[主持人]各位網友、各位聽眾，大家上午好，歡迎大家收看和收聽由0731房產網、紅網傳媒、魅力901聯合為您打造的第一訪談欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰。

轉眼2011年已經過去了一半，每當這個時候，房地產市場總會做一個半年度的總結和回顧，今年也是如此。那么，這半年可以說是樓市的深度調控期，無論是接踵而來的中央政府“新國八條”“限購令”“一房一價”文件，還是步步緊逼的銀行多次加息、上調存款準備金率政策，市場無不透露著緊張、詭秘和壓抑……
年中的關鍵時刻，我想廣大老百姓最關心的市場真相莫過于上半年的房子到底賣得好不好？房價到底漲沒漲？什么樣的房子好選擇？下半年又該何去何從呢？隨著長沙市城市總體規劃的構想推出，長沙千萬人口大都市的規劃，又將會為下半年的長沙樓市帶來怎樣的利好。今天，在節目的直播現場，請到了房地產業界的幾位代表，一起來用數據和事實說話，通過市場現象看真相。

[主持人]他們分別是：湖南標志房地產開發有限公司朱薇安女士，朱女士，您好！長沙新景祥房地產投資顧問有限公司總經理李趙，李總，您好！還有公園9號樓盤梁琳，梁總，您好！

首先我們來看市房產研究中心的最新一組統計數據，了解一下2011上半年房屋批準預售情況。上半年全市新建商品房累計批準預售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準預售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內五區新建商品房累計批準預售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準預售502.11萬㎡，同比減少16.94%。以上均可看出數據都是低于去年的同期水平的，我們都知道房地產有一個較長的開發周期，因此以上數據反映出市場消化的很多是去年的存量，上半年實際上推盤的節奏是比較慢的，想問問在座的幾位老總，我們也聽到了一個最新的消息，今年房地產的存量也開始接近了歷史的高位，今年上半年到底是什么樣的情況？推盤的速度是不是有些慢呢？先聽聽李總的意見

[李趙]從去年存量515萬平方米來看，今年至6月份的存量是430萬平方米，五區內的存量有明顯的降低，降低了約16%。從上半年整個推售的情況來看，實際上推售的節奏在不斷放緩，調控政策的不斷出臺也造成了市場的觀望情緒，開發商的推售節奏在逐步放緩是比較明顯的。

[主持人]請問朱總，標志在今年已經沒有了推盤項目，你們在前期是不是已經有所預見？

[朱薇安]您說的的確有所考慮。因為，湖南標志房地產開發有限公司在08、09年是集中推量階段，當時對市場的分析，我們的分析是有兩件事救了中國的房地產，08年的金融危機救了中國的房地產，我們通過對政府數據及各種表態，感覺09年會有比較嚴厲的調控手段出來，而且調控也會顯現一些效果。但是，事實上一兩年多的時間過來，我們感覺調控的力度在層層加碼，但事實上效果卻并不像我們預期的顯現得那么快。這是什么原因呢？
其實，在圈內有一個共識結論，即通脹救了房地產，是這樣子。那么，接下去，通脹的持續到底能救房地產多久呢？所以，基于這些考慮，標志房地產做了兩手準備。一是認為房地產受政策的影響太大了，不僅僅是在房地產方向發展，同時也往集團化、酒店等多種行業在走，是在規避政策的直接打擊。二是在2011年回避調控時期來開發推盤，卻感覺調控會繼續延續下去，我們也不會再等待時機的明朗，也會邊走邊行，是這么一個情況。

[主持人]好的。我想問一下梁總，公園9號在今年也有不少的動作，一期也銷售得差不多了，二期也開盤了。

[梁琳]對，在7月初開盤了。

[主持人]開盤的速度有放慢的行動嗎？

[梁琳]對于我們公司來說沒有刻意地去放緩，我看了資料內五區新建商品房批準預售量同比減少18.63%，這也證明市中心的量在減少，對于公園9號也是一種契機。因為，像公園9號的純住宅小區不多，單棟、獨棟的商品房比較多，我們公司并沒有放慢腳步。

