[主持人思思]縱覽都市地產，細聽專家決策，大家晚上好。這里是深度地產訪談節目，我是主持人思思。兩會熱議高房價，長沙熱議限購令，限小不限大，限內不限外，限新不限舊，長沙限購令的落地，讓人感覺在預料之中，又有些意外。尤其是細則中的，只針對主城區的90平米和90平米以下的新建商品房，那么暫時執行的購房管理措施長沙版的限購，會不會被業界戲稱為國內第一個單獨“限小型”試水限購令？長沙限購令為何限小不限大？限購令到底是限制了誰？如此溫柔的限購令，真的能起到控制市場的作用嗎？今天我們就請來了特約評論員謝晟先生和王義高教授
繼續來探討新政限購令的有關話題。歡迎兩位！
長沙版的限購令從出臺至今，已經是一周了，市場的反應究竟如何？我們先看看記者的調查

[主持人思思]其實剛才我們從記者的調查來看，這一次的政策呢是限小不限大，而且只限含90平米以下的，我就想為什么會出了這樣的一個政策，它是有一個什么樣的來頭，同時在我們的記者的一調查
和開發商的溝通的過程當中，北京的限購令已經算是最嚴厲的，長沙的限購令可以說是一個很溫柔的版本，那么就是說它有很多投機取巧的方面，比如說把90或者80-90平米的一個戶型我改成或者是謊報成90.1平民的就已經規避了，這個限購令我不知道兩位是怎樣看待的？

[謝晟]基于兩個方面的考慮，一個可能是我們的地方政府，對我們的整個長沙的房地產市場，我們還是認為在一個基本健康的狀態下面的出臺這樣一個政策的。第二個方面呢我們考慮到更多的是對于我們的首次置業的剛性需求，剛需，那么這一塊呢它主要是在90平米以內的，如果是我們有效的去抑制這塊的投機的這種需求呢，那么實際上就保護了這種剛需，能夠有效的去降低90平米以下的房價，因為我們也很清楚去年以來實際上主城區的小戶型，應該是漲幅最高的一個版塊，那么我想是基于這方面的考慮。

[主持人思思]那不知道王教授是怎么看的？

[王義高]首先看長沙出臺的溫柔限購令，有幾個方面的層面，最早呢就是不愿意出臺，普遍的認為呢長沙房市的價格呢并不高這也形成了以訛傳訛，普遍的人都不談論長沙高房價，認為長沙房價普遍處于健康狀態，當然我們是不是健康要從很多的因素來考慮，這是長沙第一個方面。它就不愿意出臺限購令，那么現在出臺了限購令呢，比原本想象的呢更加溫柔、更加和風細雨。在上一期的忐忑當中我們也說過不痛不癢，我們看它的三個因素里面，第一個就是限小不限大，剛剛你說的用多種手段逃避限小一個就是改變戶型，第二個就是倒手成二手房合同，第三個它就是說和購房者簽訂地下合同，因為90平方米的融資需求呢沒有大戶型那么強烈，第三個呢通過地下錢莊融資經過私人按揭，這個限購令出來以后呢，傳言溫州有兩百億資金，進入了地下融資市場，因為我們的限購令之外呢，還受到了限貸令的約束，不是說完全從你的限購來購買房子，首先是限小不限大。第二個你限新不限舊是吧，那么根據我說的
你很容易把這個新房倒手成二手房，從右手倒到左手，簽兩個合同來補交一些稅，就這個原因倒手成二手房。第三個的話呢，我們也看到對于外地游資，炒房者大戶型的炒作會帶來一個利好，那么本地居民呢對限制在有優待就是被優待者這個小戶型，雖然大戶型許本地居民繼續購買，但是知道本地居民的收入非常有限，從以往長沙的購房的統計來看，整個本地居民的購房只有三分之一的居民，說明本地購房的居民沒有辦法支撐起目前高漲的房價，熱銷的房價所以長沙市呢說它溫柔這個限購令溫柔，就是說它還是不敢把外來的資金炒房資金
外來的需求完全限制住，抑制掉，它不敢。當然它本也不想限制，所以說它這個溫柔限購令。這是從第一個方面的層次來講，第二個即使是最嚴厲的北京限購令，也可以通過倒賣這個證明，補交稅收， 不交這個保險款、社保款、假離婚等等這些因素來逃避這個限購，那你何況溫柔版的限購令呢？就有更多的對策 ，所以網上也說等于沒限，所以我認為長沙的溫柔版的限購令，與其說它是限購令，不如說它是最好的促銷令。反而刺激了房價 量價齊升吧，就是量價齊升這么一個狀態。

