[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，您現在收看的是由長沙市房產研究中心、0731房產網、紅網傳媒聯合為您打造的大型直播訪談欄目《0731樓市會客室》，我是0731房產網主持人陳芬。
2012年的房地產市場，在“限購”、“限貸”政策調控干預下，住宅市場遭遇了滑鐵盧，而商業地產的競爭優勢逐步凸顯出來，如果說2011年是城市綜合體的井噴式增長年，那么2012年可以說是城市綜合體的全面發力年，華晨商業廣場、德思勤城市廣場、喜盈門•范城、奧克斯廣場.......，30多個品牌城市綜合體在市場上爭相斗艷。一股城市綜合體之風，也悄然推動著長沙大跨步邁向國際化大都市，可以預見，未來的長沙，將會出現多個商業聚集區、多個城市商業地標！
然而，隨著城市綜合體項目體量的增長，以及各種投資資金的不斷涌入，讓人擔憂的問題也將陸續產生，市場上如何容量？這么多項目之間如何合力發展？從首個城市綜合體項目在長沙出現，從最初的潛伏蓄勢到如今的大體量增長，一年的時間，給這個城市帶來了怎樣的變化？今天在這里我們都將一一探討，邀請到的嘉賓是：

喜盈門國際商業連鎖企業副總裁、湖南潤領房地產開發有限公司總經理 方寶堯
湖南中原地產資源策略中心總監 陳世霞
中信新城 項目營銷策劃經理 歐陽晟
長沙市房產研究中心首席分析師 毛欣欣

[主持人]都說2012年，“城市綜合體”是長沙樓市的主題，那在我們的訪談一開始，首先有請長沙市房產研究中心的高級分析師來給我們介紹下整體的情況，目前長沙的城市綜合體到底有哪些典型，有怎樣的分布特征？各個區域的均價是怎樣的？

[毛欣欣]主持人、各位老總，大家好！非常榮幸能和各位老總交流長沙城市綜合體問題。下面我簡單介紹下長沙城市綜合體的整體情況。在我看來，目前長沙城市綜合體建設處于初步發展階段，但是速度很快。
在業態特征上，長沙大部分綜合體采取了均衡發展模式，即高端寫字樓、星級酒店、購物中心、公寓及高端住宅等各種功能綜合發展，如熱銷的德思勤城市廣場，就集國際五星級酒店、甲級寫字樓、大型商業中心、高檔公寓等為一體；羅馬商業廣場則實現商業、住宅、酒店等多功能綜合發展。
在分布特征上，雨花區是目前綜合體建設最為集中的區域，約占到當前綜合體的35%左右，如我們所熟知的時尚綜合體喜盈門范城就選址于雨花區；岳麓、天心、開福居中，三區占比相當，如倍受關注的復地崑玉國際坐擁開福區絕版濱江地段資源；華遠華中心選址天心區優越地段，極具歷史風情；芙蓉區、望城區目前綜合體開發相對較少。
在價格特征上，由于地段、綜合體業態多樣等多重因素影響，城市綜合體均價所跨幅度較大。

[主持人]剛研究中心的分析師給我們進行了一個宏觀的發布，那具體到我們的開發項目上，比方說喜盈門•范城，自開始銷售以來，創下了良好的銷售業績。能結合貴項目的具體定位談談嗎？

[方寶堯]喜盈門•范城4月21日開盤當天銷售近9億元，創造了2012年長沙房地產樓市銷售的最高紀錄，這與喜盈門•范城時尚娛樂定位是密切相關的。在長沙這個注重吃喝玩樂的城市要的就是與國際接軌、引領潮流的都會生活，城市綜合體就是集中體現這一特征的好去處，喜盈門•范城作為量身打造的中國第一個時尚娛樂城市綜合體，不僅要做出自身的娛樂個性，同時也符合長沙人的消費習慣，將會作為長沙甚至中國的娛樂時尚會客廳呈現給大家。目前喜盈門•范城正在后續的加推百貨商鋪和精裝公寓，長沙市民們反響很好。

