[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎大家做客0731房產網，長沙市房產研究中心和紅網傳媒一起重磅打造的大型訪談類欄目《樓市會客室》，我是主持人陳芬。首先，請允許我代表主辦單位以熱烈地掌聲歡迎大家的到來，謝謝！
今天的與會嘉賓有：
景鵬控股長沙公司營銷總監 田章
時代傾城項目營銷總監 何智明
嘉里建設長沙項目部事務經理 段懷權
克拉美麗山莊項目策劃總監 蔣威揚
湖南世聯地產策略資源中心總監 崔瑩 市場部經理 聶雄峰
湖南中原資源中心總監 陳世霞
湖南建安房屋聯動營銷有限公司 營業二部總監 李浩然

請大家再次以熱烈的掌聲對各位嘉賓的到來表示歡迎，謝謝！

[主持人]作為今天活動的主持人，能夠有幸與各位共聚一堂，交流市場觀點，探討應對之策，本人感到非常開心，也很榮幸。希望借助我的串場拋磚引玉，借各位專家的言語，希望碰撞出長沙樓市的各種思想光芒。目前，樓市政策“微調”的動作不斷，從銀行對剛需首套房貸利率回歸的調整，到蕪湖樓市“松綁”3天即被緊急叫停。然后，再到央行又一次下調存款準備金率，等等…不同程度的調控政策松綁以及信號釋放，對樓市反彈也產生了一定的影響。種種微調的跡象是否刺激了大多數公眾降價的心理預期，他們是否會放棄觀望，或者選擇出手呢？政策“微調”真的刺激樓市回暖了嗎？昨天，3月5日全國兩會召開了，之后的房地產市場會不會再出現新的調控動作呢？帶著這些疑問，今天我們特意邀請到了長沙市內房地產專家、開發企業、營銷代理機構代表一起來探討。
昨天，來自長沙市房產研究中心數據顯示，年后新房網簽量也是在環比攀升，特別是近幾周更是回升至1000套、2000套以上，樓市真的回暖了嗎？請在座的各位說說各自樓盤和年前相比的變化情況？請何總先談吧。

[何智明]去年我們是踩著市場最嚴峻的點開盤的，12月18日開盤，銷售了200多套，比我們的預期相差比較遠。其實，從去年看起來，開盤之后的那段時間，一直到春節前段時間蠻艱難，一是市場比較寒冷；二是天氣也比較寒冷。那么，開年之后，項目給我們定的任務是2月份銷售2000萬元的量，這個任務對于我們來說感覺比較難以完成。而集團給我們的指標任務是5000萬元，我們的壓力特別大。
應該說，從情人節前面的那個周開始發現，之前有老客戶再次回到售樓部。前期開盤的那一棟是5800元/平方米的價格，后來價格有些回落5400元/平方米的樣子，完成了一些交易量。開始，我們沒想到能夠完成任務，后來還是完成了任務。我感覺，2月份的銷售量不錯，包括周邊區域的，以及長沙典型的精裝樓盤，2月份的銷售應該不錯。

[主持人]田總，何總說2月份項目銷售量不錯，您那邊的項目呢？湘域熙岸呢？

[田章]我覺得回暖和回升是有所區別的，相比年前和節后，樓市有所回升，但回暖的話，目前還沒有看到。樓盤，年前和年后相比的變化情況，怎么說呢？針對長沙多數樓盤來講，有兩種情況。一種是春節前選擇降價或者低開，春節前取得了一定的銷量。但是，在春節前價格沒有發生明顯變化的樓盤，可能成交量相對來講小一點。但是在節后，我所了解的市場，價格出現異動的樓盤比較少一點，但在局部成交變化的情況是成交量不像年前那么集中，年前的成交量集中在低開或降價樓盤，節后各種價格的樓盤都有一定的成交量，相對春節前來講有一定的回升。
目前，沒有銷售的樓盤請段總談一下，因為只有他的盤沒有銷售。

