[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎大家關注由長沙市房產信息中心、0731房產網、紅網傳媒聯合為您重磅打造的大型訪談類欄目《0731樓市會客室》。
常言道，市場退潮，才能看清楚誰在裸泳，4月初，杭州“金星房地產”向法院申請破產的消息，在業界引起了不少的猜測，作為本輪房地產調控以來首個宣告破產的公司，給本來“寒冷”的樓市可以說是蒙上了一層陰霾。其實在此之前，在房產調控重壓之下，各地市場曾不乏出現停工、跑路的現象，如長沙湘江700、楓林園二期等多個項目。房企破產或停工折射出的隱憂，會不會在地產業引發連鎖效應？未來有沒有可能引發大規模的房地產企業的破產潮或者兼并潮，如果一旦真的出現破產潮的話，那么對于未來的中國房地產市場的發展和房地產調控又將產生怎樣的影響，我想大家對這些問題都非常關注。
為此，我們特邀一些行業內的代表到我們的網絡直播間，共同就這些問題進行探討，今天做客我們會客室網絡直播間的嘉賓是：
中建地產長沙公司 營銷副總 馮朝陽
紅橡華園項目營銷總監 袁亞琳
寧華星湖灣項目營銷策劃部經理 吳青松
以及長沙市房產研究中心高級分析師 毛欣欣
歡迎各位來參與做客！
[主持人]在我們的訪談一開始，就提到了關于“破產”這樣一個比較沉重的話題，實際上今天各位能在這里坦然談論這個話題，我認為各位對市場是樂觀而充滿信心的�；氐轿覀兊脑掝}，杭州“金星房地產”由于資金鏈出了問題，在今年4月申請了破產，一時間坊間是傳的沸沸揚揚，也引發了對房地產企業未來命運的擔憂，這一現象究竟是房地產行業的特殊個案，還是即將被推倒的第一張多米諾骨牌？各位怎么看？
[馮朝陽]中國樓市調控深度開展，行業洗牌已成必然。杭州“金星房地產”因為資金鏈問題而破產不是個案，而是必然。調控房價是國家意志，特別是一些房價虛高的一線城市，房價一定會打下來，在這些一線城市一定會產生更多破產地產企業，下一步會產生一些行業內的企業并購。但是對二三線城市，比如長沙，房價不存在普遍性泡沫，售價與成本比較接近，房價不會深度下跌，成交量也未深度下跌。我認為這樣的現象不會出現。
[吳青松]是的，這是市場發展到一定階段的市場競爭的結果，有競爭才有發展，接下來還會有不少公司出現資金問題，這時候正是品牌企業兼并整合的時候，是行業向成熟發展的態勢。
[袁亞琳]這家公司原來不是做房地產的，之前是從事制造業的，因為房地產盈利吸引力太大，所以貿然的跨入了房地產這個新領域，從各方籌集了資金，但缺乏對風險的預期與抵抗能力，一旦市場行情變化，它的資金鏈就出問題了。其實目前還有很多企業也是這樣的情況，貿然進入房地產行業，像目前這個市場行情下，非常容易出問題，行業洗牌是毋庸置疑的，像這些原來不是做地產的企業如果不及早退市或者采取適當的有效措施，我覺得還是會繼續出問題的。
[毛欣欣]大家好，很榮幸能有這么好的機會跟各位探討和學習。我認為金星破產是市場經濟中的一種現象，破產因素比較復雜，不能單一斷定為是持續的房地產調控所致，因此我認為它只是一個極端的例子。
[主持人]這種極端的例子畢竟發生了，由此也讓我們眾多購房人是捏了一把汗，擔心自己所購買的房產，萬一出現“破產、停工”怎么辦，在座的各位給個建議，作為購房者應該如何選擇房產，規避風險呢？
[馮朝陽]我認為購房者在選擇房產時，除了關注品質外，一定要看企業品牌與實力，選擇大開發商或實力強的開發商開發的房子，一般都會有保障；其次，可以考慮現房，已經成型的現房可以有效的規避風險。
[吳青松]是的，像中建就是大型央企，品質有保證，我們寧華•星湖灣也走的就是品質路線，產品上不惜成本的做好做精，客戶認可度極高，銷售較好，資金面也比較充裕。
