[主持人] 各位尊貴的嘉賓，大家下午好，我是0731房產網的主編劉婷，首先請允許我代表本次活動主辦方0731房產網感謝大家能在如此寒冷的天氣下如約而來參加我們的樓市會客室之2011年度長沙樓市排行榜系列訪談會，非常謝謝大家！
參與今天活動的各位嘉賓，他們分別是：
長沙天音企業策劃有限公司董事長 撒韜先生
長沙佐佑地產副總經理 馬正先生
湖南中原資源中心總監 陳世霞女士
世聯地產湖南公司市場部經理 聶雄峰先生
以及我們0731房產網總經理 周遐女士
歡迎大家的到來!
作為今天活動的主持人，能有幸和各位共聚一堂，交流市場觀點，探討應對之策。本人感到很開心也很榮幸。希望能借由我的串場拋磚引玉，借各家之言能了解到不一樣的長沙樓市市場真相，碰撞出不一樣的思想火花。
下面我稍微介紹一下今天我們活動的由來，今天的訪談活動是“2011年度長沙樓市排行榜”活動主題訪談的首場，本活動由長沙市住房和城鄉建設委員會主管的長沙市房產信息中心、長沙市房產研究中心主辦，0731房產網、紅網傳媒、《長沙樓市》雜志等主流媒體將對活動進行網絡直播、全程報道。作為年度業內的一大盛會，2011年度長沙樓市排行榜頒獎典禮暨0731房產網客戶年終答謝會也將于2012年1月11日一并舉行，到時也將盛情邀請各位的出席。
2011年初冬，全國樓市似乎提前遭遇了寒流。在銀根緊縮、房價下行、成交低迷大背景下，跳水、降價等現象相繼浮現。各大品牌房企也開始以價換量搶跑市場。盡管樓市一路低迷，調控的決心卻仍沒有絲毫放松，樓市正在醞釀新一輪洗牌與變革，如何應變？正在成為這場行業大博弈的終極途徑。長沙樓市目前正處于拐點還是戰略轉進時期？樓盤應該以降價求生存還是另有高招？ 面對這些問題，我們都希望在今天這次討論沙龍中一起探討，撥開長沙樓市迷霧，對長沙樓市前路提供更多理性思考。
首先，我想問一下在座的各位老總，大家所屬的策略代理公司其銷售業績在長沙都是數一數二，大家有目共睹的，在當前冷市形勢下，各位所代理的樓盤銷售情況如何？在營銷策略上各公司有怎樣的戰略調整？能跟大家分享下嗎？

[撒韜]目前，手上的項目普遍銷售額比較淡，這是大勢。但是，開發商的心態都比較好，賣不動了就籌備年會，準備玩兒，玩好。有些開發商就說干脆今年不開了，還有些開發商覺得今年還有任務沒有完成，那就沖一沖吧。

[周遐]降低預期？

[撒韜]降低預期吧。造成目前冷市的局面，核心地說，并非市場必然，而和政策息息相關，其中限購并沒有多大影響市場，主要是限貸，銀根緊縮對開發商資金鏈造成了沖擊。最近比較出名的新城國際花都，3600元/平方米。虧本在賣，除非你這樣做，否則你很難搶占市場。這個冬天冷是冷一點兒。不怕，扛吧。

[周遐]冷是冷一點兒，但不會冷很久，是這個意思嗎？

[撒韜]現在，我們雖然賣得不是很理想，但也不急，開發商也不急。大家都理解市場困頓的原因，也不著急，也不想虧錢賣，該怎么賣就怎么賣。而且，這個量在明年不長的時間里必然會釋放出來，支撐一段時間以后，價格方面再說吧。

[主持人]貴公司在營銷代理上有什么策略的變化？能不能舉下例子？

[主持人]與資金鏈有關系？

[撒韜]該做的已經做了，該布點的已經布點了，該收的收了，營銷布點不變，根據項目的情況和各方面的要求，該沖的沖。 比如某樓盤本來10月份要上市的，開發商決定先把樓蓋完了，到明年4、5月份再說，再去考慮上市。新城那邊是加班加點連夜趕，各個開發商的節奏不一樣，我們只是提供給他們一些可參考的東西。開發商自己內部有自己的計劃，該沖的還是會沖一把。