[主持人]中信新城呢？算是市場上開發比較早的一個城市綜合體項目？

[歐陽晟]以中信新城為例，長株潭城市群中心地帶的地理位置及政策帶來的發展潛力；地鐵一、五號線及城際鐵路的地鐵樞紐地位，使得中信新城具備了規劃建設城市綜合體的外部條件。而項目自身所規劃的超級購物中心、五星級酒店、地鐵商業廣場、品牌小學等，既有外部條件的可行性支撐，又為項目自身提供了完善的配套，建成后將全面提升周邊的區位條件，拉動區域經濟產業的整體升級，成為長沙新的城市名片。

[主持人]從去年開始到現在，長沙的城市綜合體經歷了一年的發酵與發力時間，可以說也在不斷的適應和成熟，那么一年的時間它給這個城市帶來了什么？意味著什么？

[陳世霞]城市綜合體作為一種“多元物業聚合形態”，從功能上來講應該是對城市資源具有很強的集聚力和整合力，這也是城市發展層面資源整合的一個很小的方面；城市綜合體類似于城市發展的“核裂變”的形式，單核朝雙核、多核的發展，那么城市項目的開發同樣遵循著這樣一種裂變、聚合的規律。對于長沙而言，城市綜合體的出現意味著幾個方面：第一，城市質素的不斷提高；真正能體現或代表城市綜合發展質素和品位的開發形式，城市綜合體最具代言性質；第二，城市功能的粗放發展格局像集中聚合的模式轉變；城市綜合體作為一種量變向質變的產物，其代表著一種城市發展內部區域驅動模式的轉變。

[主持人]那么其促使市場的格局以及人們的消費觀念有沒有發生一些改變？表現在哪里？不少人看到了城市綜合體的商機開始涌入，會不會讓這個市場因過多的擠入而滋生泡沫呢？

[方寶堯]就目前情況而言，各大城市綜合體都在建設之中，給長沙這個城市帶來的影響是投資觀念與方向上的改變，越來越多的投資者看好綜合體的商鋪與精裝小戶型公寓，因為他們是穩健升值的物業。
然而，對于長沙消費觀念的改變還是言之過早的，這要等諸多綜合體商業做起來才好分析。城市綜合體它的信息量很大，至少擁有商業、辦公、居住、餐飲、娛樂等功能中的三項綜合，它用更豐富的功能讓消費者有一個集中的休閑娛樂場所，這是長沙城市的所愛。那么接下來看的就是各個綜合體的營運策劃能力，適應長沙的消費習慣，則生；不適應，則死。在未來會有許多城市綜合體興起，同時也有許多沒落，優勝劣汰會讓這個城市更加充滿魅力。

[毛欣欣]長沙要向國際化大都市目標邁進，城市綜合體的建設則是必不可少的一環。這一年來城市綜合體的發展在市場格局上促使更多的開發企業改變經營戰略，由單一的住宅開發逐步向酒店、住宅、寫字樓等為一體的綜合體開發發展，由傳統的全部銷售向自持部分物業自主經營發展，預計未來這個趨勢會進一步加強；在人們消費上，城市綜合體的優勢突出，從而成為了備受青睞的居住選擇和投資選擇。在目前長沙房地產市場成交相對萎縮的情況下，城市綜合體的銷售業績十分喜人。
雖然目前長沙城市綜合體發展很快，但我認為城市綜合體的開發建設，既要求開發企業有雄厚的開發實力和豐富的開發經驗，又要求開發企業有較強運營能力。因此它的門檻是相當高的，就長沙而言，城市綜合體正處于初步發展階段，尚不存在過剩一說。

[主持人]另外中信新城應該是相當有體會的，算是最早開始銷售的一批，感受到消費者的觀念有沒有變化？

[歐陽晟]個人認為，城市綜合體一般建設規模較大、自身配套較全。因此它超越了一般早期的住宅開發項目，對于樓盤綜合品質提升有著重要的拉動作用。同時，城市綜合體自身規劃建設的星級酒店、商場或商業街、寫字樓、學校等商業及教育配套一般是市政級別的，對于所在區域的發展及經濟的拉動，是顯而易見的。
對于消費者的觀念變化，中信新城感受不是很明顯，因為住宅部分跟周邊樓盤沒有本質差別，購買中信新城的業主主要看重的還是中信新城齊全的配套規劃及交通樞紐地位。

[主持人]其實相比一線城市而言，長沙作為二線城市，城市綜合體項目發展步伐相比而言自然要慢很多，在不斷跟進和效仿一線城市的快速發展之時，長沙的綜合體應該存在怎樣的自身特色？這其中有可能遇到怎樣的誤區和風險呢？

