[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位現場的朋友還有我們電視機前的觀眾，大家好，歡迎大家參與由市房產研究中心、0731房產網、紅網傳媒、政法頻道《第一房產》四位一體，聯合為您打造的《0731樓市會客室》，我是今天的主持人XX。
曾幾何時，那些伴隨社會經濟發展而興起的各類專業市場，給人們的生產生活帶來了便利，也促進了城市的繁榮。但是，隨著長沙城市規劃發展的不斷推進，城市建筑群的不斷擴充及壯大，盛名之下的千年商業旺地長沙，專業市場顯得局促而黯然，與長沙在中部崛起之中的角色不相稱。市場在鎮痛中姍姍前行，怎樣才能更加合理地調配城市功能、產業布局之間的合理關系，也在拷問著我們市場的參與各方。這些專業市到底又將何去何從？
今天，非常高興，也非常榮幸邀請到了行業專家和企業代表，就這一話題進行討論。他們分別是：
長沙市房產信息中心副主任 陳敦旭
長沙市房產研究中心副主任 熊洋
湖南灣田實業有限公司營銷部部長 于五洋
湖南現代物流學院教授 黃友森
馬王堆陶瓷商會會長 鄧建清
湖南灣田實業有限公司招商部部長 沈陽

[主持人]在我們這個訪談最開始之初。其實呢我有一個疑惑。本人有個疑惑就是說，相信這個疑惑也是廣大的我們市民內心的一個疑惑，就是所謂“專業市場”到底是怎樣一個名詞？我們相信很多人對這個概念非常模糊。在此，我首先想請各位行業專家和我們廣大電視觀眾及0731房產網的網友們聊一聊，何為專業市場？什么是專業市場？目前，我們長沙專業市場的發展現狀又是怎樣的？同時，又存在著怎樣的困境？我想請各位能跟大家分享下嗎？首先，請我們的陳主任給我們介紹一下，何為專業市場？

[陳敦旭]大家好。專業市場在長沙近幾年也是得到一個迅猛的發展，那么專業市場的這個也是一種重要的一個業態形式，作為房地產行業的一個新的一個有特色的形態，這種形態就是說對房地產業的這種發展它是一個有利的一個補充，因為在這個全國的房地產市場來看，基本上各大城市之間都是一種住宅市場。那么這種專業市場的這種存在它也是對整個房地產業的一個有利的補充。專業市場它的種類也有很多，比方說像建材市場它也是一種專業市場、還有這個菜市場它也是一種專業市場，所以與老百姓日常的生活是息息相關的，所以這種業態的發展對整個居民的生活水平提高，地方經濟的這個發展有著重要的意義和作用。

[主持人]陳主任剛才非常詳細的給我們介紹了什么是專業市場，我們也是清楚的了解了何為專業市場。下面我想問一下熊主任就是在您看來，目前我們長沙的這個專業市場的發展現狀，大概是什么樣的情況？

[熊洋]長沙的專業市場大家可能平時經常在市區看到各種各樣的專業市場，它們大都是集中在二環線以內。就是中心城區比較多，據我所知它們用地的性質上面就是比較，因為它們發展時間比較早，所以很多都是安置房底下的商鋪做成的那個門面，有的是臨時性用地上面建設的那個門面，所以這種形式的發展的話可能缺乏一個像灣田這樣一個整體的科學規劃，它的發展有的是自發的，有一些是無序的發展，所以就是說隨著城市的發展，可能它的弊端就是灰不斷的凸顯。比如說在交通運輸、物流、然后它的那個在市場的形象、然后產品的品質檔次服務的一些方面都可能會存在滯后與城市的發展會有不匹配。所以就是說，當城市發展到一定的程度的時候，我們市政府提出要把這個市場能夠分布的外遷，這個應該說是，對城市來說應該是一個比較好的發展，發展應該說是一個比較好的雙贏的選擇。就是它們占據的地段都是一些中心地段，它們就是長時間的經營，可能就是說存在的弊端就會使政府這些地塊，因為他們用地比較粗獷，占地面積比較大，而且就是容積率也比較低，經過長期的運作以后，可能就是說他們的土地的效益會降低，

[主持人]對，越來越低。

[熊洋]政府就處于這種考慮如果能把這些地騰出來的話，對以后的城市的比如說摩天大樓啊，然后商業綜合體那些發展的話可能會效益會更高。

[主持人]好謝謝熊主任的回答，就是我理解的您的意思就是說可能是我們以前的這個或者是現在的一些長沙市場的一個專業的市場，它的基礎是比較薄弱的。或者說甚至是一種自發性質的這種就是相對來說是有點無序的狀態的一些發展。我知道鄧會長您是作為馬王堆陶瓷商會的會長，馬王堆陶瓷城可以說在長沙人的心目當中是家喻戶曉的。就是就您的這個身份來說的話您覺得目前我們長沙的專業市場，它的發展是存在一些哪些困境呢？