[撒韜]對，也與發展戰略有關系。像恒大那種上市公司，也有一些動作，我們就是不沖動，不降價。

[主持人]馬總那邊的項目情況如何呢？

[馬正] 應該說，我們代理的項目中有很大一部分都集中在星沙區域，代表的應該算是一個區域的基本表現。從目前的銷售情況來看，應該和撒總那邊介紹的情況相似，慘是慘了一點，冷了一些。但是，并沒有感覺大批量的開發商慌了手腳，基本上還處于一個僵持的階段。
另外，我個人覺得現在這樣一個階段還是在下行的過程中，房價成倍漲的時候，大家都覺得房產是暴利，目前成交量到了谷底，市民的購買信心在逐步喪失。供需市場其實需要找到一個平衡點。新城國際花都為什么賣得好，它是微利，甚至是負利的，大家都看好。實際上，我覺得淡市也是市也有市，池塘里仍然有魚。只是說這個時候，是房地產的微利時代到了。 而現在的開發商呢，各自有各自的想法，在手頭糧食儲備足夠的情況下，可能不會有特別大的跳水，我們也不主張降價，反而是新上市的項目比較尷尬。對于新開的盤我們的策略建議分為兩種，一種是原計劃年前要上市的推到明年五一，甚至推到明年下半年，建設進度建議放緩；二種是年前需要回籠資金的盤，所選擇的價格肯定是微利價格策略。在這樣的形勢下，我們也做過一些促銷和降價的動作。調整一定程度的價格，讓一定的利。
但是，“一定程度”這四個字很難把握。開發商認為價格比周邊都略低，應該可以賣動。但是，往往這種價格還不夠到客戶的心里預期。客戶不會認為你是區域最低了，我就一定下手。 有一個典型的例子，某盤在星沙價格很低，OK，第一次推盤大家買帳了。但是，二期同價推，大家就不認可了，應該周邊的盤也在降價了，甚至是一個更低些的價格。現在這個階段，我感覺價格要回到一個客戶能夠真正接受的價格，銷售業績才可以撬動。先不要考慮是不是品牌，非品牌開發商，只要你的利潤確實是微利，綜合成本擺在那里，在綜合成本上加5%-10%的利潤，我相信這樣的微利產品和樓盤大家都是可以接受的。現在推出的很多讓利盤，土地大多是前兩年拿的，價格確實可以做得更低一些。

[周遐]我們做過統計，在2011年度長沙新建商品房銷售排行前二十強里面長沙縣的樓盤占了相當大的比例，比如時代星城、爵士湘、鳳凰城等。不知道馬總有沒有研究過，為什么他們的盤賣得那么好？

[馬正]時代星城在房地產形勢還往上走時，就選擇了遠遠低于相近樓盤的價格入市，當時同等地段的樓盤基本賣5000元/平方米以上，它是一口價4300多元/平方米的價格，比市場低了將近20%。所以，當時在沒有做更多推廣，沒有做更多前期蓄客的情況下也賣得很好，我們有很多人都不上班了，都跑過去看了。另外，爵士湘在整個星沙區域板塊里面，一直走的也是低價路線。

[周遐]華潤鳳凰城的價格也有調整。

[馬正]華潤鳳凰城是全年的數據嗎？

[周遐]我們研究中心1-10月份的統計數據。

[馬正]鳳凰城可以說是星沙的標桿項目了，在今年上半年它所在的片區只有它有充足的貨賣，所以賣得好。下半年行情轉差再推盤的時候，鳳凰城采取的是觀望的策略。等周邊市場都出完牌之后再以低于其他樓盤10%的價格出售，贏得了不錯的戰機和戰績。項目本身在星沙一直以來就有很好的口碑，目前，一期、二期已經入住，三期推售，它有很好的客戶基礎，低價入市的時機也很到位。