[主持人]您覺得市場的庫存量對您公司的銷售會產生影響嗎？

[梁琳]不會。

[主持人]另外有一份數據，上半年全市商品房供銷比為0.89：1，這也顯示出供需的關系是基本趨于平衡的。上半年的房子到底賣得怎樣？導致供需基本平衡的最關鍵因素是什么？先問問梁總，您覺得今年上半年房子到底賣得怎么樣呢？

[梁琳]我是比較了解銷售的，公園9號上半年銷售不錯，推出4棟358套房子，基本上銷售得差不多了。然后，根據長沙市的銷售情況，萬達、湘域城邦、保利均價都達到了13000元/平方米，還有高端品質房也先后入市了。但是，他們的房價引起了長沙市新一輪的漲價趨勢。所以，我覺得房子還是賣得比較好的。

[主持人]您覺得今年上半年賣得不錯？

[梁琳]對。

[主持人]請問朱總，您是不是也認為今年上半年沒有達到調控的預期效果，今年會不會也會推盤呢？

[朱薇安]今年上半年房子賣得怎么樣，其實有兩個現象，一是房屋的量沒有降，價格上升了；二是網簽量持續堅挺，但備案量卻并不高，可以在一些政府官方網站上查詢到。我想，無外乎兩個原因，第一個主要的原因是銀行信貸資金下不來的問題；第二個原因也不排除有一些炒房的因素。所以，今年上半年的網簽量高、備案量少的現象，是我們不能夠不去分析的一種現象，是一個很說明問題的事兒。
接下來到今年下半年，我們了解到了一些數據，今年上半年銷售完的存量加上今年上半年新開工將在下半年要推盤的面積，我也是根據政府官員網站上的數據查到達到了880萬平方米，這是一個相當大的數據。雖然，去年長沙市的銷售量達到了2000萬平方米，但那是一個很特例的時期，一個特例價格上的一種放量反映。我們在2011年還能不能延續往年的輝煌呢？這真是需要做好準備的。其實，我不是完全同意梁總的意見，我認為今年下半年的放量很大，對于地產人來說是一個很嚴峻的考驗，不管是在價格方面還是在策劃推廣方面，我們可能都需要進行更深的研討，要找準方向，我認為今年下半年的壓力會比較大。

[主持人]好的。那我想問一下李總，李總代理的是建發匯金國際項目，這個項目的地段位置也是非常不錯的，整體情況也不錯。您覺得今年上半年的銷售情況怎么樣？從數據上來看導致供需還基本平衡的原因是什么樣的原因？

[李趙]首先，從項目層面來看，匯金國際項目處在長沙主城區的核心區位，因為地段優勢一直處于熱銷狀態，從數據層面來看，全市的供需比是0.89：1，但五區內基本達到了0.78：1，純住宅從數據統計上來看是0.8：1，這說明長沙主城區在上半年的供需量受到政策影響面較小，尤其是主城區，賣得好與不好要拆開來看。長沙主城區的項目推出之后，基本上可以形成快速走量的局面。但是，在周邊的一些板塊，比如河西、望城板塊，出貨速度要慢一點。
從長沙的供需平衡來講，我的理解是兩個緯度。一是供應量，整個上半年政府宏觀調控、銀根緊縮，政府加大了保障房的供應，調整了供需結構；長沙市歷來屬于中南六省的價格洼地，尤其是近幾年城市化進程速度加快，舊城改造進一步提升了長沙的城市整體形象。還包括地鐵等市政交通的配套和完善，長沙吸納人口的能力、城市化進程速度也在逐步加快，需求也是非常旺盛的。這是我的個人觀點，也是我認為的供需平衡的兩個原因。

[主持人]是的，有一些利好的消息，地鐵的規劃，第六區的出現，這對于長沙來說都是利好。但是，要問一下，各位老總的項目地段不錯，在銷量上保持了不錯的水平。那么，單從產品上來說，上半年什么房子是賣得最好的？這些房子有什么樣的特點？先請李總談談。

[李趙]從我們現在所接觸和代理的項目來看，今年上半年各項目的主力區劃戶型是90平方米的緊湊型三房和120平方米的舒適型三房為主。從統計數據來看，2011年上半年長沙供應戶均面積應該是在108.58的平均面積區間，我們的分析是認為對于長沙的首次置業青年群體來說，緊湊型的三房能夠滿足他們的生活需求，又能夠滿足他們的承受能力。而偏舒適型的三房更多的是滿足了改善型，包括再次改善型這一波客戶的功能需求。從我們了解的信息來看，這兩種戶型的銷售比較旺盛。

