[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳。大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道第一房產和紅網傳媒聯合為您打造的“0731樓市會客室”，我是今天的主持人楊理。

近段時間以來，我們知道全國的土地市場可以說是高歌猛進，在萬科、華潤、恒大等品牌的房企百億資金拿地的帶動之下，歷經了前三個季度平淡之后，土地市場終于迎來了供應的一個高峰期，呈現出了供需非常火爆的景象。以長沙為例，10月份，就共有31宗土地在該月截止掛牌，這一數據刷新了本年度月度土地供應量。而10月10日，萬科、保利32億聯合拿下的濱江新城B7地塊，成為本年度長沙規模最大、金額最高、最讓人矚目的市場焦點。
除此之外，梅溪湖片區、洋湖垸片區等大河西熱點地塊，和開福區、天心區、雨花區主城區都有地塊入市。供應的走高也引起了長沙土地市場的密切關注。
土地市場的供需兩旺，我們該如何解讀？是否因為房企已經“嗅”出了土地市場的新動向？抑或樓市調控將釋放出新的反彈或放松信號？房價會否因為這場土地“高燒”而升溫？樓市走勢會否因此而呈現回暖？
帶著這一系列的問題，我們今天將會進行深入的探討，也非常榮幸請來了我們在座的各位嘉賓，我們在正式的訪談開始之前，介紹一下今天在座的各位嘉賓。從左邊開始，

分別是我們市房產研究中心的分析師毛欣欣，毛老師你好。

[毛欣欣]大家好。

[主持人]第二位是我們湖南方程幾何有限公司總經理胡軍，胡總你好。

[胡軍]大家好。

[主持人]第三位是我們先導投資控股有限公司營銷策劃部總經理劉訓甫，劉總你好。

[劉訓甫]各位好。

[主持人]第四位是我們珠江花城的營銷總監李蒼玄，李總你好。

[李蒼玄]大家好。

[主持人]第五位是納愛斯陽光麗城的副總經理胡剛，胡總你好。

[胡剛]大家好。

[主持人]最后一位是我們金網絡投資有限公司總經理徐光亞，徐總你好。

[徐光亞]大家好。

[主持人]再次歡迎各位來到我們的演播室，正如我一開始介紹的，最近一段時間，北京、杭州、南京、溫州等十多個城市，大幅增加了土地供應，有的甚至是一次性推地上千畝，包括我提到的長沙，從我們大河西、濱江新城，梅溪湖片區，包括洋湖垸片區等地段，到開福區、天心區、雨花區、主城區都我們的地塊入市，密集入市的土地，創下了去年以來的供應的高峰。那么對此想請各位談一談，如此大規模的土地熱潮，掀起的原由是什么。我知道劉總是作為我們大河西先導區的一個代表，對于本次河西土地一個高成交的情況，請您首先來跟我們談一談。

[劉訓甫]可能有一個問題就是，事實上調控這兩年多來，今年上半年有些城市的土地推的成交量不是太好，但是下半年第四季度，很多企業，包括政府也好，不敢放到四季度推，萬一四季度表現不是很好，那么今年返現的任務，資金會有一些壓力，所以一般都放在第三季度。所以全國的第三季度，土地供應量比較大。
第二，從開發商的角度來看也是一樣，大部分開發商也是把賭注下到下半年，表現基本上也是排在第三季度，所以今年整個第三季度全國的樓市應該說還是可以。但是整體來講，全國樓市第三季度還是有下降，我所掌握應該是下降的一成半左右，跟去年同期相比。
今年長沙市，整個大河西這塊，一直還不錯，包括上半年。我想，第一先導區在兩型的指引下，在前期的規劃是高起點的規劃，可能比較符合開發商的想法。另外經過三年多的實踐，絕大部分的基礎設施投入，以及一些配套，現在都基本完善了，也比較成熟了。第三我想政府這塊，因為先導區政府要求這一塊高度市場化來運作。所以基于這幾點，我想大河西的地有這么一個好的成交，應該是理所當然，意料之中的。