[主持人]陳總所在的中原地產代理的項目情況如何? 代理營銷策略上有何調整？

[陳世霞]整個公司的業績上半年就已經達到了2010年的業績，總業績是今年比往年好。但是，拿今年來看，下半年業績比上半年稍差點，但整體還不錯，公司給到我們的標準是，中原代理的項目贏周邊的競爭樓盤就可以，就目前來看，中原代理的項目銷售還不錯，像長房時代城、萬科金域華府、佳兆業水岸新都等。
從策略來看，我們做了一些調整，公司層面主要是開源節流，項目運作層面，第一是第一時間告訴開發商現在的市場變化，根據開發商目標和資金情況，調整價格策略，開發節奏等。

[周遐]中原地產對市場敏感度很高，有做專門的數據研究。

[陳世霞]中原最早在10月份的時候內部就不斷有新的政策、信息出來，第一時間就會與合作的開發商交流，開發商要針對企業的目標和資金情況做出策略選擇。在這些都使開發商明晰之后，開發商資金如果可以一直堅持到明年8月份之后，我們認為可以保持你的價格，不降價。同時二手房我們也有運營，我們啟動了二、三級市場的聯動，包括明天也會有個中海國際社區的全公司的轉介大會。

[周遐]全部都動起來了。

[陳世霞]對。另外中原地產別墅市場占有率是很高的，60%都是中原地產代理的，在市場這么慘淡的情況下，別墅客戶又是高端客戶，他們的敏感性更強，我們也做了一些動作。前段時間，我們就帶了一批深圳高端客戶來長沙，確實也是有成交的。公司會根據開發商想走量的心理，啟動中原地產能夠啟動的資源來配合。如果開發商不想降價的話，我們也不會要求開發商一定要調整策略，每個企業的發展策略是不同的。

[周遐]中原地產給了開發商足夠的信心，我代理了你的產品，絕對會支持你，我給你策略，最后拍板還是開發商。

[陳世霞]對，主要是開發商，我們的客戶如何去選擇，他們會針對全盤去考慮。

[主持人]世聯聶總這邊情況如何？

[聶雄峰]其實，我們公司的情況和其他公司情況差不多。我們在市區有3個盤，有一些項目開發商感覺市場情況不是很好，決定把剩下的房源（不多的房源）封起來，等市場好了再賣。還有一些項目也感覺到了市場的形勢有變，做了延期放緩的動作。如果他們延期放緩的話，我們就要為項目下一波的入市做準備，我們現在主要是對他們的價值點進行挖掘，為將來的入市做鋪墊。撒總那邊有的盤是沖，有的盤是穩住，新城國際花都是一個典型的走量行為。還有一個國際城，開盤時間放緩到明年了，什么時間開盤也還沒有定。在這種情況下，只要大家有實力的話，我們認為緩一緩沒有關系。另外，在開發商做決策的時候，我們也會幫助開發商做一些決定。

[主持人]綜合一下各位老總談的看法，在目前的市場形勢下，雖然受政策的影響。但是，在大家做戰略調整的時候，一方面是根據各自公司的資金實力做應變；另外一方面，如果有資金實力的基本上都會推遲看看，當前需要資金回籠的就選擇降價入市。就各位來看，降價促銷已經成為長沙樓市推盤的唯一之選了嗎？在當前局勢下，降價能否真的點燃市場信心，打破觀望迷霧呢？