[主持人思思]還有個問題啊，就是它限定的是限小，就是90平米以下的，那是不是我買91也好92也好，或者我還可以買110 120，就是說無論我買大戶型，我都可以買很多套？

[王義高]它可以通過不同的組合，因為原來我只能買90平方米，現在我買40平方米的，然后在組合一套大戶型是吧。或者組合另外一套，我懂了，它都會通過不同的情況，根據他持有的現金能力，根據銀行給他的按揭能力，根據他自己的收入水平，他來衡量怎么來組合這個平方米，你說我60的組合成130的，我也可以50的組合成140的，所以它這個房地產的面積不是有個人購買的自由組合的，因為你限制的就是90平方米的一套，那么我先買了一套40平方米的或者說30平方米的，我就不需要90平方米那么多錢。如果按照現在講買一個90平方米的房子，要70多萬到100萬是吧，那么我現在不動用這70萬塊錢，我是動用50萬塊錢在組合一套100多平方米的，所以呢整個房市呢，反而這個限購令會刺激這個住房的欲望，我覺得這好像有點我買了大的，就像我去商場我買了大的東西然后送給你優惠券，然后我再去買那個送的小的戶型，反而形成一種
刺激需求，所以長沙這個限購令出臺以后呢，開發商偷著樂，就是有的房地產開發公司，向老總報告這個限購令以后，老總說趕快去酒吧，我請客。

[謝晟]我請客 ，對對我也聽到這樣的一個版本，所以它們皆大歡喜了。限購令本身來講，我們站在消費者層面的角度，它還是會對我們消費者，未來的購房預期會有一個深的層面的影響，為什么這么講呢？就像我們之前講的銀行按揭政策，如果說我們像以前我可能買一套小戶型公寓三四十平方米，然后再換一套八九十平方的兩房，然后到我條件在好的時候，再換一套130 140的這種大戶型，那么從現在來講的話，包括銀行按揭政策，包括我們的這種限購政策，實際上對我們的年輕人的買房，它都會有一種什么樣的心理，你要謹慎的去購買你的第一套房或者第二套房子，不要輕易的把你的第一套第二套的指標用掉了，我覺得這樣的話從消費者的消費心理來講，也會產生對未來預期的一種謹慎態度，不是說像以前隨便買，買了我到時候在轉讓就可以了，或者我再換房就可以，那么以后就意味著你用了這一套兩套指標，那你可能你以后就不能買了，那從這個角度來講呢，我們有很多的這種客戶，特別是年輕人他就會考慮，我現在買一個小戶型的公寓，如果是我以后要換的話，我的銀行政策是第二套房了，對不對。我的買房的限購政策的話，我以后不能買了。那么在這樣一個前提下呢，可能會把他們的首次置業的這個面積的這樣的一個預期付款，往大的走 就是120 130 140走。

[主持人思思]就是有一種感覺就是，一次就把家安好的那種感覺，不會有一個比如說，我買個30 40個小平米在工作當中，然后賺了更多的錢之后，然后再買個大戶型，你的意思是這樣子是吧。那我覺得其實還有一點就是，現在這個限購令當中，它是說在北京的話，就是納稅的一個證明，但是在長沙的話，就是只要一個居住證，但是這個居住證的話我想大家，也可以倒賣，而且很簡單的辦法，或者比那個納稅還要簡單。