[主持人]那就請段總談一談吧。

[段懷權]其實，春江水暖鴨先知，水里面的鴨子才能知道，銷售一線的人才能感覺得到，我們只能通過0731房產網、中原等處提供的分析報告來看市場。那么，年后市場有了比較明顯的變化。這種變化，一是政府本身有一些細微調控政策手段，他們在試探這個市場是不是能夠到底？另外，消費市場有明顯的變化。我認為，房地產市場的調控永遠不是真正意義上的完全市場化的一個市場。為什么呢？它添加了很多政府行政干預的政策，利用政府的職能制定政策，通過金融杠桿和政策杠桿對房地產市場進行干預。
那么，消費市場呢？大家也都知道，一個消費市場不可能因為政府的調控而忽然消失，它只能是在一定情況下被壓制，被壓抑了。我們知道，年前的長沙房地產市場從10月份開始轉向，正是何總他們準備推盤的時候，實際上很大一部分剛性需求受到了一定程度上的壓抑。我們所說的剛性需求，這個概念比較混亂。有的人說剛性需求是滿足基本住房需求，我認為不是這樣的。剛性需求包括什么呢？老百姓身上有錢了，錢往哪里放？它始終要有一個出處，你不能說他買了第一套房子，再買第二套房子，第三套房子的人就不是剛性需求了，有的人也是剛性需求，這種剛性需求是來源于不是建立在投機的基礎之上。那么，這些消費者被壓抑了一段時間之后有了明顯的釋放，這個釋放就從春節期間開始了，很明顯。我們的項目雖然還沒有賣，但是現在也有接待中心，來電來訪的數量有了明顯的提升，老客戶經過一段沉寂期之后，也有打電話回訪詢問樓盤情況的。
那么，市場到底是回暖還是回升？概念一定要弄清楚。現在這種情況，并不是今年的一個大基調，就像唱一首歌一樣的，曲子里面有一定的高潮，有高點，但也有低點，這個點是不是今年整體的主旋律呢？我覺得暫時還看不清楚。

[主持人]謝謝，請蔣總談一談您的看法。

[蔣威揚]其實，我的看法與田總、段總的意思相近，回暖和回升雖然只有一字之差，但意思差不多。年前，2011年由于限購、限貸，政府一劑猛藥，通過很強力的政治手段來打壓，主要是針對投機性的炒房客，以及投資型的客戶。但是，政策出來是一刀切的，里面包含了剛性需求的、改善性需求的，涵蓋在一起進行壓抑。壓抑之后，投資性投資者突然剎車，導致樓市火爆增長的行情突然中斷，中斷以后帶動剛性需求回歸理性，造成了樓市在年底進入了非常低谷時期。
那么，年后，何總也說了交易量出現了回升局面，這里面有很大一部分是剛性需求，段總說了剛性需求的范圍，確實包含了其中的一些范圍。那么，說到樓市松綁的跡象，雖然時間比較短。但是，也反應了政府在“微調”方面的一個跡象。另外，從銀行方面來看，首套房貸利率開始回調到基準利率，釋放了一部分剛性需求客戶的需求，不對他們進行抑制了。就是說，政府的政策回歸理性了，不是一刀切那么盲目了。
那么，依我看，從政策面和銀行稍有放松的手段來看，剛性需求在年后得到了一定的釋放，造成了現在的一種回升跡象。

[主持人]蔣總、段總和田總都認為目前回升是被壓抑的那一部分剛需得到了釋放。那我想問一下陳總，您是怎么看待的？

[陳世霞]可能大致的觀點都差不多，但是我們這邊監控到全國一、二、三線城市都有成交量的上升，最低幅度有2成，像長沙上周是最明顯的，住宅成交量上升了45%左右，這是成交面積，成交套數50%多，我們是環比的，基本上成交量都是往上走的。那么，我們再看2008年的平均水平還沒有達到，從這個角度來講樓市回暖還為時過早。
那么，相對春節前來講，確實成交量有一個大的飛躍，這種飛躍可能基于三個原因。第一個原因是很多老總都講到了的原因，2011年是歷史上最嚴厲的調控壓制了很多需求，宏觀調控也壓制了有效需求。第二個原因是2011年一整年調控下來之后，品牌發展商打前站，品牌發展商的促銷手段，據我們了解無論是長沙和一線城市現在的成交量，top前10在年前或年后都做了價格的調整。那么，可以看看在長沙每周排前10的，起碼前8位都是這種情況。
第三個原因，應該是一劑興奮劑。最近，有很多政府，尤其是地方政府做政策上的“微調”，包括最開始有佛山一天直接限購的放松，到后來成都在項目條件審核環節的放松，再到前陣子蕪湖政策的放松，其實地方政府有些按捺不住了，未來大的趨向是調控政策不可能長期延續，消費者也可能明顯這一點。在這個時候，消費者可能覺得價格OK了，達到心理價位了，他們就出手了。
所以，基于以上三種原因才會有目前的小小高潮，才會有成交量的上升。那么，成交方面主要是基于這三個因素吧。