[鄧建清]它這個建材市場呢實際上從目前的狀況來看，我覺得歷史來源，主要是來自于之前的那個下河街，那個沿江路的門面路市場，后來搬到馬王堆。那個最后面呢到那個（瑞祥），現在整個還是很臟亂無章這樣的一個市場，缺乏這種有科學的布局和規范。那就是說，導致什么呢？這個城市性的建市場，市場的規模也不 大。而且商妥的壓力也很大，導致為什么呢，無序競爭。導致整個消費者的盲目性，這樣追隨，它的這種理念，很多消耗資源的浪費等等，給城市的環保帶來負面的東西也很多。那就是說目前這個市場也攜帶有一種新型的格局在變化。

[主持人]隨著這個城市的發展規劃的變更，其實我們目前這個專業化的市場很明顯的存在著各種各樣的問題，已經跟不上這個時代的發展。包括我們這個段會長您也講到了其實作為它這個專業市場的代表，它也意識到了自己這個市場存在的一些問題也急于要改進。那我想問一下我們于部長，您作為我們灣田國際營銷部的部長，這個灣田國際是一個新興的市場，而且它這個不管是選址還是定位的話呢都跟我們目前的一些專業市場有很大的不一樣。請您跟我們談一談目前您對于我們長沙專業化市場的一些看法。

[于五洋]好的，那么其實長沙專業市場，剛才那個鄧總啊、包括那個徐主任，包括那個陳主任，都已經談到了，其實他們的觀點應該來說很具代表性，在某種程度上其實已經緊緊抓住了我們目前這個市場存在的一些弊端一些核心，那么其實目前的市場，我們可以這樣來看，其實現有的高橋馬王堆這些市場。在某種程度上，它的發展是一種自發的，自發的形成的。就是說自發形成之后，然后再逐漸逐漸隨著城市的一個發展擴展，又自發形成其它的就說整個擴張其他的一些專業市場，它的也太會更加的豐富。

實際上現有的專業市場在某種程度上它是一種非專業性的，它是不專業的專業市場。為什么說他是不專業的專業市場呢，因為第一，本身這種專業市場它對它的規劃設計各方面一些配套方面要求來說是非常高的，那么恰恰我們現在這個市場它恰恰相反，因為它的形成是在這個什么呢，原有的安置房下面的門面發展起來的。所以它不存在一個科學的規劃，包括管理包括運營。它是不存在這些方面當時的一些設想。這是一個它的規劃方面。那么第二個，包括它的管理方面，剛才講了包括它的運營，因為現在的運營應該來說鄧總應該有切身的體會，可能這個運營充其量就是收點電費收點水費。其它的根本就談不上，甚至包括停車位的管理，它都沒辦法管理。第三個就是它的配套，因為這個專業市場，他的發展配套也許我們現在看來高橋馬王堆可能別人覺得它的配套還是比較完備的。因為為什么，覺得這邊有住宅，有寫字樓，包括有商城，但是這些配套，除了這些配套之外，專業性的發展它有它很專業的配套，包括它的物流它的配送，它的倉儲。它的進出車的管理，除了私家車之外一個很重要的管理就是大的貨車管理。恰巧原來我們這塊市場它是沒有的。

所以正因為我們這種低檔次的自發形成的不專業的專業市場發展，其實說句實話就是導致了現在面臨的很多問題，一方面，它現在這個專業市場它已經無法適應一個是城市的發展，因為長沙的城市發展發展的速度是非常快的。整個城市東南西北四個項目的發展包括長株潭一體化整個城市往東面拓展，高橋馬王堆現在這一塊原來處于城市郊區，但是現在因為城市發展很快，在某種程度上它已經成為城市在向東擴展的就說一種憑證。他割裂了這個老的城市中心與新的武廣星城以及星港星城這種城市之間的聯系和關系。那么所以說，它另外存在的一些問題和弊端就是說現在長沙也是限那個大的貨車的。它是限貨車的。因為大的貨車進城導致交通的擁堵，那么包括其它的一些交通施工的地方。大家可以通過其它的渠道都可以去看得到，其實那一塊對這個交通事故還是比較多的。另外一個就是安全問題，因為這種市場自發形成它的人員很雜，又缺乏一定的管理，所以導致長沙禁摩其實很大一部分就是在這邊的一些專業市場發生了很多次事故也是在這邊發生的。

這是他的一個安全問題，其實包括現在國家非常提倡的，我現在不是說建材，我說食品這一塊，因為那邊還有一些其他的市場。因為國家對食品的要求很嚴格，大家是不是的可以通過電視和其它途徑了解到因為市場缺乏管理，就會導致在某種程度上就會成為一些假冒偽劣產品的溫床。一些不法的一些生產的這些小的作坊也會在這里滋生和蔓延，那么就會危害整個城市的一些安全。就是存在這么多的一些問題，所以現在這個市場已經不適應現在一個城市的發展了。第二個也不適應這個商會的需求，應該說鄧總他們會有切身的感受，倉庫找不到，因為做建材是大進大出，所以這個在某種程度上會限制他們進一步的發展，也限制了現有的專業市場里面的商戶。及這樣一些企業把它做大做強的這樣的發展的這種空間其實在某種程度上是受到一些禁錮和限制。