[王義高]對，所有的限購令長沙也不例外，都是以戶籍為導向的，就是戶籍成了一個有價證券了，但是長沙市的情況，就是有一半以上的人沒有當地戶籍在長沙市工作，所以長沙市也照顧了外來一部分的，工作的就是說我是優待被優待或者是說允許現在本地居民購買一套小戶型，長 株 潭地區夠買一套小戶型，那么外地居民呢 ，我就是說你可以買大房子。那么我們長沙城區的結構呢，也非常有趣它不是以環線來比較房地產的價格的，你像星沙這個地方，你可以說它也是主城區，但是它又是長沙縣，那么長 望 瀏 寧，它不在這個限購范圍之內，那么長沙縣也不在限購范圍之內，但是星沙離火車站只有14公里，那么北京天安門到北大有35公里整，你說北大是北京郊區或者是外縣，那根本就不是這樣一個地理位置。所以長沙這個限購令的話呢，限購在主城區的話呢，實際上給長沙郊外和瀏 望 長 寧的這些樓盤呢帶來一個利好。它們的銷售旺盛了，所以這個長沙限購令辦法以后呢，那些樓盤立刻把價格調高了一百至三百，就是說我們等待不受限購令以外的人來購買我們的樓盤，它們也有這個信心，在這個價位上把這個樓盤推銷出去。

[謝晟]那么這一塊實際上王教授講到，其實恰恰是我們站在消費者層面上，最矛盾的一個地方為什么這樣講呢，我們說二環以內的90平米以下的房子，實際上基本上它的總價是非常高的，單價也非常高。那么實際上我們首次置業的剛需，這一塊的需求其實他買不起，二環以內的90平米的房子，其實他們真正需求的是什么？是星沙、是含浦、是雷鋒大道沿線的，在那種地方比如說，90個平方4000塊錢左右，30萬左右的房子，這個才是年輕人才能買得到，所以王教授剛剛講到，如果我們這樣一個政策，沒有把長沙周邊的這樣一些衛星城市，包括進來以后，那么反過頭來講，恰恰是年輕人最需要的剛需房，那么這一塊沒有限制，導致它這個價格有一定的漲幅，所以我覺得這個是我們的決策者，恰恰沒想到的一個失誤。那么這一次限購令的出臺，到底是抑制了剛需呢？還是抑制了投機客呢？我覺得從我們主城區的特別是二環內的這樣的90平米以內的住房需求，其實是大部分主要是投資客，還是抑制了投資，那么受打擊最嚴重的，就是城區內的小戶型公寓，因為這個這一塊主要是投資客投機客在做，那么我們剛才講就是什么，它對真正的剛需這一塊它就會謹慎的考慮，我是不是應該一步到位
比如說我不買90平米以內的，我可以買110 120的，就是這種舒適型的這樣的一個三房，也就說實際上我們這種市場，本身來講應該是完全開放的，充分競爭的一種自由市場，但是因為我們的這樣一個政策限制。它實際上人為的把我們這樣的一個合理的這種需求這個節奏打亂了，就是我們假講什么呢，比如說像美國，它的這種住房的需求，我們講它是一個紡錘形的，為什么這樣講呢？年輕人從學校畢業的時候應該是需求一套小戶型公寓，20 30個平方30 40個平方，那么在他初次結婚的時候，剛剛結婚的時候，那么它只有能力買一套60 70平方，80 90個平方的兩房，好到了十年以后，他進入中年的家庭的時候，他可能可以到郊區去買一套，買一套這種townhouse，買一套一百的兩百的平方的。如果是等到他中年以后
小孩子讀書出去以后，他又變成一個空巢家庭了，對不對那么這個時候，他又要把房子由郊外換到城里面，換套小一點的公寓，就是現在的老年公寓。也就是實際上我們的這種需求
真正的應該是中間大兩頭小，那么我們剛才講到因為我們這種政策性的，非市場化的調整
就導致什么呢？我們可能最下面的這一部分，也會變大了就是都沒有小的需求了，有這樣的一種趨勢，但是我有聽到你剛才說就是剛需者可能會買，90平米以上的房子啦。那好我們的開發商就認為，現在剛需者買90平方以上的房子，90平米以下的確實抑制了投資客，房子的價錢是不漲了，但是現在漲了90平米以上的房子，我們的剛需他要買110 120的，不還是買不起了嗎？我們剛才講的它整個市場還是一個又傳導效應，如果說主城區的90平米以下的
這種投資性的小戶型的公寓，它的這個價格比如現在我們看到大概是在一萬塊錢左右，如果它的這個價格能夠受到平抑的話，那么它對這種郊外的這種大戶型的房子，它的價格實際上也會有種抑制作用。因為消費心理是一個對比的，如果說主城區賣到一萬五，那么我的二環線左右的，我可以賣到一萬對不對？如果是主城區價格平抑在一萬塊錢左右，那么我的二環線左右的，大概就是六千到七千，那么對整個長沙市的房價還是會有個平抑作用的。