[主持人]我想問一下崔總，陳總談到了興奮劑，如果這一部分剛需是暫時爆發，時間過去以后樓市會平穩嗎？

[崔瑩]有些地方政府的政策有“微調”，對于改善型需求和剛性來講，政策在未來一定是放松的。今年，專家在兩會上有一句話是“限購政策是用時間換空間”，也就是說限購政策是有一定階段性的，用這個時間來換取降價的空間。各位老總也說了，今年1月份和2月份相差蠻大，1月份還是很冷的冬天，到2月份大家都說1月份的日子很難過，2月份可以穿上春天的衣服了，臉上開始有一些笑容了。那么，交易量帶來的小幅度波動只是一個小的點，整個市場無論是剛性，還是改善需求，所有地方政府今年貸款到期還款到2012年，整個欠債是18.84個億，房地產市場給地方政府帶來了70%的稅收，這70%的稅收在地方政府的財政收入中是占很大比例的，我認為貨幣政策不會松動。剛需放量一定是剛需，不是所有的項目都在放量，只是壓抑不住的那部分老百姓壓抑到那個購房門檻時，他可以去買。“用時間換空間”，為什么限購政策在未來有一定的調整呢？從時間點來說，今年6月份可能是成交量開始往上爬的時候，但價格不一定會上漲，價格在未來應該是持續放緩的過程，但量會有所回升，這也是因為剛需帶來的，而不是因為其他的豪宅、高端住宅帶來的。

[主持人]謝謝。那么，我想聽聽李總是怎么看待這個問題的？

[李浩然]我的觀點和崔總的觀點是一致的，目前的感覺相比年前來講有一點兒小陽春的感覺。但是，目前確實是量升，價沒有升。從年后操作的幾個項目來講，基本上全部是以剛需客戶為主。而且，整個價格相比年前并沒有太大的波動幅度，銷售政策也是采用低價保量的態勢，市場上全部都是低價位的。那么，給到客戶和市場上的反映，首次利率的下降對首次置業者有很大的支持。而且，何總講了，絕大部分的客戶都是去年已經在看房了，今年按捺不住了，或者說價格已經回歸到合理空間范圍之內了，覺得應該出手了；又或者是有一部分心里擔心價格接下來會不會有反彈？現在，部分地方政府的政策進行了“微調”，給了老百姓一個信號，是不是政策馬上就會松下來？所以，最終還是選擇出手了。
但是，我覺得說回暖還是為時過早。因為，昨天全國兩會召開了，政府對于限購、限貸政策也是持原有態度，可能是考慮到政府的公信力，經歷了一年的調控，已經取得一定的成效之后，擔心調控的成果不保，或者說擔心政府的公信力受損。我覺得，政府通過本次兩會，地方政府可能會在局部慢慢放松，但國家的政策相對來講可能是從緊的。
所以，從整體來看2012年的政策，我認為基調應該是求穩的走勢。2012年，整個房地產市場應該是逐漸趨于理性，趨于平穩態勢，不會有太大的突破，也不會太過于低迷，就是平穩、理性吧。

[主持人]謝謝。剛才，各位老總談到了各地樓市有不同程度的“微調”政策，蕪湖新政、上海放松政策只有幾天都出現了夭折，我想問問各位這反映出什么？何總。

[何智明]其實，這很簡單，這就是博弈，地方賣地，財政收入啊，發展商有訴求啊，也許是地方政府委婉地放出一些信息，但不能張揚。但是，對于開發商來講，今年不會像2010年那么好過，但也不會像2011年那樣難過。剛需的人群很多，如果彈簧一直崩著，沒有適當的政策出現的話，正當需求肯定會釋放的。所以，為什么2月份的成交量還可以？也是因為剛需的釋放。
現在，要說指望政策有多大的松動，那不太可能。但是，我們要說政策會再加大力度？其實，這個也不容易。這種平衡點，也許我們能夠認定在這一年里保持正常的交易量，成交可能會處于溫飽狀態。

[主持人]成交溫飽。田總，您怎樣看待各地新政夭折的情況？比如，蕪湖樓市新政，以及上海放松政策，您覺得反映出什么？

[田章]蕪湖和上海，按道理蕪湖出這種事情可以理解，上海一個政治高度如此高的政府，怎么會出這種情況？我不理解。然后，他們出政策之后又馬上停止了，對于市場來講，不但沒有刺激效果，反而會變得更慘。為什么？他們的政策里面涉及到鼓勵購買的一些政策，出來了，停掉了。如果我是一個消費者，昨天出來的政策，今天就停掉了。消費者可能會想，地方政府想出這樣的政策，雖然停掉了，如果我現在買房子了，3、5個月之后地方政府再出這個政策的話，那我不是吃大虧了？
其實，我認為這是蕪湖和上海與上面政府的溝通之過，可能是領導之間的溝通出了一點點問題，然后就被莫名其妙地收回去了。因為，這樣的政策在這個時候出來確實很敏感，輿論壓力也很大。所以，就夭折了。
真的能夠刺激樓市回暖了嗎？2008年，刺激樓市回暖的政策一條一條，一條不夠就出第二條，系列政策都出來了。但是，我覺得樓市回暖是需要一個過程的，一方面出于政策面；另一方面是金融面；還有一方面是市場面。那么，樓市回暖肯定是消費者消費信心的重新建立，要重新建立消費者的信心需要很多東西，還需要一定的時間來重建。所以，從政策力度上來講我覺得還不能真正刺激樓市回暖。