[主持人]梁總的意見呢？

[梁琳]公園9號和李總所代理的項目差不多，2011年1-5月長沙內五區住房供應套均面積是112.86平方米，90-120平方米的區間是市場主力，我們樓盤主要是120-140的，適合改善型客戶。
90是屬于緊湊型的，120對于改善型客戶來說還是稍微小了一點兒，140平方米多了一間房，或者多了一個空間花園，提高了生活的品質，對這方面的需求也多一些。從戶型來說，三房的戶型要受歡迎得多，還要南北通風，會比較好。

[主持人]今年，市中心的樓盤賣得不錯，到底是什么樣的人在買我們的房子呢？市中心的房子價格已經不便宜了，幾位老總也提到了，接近七八千，甚至有上萬的價格。請問朱總，您肯定也一直在監控長沙的市場，您覺得今年上半年長沙的房子到底是被哪些人買走了呢？

[朱薇安]長沙作為湖南的省會城市，樓盤覆蓋率絕對不只是長沙，還有長沙周邊，比如長望寧瀏的客戶群，面對的是湖南省的高端客戶群。 而且，長沙一直是房地產的價格洼地，從投資的功能來看，又吸引了一大批全國投資者的目光。
剛才，主持人講到長沙的主城區，或者指老二環以內的城區。其實，在每個城市的房子銷售有一個特點，越貴的房子，區間位置越好，周邊配套越齊全，溢價能力越高的房子，一定不是以該城市的小區域客戶群為主，客戶群會分得很散。其實，這就是外地人購房的問題，08、09年小戶型住宅，以及特別大的平層城市豪宅及別墅就特別明顯，我記得在2008年的時候開發了一個精裝小戶型樓盤，當時長沙市以外的客戶就超過了60%。

[主持人]您覺得今年這部分人群大概會占到怎樣的比例呢？

[朱薇安]這根據樓盤品質高低及售價高低而有所區別，講到城市最核心的區域，我相信肯定在6成以上。

[主持人]除了從推盤節奏上應對市場變化，各開發企業應該還有其他方面的應對措施，很多企業上一定要“練好內功”，各位的內功體現在哪里？我們如何來“練好內功”應對現在的市場變化呢？請朱總談談。

[朱薇安]我練內功是說說，先請兩位老總談吧，他們是真要練的，嘿嘿。

[主持人]好的，請李總談談。

[李趙]我們建議從以下三個緯度來提升開發商及項目的市場競爭力。
一是產品打造。首先，住房產品品質在逐步改善，也要求開發商，包括承建方對產品品質要做進一步的提升，功能的增加、對客戶需求的關注要逐步開始進行細分和研究。同時，在產品的細節打造上要體現出獨特的競爭力。比如，園林、戶型、功能、材料品質等等，要從這些細節上來綜合打造產品提升。
二是整個營銷展示和體驗。目前，長沙整個市場逐步趨向于成熟和競爭的加劇。換句話說，更多的客戶和置業者已經從最初期的買房到置業，同時在置業過程中尋求置業體驗和營銷展示的體驗。換句話說，他更注重在買房過程中的一種感知和感受，來促使他最終決定購買什么樣的樓盤，什么樣的物業和什么樣的展示，這也是練內功的一個方向。
三是服務提升。服務提升是任何一個行業必須的殺手锏。銷售服務之外還包括物業服務，物業服務是樓盤銷售口碑傳播的一個重要環節，也是一個重要的競爭面。
總結以上三點，產品打造、展示體驗、服務提升，我認為這是練內功的三個方向，這是我的個人觀點。