[王義高]謝總說的也很有道理，但是我們這個剛性需求，現在是被大大的提振了，就是刺激了原本這個限購令呢是為了提供剛性需求給一些本地居民，提振剛性需求，購房的剛性需求的愿望。但是呢接到限購令以后呢，那么這些小戶型樓盤的開發商呢，迅速把它們的價格提高了，這就形成一個很滑稽的，那么政府希望滿足90平方米以下的，本地居民的剛性需求，但是市場的反應是什么呢，我趕快提價一萬九到一萬七，對 我趕快提價，我可以利用這個限購令賺上一筆，因為有這個指標有這個計劃，那么就是說本地居民有一個利好。但是我要強調的是什么？所謂的剛性需求、投資或炒作，有很多背后的因素，根據你的收入能力，你購買你父母對你的支撐能力，因為中國的剛性需求，不像西方18歲以后大學畢業以后，他完全獨立家庭基本上不管了，我們的這個望子成龍望女成鳳，或者關愛子女的心情，愿望強烈些，父母強烈一些。從現在來看以及購房的情況來看，我們這個首次購房的年齡在25歲-29歲這么一部分年齡呢占了40%說明我們的年輕人的所需要的剛性需求非常旺盛，非常旺盛所以限購令你看看，我滿足它這個剛性需求的時候，恰恰在剛性需求的這一塊的價格形成了上，那么你限購令和這個市場匹配的情況，是完全不同的，反應是完全不同的。所以說你這個行政干預手段來講的話，有時候往往出現和市場愿望，愿望反彈 愿望不一致！

[主持人思思]那么接下來呢，我們來看一下微博的留言，那么劍客張飛說呢，看起來是限購卻只是給人們以緊急感，實質呢是漏洞百出，讓人有空子鉆，像新房只要轉個手，馬上就變成二手房照樣買，這不是限了等于沒限嘛。同時還有一位叫做彤彤的說，看了這么久的限購令，只有看見長沙明確的表示你來長沙買小于90平米的，就只能一套超過90的就隨便買，一套十套一百套隨便買，至于居住證呢，網上早就有人告訴你怎么做了，他這個網友呢，談了一個現象，但是我們看到實際樓盤的，開發組合非常有趣。

[王義高]就是早些年啊，我們開發的房子都是大戶型，那么什么開發大戶型呢？就是越是大戶型，開發商資金回籠的速度越快，在早期購房的時候呢，消費者也不管是大戶型小戶型，見房就買，然后見房就買，突然發現呢，上海有蝸居、北京有蝸居，這樣的一個群體白領的一個存在，他們沒有辦法一次購買到大戶型，沒那么多現金，沒有那么多按揭的能力，還按揭的能力，所以呢形成了小戶型，那么加上中央呢前幾年的宏觀調控就是有一個90平米的小戶型的概念出臺，90 70的政策當時，所以市場上立刻就呈現了小戶型的這種市場的熱銷，然后開始追捧這個小戶型，所以你追捧小戶型的時候，那么這幾年的小戶型的價格呢，比這個大戶型價格增長的速度快得多，但是對于開發商來講，它開發小戶型的成本會增加，成本會增加所以實際上開發商，是不愿意開發小戶型的，但是既然市場有熱捧小戶型，那么我就跟隨這個市場，提供一些小戶型，這個實際上來講呢 ，你提供小戶型的時候呢，那么大戶型處于一個觀望狀態。那么這次限購令以后呢，我就不限大只限小，對 那么開發商當然哎呀我終于有一次迎來了大戶型的春天。