[主持人]田總談到蕪湖新政和上海放松政策夭折有關于領導的溝通問題，段總如何看待呢？您覺得這反映了什么？

[段懷權]現在，中國的房地產市場是一個什么概念呢？政府對房地產市場就像吃鴉片一樣，想戒卻戒不掉，長期以來對它形成了很大的依賴性。然后，中國的樓市呢？決策者又把它當作中國的股市來對待。我們知道，中國的股市在全世界的金融系統里面是最不同的，完全不是靠盈利來決定，完全靠概念來決定。任何一個國家或者任何一個城市，它的房地產市場發展的一個最大支撐就是所謂的城市化。一個國家的城市化度代表了這個國家經濟發展有多高，中國在城市化過程當中，實際上犯了一個非常大的錯誤，變成了一個簡單的土地交易買賣，并不是把城市土地變成城市功能的一部分，簡單的買賣就會造成簡單的交易。真正的城市化過程，不僅僅是把農民變成城里人，把農村的土地變成城市的土地，我們應該更多的給城市更多功能，提供更多的就業機會。
所以，在這個博弈當中，在抽鴉片的過程當中，政府就感覺到不舒服了，就要來再吸兩口，有點兒控制不住了。比如說，要你戒，受不了了又吸兩口。
總的來說，我覺得中央政府現在有一個大的原則在這里，房地產調控的大方向是不能變成的，溫家寶總理在昨天的《政府工作報告》中提出了這樣一個方針政策，地方政府不可能有大的救市等刺激性政策出臺，只有可能在局部會有一些反應，我覺得作為媒體不要過分地放大或縮小，平常心對待就好。

[主持人]平常心。

[段懷權]對。作為我們來說，很多同仁在2008、2010、2011年經歷過了，大風大浪也見得多了，對于小的波動，我覺得對于我們沒有多大的刺激，也不會一下子看到曙光之類的。

[蔣威揚]各地的“微調”就是地方政府來試探市場的情況，這一兩年來，房價和房地產市場在政府的工作報告中出現次數很多，但中央政府的重點是想刺激房價合理回歸，讓房價回歸到大家能夠接受的價位。那么，最近蕪湖和上海出現了放松政策，有可能通過去年一整年“組合拳”式的調控政策，年初執行，年后又開始出現地方性的政策，應該說中央政策在療程期之內出現類似這樣的“微調”政策，一是試探；二是地方政府的土地財政，有可能出現了資金問題，表達了中央一個試探性的決心。因為，這些放松政策有可能導致市場放射性反彈，如果出現第一個放松政策，就會有第二個，有第二個就會有第三個，有可能會導致中國某一區域出現房價報復性增長。所以，出臺一兩天就悄然而止了，應該說它與中央政策有相違背的地方。

[聶雄峰]現在政策方面不可能會放松，頂多是從金融政策方面進行“微調”，我個人認為這種“微調”應該從地方局部去看，只要不違背中央的原則，應該還是可行的。

[主持人]李總是怎樣看待的？

[李浩然]各地樓市進行“微調”，我覺得應該算是地方政府比較無奈的一種表現。首先，地方政府對土地出讓金、房地產稅費等財政依賴性非常大；二是目前實體經濟發展并不是那么景氣，要靠房地產市場，需要它來拉動投資和消費有一定的增長。所以，試探性地出臺“微調”政策。但是，在試探的同時，有可能觸到了國家在調控上的底線。所以，很快就被抹殺掉了。但是，從目前的情況來看，中央政府的調控決心相對來講是比較堅定的。但是，如果要說接下來在調控政策走勢上有什么大的調整的話，我覺得是不太現實的。
怎么講呢？我估計最樂觀的一點，有可能是在金融政策上，通過地方“微調”，中央默許，或者是在某一些層面，比如，近段時間在媒體上報道得多的是四大銀行對首套房貸利率的調整，加速剛需的釋放，有這樣一個信號在這里。但是，這只能說是金融政策的一個走勢，不能說是國家宏觀調控政策上的一個大走勢。對于國家的政策來講，我覺得突變的情況不會很大。對于保障房、中低檔商品房剛需客戶來講，會有一些放松，但全年調控政策的大基調不會變。