[主持人]剛才劉總用了這樣一個詞來形容，就是理所當然，意料之中。整個推出土地的節奏，其實在我們政府部門有一種整體的把握。

[劉訓甫]對。

[主持人]包括開發商的拿地，其實可能也是為了來年做準備。

[劉訓甫]對。

[主持人]今天我們在座的也有幾位開發商的代表，我們請他們談一談。看哪一位先談一下，在第三季度出現土地市場拿地高峰的情況，是不是也是在你們公司拿地節奏的一部分，還是說這是純粹的偶然性，剛好遇到這種全國土地市場拿地的風潮，我們也在其中。我們請李總和我們談一談。

[李蒼玄]行，我來聊一下，因為我們正好也是剛剛拿下了一塊土地。

[主持人]李總，像您這種剛剛拿的土地，是之前很早就規劃好了，還是說看到目前這種情況才去拿地。

[李蒼玄]應該說，我們是有這個拿地計劃，我們湖南公司，集團在湖南一直有三四年時間都是一個項目在運作，實際上集團有把湖南公司打造成一個區域公司，目前還是一個項目公司，想把它打造成一個區域公司的方向，有這么一種規劃，所以一直在醞釀拿地。之前，包括去年、今年上半年，我們都看了大量的地，最后是在早幾天，我們出手拿了一副土地，那么接下來可能還會有一些動作，之所以在這個時間節點，我覺得既有偶然也有必然。必然就是我們一直在醞釀拿，拿是遲早的事情，同時我們也覺得目前這個節點應該算是比較好的一個時機，因為畢竟大家都知道，現在住宅市場不是非常景氣的時候，政府在土地價格這塊要求不是那么高。然后在土地市場競爭相對也不是那么激烈，所以在現在這個時間出手也是一個比較好的選擇。

第二，比較巧合的是，正好我們看好一副地塊，正好是這個月推出，所以在這個時間點成交了。我認為在目前這一段時間比較密集的土地交易的行為，尤其在長沙，從某種程度上來講，也是因為這些需求被壓抑了比較長的時間，我們知道像保利、萬科、華潤這些都是以地產為主業的，既然選擇了房地產這個主業，那就沒得選擇，就一直要做這個東西，不管這個市場是好是壞，肯定是需要繼續做下去，做下去就得有生產原料，就得有土地資源，有一些土地儲備。前面大家也一直想拿，可能因為之前土地市場包括房產市場不是特別景氣的時候，大家出手相對沒有那么頻繁，到這個時候，因為大家都感覺手頭可能存貨不多了，土地儲備量不是特別大了，需要有一些出手了。就好象我們房產市場也是同樣的道理，前面一輪限購、限貸政策出臺的時候，消費者的購房需求是被壓抑了一段時間，但是剛性需求，就是真正需要買房自住的這些人，實際上經過一段時間的觀望之后又重新入市了，因為沒有辦法，他需要房子來住，他沒有更好的選擇。對于我們這些房企來講，以房地產開發為主業的企業來講也是這么一個道理，實際上我們也是一個剛性需求，我們只做這個行業，又不做別的，沒得選，所以非得拿不可。我等待了一段時間，可能未來既不會太好，但是也不會太壞，該怎么樣還得怎么樣，該拿還得拿，這是我個人的看法。

[主持人]剛才李總跟我們分享了他的一些想法和心得，我覺得就是正如您提到的，目前我們樓市調控之后，盡管成交有影響，但是目前土地市場競拍情況相對也松了一些，對于一些必須要拿地的房企來說，正如您講的手中的生產資料不多的單位來說，必須做點什么出來，可能這個時候也是一個拿地的不錯的機會，問一下胡總，剛才您推薦李總先來說，我知道是不是最近公司還沒有拿地的計劃。

[胡剛]我們納愛斯集團在長沙實際上兩個項目運作的時間比較長，可能很多公司有自己的一種運作模式，作為我來看，就是長沙的話，多數房產公司都是以跑量為主的，特別是上市公司要求一年有多少量跑出來。像浙江的開發商，相對來說開發的模式可能跟這個有點不一致，換句話說，動作比較慢。像恒大是拿地半年就要開盤，像我們是拿了一塊地幾年才開盤。這樣就導致了拿地的沖動也會落很多，因為項目又大，我這邊運作遲了。但是也不能說哪個模式更好，可能長沙這邊相對來說，作為我們外地開發商來看，土地供應量比較充足，跑量這塊對長沙來說還是比較適應的。什么意思？跑了量就能夠拿到地，但是在浙江，特別是杭州這種地方，地價都兩三千萬一畝了，你去跑量，跑不出量的。這么高的地價，兩三千萬的地價，不精打細做的話，肯定賺不到錢，而且很容易虧錢。這一塊，作為我們兩個項目，一個是陽光麗城，一個是陽光錦城，最起碼現在股東方面還沒有拿地的計劃。