[謝晟]實際上對于我們整個的一個宏觀市場上來講，它更重要的是一個指導作用，是一個心理的預期，比如說我們剛才講的，新房變成二手房，這個其實是有很高的門檻的，比如說你由一套新房，首先不光是網簽辦下來產權證，再交易它有一個很高的稅，會有這個價值損失。對 那么這個損失很顯然，就是有時間第二個的話，有比較明顯的價值損失，這條路實際上我們看來是走不通的，就是你投機的由新房變成二手房，實際上是走不通的投機取巧還是不行，也可以走通，這個能不能走通，關鍵是你房地產的價格成本很高的。如果你價格上漲的速度，能沖抵他繳納稅收的成本的話，就是一山還比一山高，就是他一定還會玩左手倒右手的把戲。

[主持人思思]那除了以上的觀點呢，全國的政協委員厲寧則認為呢，土地財政已經走到了盡頭，限購不如限售，兩位這種辦法到底可行嗎？

[王義高]厲教授講這個限售和限購，限購不如限售，這個限購關系呢，我們也沒有聽他詳細的解釋。就是限售是從供給層面吧，來限制房地產的熱情吧。那么你限購的話，就是從需求層面對 那么問題就是在哪里呢？我們要評判房地產有多少供給，才能平抑房價的話，這基本上是個無底洞，我初略算計了一下，假定以長沙市這個人口50%是外地戶并且加上20%的流動性，全中國需要一百萬億套住房，才能形成全中國的需求。這個時候我估計需要40%的國土來開發房地產，這幾乎是不可能的，這是一個天文數字所以說你限售是吧，你限售我不知道。厲教授真的限售的意思是什么？我覺得限售的意思是不是，限購我覺得是限制了我們這些購房者
限售是不是限制我們的開發商，這個我們就是從韓國和日本的情況看，它這個國土比較狹窄的情況來講，基本上呢你像韓國它是很明確的，你只能一套兩套三套這樣的住房，不允許你擁有多套住房，特別是在首爾地區你也是不能擁有多套住房，同時呢面積上呢規定了限制那么中國是一個人口眾多的國家，而中國盡管這幾年發展的速度很快，但是要在短期內，都滿足消費者的住房夢想，還是有相當的距離。當然未來中國會有良好的，大房子的夢想會改善這樣的條件，但是什么東西都有個過程，短期內你要想通過需求，這個需求來滿足大房子的夢想，那還是必須采取一些有效的措施，一起來遏制需求。

[謝晟]其實關于這個限售剛才，我的理解可能跟我們的教授不一樣，其實它可能不是指我們的這個一手房的供應就是開發商的這一塊的市場供應，它可能指的是什么是你消費者從你買房子到你轉手，二手房的這一塊的銷售，它有兩個限制措施，第一這個地方我征收你高額的稅包括營業稅包括差額的所得稅，那么這樣的話就導致你投資者投機者你買房，我由50萬漲到100萬，那么這50萬由我們的政府來收50%的稅，那么就導致你的這個投資的效益降低對不對 如果說有制性的，限制你來賣來轉手這個二手房，就是剛剛我們王教授講到那么你投資這個房產它的流動性要減少了，會抑制很多投資資金的進入，如果從這個角度來講。第三個我覺得如果這個政策要實施我們還有非常有效的一個手段是，假如說我們是三月初那么如果說我們出臺這個政策給一個時間限制，假如說從五月一號開始要限售了要提高這個征稅標準，那我想這個市場馬上就會應生馬上這個房價就會下來，為什么我們會有大量的這個二手房會涌向這個市場進行交易，房價可能就會價格長沙縣是6000，那可能馬上就會掉到4000，如果這個政策能夠實施的話，很顯然對市場的這個房價的打擊，應該說是最直接的一個打擊。

[主持人思思]對剛才王教授和我們的謝總，所說到的限購還是限售呢，我們覺得現在還是比較模糊。而且通過長沙的這一次的限購令呢，其實我們還是要觀望，因為期待它到底還有一個什么樣的變化？那么它也是在非常時期的，非常效應我覺得還是已經顯現了，那么后續將會有一個怎樣的市場變化，我們將會持續的關注。好了感謝收看本期的節目，我們下一期再會！