[主持人]李總提到這種表現可能是政府無奈的表現，想聽聽陳總的意見。

[陳世霞]2011年的調控一是限貸；二是限購。限貸是根據國家PPI來決定貸款是放還是緊的，這不是地方政府能夠決定的。地方政府能夠決定的是自己的那一畝三分地，在年前可以看到一個動作，佛山、上海有意變相放松投資和投機的需求，是變相的，可能觸及到了中央的底線。當時，上海出來放松政策的時候，集團公司那邊在討論，出臺了政策，肯定是與中央領導有過溝通的。但是，發現政策放出去以后，聽說以長沙為代表等十幾個城市的相關部門也去和中央提要求，說我們這邊的房價也是比較低的，也要申請政策方面的放松。中央就意識到嚴峻性了，如果放一個口子，就有可能如黃河之堤，收不攏了。
那么，這次佛山、上海的放松政策出臺幾日即被收回，可能是因為有前車之鑒。前兩天，溫總理也出來講話了，大的政策有所放松應該不太可能，在國家沒有做好整個市場的調整之前，嘩啦一下子放開是不太現實的，我們也不要去作這個幻想了。但是，中央底線遇到挑戰的時候，其實地方政府還是有做一些調整的。比如，中山、廈門、武漢、天津、上海，他們從首套自住需求優惠匯率和普通商品房稅收標準上有所調整，調整完之后在稅收方面是有一定調整的，公積金貸款的額度也放大了，還有購房政策的放寬，媒體也沒有對其進行錯誤的引導，給到政府的影響力就會弱一下，中央是允許這一部分情況的。中央最受不了的是變相放松，如果有利于投資和投機，基本上就是一刀切的，是這樣一個方向。
那么，在2012年大政策上有放松是不太可能的，我剛才說到的小政策，所說的四大塊，包括長沙是有可能會跟隨的。我今天問到，長沙的農行也恢復到了基準利率，一線城市有9折和9.5折，長沙的四大國有銀行還是沒有利率折扣的，農行率先恢復了基準利率。今年，已經調了兩次存款準備金利率，貸款利率可能不會作更多的調整，但應該會根據CPI的走勢去走的，基本上大的方向不會變。

[主持人]大的方向不會變，會有小的調整。溫總理之前不斷表示，要促使房價合理回歸不動搖，政府調控不放松。那您覺得這種基調與溫總理的講話相違背嗎？

[陳世霞]其實不違背。其實，中央也是很清楚的，中央不是說要把房價壓到什么樣的地步，不是所謂的人人能買得起房，我覺得這是空想主義者的理想，這是不太現實的。那么，中央政策從我們的解讀來說，一直是有保有壓，只是之前的調控有搞不定的地方，去年就用上了組合拳，保的是剛需，保的是首套自主需求，壓的是投資和投機，我覺得未來的方向也會是這樣。

[主持人]您認為房價下降到多少才會符合國家想要的標準？

[陳世霞]說出去可能會得罪很多發展商，現在來看一個現象吧，先不說一線城市，就拿長沙來講，長沙從去年進入寒冬，到2月份成交量往上走，包括我們看到的一些數據，2月份做促銷的樓盤是有增加的，或者說變相的降價樓盤是有增加的，最低的15%，最高的30%，基本上在這個區間內都是能夠撬動市場的，從目前降價的情況來看，都有15%-20%的降價空間。

[主持人]崔總，房價下降多少才符合國家的調控目標呢？

[崔瑩]其實房價與購房者的心態有很大的關系。前幾天，我們在討論購房者的心態是什么樣的水平？政策調控以來，購房者一直在觀望，在需要年底達到了最低谷。那么，我們也做過調查，拿長沙來說，長沙老百姓期待房價最高降幅達到28%，最低期望達到20%，如果在長沙目前房價的基礎上再降20%，那基本上到了發展商的成本價了。今年的發展商一定要做一個什么事情呢？在這樣的市場上，足球的下半場考驗的是持久力和準確度，在持久力的情況下，是保我能夠挺過去，還是一定要追求利潤？當然，這要分上市公司和非上市公司，上市公司有利潤要求。那么，對于很多發展商來說，怎么樣挺過去，現金流保證在自己企業內，我覺得這是最重要的。所以，當這一點成為主基調的話，房價是不可能再往上走了。但是，你問一定要降到多少，老百姓才會買單？我覺得，還是要老百姓說了算。現在，進入了買方市場，房價到什么樣的程度，老百姓愿意買單？要看到時候的定價。以前，我們強調利潤最大化，現在不是這樣了，現在強調的是穩定發展。

[主持人]李總的觀點呢？

[李浩然]我和各位老總的觀點是一樣的。

[主持人]英雄所見略同。

[主持人]3月5日，中央兩會召開，很多人寄希望于兩會之后房地產政策的宏觀放松，在此各位認為政策會有調整嗎？做下預測。

[田章]我就不預測了，基于自己的銷售情況來做判斷，我們對房地產政策在短期內會有放松的想象，沒有往這個方面考慮。我們對市場判斷的標準是，維持目前市場狀況的情況下，有繼續惡化的可能，這是我們公司內部的統一基調。