[主持人]好的，我想問問梁總。咱們的項目在區間里是非常不錯的樓盤，你們是從哪幾個角度來苦練內功的？

[梁琳]我們本身是開發商隊伍，開發商一開始對樓盤品質要求就比較高。首先，在戶型設計、園林設計、選材方面，老板從一開始就是嚴格要求的。然后，5月中旬推出了精裝修樣板房，這幾個月中也在根據客戶的要求和建議不斷完善、不斷提高。
兩次開盤都是低調開盤，不像某些開發商搞得非常熱鬧，選房的時候人特別多，我們老板一開始就不喜歡這種形式，他認為房子的品質好，交房后讓大家看到實實在在的東西，可能那樣會賣得更好、更快。這段時間，我們推出了精裝修，在細節上也非常注意。比如入戶門，我們提議不要那么貴的吧？老板一拍板，就要那么貴的。
最后選擇了盼盼市場上最好的復合門，還用了使用在別墅上的PK磚，停車場的地板參照的是五星級酒店來做的，老板都要求要用好的。

[主持人]從細節上注意？

[梁琳]對，從細節上注意。

[朱薇安]剛才說的問題，我補充兩句吧。

[主持人]好的。

[朱薇安]其實，房企在長沙特別多，我們剛才講苦練內功又回到要講企業的核心競爭力。其實，企業是沒有核心競爭力的，在房地產行業中是沒有秘密可言的，是沒有什么不可被模仿和不可被超越的。其實，一個項目的成功絕對不是一兩個點的精彩，而是所有細節的完美累加了之后才會有最后的精彩。所以，我自己在做企業管理時常常對他們說，我們大家必須在每一個環節上都做得很到位，在每一個環節上都不要出錯，不見得每一個環節都做到100分，但每一個環節都不能出錯，最后才會有一個好的結果，這是第一點。
第二，在長沙地產業也出現了一個態勢，不怕你做得好，不怕你做得精，只看你值不值。你做1萬元的，1萬多元的都有相對應的人群和價格匹配。但是，關鍵是你做的房屋到底值不值售價，這是非常考驗我們的綜合能力的。

[主持人]是的，也要根據客戶群來練內動。接下來要聊到的問題可能比較敏感，要聊到房價問題。因為，朱總這邊上半年沒有項目推出，我想問一下梁總和李總，你們兩位的項目處于怎樣的價格呢？

[李趙]匯金國際在今年上半年是平穩上升的趨勢，與去年開盤的價格變化不大。目前，住宅的推貨量不多，是一種穩健的策略。

[主持人]梁總，您這邊呢？

[梁琳]我這邊和李總差不多，是穩中有升，升的幅度不是特別大。

[主持人]從去年開始直到今年，國家一系列的宏觀調控政策都在比較緊的限制房地產市場。朱總也提到了，可能原來是估計在今年有價格上的變化。但是，長沙今年的價格還是比較堅挺的，為什么會出現這樣的現象呢？先問一下梁總。

[梁琳]長沙仍然是價格洼地，長沙是一個內地省會城市，與全國同等城市來講價格不算高，所以價格還是比較堅挺的。

[主持人]也就是由于長沙價格洼地的效應可能會吸引全國的人群來進駐長沙？

[梁琳]對。

[主持人]所以，還能夠使得價格保持在比較平穩的狀態？

[梁琳]對。

[主持人]好的，請問李總，您覺得呢？

[李趙]這個問題是這樣看的。根據數據統計分析，長沙1-6月份價格上漲是37%，上漲的幅度是挺大的。從價格的逐步堅挺來看，其實不單是長沙，北京、上海的一線城市的存量也面臨比較大的壓力，但價格依然堅挺。我認為要從兩個方面來看，從短期來看開發商對于利好是看多的，對房地產的趨勢是看漲的。
從長期來看，中國加速城市化進程之后，剛性需求并沒有得到完全的滿足。就長沙而言，作為一個單核心省會城市，吸附人口的能力是很大的，根據總體規劃來看，未來要打造千萬人口的大都市，這些剛性需求還沒有得到完全的釋放。三是朱總提到的經濟大環境，通貨膨脹，房地產的增值保值投資屬性在不斷放大加強。所以，價格穩步上升的趨勢會比較明顯一點兒。

