么漂亮？是政府在這一塊兒舍得投入。那么，城市基礎建設做好以后，政府有一點是對的，土地的供應量是充足的，帶來的產品量是充足的，房價也就不高。所以，長沙在置業這一塊兒是一個比較幸福的城市，用好了土地財政，城市可以建設好，老百姓也可以慢慢住上好房子，而且承受的壓力也不大。為什么長沙的房地產市場健康？它的核心就在這里。

[主持人陸海峰]感謝張總。在我手頭還有一份這樣的數據，據中國指數研究院數據顯示，今年1月監測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過20％，包括長沙、大連等城市跌幅超過50％。而最新的長沙市房產研究中心數據也顯示，1月份，全長沙市新建商品房累計批準預售233.81萬平方米，同比增長7.05%，環比減少4.74%；其中，內五區新建商品房累計批準預售146.64萬平方米，同比減少7.96%。那我們說，這一系列的數據都是在下降，這些數據表明了什么？當然，1月份也是一個比較特殊的月份。先請歐陽老師來發表您的看法吧。

[歐陽學海]房地產的開發和銷售情況，實際上有一定的季節性，打個比方可能和農業差不多，不能說它像工業產品，普通的商品可以到超市里面買到，柴米油鹽是每天都要吃的，它們的供應量是一個常態。但是，房地產產品不一樣，它有旺季、淡季，我們說金九銀十，9月份、10月份上市的量多，成交量多，這是有原因的。因為，現在絕大部分的樓盤都是農民工在施工，春節前后他們是要回家的，一般要過了正月十五才過來上班。然后，很多項目是在過年以后才開工，正好到了9月份、10月份上市。我們的成交絕大部分是在三季度、四季度，春節前后本身就是購房置業的淡季。所以，這樣一些統計數據就把淡季的數據和旺季的數據去相比，本身就是不科學的。另外，有一個特殊的情況，2010年12月份，大家對長沙是否會出臺新購政策，包括對契稅上調的一些恐慌，在元旦之前的簽約量是相當大的，實際上是提前了，他們本來要在1、2月份才來簽約的。比如，在張總那邊買了房子，交了定金，本來有一個月或一個半月的時間段過去簽約。但是，因為擔心政策的變化，或者是契稅上調了增加購房成本，他們就趕在元旦前簽約了。我記得在元旦前每天簽約的有1000多套，現在每天簽約的只有3、400套，我覺得有些東西是不可比的，是這個原因。

[主持人陸海峰]那我也想問問張總，去年據您觀察，長沙市民在購房心態方面發生了哪些變化？特別是我們看到有一段時間，也是剛才歐陽老師提到的，有一段時間整個長沙人的心態都比較急，出現了一段時間井噴的成交量變化，您覺得這是怎樣一種狀態？

[張帆]第一，我們看到有相當一部分的消費者在投資買房的時候，不一定是很理性的，特別是去年，應該是進入10月份以后，11月份以后，第二輪的調控沒有壓制住，大家對中央調控政策的作用已經失去了信心，全國的房價出現了報復性的增長，價量齊升，這段時間有相當一部分購房者是恐慌的。但是，恐慌的這部分人不是剛需人群。因為，契稅上漲，貨幣資金保值這部分人涌入樓市比較多。

[主持人陸海峰]實際上，他們是出于資金避險的需要在大量進入房地產市場。

[張帆]對。

[主持人陸海峰]那這就帶來了一個新的問題，有專家分析說，這一輪限購之后，一定程度上將會減緩商品房市場供應，未來潛在供需矛盾將會突出，有可能迎來新一輪房價暴漲，市場會不會迎來爆發性的增長，這也是很多人擔心，所議論和擔憂的，請問張總，您認為還會出現這樣的情況嗎？

[張帆]這要看中國政府的作用，如果政府只是僅限于政策性的調控，出臺一些政策性文件呢，打退燒針這樣的，報復性增長遲早會來。說平抑房價，為什么一樣東西的價格需要平抑？車價需要平抑嗎？家電市場需要平抑嗎？不動產除了消費屬性還有投資屬性在這里，政府缺失了兩塊，一是廉租房、公租房的建設，現在在補課。二是給老百姓合理的投資渠道。不要忽悠老百姓去股市，變成洗錢機器，把老百姓洗完了出來。還是要有良性的投資市場，讓老百姓手上的資金有合理的投資渠道，這對國家來說是一件好事，對民生也是一件好事。但是，如果這些都不做，這一波壓制住了，肯定會反彈，這是不可避免的。