[主持人]蔣總呢？

[蔣威揚]基本上和田總的感覺是一致的。因為，今年8月份政府換屆，大的政策方向性不會發生根本性變化，再結合現在國外和國內的經濟形勢來看，也不可能有很大的放松。

[主持人]何總能預測一下嗎？

[何智明]確實不能說是預測，大家的感覺都差不多，政策沒有理由會有很大的松動，不能說換屆就會怎么樣，經過了2008、2009年，現在還沒有找到讓市場在政策放松以后仍然保持理性的方法，地方政府是否有“微調”政策出現？當然，這是我們期待的。但是，也要保持市場的健康狀態，我覺得應該不會來得這么快。

[主持人]李總覺得呢？

[李浩然]我覺得總的大基調應該不會變，但收緊應該也不會。我覺得，一個最大的可能是政策的差別化對待，首套房或剛需，應該會有差別化的對待。但是，總的來講不會有太大的變化。

[主持人]聶總覺得呢？

[聶雄峰]我也是這么認為的。現在，國家已經把帽子蓋死了，就要看你在這個基調下，自己怎么去發展了，這個原則、準線肯定是不會變的。

[主持人]崔總呢？聶總談到準線不會變，您有其他的看法嗎？

[崔瑩]我覺得“保民生”這三個字，從2008年到現在就沒有變過。首先，來看稅收政策，房產稅收政策在去年進行了試點，今年應該會全部鋪開，今年應該會全國聯網了。再看住建部建設保障房的決心，以前沒有開工量的規定，也完全沒有量的考核指標。但是，現在保障房上市量已經給了地方政府考核指標，開工量也有嚴格的規定了。那么，保民生的大方向是不會變成的。但是，會有一些政策“微調”，會出現在哪里呢？一是首套房，剛需，根據地方政府償還債務的情況，包括城市的稅收狀況，有可能會有一定的松動。二是限價。剛才，我們都沒有提到限價，其實一直在做，一、二線城市去年是有限價的，三、四線城市是沒有限價的，三、四線城市在未來有可能會限價，這是有可能做的。其實，三、四線城市，特別是長沙，我是前年從深圳到長沙的，可以看到長沙房價漲得比較快，我覺得漲得蠻離譜的。其實，限價對于整個房價往下降，維持在合理狀態，中央政府還是會做這個動作去調整。但是，你說限購和限貸的關系，整個調控政策是不會放松的，只能是局部有“微調”。

[主持人]陳總呢？

[陳世霞]剛才已經講過了，中央的基調不會變，從緊的角色基本上不會更改。剛才，有很多老大也講多了，在基調上面的“微調”和動作可能會針對首套，首改。今年，大家都缺錢嘛，不僅僅是房地產行業缺錢，地方政府缺錢，實體經濟缺錢。2月份，也是存款準備金利率下調的根本原因，利率漲到了1.33%，這一塊兒還是有一些機會，在信貸政策方面會有一些“微調”的空間。但是，什么時候調？還在于宏觀經濟的走勢，即CPI、PPI。那么，房地產稅、房地產交易稅，政府還沒有想到很好的辦法，基本上會保持現狀的態勢，在2012年的節點上也是不太可能的，做不到的。

[主持人]謝謝。剛才，幾位老總都談到了國家的總政策是不會變的，只會有細小的“微調”。我現在還想問一下，目前市場上有兩派，一派是樂觀的，另一派是消極的。樂觀派覺得樓市的曙光就要來了，消極派覺得樓市會在相當長的一段時期內低迷下去。何總，您是哪一派呢？您覺得長沙的樓市將會是怎樣的走勢呢？

[何智明]沒什么樂觀和消極，我覺得市場應該會增長，大家都說大環境不會變，在大環境不會變的情況下應該會有一定的量釋放，這些一定的量顯然比不上2010年那樣的好時期。但是，這也給市場帶來了競爭，對于大勢沒有樂觀或者消極的看法，可能今年就是這樣一個態勢了，多走一些量吧。