[主持人]一方面是對這個城市的發展，另一個方面是本身的發展也有一些影響，剛才我們于部長是非常詳細的發表了他的看法，就是長沙目前的專業化市場到底是一個什么樣的現狀，我想請沈部長補充一下看看您有什么的一些意見。

[沈陽]其實前面幾位嘉賓意見說的比較詳細還有比較具體了，大家其實能看到，就是長沙他現有的這些專業市場包括其它的一些市場也好，都不能滿足他們自身的一個發展，同時，對整個市場也好，還是對整個環境也好，會造成一個比較大的困擾，交通也好，包括假冒偽劣產品也好都是很大的一個問題，它是完全不能滿足市場的一個發展的，所以我覺得整體看來就是說，整體的這個市場的外遷是一個必然的情況，也是一個必然的一個結果，（包括政府在11年的那個政府工作報告里面，張劍飛市長也都在報告中提到了）在12年一定要重點要對這個整體的專業市場外遷做一個整體的一個部署一個整體的一個調整。

[主持人]好，黃教授，最后一個問題我想問您，就是您看啊我們前面五位嘉賓都談到了目前對于長沙專業市場的看法。大家似乎都比較統一的認為現在目前我們長沙的專業化市場基礎比較薄弱，市場的發展也跟不熟城市的發展。您作為這方面的專家我想聽聽您的意見。

[黃友森]長沙的專業市場呢，以前一直是自發的，就像好多這個嘉賓講了，而且專業市場本身需要配套，特別是物流啊，配送啊、倉儲啊。甚至現在的一些電子商務啊！甚至金融，融資等各方面的配套，可原來的市場是自發的自組的，是吧！它配套也是這樣自己搞的。那么這樣的話好多也是在專業市場內見縫插針，甚至填鴨式的，是吧！也不講究壓倉，這樣的話造成極大的困擾，有的也像專業市場一樣，就在周圍的一些安置房的底層，租個鋪面來做，很多呢還沒有建設審批，有關單位的審批，屬于違章建筑，還有一些，那么這樣的結果嚴重的限制了專業市場的發展，那么臟、亂、小、差。

是吧！現在需要呢發展趨勢呢實際上是專業化的物流一體化。應該是大市場，是往這個方面發展。那么現在專業市場需要現代物流來支撐，而現在當前的這種局面滿足不了這個要求的，這是需求的。

[主持人]剛才黃教授用到了一個詞，描述了我們現在這樣一個市場是臟、亂、小、差。其實我知道長沙市兩型社會的步伐推進和城市化進程的加快，我們大家對于這個專業化的新鮮市場的需求也會越來越強烈。我想下面這個問題請熊主任給我們回答一下，您是怎么看。對于這種新鮮市場的需求。

[熊洋]對于這種新鮮市場的需求，我想源于一個矛盾，城市發展的專業市場滯后性的一個矛盾，專業市場外遷，到城市發展到一定程度的時候，像長沙，現在競爭力是不斷的提升，但一些權威機構發布的而一些情況來看，提升的速度排在全球第四，這是了不得的，就是說它的這個發展的話對于城市的整體形象然后規劃布局以及交通一些方面它會提出一些更高的要求，就是在未來的城市的發展中，這些方面應該會有一個根本性的變化，在這些變化中可能專業市場就會在一些方面給這些現在的一個發展情況提升的話會有一個拖后腿的感覺。所以把專業市場拉出去以后，它一方面可以就是把人流、物流、資金引到我們城市邊緣的一些地區就是在城市化的進程中，把這些引到邊緣地區有利于我們城市化的一個進程。產業來繁榮這些原本比較偏遠的地方，另一方面的話，他也可以把中心城區，緩解中心地區的人口，交通的壓力，中心的環境形象也會整體的提升。所以從這一方面來講，不僅是城市化發展的需要同時也是市場他本身發展的需要。

[主持人]不管是行業還是市場都渴望著我們專業市場能夠搬遷，都是他還負擔一些很好的益處。對于環境對于交通的改善都是有很大的益處的。而且目前我們政府也在做這方面的工作，我們知道市長張劍飛同志在2011年長沙市政府報告中就提出了2012年將會重點工作推動高橋馬王堆和紅星專業市場的外遷工作。我們由此可見傳統的專業市場受到了剛才大家提到的地域啊、交通啊、安全等方面的影響。

這些已經嚴重的制約了整個城市的發展，而我們這個社會上關于這個專業市場的搬遷呼聲也是越來越高。那么我想請問各位，那么大家既然都認為搬遷已經是勢在必行了，大勢所趨了。目前你們認為在長沙三環以內專業市場搬遷的最佳去處是哪里。為什么，具有什么重大的意義。我想請陳主任給我們回答一下。