[主持人陸海峰]歐陽老師，您的看法呢？

[歐陽學海]接著張總的說，如果真正要治理好房地產市場的話，應該從根本上解決。一是國家的財稅體制要改革，不能讓地方政府擔任很大的責任，又沒有錢。沒有錢怎么辦？剛才說了，很多的基礎設施建設，包括醫療、教育等等這些，地方政府是要負責任的；包括剛才講的保障性住房，軍令狀，沒有錢怎么辦？只能靠賣地，整個國家的財稅體制要改革，這是一個治本的內容。還有一個內容是現在在“補”的這一方面，保障性住房，前幾年確實是忽視了，現在大量地做廉租房，還要大量建公共租賃住房，解決人們的住房需求。另外，還要拓寬投資渠道，投資渠道太狹窄了，大家看來看去只有買房子最保險。那么，前面剛才提到了，經過這一輪調控會不會減緩市場供應？我覺得作為長沙來說，絕對不會。
我這里的數據，2010年長沙市新開工2600萬平方米的面積，這相當于其他一個城市一年的施工面積。實際上，我們從2009年下半年開始，新開工的量就相當大了。所以，我覺得肯定會保證供應的。而且，房地產的特點，生產周期很長，供給的增加或減少的調節是很慢的。
比方說，在開工之前，要辦很多手續，土地、規劃等等。他辦到這一步了，就算今年上半年銷售形勢不好，他還是要開工，不能停在這兒，對不對？很明顯的是2008年銷售情況不太好，實際上2008年上半年的新開工面積也將近達到了1200萬平方米，只是說下半年和2009年上半年稍微有點兒萎縮，開發企業看到情況不好了，原來準備開30萬平方米的，現在只開15萬平方米試試，這有可能，但不會一下子增長很多，一下子減少很多，房地產的特點是這樣，它是沒有辦法的，周期性很長。

[主持人陸海峰]這樣的話，未來還是會有房源不斷上市，國家新政策的細則出臺之后也壓抑了一部分消費者，他們還是要找到一個平衡點來平衡目前房價變化的趨勢。現在，我們要做的是讓變化趨勢能夠逐漸趨緩，這是我們主要要做的，是嗎？

[歐陽學海]最開始，我講了，因為它是“退燒針”，只是說體溫不能再往上去了，把體溫降下來，這是一個方面。另外，相關的一些治本的作用要出臺。比如，保障性住房，我看到建設部的規定是今年10月份之前全部都要開工，今年的這些指標一定要完成，等等這些配套措施。包括去年看到國十條出臺以后，5月份國家也出臺了相關鼓勵民間資金往其他行業投資的一些鼓勵政策，這些都是一步一步來的。治標的是猛藥，但治本的也在慢慢跟上來。我覺得，有些政策也是在這里試，在這里摸著石頭過河。當然，不可避免的是它既然是退燒針，可能會誤傷一些真正有需求的人，有消費需求的人買不到房子。因為，我看到這些年很多出臺的政策，實際上是壓制投資需求，畢竟住房主要的應該是消費，就是要看這個度，看這個比例，應該要達到多少，占絕大部分的還是消費需求，對不對？

[主持人陸海峰]但是，我們看到最近有各種各樣的說法也出來了。有些說法是，作為投資的話，我是不是該把原本準備投到住房里面去的資金往商業地產投？或者是原來準備投二線城市的資金，干脆繼續轉到二、三、四線城市中？對于這種消費者來說，因為現在屬于觀望期了，整體來說，不管是剛性需求還是投資性需求，就這一點我也想想問問大家，你們是不是覺得現在也處于觀望期，今后他是繼續觀望？還是選擇不同方式再快速入手要好一些？先請張總談談。

[張帆]商業地產比較狹義的講法是買門面，買商鋪。實際上，廣義的商業地產是指商業物業，包括寫字樓、酒店，甚至包括停車場，還包括黃興路的商業街。商業地產這一塊兒，它也是一個好的投資渠道，而且從目前來看，限購不限商，對商業地產這一塊兒的置業限制性措施是沒有的，像歐陽老師講的擠出效應，會有一部分資金，特別是大額的資金，因為商業地產比住宅投資資金要大得多，可能會有大額的投資資金進入到商業地產里面。但是，商業地產是不是就會在這個政策背景下迎來春天？我認為不會。因為，商業地產的春天不是政策杠桿。如果我們可以像香港那樣的瑞士基金，將商業地產證券化，大家還是從證券市場去購買商業地產的一部分收益，從中分散了風險，集中了投資。比如香港的瑞士基金，一年的穩定商業收益約9%，如果我們政策能夠放寬這個瓶頸，允許瑞士基金這種基金進入證券市場，那應該說是商業地產的春天。

[主持人陸海峰]歐陽老師，您的看法呢？

[歐陽學海]差不多是這個意思。我覺得，如果從消費性需求來說，該買房子的，你需要買了，你還是得買，因為你是要住嘛，對不對？目前，可能短暫的一段時間來說，調控的話，大家都觀望，房價漲得不那么快了，甚至有點兒下降，那是很正常的。我記得2008年，長沙市有那么個別幾個樓盤還在鬧，還在吵，說2007年賣5000元/平方米，現在賣4000元/平方米，說我要退房怎么怎么樣。實際上，過了這么多年你看，當時如果退了，你不后悔嗎？對不對？現在，那個地方可能到了6000-7000元/平方米，如果是自住的話，有可能是要住一輩子的房子，對不對？要長期來看。
我是這么看的。

[主持人陸海峰]好，在今天的節目最后，2011年畢竟長沙樓市應該是一個不平靜之年，對于這一年，你們給一句話來預測長沙樓市，你們怎么樣來定義2011年的長沙樓市？

[歐陽學海]一句話怎么說呢，我覺得長沙這個城市從住宅市場來說，還是一個供應充足，需求旺盛的市場。

[主持人陸海峰]張總呢？

[張帆]我非常同意歐陽老師的觀點，長沙還是延續它的城市資源發展路徑，供需兩旺，前緊后松吧。

[主持人陸海峰]好的，我們也希望能夠在政府的細則出臺之后，整個長沙市場能夠走向一個更加平穩發展的步伐。作為長沙的百姓來說，有一個幸福的城市，也是我們最想要的。今天的樓市會客室就到這里，感謝大家。