[主持人]納愛斯的企業是從浙江出來的，從那個地方，可能那種經營模式和經營的方式跟本地或者大家不一樣。特別是你提到了我們上市公司拿地的節奏可能會快一些，而且剛才我提到的這幾家企業，好象確實您講的，大部分都是上市企業拿地比較多一點，他們要求資金流，確實可能每家公司情況不一，我想請徐總來談一談，您對這個項目是怎么看的。

[徐光亞]因為我們是個代理公司，我們從北京來，主要合作大的開發商，像中鐵、中房這些，正好我們也是拿了一塊地，中鐵剛拿了一塊地，在梅溪湖，30、31、32那塊地方。這個東西就和李總說的很像，為什么先拿地，就可以說面包房進面粉一樣，原來任志強說用面粉、面包的一個理論。因為我們沒有再生產資源，對于大的國企，就是說和胡總，就是跟我們服務的開發商和你們服務的理念不一樣。我長期做一個房地產行業，同時我又不是一個單個項目，單個項目肯定要這個項目到一個程度，資金到一定程度再去拿地。而對于像我們服務的這種大型的國企，進的是一個長期的發展。短期內的市場調控，或者短期內的銷售不好，這個東西并不可怕，可怕的是什么，等哪一天你沒地可開發了，沒項目了，那時候又沒有現金流回來，同時還有一個大的班子要養著，發展完全進入一個停滯期，所以說我覺得這是一個很正常的情況。

要說現在密集，就是偶然性和必然性，我很同意，就是很偶然的出現了31宗，其實今年76宗，31宗將近占了將近一半，但是和往年去比，往年就是50多宗，大概60多宗。這個數表現在一個正常范圍內，沒有說今年到了140多宗，比往年最高的翻一番，沒有，還屬于一個正常范圍之內。

其實中鐵去拿梅溪湖地塊也是一樣，從去年開始，總公司就說你們可以去尋覓一些地塊，那時候就開始頻繁去接觸，去尋找，只是在今年找到一個合適的地塊。為什么合適？現在我們服務的房地產開發企業，拿地的現象存在一個很理性的現象，一個理性體現在和政府合作，一切以政府為導向，就是和先導公司這樣的，緊密合作，談的不僅僅是我有錢，你有地，咱倆一拍即合，不是這樣。而是說，有一個很深入的溝通，對這個地塊的價值有一個深入的探討，像剛才劉總說的，比如我們把一些學校先引進進來，這樣開發公司，做市場，給客戶的吸引力也是足夠的。我有一些基礎建設，包括道路全部弄通了，甚至一些景觀項目，比如說梅溪湖景觀湖面都做出來了，那么大家心里就很踏實。

再就是以市場為導向，現在這個市場是不是一個健康的發展，就長沙來說，整體的經營量、銷量、市場需求，我們一直認為是很健康的。那么所以說，公司說你們可以在長沙拿地，因為整體市場是健康的。再就是很理性的算經濟帳，不是像幾年前那種，很盲目的，有地我就拿，經濟帳，土地價格和所面臨的市場，要匹配什么樣的銷售價格，如果算出來的話，我不追求過高的利潤，也不追求過快的速度。出去按照正常的合理的，我能不能正常實現公司的利潤、項目的策劃，是可以的。

所以我覺得現在這個東西，對于服務的大型企業，是很理性的去做這個判斷，很理性的做這個事情。

[主持人]徐總再次的強調了理性一詞的重要性，就是我們開發企業拿地的時候，也一定是經過深思熟慮的，正如您講的，不僅僅是我有錢你有地，進行交換，看到別人買地我也跟風。我想請方程幾何胡總聊一聊，以你對于市場的了解，目前出現這樣情況是一種偶然性還是？