[撒韜]兩個字，不能，降價真的沒用。因為，客戶最需要的是信心，還有一個是門檻。

[周遐]反正是買漲不買跌，這是人之常情，不管是股市還是樓市，買漲不買跌，越跌越不買。

[撒韜]降到多少買？降到800元/平方米？那整個經濟都會崩潰，都不用想這個問題。

[主持人]陳總怎么看？

[陳世霞]記得在9、10月份的時候，我們就和開發商在溝通，有些開發商確實要提前完成銷售目標，就勸他早一步做價格調整，包括一些新開盤的項目。那么，現在的市場確實不算好，我們希望他們作出積極的應對。但是，現在反饋的效果，我個人認為還是達到了客戶預期效果的，尤其成交量方面。但是，是不是除了降價就沒有其他的辦法呢？也不是的。有些開發商價格對外釋放，堅決不講價，就是達美第六區，7000多元/平方米的價格，第一批售罊，第二批售罊，第三批沒有直接售罊，還有一些房源。但是，第三期的價格沒有任何的松動。而且，給客戶承諾不會降價。他們就很有效果，這主要是在客戶信心方面，樹立了性價比OK，產品品質在這里，開發商品牌也在這里，無論市場多么冷淡，我的項目是不會降價的。那么，有些客戶也會因為開發商給了他信心，他也就愿意買了，確實這個產品是值得他買的。所以，我們在這個項目上取得了一定的成功。

[陳世霞]最近，萬科做了萬人團購。雖然沒有成千上百的成交量，每周的成交量還是非常理想的，客戶來訪量很高，每周的成交量是之前成交量的2-3倍。市場調整初期，降價是否能取得成效要看降價的幅度是否達到客戶預期？對于一些價格本身不高，產品品質有保證的項目，降價不一定是最好的選擇，可選擇“保值增值”計劃，開發商承諾不降價、回購計劃等措施，打消客戶的擔憂。

[周遐]從你的話中聽出了，開發商還是應該認認真真去做，不管是什么行情，該做產品的做產品，該做銷售策略的還是要做銷售策略，做了比不做要好。

[陳世霞]這是肯定的，百分百的。包括剛才講到底降多少合適？其實，大家都不是神仙，不知道降到多少才合適。我們一般是嘗試降到開發商認為的微利狀態，在薄利的狀態下去觸摸價格，如果全部賣光了，我們認為價格可以提升一點就慢慢提了，如果賣得正好，也不是全部賣完，又賣得很好，我們認為這個價格就定得很好了。

[周遐]如果降價了，還賣不出去，就說明降得還少了？

[陳世霞]對。

[馬正]如果微利都實現不了，開發商也不會降了。

[陳世霞]現在，我們在市場上監測到現在有些項目做價格策略調整，降到一定價位以后，其實還是客戶買單的，不是只買漲不買跌的。其實，大家都是明白人，開發商不可能成本價去賣，也不可能虧本賣，頂多是短期成本價賣給你，并不可能虧本賣，所有人都明白這個道理。所以，客戶認為達到了他的心理價格還是會出手的。2008年就有很多這樣的情況，上半年就出手了，也賺了。

[主持人]對于陳總提到的“保價房”、補差價的營銷策略，聶總這邊有什么看法？

[聶雄峰]降價補差價，對于購房者來說，即使房子買貴了，現在買了也不會虧，這樣的方式主要是為了打消客戶的猶豫心態，促進銷售。對于“保價房”，只是說開發商不會讓別人以少于他購房的價格買到，但是已購房者還是付出了較高的代價，購房成本高于別的降了價的項目。
另外商品房作為商品，購買者一方必然會很重視性價比。推盤時，只要讓客戶真正感受到項目本身迎合了他的需求，認識到價格和樓盤價值是相匹配甚至物超所值的，在中國強大的剛需購買者的基數支撐下，相信一樣可以做到銷售良好的。長沙目前也還是有一些盤沒有降價，但是也沒有因為淡市而出現特別悲觀的局面，這些盤一些經驗可以參考。所以，通過深度挖掘樓盤價值，不降價也是可以的。

[陳世霞]可以補充嗎？

[主持人]可以。

[陳世霞]我在此補充一下，現在去買房的客戶有一個共識，投資客戶比較少，現在大部分的是剛性需求，自住。我個人有一個觀點，房地產是有周期的，包括2008年的波動。現在回過頭來看，2008年買的都是賺的，無論是高價買的還是低價買的，大家認同這個觀點嗎？如果認同就簡單了，無論你是買高的，還是買低的，未來都是賺的。如果你的前提不是投資，5年以后，10年以后想出手了，那肯定是賺了。所以，這和買的目的有關，買來自住的話，長線來看是漲，是沒有問題的。