[主持人]好的，我想問一下朱總。在這之前我看到了幾條比較有意思的新聞。央視二套的統計數據，長沙在過去的3個月、6個月和18個月當中，長沙的房價漲幅在全國省會城市中有兩次排在第二，有一次排在前五。接下來，長沙市房產信息中心也出臺了一個“長沙市房產景氣指數”，卻又處在下降的景氣指數中，您怎么看待這樣兩個數據？長沙的房價現在比較堅挺，您是怎樣看的？今年下半年，長沙的房價將是怎樣的趨勢呢？

[朱薇安]其實，今年下半年的走勢，我們說的是三個方向的預測。一是政策面的；二是價和量方面的；三是購買者方面的。其實，前面有一個問題地產人要解釋一下。我們常常在談論一個區域、地區的價格上漲，單純只看價格幾千，一萬，其實這兩年價格最高的兩個樓盤可以分析一下，是提質后的提價。
比如，拿幾個現在房價過萬的樓盤來看，萬達吧，都是在長沙市城市核心區域，品質非常高端，這是需要解釋的。
講到今年下半年的預期，新近出臺了“國五條”，是上個禮拜的事兒，可以看到三點政策方面的走勢。一是調控政策長期化。原本圈內以為會在2011或2011年上半年相對逐漸取消的政策實際上不會取消，它會長期化；二是調控政策的力度是著重于加強和鞏固，是落實到執行上的；三是調控政策的加碼，之前說的三限，已經轉為了行政干預，直接約談，這個很厲害。所以，對政策面的預期，我們認為會越來越緊。雖然，顯現的速度會有一個時間的圍度。
二是量價走勢，也是三個方面。第一是今年下半年的放量會達到880萬平方米，對于長沙這樣一個區域面積和區域城市的人口來講，是一個相當可怕的數據。所以，我們認為這么大的一個放量對價格下行的壓力是非常大的。第二是有一句話叫做“滿地見血的時候是出手的好機會”，說實在的，包括標志房地產在內，我們現在也感覺今年下半年因為資金面的緊張，反過來會是一個“圈地、拉地、并購”的好機會，標志方面也在朝著這些方面做一些準備。第三是我們對行業人士的一些共勉，戰爭來了不用怕，咱們好好備戰，找準出擊點，練好內功，要做好打中期戰或長期戰的準備。
三是購買者信心。現在，購買者的信心指數確實在遞減，而且遞減的速度還比較明顯，這是第一點。第二是包括我自己在內，擬購房的客戶是處在焦灼期的，我拿自己打比方吧，一方面我覺得價格應該要下來了；另一方面價格真的沒有下來；第三個方面我是繼續等還是不等？基本上，我可能會慢慢放棄，繼續等待，會尋找性價比高的，特別是溢價能力強的樓盤，可能會要考慮購買了。因為，通脹確實太厲害了。我們看到了一個數據，雖然現在說通脹是百分之多少，但通脹的隱性比率是多少？20%，很可怕。所以，在錢不值錢的時候，物質是更能給你安全感的一種方式了。

[主持人]好的，聽了朱總的介紹，給我一種磨刀赫赫的感覺。

[朱薇安]我已經做好準備了。

[主持人]好的。我想問一下李總，您覺得今年下半年長沙會出現價格戰嗎？或者會不會出現品牌戰？

[李趙]我比較贊同朱總的觀點，性價比。從購房者本身來看，由焦灼轉為出手，他必然會選擇聚焦在一個尺度的性價比上。但是，反之從項目營銷的端口來看，如何打造參加的高性價比、高附加值？如何進行更加精準地市場定位、客戶細分和產品升級？
有幾點已經很明朗化了。政策的持續性會成為常態，調控的頻率和幅度也會逐步加大，供應量壓力逐步增加，已經成為了一種定勢，基本上可以看到下半年的局面了。對于下半年的項目營銷來講，必然要看到幾點。怎么樣突出項目的性價比？大趨勢如何左右？項目微觀上的小趨勢是要營銷公司接下來要面臨的新的營銷方向和突破點，這是我的理解。

[主持人]接下來問一下梁總，您會擔心今年下半年的價格戰嗎？從今年下半年的情況來看，您的項目有哪些優勢會在今年下半年仍然處于不錯的狀態？

[梁琳]我還是同意兩位老總的觀點，還是性價比的問題，我不擔心公園9號項目。公園9號的項目定位是中高端定位，地段位制非常好，金融街與烈士公園完美結合。縱觀幾個大盤，北辰、保利、萬達都有自己的獨特資源，一線江景，萬達的負一層和地鐵站有連接口，各個盤有各自的獨特優勢，我們也就不怕價格戰了，有各自的賣點在那里。