[袁亞琳]是的，選擇信譽比較好，開發經驗比較成熟、資金實力有保證的房地產企業開發的樓盤，住宅品質、購房者的權益等會更有保證。最直接的就是看施工質量和進度去鑒別企業的開發實力與能力。
[毛欣欣]經常我們也會接到一些購房人的咨詢， 我們都是告訴購房者，在選擇房產前，認真詳細的了解房產信息至關重要，在充分了解項目信息后，還需注意：一是購房前驗預售許可證，明確房產的可售情況；二是洽談中保持理性的態度，注重網簽合同是否有條形碼標識，仔細閱讀合同條款，有條件的可向專業律師咨詢合同問題；三是簽約后，注意去我市的房產政務信息網上查詢網簽和預告登記情況。這些都是購買房產必須了解的常識。
[主持人]實際上近期建設銀行等部分國有大行已針對小型開發企業“停止發放貸款”，同時降低開發貸款占比。也就是說監管層進一步在房地產信貸調控上加碼了，小型開發企業或許將面臨資金鏈“斷血”。這是不是意味著房企洗牌真的來了呢？
[馮朝陽]中國房地產的趨勢一定是強者恒強，目前長沙具備開發資質的房地產企業900多家，實際在開發的只有300多家。本次的行業洗牌會將部分投機性的企業擠出地產市場。一些本著賺一把就走的企業可能會選擇轉賣退出或者不再進入。未來還是少數大型開發商的天下。能將房地產作為品牌發展戰略的企業會在行業內堅持。
[袁亞琳]我認為中小房企洗牌確實是來了。中小房企在開發能力、抗風險能力、資金償還能力等方面還是存在問題，銀行方面考慮他的資金的質量問題，所以會針對性采取措施，對大型房企來說，尤其是較成熟的有一定資金實力的房企，影響應該不大。
[毛欣欣]我認為對整個房地產市場會有以下三方面影響：一是更多的小型開發企業將面臨生死抉擇；二是市場上以價換量狀況還將持續；三是房企兼并收購趨勢會進一步加強。
[主持人]剛提到以價換量，目前的長沙房地產的量到底有多大？我們知道，從整個房地產市場情況來看，關系房企命運的因素，除了資金鏈的問題，還有龐大的庫存量如何消化的問題。
[毛欣欣]2010年以來截止3月底，我市新增上市庫存面積大概在900萬平方米左右，我認為按照往年情況可銷售半年左右。
[馮朝陽]據我了解，長沙多數樓盤存貨巨大，眾多樓盤都放慢了開發進度，目的是消化存貨。為了消化存貨，部分樓盤選擇了價格跳水，取得了比較好的效果。下半年長沙地產行業依然將為消化存貨而努力。
[主持人]有人稱在庫存和資金的雙重壓力下，房地產企業將告別過去輝煌的年代，實現變革和轉型，最終回歸到正常的利潤空間，房價合理的利潤空間是多少？“總理房價”、庫存以及資金的壓力對房價走勢將會產生怎樣的影響？
[馮朝陽]我認為，房價合理的利潤空間15%以內，這是市場都能接受的。但是目前的長沙樓市不存在普遍性泡沫，不存在所謂的暴利。隨著調控的持續開展，庫存壓力的進一步加劇，資金壓力將越來越大，不排除下半年部分樓盤價格進一步跳水，部分新盤也將低價入市，下半年長沙樓市將不溫不火，開發商死不了也火不了，2012年這個行業將很平淡。
[袁亞琳]所謂合理的利潤空間其實沒有標準答案的，因為企業的開發成本是有差異的。在目前的政策調控下，我個人認為至少長沙房企已經進入微利時代，我們的開發成本都好幾千了，還包括各種稅費，而實際銷售價格也不高，所以我們的利潤空間已經壓縮得非常小了。
“總理房價”、庫存、資金壓力會加速房企以價換量，迅速跑貨，回籠資金。
但這個“價”會維持在一個合理的水平。
[吳青松]目前我國的社會平均利潤率大致在9%到12%之間，因此，對房地產行業由于其屬于高風險高密集型勞動產業性質開發周期長風險較高，現在可以接受的利潤率大概在12%到20%之間比較適宜。開發商如果基于這個利潤率水平制定商品房價格，就是合理的價位。