[聶雄峰]但是，購買房產所付出的機會成本是不同的，同樣花20萬可以買一套這樣的房子，現在我花了40萬買這套房子，我那20萬可以去投資別的，那我的收益會更大。

[陳世霞]所以，有一個前提嘛。我賺這個錢不是為了去買股票，也不是為了去買地，對于普通家庭來說，我存錢就是為了買房子，就是一個家，從這個角度來講，和聶總講的前提就不一樣了，如果是投資的話，情況就變了。還有聶總講的投資機會成本問題，你要想，這個房子你買下來以后，在同樣的地段，別人可能就再買不到這樣的房子了，2008年沒買房子的人，很多就后悔了。

[周遐]是因為你回頭可以看2008年的情況了，現在是大家看不到未來怎樣，未來會不會更低？

[陳世霞]我不是比短周期，而是比3-5年的長周期，如果你買這個房子，經濟能力能夠承受就OK，因為一浪高過一浪。你現在去買房子，買到合適的房子，自己能夠承受，我認為就可以買，你等到市場好的時候再拋就可以。

[馬正]我覺得這說的就是一個客戶對于產品的價值和價格的心理逆差公式，什么意思呢？房子該怎么賣動？和客戶之間又該怎么溝通的呢？比如一個杯子，如何讓這些杯子賣得更多，我得先告訴你這個杯子的來龍去脈，制法工藝，有什么樣的價值，以及以后的收藏價值會如何如何。OK，讓你對這個杯子的價值期待可能值100元，我賣多少錢？100元？100都不要，80元？80元都不要，50元？50元賣給你要不要？
所以，這就是打造了一種客戶價值期許和實際價格的逆差，給他一個遠低于預期的價格。為什么運達、保利能賣那樣的價格呢？無非是給了別人一個更高的價值想象，你覺得值多少錢？我是運達啊，我的建筑比國際一流的建筑都要好，OK，我可以值5萬，我不要你的5萬，只要2萬，客戶就認可了。所以，不管在什么形勢下，這個公式都是成立的。為什么2008年的時候很多業內人士買房？因為，我們知道那個時候某個樓盤遠遠不止值那個價，我們就很多人因此下手了，結果都賺到了。其實，總而言之，房地產開發商，任何時候都應該給到客戶這樣性價比高的好產品。

[周遐]接您的話題，我們長沙市房產研究中心做過年度的中部六省的價格對比分析，每年都做，我們發現長沙有自己的特色，長沙樓市的推盤量、銷售量在中部都是排第一，長沙和合肥的城市特色很相近，但合肥就比長沙差很多，我們在分析中部六省的情況時，認為長沙有自己的城市特色，城市價值足以支撐這樣的房價。從全國來看，即使全國很冷，長沙的房產價格，我覺得價值是能夠支撐價格的，即使成交量很低，價格也不會降到哪里去，價值擺在那里。

[陳世霞]所謂的價值洼地。

[主持人]但個人覺得樓市目前還遠談不上微利時代 。

[馬正]我贊同這觀點，現在價格遠遠沒有降到最低。長沙房價比中部其他城市房價低的原因是，長沙的供應量太大了。

[撒韜]長沙房價均價現在是多少？

[陳世霞]周有統計是6324元/平方米。

[撒韜]那還是把保利、運達算進去了，把高價的剝掉，其實開發商沒有多少錢賺。你把融資成本、機會成本算進去，6000元/平方米的售價幾乎是做一般生意。另外長沙是平面地形，可擴張面太大。再加上長株潭融城，中間有一大片的腹地，估計到2020年都開發不完。長沙樓市價格暴漲不太現實，長沙核心資源面上的項目會有一定的漲幅，但長沙不會出現大躍進。