[陳敦旭]剛才提到的馬王堆，高橋這幾個市場，包括紅星這幾個市場，在10年前它實際上也是一個很偏遠的地方，但是經過這些年的發展，隨著城市的蔓延，這三大市場實際上現在已經有一個比較繁華的地方。隨著這個人流量的增加，還有這個車流量的增加。尤其是這種專業市場的發展，對交通啊環境啊都是有很大的影響。也是城市管理不急棘手的地方，所以政府為什么會考慮這三個專業市場的外遷。主要是一個社會治安，這個剛才專家提到的假冒偽劣產品啊。這樣的一些專業市場不專業的這種情況。在這種市場出現了，所以政府要考慮搬遷這個幾個市場。這也是經濟發展的必然的一個需要。那么這三個市場在過去的幾年里面發揮了很大的作用的。這個是毋庸置疑的。他的這個外延或者外搬或者外遷，怎么遷，遷到哪里去。這都是老百姓比較關心的一個問題。目前這三個市場的位置來看呢，老百姓都已經習慣了。主要是購物很方便。

在過去的幾年里面，他也是發揮了很大的作用，這個我們是毋庸置疑的，那么它的這個外延，外搬或者外遷，怎么遷，這個遷到哪里去，這都是老百姓目前來說最關心的一個問題，因為在目前的這三個市場的位置來看老百姓都已經習慣了主要是購物很方便，如果外遷遷到哪里去，所以這個不僅僅是相互關注這個事情，實際上全市的老百姓他也在關注這一塊，從政府我個人的觀點來看，應該還是遷到三環以外，在這個三環以外選擇某一個區域條件比較好的或者說交通物流啊這一塊呢配套，將來可能這個比較齊全的一些區域，這應該是選擇的一個首選。

[主持人]就是三環以外是吧，您的選擇的這幾個條件就是一個是交通要交通比較便利，再一個是這個（物流很方便）物流很方便，（倉儲，包括倉儲啊）好，這是您的觀點，我特別想問一下就是我們的鄧會長，您看你是作為我們市場專業化的代表，假設就是您做好了準備去做這樣市場整體搬遷的時候，您會比較傾向于選擇哪個地方做這個新的一個專業化市場的一個地基，地點。

[鄧建清]這個往后面市場的這個方向，我認為呢一個的話那個陳主任講的那個三環以外這個也是必然的，第二個的話就是那個我趨向于，有相對穩定的一個市場發展，這個的話呢對這個市場的運營建設者，這是第一個要有相對的實力，要有規模，這個市場，我覺得這個很重要，要有規模，然后以要有實力，然后也是抱著一個對整個長沙市，包括這個城市建設，和這個市場建設，行業還是有一種貢獻的心態，這樣做對市場來講我覺得會有一定的長遠性，老百姓也會支持，對我們商戶來說的話，相對來說在里面也能夠順應這個市場規律，去做到，做好生意，也能夠各得其所。

[主持人]好謝謝鄧會長，于會長我想問你，其實我們這個灣田國際，這個地方是在三環以外嗎，（對，剛好恰恰在三環邊上，對）剛才您也聽到了我們這個專家和商會代表他們講的他們比較理想的一個選址的地方，您認為灣田國際目前這個條件怎么樣，

[于五洋]應該來說我們這個條件來說，應該來說，就是這個區域應該來說做專業市場來說應該是一個比較合適的區域，為什么呢就是剛才幾位這個嘉賓也講了那么其實這個現在新的專業市場他是在合適的區域必須具備幾個條件，第一，他是要有優越的交通，第二就是說它的這個物流和配送這一塊，第三個就是整個的區域的一個倉儲這一塊，恰巧我們這個地方就是說其實我們這個區域嚴格的來講就是說是屬于在這個金霞經濟開發區的這個范圍之內，那么根據長沙市的規劃其實這個屬于老霞組團，恰巧老霞組團他是定位于商貿，物流。

這個城市功能的定位，那么所以說這一塊它在物流這一快就是說包括倉儲，包括相關其他物流的配送這一塊，它的這個配套十分完美，那么一個是霞凝港，那么霞凝港這個長沙這一塊要說只有霞凝港這個，因為霞凝港它的年吞吐能力應該是到了490萬噸，那么490萬噸，包括現在北面正在建的那個湘江航建樞紐他建成之后，大概今年會建好，建好了之后這個通航能力會達到，它是常年一年四季365天能夠達到一個通航的一個能力和要求，而且達到這個船的隊伍，會達到300萬噸的這么一個大的噸位，另一個就是火車北站那么火車北站，它的整個吞吐量也是達到了500萬噸，那么包括這里還有其他的一個包括中糧，包括還有其他的一些物流企業在這里扎根應該來說，它的整個物流的吞吐量是絕對超過1000萬噸的，這是物流的配送，吞吐這一塊，甚至包括倉儲，因為倉儲這一塊，這邊據我們初步的統計，這一塊的倉儲它的整個的面積至少是超過100萬，因為我們項目，本身我們配備了就是說有30萬噸。