溫家寶指出合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。
房價在接下來一段時間應該是逐漸回歸理性的，達到政府可以接受，購房者可以接受，開發商有一定利潤的平衡點。
[主持人]那么在此背景下，企業在營銷策略上該做哪些方面的調整？
[吳青松]房產企業的營銷策略主要在品牌效應，產品設計、規劃，乃至品質、品位的創造上做文章，市場的發展也將回歸到品牌、品質、品位的打造上。
[袁亞琳]作為房地產企業來講，營銷策略上肯定需要做一些針對性調整，一方面隨市場大勢， 在價格上做適度調整，把實惠給到客戶，另一方面在推廣上需要更加精準，以降低營銷成本。
[主持人]我們看到，目前的長沙市場上大量的城市綜合體正在涌現，各位怎么看待商業物業的崛起，其對于傳統的住宅市場以及中小企業將會產生怎樣的影響？中小房企要在市場上立足，需要在哪些方面下功夫？
[吳青松]近年的宏觀調控給商用物業價值的快速提升提供了契機。目前的樓市調控政策主要針對住宅市場，無論是信貸政策還是限購政策都未涉及商業地產。加之長沙作為中部城市在一個高速發展期，不少開發商看中了這一機會。作為客戶來說在首付、利率、回報率等因素的博弈下，目前商業地產明顯優于住宅市場。因此，商業的唱紅也是可以預計的。
住宅市場和商業市場其實是不沖突的，可以求得共贏，商業的崛起吸引了投資客，但是剛需客群的存在還是能滿足市場需求的，房價回歸到購房者可以接受的水平的時候，釋放的需求是相當大的，三月的小陽春就是一次爆發，中小房企要在產品設計，規劃，品質上下功夫，做出個性化，同時做好客戶維護工作。
[袁亞琳]綜合體物業的崛起是時代發展的必然，也是市場發展的趨勢，相對傳統住宅市場還是具有較強的競爭優勢，但是我們同時也要看到，凡事有兩面性，在競爭的同時，綜合體物業的發展也勢必帶動區域的格局發展變化、推動經濟發展，住宅物業實際上是可以借其東風，充分利用其資源性，提升溢價。
中小企業要在市場上立足，可以從多方面去考慮：首先一定是要明確走小而精的差異化路線，做精做強；然后項目選址拿地、規劃也非常關鍵定位要精準；另外，項目質量與品質上要能夠保證，這也是非常重要的，現在客戶也非常重視這塊。還有的方面就要談到營銷推廣上了，基于目前的市場行情，項目推廣上要更精準、更具實效性，用最小的成本換取最好最大的效果，這對于資金相對緊張的中小企業尤為重要，也有利于中小企業與大盤博弈，在競爭激烈的市場中左右逢源，順利突圍。
[主持人]那么馮總，您認為房企要在市場上立足，需要在哪些方面下功夫呢？
[馮朝陽]房地產肯定有一次清理整頓行動，禁不起考驗的開發商將退出市場。房企要在市場里立足，一是要將房產經營當做企業戰略去運營，堅持不懈。二是要注重市場與產品的研究，做市場接受的暢銷的產品，并且做到隨行就市。千萬不要想當然地做產品開發。三是持續地做產品品質，用好的產品耕耘市場。四是注重成本研究與合理配置。五是做好服務與口碑營銷。做到這幾點，無論什么大風大浪，都能讓企業“長治久安”。
[毛欣欣]當前房地產市場有危有機，房企先要先生存下來，再謀求更好的發展。我覺得迎合需求，回籠資金，調整結構，提升品質仍是目前房企需要重點下功夫的方面。
[主持人]那么您給我們后市做下預測？
[毛欣欣]下一階段，我個人預計在政策上，房地產宏觀調控將保持不動搖，但政策會更加靈活，有保有壓，預調微調將進一步加大；在市場行情方面，市場調整將會放緩，以價換量仍將持續，市場將更加趨于理性與穩定。
[主持人]好的，感謝各位嘉賓做客我們的網絡訪談直播室，發表各自精彩的觀點和看法！市場風云變幻，經歷得起考驗與磨練的房企方是真英雄！愿在坐的各位都是我們的樓市真英雄！今天我們的訪談到此結束，謝謝各位的參與，我們下期再見！