[主持人]接撒總的話題，各位感覺長沙樓市未來的房價走勢將會如何發展？目前這種低迷局面又將持續多久？

[陳世霞]以萬科萬人大團購為始，長沙部分老樓盤現在已經出現了價格調整，新開盤項目低于周邊預期價格開盤等等信息，都表明了長沙房價價格下行壓力劇增，房價拐點初現。但就長沙目前的情況來看，降價行為主要集中在供應集中的區域，而且是個別項目行為，真正全面降價還尚未出現；對開發商而言，目前的降價更多的是策略性選擇，目的是完成年度銷售目標或解決短期的資金問題。我們認為，只有滿足地價下行、開發商資金緊張、二手房降價這三個條件，全市場的拐點才會真正到來。而從目前市場環境及政策走向來看，這三個條件正在加速形成，并促成拐點的到來。

[陳世霞]另外目前的價格走勢還僅僅是局部降價，真正的全面降價還沒有到來。這個判斷主要是基于目前的這種降價在時間節點上更多側重于新開盤項目、部分品牌開發企業（如萬科）、年度目標任務壓力的項目等；因此，基本上也可以判斷，在明年上半年或將有實質性的價格下降，但幅度不會如一線城市那么大。大概在15%左右還是有可能的。

[陳世霞]關于目前的低迷持續時間。可以明確的一點是，市場的低迷是有形之手干預的結果，因此有形之手沒有松動之前，基本上不會有市場大的好轉（像09年那樣的恢復速度）。信貸、需求抑制、政策方向和力度的取向在明年整個一年內難以有較大改變。其次，預計信貸在明年上半年會有所松動，而整個市場走勢也將步入“全面降價”通道，預計明年二季度有一波好的市場表現出現。

[聶雄峰]目前客戶對房價的主要抗拒點仍然是漲勢過快、價格過高，大部分人選擇繼續觀望。經過市場調研顯示，大部分人心理預期長沙房價是在5000元/平米左右。但是長遠來看，長沙經濟實力的提升，帶來的城市價值增長，必然會對房價有拉升作用，還是有上升空間。對于目前的低迷局面，我預計要維持到明年下半年。

[主持人]針對目前的樓市低迷狀況，業內普遍認為和08年的金融機構造成的房產低谷有本質區別，您怎么看？

[聶雄峰]08年的房產低谷主要是國際金融危機所致，導致了房地產行業的短暫蕭條。而這次主導力量在于政府，為了抑制高房價，國家出臺了限購限貸限價的一系列措施，這是樓市慘淡的重要原因，當然在這樣一個時間點爆發，和當前國際經濟環境不好也息息相關。

[陳世霞]個人覺得主要有三方面的不同：第一，國際經濟環境：08年的美國次貸危機引發了世界金融危機，中國亦受到影響，政府的首要目標在于如何“保增長”而不是調控房價的問題。而今國際環境亦不容樂觀，外有歐債危機等不利因素，但總體中國受到的影響有限，并且是在中央政府的可控范圍內，現今中國政府的首要目標是“控通脹”保民生控房價。中央政府的決心，我相信大家在溫總理的多次講話中亦凸顯的非常明顯；

[陳世霞]第二，需求層面：08年的經濟危機對于整體經濟的打擊面是全面性的，有需求的購買力同樣受到很大的打擊。而目前的低谷市場，購買力本身不存在問題，甚至是受到“人為”的抑制。因此，這也是本次房地產低谷形成機制層面的重要區別；
第三，開發商層面：08年是作為行業洗牌的第一波，在經歷了第一輪房地產低谷后，基本上大部分開發商均有了應對風險的意識和基本判斷，以及對于逆市市場的經驗積累，這一次開發商會走得更穩。

[主持人]對于目前長沙樓市的未來走勢，從大家的言談中可以看出，大家更覺得它是一種戰略轉進，并不是真正的下行拐點。昨天，一則新聞引起了業內的陣陣騷動，央行時隔三年首次下調存款準備金率，政策的微調強烈影響大家對樓市走勢的揣測，大家對此是如何看待的?