就是說一期，一期和二期配備的至少是30萬噸，30萬方的這個一個倉儲的配備，這是就是說它的這一塊的一個區位，第二個就是從它的交通來說因為這一片它是水路，鐵路，包括那個其他的高速公路以及繞城高速，應該說它的輻射能力很強，那么鐵路這一塊其實大家都知道現在高鐵的發展，其實隨著今后這個鐵路高鐵的發展，應該來說高鐵今后它主要的功能是客運功能，那么原有的這些鐵路可能就是它的貨運功能了，主要是走貨運，那么今后京廣高速這一塊應該來說是，應該來說是今后中國最繁忙的也是這個運輸能力最大的一個這個貨運的這個線路，所以說我們這個區域來說應該做專業市場來說，應該是比較合適的，另外一個就是說因為我們這里做的不是一個單純的簡單的建材專業市場，那么還包括其他的一些業態，那么今后我們還涉及到包括那個其他的一些什么比方說一些這個農貿之類的，包括水產品，包括這個副食品等等。

這些專業市場，應該來說這里形成的是一個專業市場集群，那么專業商場集群的話他的發展就需要一個城市整個的發展空間，恰恰這邊往北面來說應該城市的擴展和發展的空間來說是非常大的，那么這里就舉個例子，就是武漢的，武漢的漢口北的那個國際商貿物流那個樞紐區，它整個的規劃面積是17000畝，他幾乎吧武漢市所有的專業市場，攘括建材，家居，藥材，家具，這個水產品，蔬菜等等所有的專業市場，悉數全部搬過去了，那么形成這樣的一個市場，這個專業的市場集群，應該來說其實我們這個市場其實在某種程度其實也是借鑒了它的一個發展模式，就是改變目前長沙的專業市場從一個粗放型真正的向集約型的這樣一個專業市場的轉變。

[主持人]剛才我們于部長介紹了目前灣田國際，是一個算是一個比較有規模，有實力的這樣一個新型的專業市場，而且這個交通啊，物流方面也是非常的便利的，剛才您也提到了就是關于這個武漢方面一個專業化市場，他們相對來說也是做得比較成熟的，而且他們我知道，武漢，南京，昆明一些城市他們的專業市場早就已經是實現了這個機器的去外圍搬遷了，相對來說長沙目前還（還是比較落后的）相對來說還是比較落后的一個階段，但是從這個城市化進程和商業長遠的發展考慮，我想問一下就是您覺得就是這個到底是應該專業市場到底應該怎樣布局才是合理的，這個問題我想問一下沈部長。

[沈陽]其實主持人在問題里面已經提到了，應該說全國其他很多一線城市已經走在了前面，很多城市因為已經考慮到這個專業市場在市區內對整個環境也好，包括對整個市場的發展也好有很多很多的制約，所以像南京也好，像武漢也好，已經有很多專業市場集群，已經建在了那個在周邊的衛星城的那種概念，已經建立起這中專業市場的集群，把所有室內的這些專業市場悉數都引進進去，并且取得了很好的效果，也取得很好的這種影響，那么長沙作為起始剛剛前面好多嘉賓都提到了作為一個非常有競爭力的一個城市，包括是是商業氛圍也比較濃的這個一個城市，但是目前面臨的情況就是，專業市場還是在市內扎堆，整個市容環境，包括對整個市場的發展都起到了很多負面的這些影響，那么我想整個城市，就是這個市場專業市場的由市內向市外的搬遷跟一個刻不容緩的一個情況，那么并且接著下面一個問題來說的話就是說在我看來那么目前市場集中在東邊，南邊，相對多一些，其實東邊和南邊是我們長株潭融城的一個重要的一個組成區域，那么說如果我們的專業市場還在這個區域發展的話肯定是和我們的整個城市規劃是不相吻合的，那么在我看來整個城市的北移，就是那個專業市場的北移是一個必然的趨勢，只有在這個區域剛剛我們同事于部長已經介紹過這個情況了，我們的這個區位，包括我們的這個交通，包括我們的倉儲，包括我們的物流，非常具備優勢，所以在我看來我們的灣田國際總部基地，是承接這個所有這些市場搬遷的最好的一個去處，在我看來是這樣。

[主持人]對，剛才我們沈部長講了就是一路向北，北邊是最好的地方，也是最合適的地點，其實我知道作為一個專業化市場，它的搬遷絕不是一個簡簡單單的選一個地方就可以的，與這個傳統的專業化市場相比，我們新興市場到底應該怎樣去提升它的一個運營模式，來引導我們這個新興市場更加的規范化，健康化和可持續發展，這個需要做內容，我想問一下黃教授，您覺得這個該怎么去做呢？

[黃友森]這個內容，我覺得這個您說的內容，那么就是說一個就是整個一個戰略選擇，是吧，這個戰略選擇，我覺得灣田這個戰略選擇很對的，首先講這個它所處的金霞開發區，是整個長沙市乃至長株潭。