[毛欣欣]城市綜合體的發展，要充分結合區域特點，走特色之路。長沙正處于兩型社會建設及軌道交通快速發展時期，居民消費意愿及幸福感相對較強，因此綜合體的發展應當結合這些特點，再充分考慮區位條件、人口流量、產業情況等特點，選擇適合的發展模式，如在軌道交通附近發展軌道型綜合體等。
城市綜合體的開發要符合城市發展的規劃，注重低碳環保，注重后期的運營，要避免走入只片面追求數量，而忽視了綜合體質量的誤區。

[方寶堯]每一個新興的事物都需要一個適應的過程，在不同的城市要有差異性的競爭攻略，包括綜合體的發展。美國的綜合體最講究功能的細分，日本的商場注重每一個空間的有效利用與扮美，上海的綜合體以披肩國際潮流為己任，而長沙的綜合體一定是與長沙人的娛樂精神分不開的，這就是發展中的本土化。所以綜合體發展到長沙就需融合長沙的本土特色、符合長沙人的消費習慣、集吃喝玩樂于一體、以快樂大眾為精髓。喜盈門•范城定位為中國首個時尚娛樂型城市綜合體就是基于長沙的這個特點，涵蓋了時尚百貨、甲級寫字樓、精品建材家居旗艦店、精裝公寓、國際院線、KTV、酒吧、餐飲、休閑等十大業態。請汪涵、謝娜代言就是因為他們是湖南綜藝娛樂的象征和王牌，與喜盈門•范城是相得益彰！

[歐陽晟]首先，城市綜合體還沒有一個明確的評定標準，因此，很多項目將自己包裝成城市綜合體，不一定實至名歸。其次，城市綜合體屬于項目的屬性定位，不是某個具體的物業形態，因此不存在同質化競爭。同時我認為城市綜合體的涌現，是開發商優勝劣汰競爭的必然結果，不存在跟風之說。
每一個城市綜合體都要尋求自身的發展道路。因為其建設資金投入量相對住宅巨大，因此在規劃設計階段就要充分做好市場研究。充分適應市場的發展需求。規劃過于超前，可能會導致商業體量過大，資金沉淀較多等后遺癥，規劃太過保守，則發揮不了城市綜合體的規模及輻射影響力等優勢。因此充分研究項目的區域條件、交通狀況、市場容量、發展潛力等因素，做好精確的項目定位，才是項目成功的關鍵。

[主持人]到今年，長沙將陸續推出30多個城市綜合體，如此大規模的體量，在二線城市來說是名列前茅的。為什么長沙會出現如此多的城市綜合體？是市場發展的必然嗎？長沙能否承載和消化呢？

[毛欣欣]我認為主要原因有：一方面，城市化進程的加快，城市經濟的快速發展催生了城市綜合體的快速發展，長株潭城市群建設不斷推進，城市規模不斷擴大，人們追求更加便利與時尚的消費需求；另一方面，長沙近年來經濟發展迅速，投資環境逐漸優化，也吸引了較多綜合體落地與此。
從承載和消化來說，城市綜合體的發展應與城市規模相適應，長沙目前對城市綜合體的需求還是比較旺盛的。

[陳世霞]城市綜合體的出現是城市發展由粗放布局向集中聚合模式轉變、由單核驅動力向多核驅動力的內部進階深化的轉變。因此，城市綜合體出現需要很多先決條件，外部市場已然成熟、城市功能、氛圍均達到了一定程度，具備了資源集聚整合的條件；那么，具體到長沙而言，在這個階段出現諸多城市綜合體，是有其應由的：首先，長沙城市發展格局的轉變；傳統城市核心驅動向多元區域核心裂變的城市格局已然形成，并且，經過近幾年的城市基礎設施建設、房地產開發、市政配套工程等不斷完善，裂變后的區域核心形成了成熟的城市綜合體所需要的外部環境；其次，城市綜合體的出現，是目前長沙城市綜合發展素質進入第二階段的表現；這種階段不再是之前的量的排布，而是質的彰顯。長沙房地產發展到目前階段，物質需求向精神需求的提升已然成熟，品質、質素的提升催生了城市綜合體這一聚合物業的遍地開花。其三，城市發展進階表現吸引了眾多支撐起城市綜合體物業的商家、酒店、實力品牌開發企業的進駐，進一步促推了城市綜合體的發展。