[陳世霞]這次政策的微調是工業增速下滑與外匯占款大幅少增、熱錢留出增速、銀行流動性吃緊等因素疊加的原因，貨幣政策已經走到了寬松與微調的十字路口。

[聶雄峰]銀行存款準備金率三年來首次下調這可能是政府給的樓市松綁的一個小信號，最大的意義還是給了大家一個樓市即將回暖的暗示。同時，釋放部分資金，對金融及地產行業還算是利好消息的。

[馬正]先拋開國家的經濟形勢先不論，樓市目前來看，從上一輪調控到這一輪調控，中央降低存款準備金率也好，政策最初的用意還是希望能夠讓這個行業變成微利或者說讓利潤稍微合理一點兒的狀態中間去的，讓老百姓花錢花得實在滿意的。

[主持人]對于購房者而言，各位覺得什么時候是長沙購房置業的最佳時機？怎樣的房子值得現在入手？

[馬正]不管是自住還是投資，在現在這個時候是屬于最有機會的時候。雖然，陳世霞剛才講到趨勢從長遠來看是向上的，現在是糾結的，也有可能向下。但是，在向下的時候，就是最好的出手機會，我相信我的這個觀點也代表大家的觀點，只是在這個時候在房源的選擇上要更加謹慎，需要要找到一個很好的出手機會點。打個簡單的比方，我們公司代理的純獨棟別墅項目好望谷，開發商很有實力，年前做了一個三期桑坦德組團的賀歲感恩回饋的加推，21套350平米左右的獨棟別墅一口價8888元/平米起。看看市場，現在長沙的獨棟別墅沒有低于15000元/平方米的，好望谷又是現房又是實景，之前整個盤也賣掉了70%的別墅，而且之前二期梅里達組團價格也在15000元/平米左右。對于這種類似的絕佳出手機會，我覺得是可以迅速下手的。

[陳世霞]具體問題要具體分析，對于購房者而言，如果是自住客戶，只要找到合適的房子，價格在自己經濟能力可承受的范圍里，都可出手，因為長期來看房價的上漲的，一浪高過一浪。另外目前很多開發商為了完成年度目標或者解決短期資金問題，有大幅度的價格讓利，甚至成本價出售，一旦市場轉好，或者開發商資金問題解決了，不一定能找到現在這么有性價比的房子。新開盤的，低價務實的，是可以買的。有的老盤，降價幅度明顯很誘人的，這種項目也可以考慮買。所以我認為該出手時就出手。

[撒韜]不要因為圖價格便宜，買了爛尾樓就行。更要注重品牌、地段。我們做了一個項目中城麗景香山，隔壁是福建人做的一個項目，2008年麗景香山價格堅挺，而隔壁在降價賣，但是，買中城麗景香山房子的人，買了之后都賺了幾千元一個平方米。而買隔壁那個項目的人就爛尾了。

[聶雄峰]至于購房的最佳時機，其實長沙房價長期還是看漲的，所以不要糾結于眼前，自己有條件，有中意的、性價比好的項目，隨時出手都不失為明智的選擇。我認為媒體在這一方面可以起到更大的作用。首先，在機會信息的傳達方面，媒體可以在第一時間和客戶、開發商之間建立一個溝通的橋梁。第二，大家買漲不買跌，是一個心態原因。消費者不知道買了以后是虧還是賺，媒體可以給消費者一些引導。

[主持人]今天，非常感謝大家的精彩分享。綜合大家所談，對于長沙樓市未來走勢更多人選擇樂觀觀望，對于開發商而言，面對冷市完全可根據自身實際情況多方式實現戰略轉進，對于購房者而言，大可利用年末的一些高性價比品牌樓盤讓利促銷時機，大膽出手。不管樓市前路如何迷霧茫茫，是拐點或轉進？我們需要做的更多是在冷市下理性思索，挖掘市場真相，引領前沿市場。《迷霧：拐點或轉進？》本期訪談到此結束， 2011年度長沙樓市排行榜系列主題訪談活動第二期《抉擇：保量or保價？》將于12月8日如期舉行，敬請大家關注，謝謝大家。