重點發展物流的體驗區，包括了你看這個好多兩個港口是吧，也還有中糧啦，湖南糧食集團啦，是吧，還有中石化啦，還有一些醫藥啦，是吧，中石化，醫藥啊是吧，國藥控股啊，是吧，將這些大專業市場都在這，而且還有保稅務的，是吧，再加上鐵路，是吧，水陸運，都加在一起，是吧，這個地方可以說而且灣田就是國際建材總部基地，那么今后保稅務的這個園區，對它也是個支撐，還有進出口加工區，也有，是吧，由于這個地方首先地方選擇就得到了地利，是吧，再加上周圍政策的支持，有個天時，是吧，再加上大家支持，那么就人和，是吧，那么這樣的話呢，內功我覺得他們現在在練，那么這個東西提出了，大市場，大倉儲，在這里，這個觀念。

因為灣田這個項目我也是，一直我們是合作伙伴，長期以來對他們是比較了解的，是吧，那么這樣的話呢，它這個戰略選擇是很對的，而且得到政府大力支持，所以像專業市場的話，如果沒有大倉儲，肯定是不行的，那個就有的像這個湖南啊，這個有個東鵬，東鵬陶瓷的一個總代理，湖南總代理交羅建斌的說過，說從原則上講那么湖南就沒有一個專業市場，以為內什么呢，因為它沒有期中一個最核心的靈魂，倉儲，那專業市場它沒有倉儲，沒有大的倉儲，它沒法支撐大的專業市場，所以這個他提出了大市場，大倉儲，大物流。

[主持人]好謝謝黃教授，剛才我們教授從天時地利人和，這三個方面是很好的為我們灣田國際描述了一幅藍圖，我想請問于部長在您看來在這幅藍圖之上，您自己還要怎樣去精心的雕琢才能讓這個藍圖能夠變為現實。

[于五洋]嗯，其實這樣來講吧就是，我們這個項目可能在別人看來認為是一個地產項目或者商業地產的項目，那么其實我們看來我們這個嚴格的講他是一個產業的項目，它不是一個地產，不是一個純粹意義上的地產項目，所以我們這里除了我們在前期的包括我們規劃上面，我們其實說實話我們在規劃上面，在我們的配套上面其實對現有的市場已經進行了顛覆，我這個項目不是說對原有的市場規模的擴大和硬件軟件的提高，你像我們在配套上面，我們配套了這個寫字樓，酒店，還有專門的住宅，然后還有電子商務，因為電子商務是未來的一個發展趨勢，那么我們這個電子商務其實我們是先行的。

我們有一個專門的電子，商務電子電商部門，現在負責的這一塊，那么今后這個會獨立出來，運作電子商務這一塊，那么包括我們的倉儲配套，我們的物流配送，那么我們這一塊全部配備到了，包括停車位，我們這個項目停車位是6000多個，那么充分解決一個停車的問題，那我們是在在這個硬件上面，包括我們在規劃上面，規劃和是那個面我們是采取的一個木加冰儀式的模式從外面來看我們這個項目，他就像一個一棟樓，其實里面是個冰儀式的，用粘糖把它粘起來，是這樣的一個我們投資這樣的一個建筑形式，應該這一塊是充分進行了創舉，也吸取了目前全國他的一些專業市場的一個良好的建筑形態，進行一個融合做出來的，那么就是軟件上面管理上面的話，我們是聘請了戴德梁來做我們的一個物業顧問，那么戴德梁是位于全球一些頂尖的一些商業和其他的一些高端物業來做這些的物業管理的服務的，那么他們為我們提供這種物業方面管理服務啊。

物業方面的管理服務那么應該來說呈現給我們今后的經營戶的管理是一種全新的管理理念和一種模式，應該說這種管理，可能他們在自己，可能買了別墅，可能買的這樣一些高端住宅或者自己家里可能曾經感受到。那么在我們這里感受得到，這是我們在配套方面所做的一些努力，和這些一個提升。

那么實際上這樣個項目，其實這些前期我們所做的規劃工作也好，這些都僅僅是基礎，其實最后我是要把這個市場把它做活做旺，那么這才是我們所考慮的，以及也是我們為進一步必須要考慮的，因為只有做活，做旺了這個市場才能正在的發展起來。那么在這個方面其實我們有我們的考慮和考量，一方面我們是積極的爭取政府的政策，目前我們是這個項目省市區三級的重點工程，而且現在的政府對于我們審批的時候我們是以物流項目來審批的，國家對省物流項目其實是現在予以支持的。

政策上是予以傾斜的，實質上現在我們望城區的優惠政策其實已經全部出臺了，比方說前面兩年是所有的稅務是全部減免的，后面兩年是減半的，包括其他的，我們在這一棟樓，這里是辦公樓會提供一體化的辦公窗口，那么整個政府部門的工商、稅務、包括行政管理其他各個部門在這里會有個一體化的辦公窗口。那么為我們的商戶提供這種輕松的便捷的和綠色通道的服務，這是服務上門，那么第二個就說，我們在其他的服務，其實現在我們跟銀行合作，提倡一個小額貸款，就說這種小額貸款，就是我們公司可以做擔保。