[主持人]比較有信心？

[梁琳]對。

[朱薇安]梁總的意思是要打品質戰。

[李趙]就品牌戰和價值戰，我還想做一些補充。首先，打品牌戰必須要先有品牌。隨著品牌開發商越來越多的進駐長沙，在未來是品牌競爭的必然。換句話說，品牌發展商必然會尋求品牌的突破和品牌的表現。中小型開發商更多的可能會運用靈活的價格策略來實現項目的突破。

[主持人]其實，大家都在用各種不同的手段來應對市場的風云變化。長沙的市政規劃有一個比較大的利好，包括地鐵的建設、三條高鐵匯聚長沙，加上長沙千萬人口大都市的規劃。接下來，我想問問朱總，這些規劃對于長沙在建的樓盤和即將上市的樓盤，利好因素在哪里呢？

[朱薇安]利好的因素太多了。

[主持人]最直接的利好因素，您覺得能夠很快體現出來的利好因素是哪些？

[朱薇安]應該是在預期上。因為，它給你描繪了這么通暢的交通，這么完美的配套，給你描繪了一個完美的未來生活。住宅本身就是給你一個好的生活，利好真的太多了。

[主持人]這些因素都集中在長沙，就在這兩年都集中在了長沙，是不是就是因為這些因素不管全國怎么樣變化，長沙的房價和樓市發展速度都比較快。

[朱薇安]您說得很對，這是有直接關聯的。

[主持人]那么，梁總，市政規劃的利好對于公園9號項目來說最直接體現在哪幾個方面？

[梁琳]地鐵規劃，還有過江隧道，又增加了一個直接通往河西的隧道，是采用咸家湖隧道的經驗，好象又開通了一條。

[主持人]這些項目對您的項目有直接帶動作用嗎？

[梁琳]當然，還有金融街規劃，即省博物館8.5個億的擴建。

[主持人]我問問李總，市政規劃對您的項目最直接的影響是哪一些因素？未來還將有哪些利好？

[李趙]就項目現階段而言，地鐵無疑就是一個最好的規劃利好，這樣一個市政建設方向，長沙在大力完善交通軌道體系，也更便于市民出行和生活居家。地鐵物業價值將會不斷被體現和拔高，匯金國際位于地鐵站口，是最純正的地鐵物業。從廣、深的地鐵物業來看，地鐵拉通以后，溢價空間是巨大的。
從未來長沙的城市格局來看，城市格局決定了它的需求量，對城市居住住宅的消化量，千萬人口是一個很宏大的目標。

[主持人]最后，我想做一個調查。7月底，長沙市住房與城鄉建設委員會房產信息中心發布的《2011上半年長沙市房地產市場分析報告》將公諸于世，各位老總最想看到哪些方面的信息？

[李趙]從《報告》來看，據我了解該《報告》是由住建委和房產信息中心發布的，我相信是一份更加詳實、更加全面地報告，它對于長沙未來的供應結構、戶型配比上有一些研究分析的結論，我最想看到這些。

[主持人]朱總最想看到哪一些信息？

[朱薇安]類似的分析報告出口不一，我們看得比較多。我倒希望住建委發布的這樣一份分析報告，除了發布自有資源以外，規劃、國土、住建委三塊的信息有機互動，希望給我們一個最真實的數據。

[主持人]梁總呢？

[梁琳]作為做銷售的人，我比較看到上萬樓盤的真實銷售情況，不是內部消化的情況，我想看到真實的銷售情況。外地人購房的比例在增加，是一個怎樣的比例？具體是哪些城市？希望看到具體的數據。

[主持人]好的，幾位老總希望看到具體的數據，如果網友們希望看到一些相關的信息，可以直接登錄0731房產網提交意見，也可以撥打魅力901的電話來提出意見。
感謝幾位老總帶來了長沙樓市上半年的總結和下半年市場的展望，謝謝網友和聽眾朋友的收聽和收看，謝謝大家。