[主持人]田總呢？您是屬于哪一派？您覺得長沙的樓市將會是怎樣的走勢？

[田章]我很矛盾。我覺得從字面意義理解，我應該是樂觀派。但是，我認為樓市會在相當一段長的時期內繼續低迷下去，又把我劃為消極派了。

[田章]所以，我就是一個消極的樂觀派。

[主持人]長沙購房者最關心的是什么時候出手，您給他們提供什么好的建議呢？

[田章]我覺得盡量還是在房價繼續下行一段時間再去買會比較合理一些。

[主持人]您的建議是購房者還可以繼續觀望？還是怎樣？

[田章]如果大家要買房，最好在市場出現比較明顯抬頭的時候再去買，這也是社會穩定的需要。如果你想買，隨時都可以買。

[主持人]聽完田總幽默的發言，現在想聽聽段總的意見，您覺得長沙樓市未來的走勢將會是怎么樣的？對于購房者，您有什么好的建議嗎？

[段懷權]我覺得這個問題問每一個人，得到的答案都不會一樣，什么所謂樂觀、消極啊。我覺得，在中國官場上有一句話非常有道理，叫做“屁股決定腦袋”。如果你是開發公司，你自己在一個什么樣的開發層次上面？開發商對于未來的判斷是基于這個企業，我們說任何一個企業到了良性發展的程度，都不是靠投機，不是靠赤裸裸的錢權交易發展的，大家是靠常態化的市場化運作來存活的。任何一個行業不會無緣無故地消失，我們經常說美國沒有房地產市場，只有建筑市場，他們是沒有開發商的。在中國有開發商，其實中國房地產市場的發展，到現在為止發展了多少年？美國又發展了多少年？現在，中國房地產市場喊衰還是喊盛？我覺得都不恰當，中國房地產市場還在發展階段。怎么看出來的？
現在開發商的開發水平，我個人認為從2008年以來，在長沙的房地產市場中，開發水平是越來越高了，開發的層次、級別也是越來越高了。隨著外來開發商帶來了很多的開發理念，他們的開發水平、資金實力等各個方面，對這個市場都產生了影響。我始終認為，一個好的市場必定是一個穩定和成熟的市場，不會有大起大落，這樣才是成熟的市場。
所以，從這個角度來說，我估計像何總這樣在座的開發商，大家的屁股都坐得很穩，對未來都會充滿信心。就是說，這個市場不管將來變成什么樣子，這口飯是肯定有得吃的，他們消極也只是在某一個階段，不會像2009年、2010年那么瘋狂，其實太瘋狂的市場，大家的心里面都沒有底。房子都是鋼筋水泥，有的人賣16000元/平方米，有的人賣5000元/平方米，差距也太大了一點。如同崔總講的，長沙房地產價格漲得比較離譜，崔總是從深圳過來的，都覺得離譜了，這就說明真的有一點兒離譜，漲的幅度確實比較大。
那么，從我個人的角度來說，漲是必須的。為什么呢？政府有本事去限價的話，你去把CPI給限下來，把豬肉價格給限下來，把菜的價格限下來，那農民不活了，農民不種菜了。什么東西靠體制，靠政府一刀切是切不下來的，那是揮刀自刎，不可能的。所以，市場的問題要交給市場解決，這個市場一定會有優勝劣汰，只要是有優勝劣汰的市場，這個市場就是健康的市場。如果在這個市場里面，大家都活得很滋潤，我個人認為這絕對不是一個健康的市場。

[主持人]謝謝段總。請蔣總簡單分析一下您的想法。

[蔣威揚]應該說，通過去年政策的調整，2008年也經歷了大風大浪，中國股市里面的股民也是經歷過大風大浪的，習以為常了。剛性需求也好，投資性需求也好，他們對房地產需求都會回歸理性，開發商對利潤的追求也日趨理性，高利時代已經不如以前了。那么，房地產行業作為一個行業來說，會有低迷期。但是，應該只是在某個時間點。如同炒股的兩個頂尖高手不可能在最底端買到最低的股票，也不可能在最高端拋掉。現在，大家都遲遲不出手，是大家認為抱著抄底的想法在觀望。如果經歷一段時間回歸理性之后，該買房的人還是會買，只不過在你選房的時候會做性價比上面的調整，綜合因素進行分析以后，才會決定出手買房。
像剛需一族，結婚一族，定了婚期，需要買房了，那就不會等了。整個市場相對于2009年的瘋狂來說應該會有所下降，但整個市場應該是穩中有升。

[主持人]穩中有升，謝謝。李總，剛才蔣總說未來樓市走勢可能是穩中有升，您覺得呢？

[李浩然]我覺得，從去年的調控來講，現在市場各方都變得理性了，不管是開發商還是老百姓，相比以前節節攀升、大幅度攀升的房價都回歸理性了。現在，要從理性再到非理性的話，也需要一個過程。那么，在政策基調不變的情況下，想要有大的市場波動的話，我覺得是不現實的。那么，在接下來的2012年，整個樓市也好，房價也好，成交量也好，基本上保持在一個合理的范圍之內，不會有像2009年那樣的大爆發，也不可能像2008年那樣有一個大的低迷時期，會日趨穩定，理性。