就是因為我們公司用資產進行擔保，為我們今后的經營戶，一旦在他在經營的過程當中他的經營過程面臨資金暫時的周轉的困難的時候，那么我們可以為他提供一個小額的貸款，解決他的資產問題，資金上面的問題，那么同時我們這里打造的一個商務平臺。一個是著力打造的商務平臺，那么其中，這個市場就說，除了我這個有形的市場之外，還有一個網絡上的一個無形市場，其實為所有的商戶提供服務，那么同時我們還有一個強大的產業平臺，那么我們會成立一個采購聯盟。那么就組織這種包括一些政府的采購。或者其他的一些開發商采購。那么其實我們現在也積極現在做。這一塊的這種采購平臺的聯絡。其實我們也在積極的運作這一塊。

同時就說，另外就是我們這項目的話酒香也怕巷子深，就是一個好的項目，一個好的產品 如果你不宣傳，推廣出去，那么就很少會有人知道，那么其實我們要把一個好的產品要跟大家分享，那么就我們這個項目正式營業以后其實，我們每年還會投入大量的營運和廣告費用等。推廣和宣傳我們這個項目，那么就說這是我們宣傳和推廣這一塊。那么。另外我們這里會成立一個外商戶。將所有的。我們其實將這個。我們的這個經營戶以及做品牌代理。以及廠家 我們是把這種 這個行業的 這個 它的整個的上限和下限 整個這一塊限我們是想把他 打造成一個很好的品牌，為大家提供這樣一個平臺，這個一個樞紐，就說為大家來解決，就說一些問題。

就說我們要做到的就是環境，這個地方環境是最好的一個購物環境，因為應該來說我們這個項目 我們的園林面積，園林的面積去打造的10萬平米，那么我們中間的一個景觀，就像長沙的步行街一樣。里面會有一些小賣部，一些休息的，一些建筑，一些園林，一些建筑小品等等。就是打造一個公園式的購物環境，能今后客戶在這里，逛這里就像逛步行機一樣，他在這里購物應該來說是最便宜的。

[主持人]恩，好。剛才我們于部長是非常詳細的介紹了灣田•國際這種新型運營的寓意模式，我覺得考慮得非常的細致，周到，和人性化，現在的服務意識非常的強。那么我想問一下陳主任聽了剛才我們于部長介紹之后，聽聽您的看法。您對目前剛才我們于部長所講的這些包括運營模式也好，包括一些配套也好您怎么看，就是不是能代表我們未來這種新型專業市場的新的運營方式的方向。

[陳敦旭]我也一直在關注灣田·國際建材項目，這個項目確實對長沙的專業市場來說是一個全新的理念。那么，這個市場的發展也讓我們拭目以待，也很期待。建材市場與別的市場還是有一定的差異，建材市場由于建材的差價相對比較大，對交通的要求也比較高，建材專業市場的發展在發展過程中，還是要有電商平臺，這將是一個重點發展趨勢。就是說，我這個產品，哪一個零部件生產出來以后，通過電商平臺的發展，倉儲可能在另一邊，電商平臺通過網絡信息技術的發展，老百姓在家里也可以購物，到基地來也可以看到實物，然后簽了協議，交了定金以后再通過倉儲發貨的形式比較好。不然的話，又會出現車流量很大，表面看上去很熱鬧，但市場效益并不是很好。我覺得，要通過無形市場的發展帶動有形市場的發展，這也是專業市場的一個發展方向。

[主持人]剛才，陳主任提到一個非常好的建議，在專業化市場里面做好電商服務，確實在目前的專業市場中為數不多。

[陳敦旭]做建材電商的比較少。

[主持人]但是，您提供了一個關鍵性的思路，為消費者提供一個新的購物渠道，讓百姓慢慢開始這一種新的購物方式。我想問一下鄧會長，目前傳統的專業市場經營方面存在的最大問題是什么？對于以后的專業市場有怎樣的期盼和愿景？

[鄧建清]我們希望這種專業市場發展相對比較穩定。

[主持人]相對比較穩定是一個什么概念？

[鄧建清]穩定的話就是指那個，這種拆遷搬遷的頻率不那么高，這樣的話會帶來很大的問題，折騰， 破損。

[主持人]少折騰。

[鄧建清]對，少折騰。這是一個。第二個就是剛剛講的一個規模。還是要有規模，一個城市，長沙的發展這么大，如果我們用這種大規模市場群服務的話。大家形成一種習慣，就是買東西就到這個市場就行了，什么都有，這個的話我剛才講的我們陳主任講的電商。這種是起到了一種理想的模式，也是我們很想這樣去做的。

[主持人]鄧會長，我相信您是最能代表經營戶和商戶的心聲、期盼的。那么，于部長，和其他傳統專業市場相比，作為新興的專業市場領頭羊，灣田·國際建材的優勢體現在哪里？是如何全國考慮市場的升級、優化和功能組合的呢？