[方寶堯]為什么有這么多城市綜合體集中出現，因為傳統的商業形式已經不能滿足消費者的需求，人們完全可以網上購物，為什么要逛又貴又單一的商場？城市綜合體集吃喝玩樂購于一體，它的多功能、高效率、復合性正好可以滿足消費者多方面的需要，這是市場競爭發展的必然趨勢。長沙保守估計都有700萬人口，有著天性的娛樂精髓，又是省會，迎接著湖南省與全國的來往客流，這樣一個大型的、有著雄厚消費基礎的城市完全可以承載目前這些綜合體的集體開業。至于未來，同質化的競爭是長沙要面臨的問題，要想在這個城市立足做強做大，就要有差異化和創新。喜盈門•范城進軍長沙，有諸多革命性的、獨家首創的營銷舉措，范城要打造的就是長沙人獨一無二的“范”概念，為長沙量身定做。

[歐陽晟]個人認為城市綜合體會成為市場的趨勢，理由如下：
每一輪嚴厲的調控，都會加速房地產行業的洗牌。近年長沙有影響力的大項目、大開發商，大部分是外來的品牌房企或央企就是最好的例證。相信這種優勝劣汰的趨勢還會加劇。 資源及資金向大型房企的集中，也將注定房地產市場產品的走向。以往的小資金公司，小住宅項目將逐步消失，取而代之的是資金雄厚的大型的房企、先進的開發理念、超強的產品研發及開發能力等
就市場層面，客戶買房，已不是單純的買一套房，而是買一個家。因此，項目的附加值遠比房產本身更被消費者看重。城市綜合體在這一塊也大大優于一般的單純的住宅項目。

[主持人]一旦各個城市綜合體建成后，將會給長沙的房地產市場帶來怎樣的利和弊？長沙城市綜合體發展成熟，還需要多長時間？

[方寶堯]首先，城市綜合體的開發可以使長沙的城市規劃、設計更加合理，有助于提升整體形象，增加長沙市的競爭力。而且能迅速打造城市商業中心，形成獨具特色的長沙城市新地標。另外，綜合體集商務辦公、居住購物一體化，還有利于緩解這個城市的交通壓力。長沙現經開發的綜合商業地產這么多，未來的發展中可能會遭遇定位不準、開發公司實力不雄厚經不起長線操作、發展速度過快、缺乏運營駕控能力等問題，三言兩語無法細數，但這些都是城市化進程中不可避免的問題。相信有實力、有能力的城市綜合體將會以其獨有的魅力吸引諸多消費者前往，而這些最終立足的綜合商業地產，無疑將會成為長沙的城市之光。在這個優勝劣汰的過程，綜合體發展成熟自然是水到渠成。

[陳世霞]城市綜合體的出現首先就是城市發展、房地產開發的進階表現，其對于市場的號召力和支撐力是明顯的。那么，集中在明后年推出的城市綜合體應該來講是目前城市發展格局的一種快速提升的重要因素，區域市場的迅速升溫將不斷強化區域內部的“裂變”升級，這是城市發展所必然的規律，由點及面，由面帶點，最后形成完善的“城市體”。具體對長沙市場的影響面，可能表現在幾個方面：第一，市場價格的向上力強勁；城市綜合體是外部環境成熟的產物，同樣其能實現外部市場更強的向上動力。以河西市場為例，湘騰城市廣場、長房時代城、奧克斯廣場等綜合體項目出現，不僅創造了新的區域價格天花板，更刺激了區域市場的熱度。第二，“品質”、“品牌”效應的進一步強化；盡管目前長沙市場品質、品牌項目不斷出現，但尚沒有形成一種強有力的市場開發格局，眾多的城市綜合體出現，有利于促進這一格局快速轉變，這當然也給房地產開發之下的營銷帶來革命性的轉變。

[毛欣欣]一旦各個城市綜合體建成后，作為一種新型的房地產開發模式，能夠有力的促進城市副中心的形成，促進我市房地產市場的可持續發展，未來房地產市場上城市綜合體的競爭預計將會越來越激烈。但我認為目前長沙城市綜合體的發展尚不成熟，還有很多需要完善和探索的地方，這將是一個持久的過程。

[主持人]好的，感謝各位嘉賓的參與！