[主持人]謝謝，就李總談到的未來樓市走勢，應該是比較理性的，陳總覺得呢？

[陳世霞]我不是這么看的，相對于調整周期，我覺得可能最好的時代還沒有來，最壞的時代已經過去了，這個周期是一個過渡階段，從這個角度來講，我覺得說到購房者在調整周期里面愿不愿意去出手，我一直堅持一個觀點，根據自己的需求，需求到了就應該出手，尤其是在調整期。身邊有很多朋友，在2008年調整的時候就等，等再降，再降，往往發現這些等的人永遠沒有找到合適自己的房子，每看一次房子價格就漲一次，永遠沒有買到合適的房子。那么，在房地產市場里，同樣是鋼筋水泥，有人賣16000元/平方米，有人賣5000元/平方米，其實回到根源土地價值是不可替代的，土地價格應該是直線上升的。包括做房地產和市場研究的，沒有人估計到底部在哪里，如果能夠預測到底部的話，那就做樓神去了，不在這里干活了。那么，在調整期，建議消費者還是去買品牌發展商的項目，投資價值比較高的產品，如果你身邊有錢沒有地方放，現在就是好機會。包括我身邊的人，現在就有很多人去買中原內部的樓盤，長期來看，絕對是賺的，這是毋庸置疑的。
針對長沙的市場，我們認為這是最好與最壞中間的過渡期，在2月份，長沙的成交量有所上升，根據對3、4月份開發推盤動作的了解，價格應該還是會有小小的往上走，3月份大概會有19個樓盤新開，開盤量加起來會比較恐怖，比2008年的量還會多。所以，成交壓力也是非常大的，這里有一個關鍵因素，在大政策不變的情況下，開發商的推盤策略最關鍵的是在價格方面，未來成交量會走得很多？還是在中間？還是平平？這取決于眾多樓盤中的價格策略，這是我個人認為最關鍵的策略。

[主持人]崔總呢？我想聽聽您的看法。

[崔瑩]看兩個方面，一是看開發商。其實，我們可以看到經歷過2008年走到現在的開發商，我們會發現一個現象，基本上品牌開發商、上市公司、一線開發商會走得比較堅定。我們開玩笑的說，1月份跑著走，2月份跑得久，長沙的供應量還是蠻可怕的，已有的供應量可能在未來還要消化兩年左右，在這兩年內成交量會是什么情況？銷售量會是什么情況？價格會是什么情況？我們應該可以看得到。那么，開發商該怎么看？與企業經營策略有關系。現在，很多開發商在做幾件大的事情，從去年出現了代工這個詞，還有保現增流，還有多元化發展。其實，很多大開發商在做商業地產，而且是持有，保證利潤空間的持續運營。那么，還有快速走貨，以市場來定產品。而不是現在拿了一塊地，根據現有這塊地的情況來定產品，不是，是根據市場需求來定產品。現在，對于開發商來說，回歸到了一個很理性的時代，回歸到了一個很正常的時代。而且，還有一件事情，去年大開發商和小開發商并購的宗數遠遠高于2010年，可以看出未來一定會是有品牌的大開發上持續良性發展，因為他們有非常好的心態，有非常好的品質，有非常好的物業供應給市場，這一定是一個企業存活的最根本道理。
實際上，對于服務行業來說，我們也要回到理性，回歸到真正做營銷的時候。以前的市場，只要是樓就一定賣得出去，對于服務商來說不是一件好事情，現在對于我們來說是考驗我們的營銷功底，幫助開發商考慮策略，現在對于買方來說是一件好事情。

[主持人]謝謝。聶總，您能夠提出一些您的建議嗎？

[聶雄峰]這個建議，怎么說呢？其實，目前的房地產市場，我看到市場上分為兩派，一是樂觀派；二是消極派。那么，這么分的話，它的根本原因是一個是投資，一個是投機。如果你把市場作為投資，帶有非常理性的客觀認識的話，你自己去參與，從這個角度去看這個市場，你都會覺得這是一個非常具有潛力，前景非常良好的市場。但是，如果你是抱著一個投機的心態去參與房地產市場的話，你以這種不勞而獲的心態去參與的話，你的不理性心態更大，產生的消極情緒會更大。
那么，如果是建議消費者的話，我建議消費者帶著理性的投資理念去參與房地產市場。那么，你一定會對市場抱有樂觀情緒，也會得到良好的投資效益。

[主持人]謝謝。不管市場如何迷惘，不管我們如何猜想，用事實和數據說話，方能真實的反應市場。我們也始終相信：不管內外環境如何，堅持打造好的產品一定能打動市場。謝謝各位嘉賓做客會客室，我們下期再見。