[于五洋]這個應該來說，因為我們其實做這個市場，之前我們其實是對整個這個行業我們就是市場的調研我們進行了兩年，將近三年的一個市場調研。同時我們對全國的包括南京、武漢、昆明、重慶、成都、包括北京、上海、全國做得好的專業市場，我們全部去看過，全部跑遍了。最后來做這個市場。那么應該來說。我們這個市場在各方面來說。應該是完全，應該能夠滿足，現在客戶的需求。

同時也是解決了我們商戶的一些，就說現在，就說一些疑慮和擔憂，也就像剛才鄧會長講的，擔心搬遷的問題，應該來說，鄧會長是這個行業的元老，領軍人物。應該是他的發言是據代表性，那么就是說，搬遷也估計不止兩次了，但是我們這個市場的話就說我們當時選擇這里，其實我們考慮整個市場的可持續發展。所以我們這塊地，買的全部是商業用地，是有產權的，不像現有的市場，它是沒有產權的，甚至鄧科長也知道，其實長沙市目前也有一小塊，部分，正在籌備的，小規模的這種市場。

它的很多要么就是，地，要么租的是村里的地，租用的地，那我們這里是全部買下的商業用地有產權的。所以他是可以有序經營的，就說，進到這里，如果說商戶從高橋馬王堆到這里可能是最后一次搬家啦，今后就到此為止了，這是就說解決一個穩定的問題，另外一個就是我們這個市場其實，可能現在呈現給大家。可能很多人提到，灣田•國際建材總部基地，覺得它這個項目大 其實大只是個表象 應該來說我們這個項目 其實最核心的是 用一句話概括就是個集約化的專業市場，就是包括它的人的業態是非常全的。那我們涵蓋了陶瓷潔具衛浴等等。數十種的這種專業的批發市場。業態非常全。而且它發展的空間也比較大。另外一個就是前面提到我們其他各方面的配套來說，應該也是符合未來的趨勢，就是我們的倉儲，一個是之前本身的倉儲，一個倉儲是依托片區的城市功能本身的定位，它是個有效的補充，因為今后 剛才我們講有電子商務 那么電子商務它能夠很好的解決了一個今后發展的長足問題，其實今后有一種提法叫做物流化，就是我經過電子商務，可能我們？那邊它？哪里有需要，從事大批量批發的，可能需要量很大，它是通過我的電子商務， 向鄧會長這邊就發出它的一個需求，然后它這個直接從廠家就可以拿貨了。 就不需要從廠家到倉庫，再從倉庫再到下一個買家那里，就是我們電子商務，它發貨的一個功能吧！

[主持人]在電子商務平臺上購買建材，與人們的生活習慣很有關系，可能人們不太能適應。熊主任，您覺得灣田·國際建材作為一個新興的專業市場，該怎么樣去發展呢？

[熊洋]首先的話，對于交通不便的這個方面 我覺得還是要和政府的公共管理部門溝通，公共交通是一個很重要方面，私家車是一方面。但是公共交通也是一方面，公共交通的問題，對于購物來說，公共交通很重要。

[主持人]對，熊主任提到了這個建議，于部長怎么看？

[于五洋]這個問題我們已經考慮到了，我們和公交車公司已經進行了對接。

[主持人]您真是什么問題都想到了。

[于五洋]嘿嘿。在某種程度上，我們建材方在為政府完善一個行業、一個市場的發展，政府在政策方面也是給予我們傾斜的，非常支持我們發展的。

[主持人]我們都知道，建材賣場只有具備充足的人氣，才具有市場生命力，才能給經營者帶來經濟效益，灣田能怎樣做到呢？它的未來前景在哪里？能給廣大經營者及購買者帶來怎樣的不同經營感受和生活體會？

[于五洋]對于經營者來說，我們這里提供的是一個規劃科學、配套完備、有序經營的一個經營場所，免除了關于倉儲的問題、交通的問題、以及搬遷的問題，首先會進一步解決這些問題。第二，為我們的經營者提供的是一個全新的專業市場視角和理念。因為，從商鋪的規劃設計來看，前面講了原來的專業市場是不專業的專業市場，那我們這里的專業市場是一個專業的專業市場。哪怕是園區內部交通道路的設計，我們都進行了非常科學的規劃布局，我們為經營者提供一個非常專業的專業市場。商戶也想做大自己的企業，做大平臺，在這里你想做多大就可以做多大，為商戶提供了廣闊的發展空間，這是為經營者提供的。

為消費者提供了一種前所未有的擁有公園級購物環境的專業市場，有著公園級的購物環境。我們在這里為大家提供了一個可靠、放心購買的場所，因為我們這個專業市場從規劃來說，從政府的監管來說都是非常到位的，在這里購物，完全沒有必要擔心會買到假冒偽劣產品，為消費者提供了一個很好的購物環境，很好的購物理念。

另外，我們將這個項目要打造成長沙市專業市場的一個典范，今后在建材集約采購方面也做了考慮，二期規劃有展會和展覽，充分地考慮到了各個方面。

[主持人]謝謝于部長，非常感謝各位嘉賓和觀眾朋友們、網友們分享了這么多心得、經驗，謝謝各位，本期節目到此結束，再見！