[胡軍]我們公司是一家專業的房地產策劃公司，近期土地市場供需兩旺，我們可不可以搞得輕松一點來看，就是一個現象引發了我們無限的遐想。我從三個層面來理解這個問題。
第一是供的問題，現在土地市場的供應，我在年初就陪很多開發企業去全省各地看過一些土地，其實政府這一塊，推出土地已經從年初就開始了，只是開發不是很積極，到今年八月份的時候，我們下到有些縣，當地土地儲備中心就說他們今年一塊地還沒有賣。從供的角度來說，其實政府已經從年初就開始了，一直在供，只是沒有需，所以供就沒有體現出來，它的旺就沒有體現出來。
第二就是面粉和面包的問題，作為一個土地開發商主要的原材料，這邊存量有多少，因為差不多連續20個月土地的成交不是太好，說明開發商手上的土地確實不多了，大家也需要這樣的過程，需要原材料準備在這里。
第三個條件就是為了對自己的預期，我們可能下一個話題就在上面去了，未來的房地產市場會是怎么樣，漲跌的話題。作為開發商來說也會對未來有一個預期。他滿足了這三個條件，可能也開始行動了，剛才劉總也說到了這塊，剛好政府在三季度也是集中的推進，這樣就形成了近期土地市場供需兩旺的現象。

[主持人]我覺得胡總講的非常好，他是從客觀主觀去談到的，首先是開發商手里有錢了，20個月沒有這么多的土地來收到，原料也不夠了，毛老師請您談談。

[毛欣欣]剛才幾位老總都從供需這一塊談到了土地市場這種現狀。在我看來，在需求上面，自從今年3月份以來，房地產市場日均網簽量都在300套左右，跟去年來說成交有所回暖，開發企業資金鏈上的緊張狀態也得到了緩解，這在無形中增加了他們投資的信心。庫存的消化也讓企業亟需要進行土地的儲備，這方面增加了對土地的需求。在供給上面，前三季度其實市場上土地供給并不是特別活躍，在第三季度土地市場慢慢活躍起來的話，也是跟政府的供地計劃有關。今年第四季度，一般都是要完成年初制定的計劃，前三季度不見得特別活躍的話，第四季度土地的數量上就會有所增加，所以供給也比較強。正好供需就達到了一定的平衡，造成了現在供需兩旺的現象。

[主持人]我相信所有開發企業都是非常理性，也是非常敏銳的，能夠嗅到市場上任何風吹草動的，之所以能夠出現這種看似也點偶然性的結果，我相信背后更多是一種理性的判斷和思考，包括政府在內。而且我們也注意到洋湖垸片區有一個大動作，目前也是媒體非常關注的一個焦點、熱點話題。就是長沙將會第一次試行捆綁出讓的模式，這是第一次。這是一種非常大膽的嘗試，我想問一下為什么會有這樣一種舉措出臺？

[劉訓甫]因為先導區先行先試我們也是做了一個嘗試，這也是我們跟以往的出讓地塊完全不同的模式。老實說，我們捆綁，跟以往不一樣的是，我們先要競拍下這塊地，那么你才有資格去選擇做還是不做捆綁保障房的權利。另外保障房開發的要求上有嚴格的界定，就是你必須具備一定的資質才可以，這個要求比較高。

兩方面，一方面在這種市場環境下，市場還不是特別的好，政府要我們捆綁一塊地，應該說有一塊利潤是白送給他的，有利于介紹資金的壓力。另一方面，對保障房這塊的品質和形象有所提升。這塊地捆綁的是273畝，236地塊。掛牌的總價大概是12個多億，能拿下這塊地的開發商應該說不是太多，換句話說，基本上是一些資金實力比較雄厚，有品牌，有背景的開發商能夠拿下這塊地，這些開發商也是我們選擇他最終成為有可能開發保障房的。

另外有資金能力，可能其他的經驗、品牌也不夠，這種開發商拿到這塊地以后，在保障房這塊，剛才說資質他肯定夠。這個時候他必須要去整合一個考核資質，拿住保障房。這樣做，一個是兩邊都有力，另外就是保障兩邊都做得不錯，這是我們一個大膽的嘗試。

但是至于這個模式，今后會不會有繼續做下去的可能性，我們也還在探索階段。

[主持人]那李總呢，您對于我們目前的這種捆綁模式有什么看法？

[李蒼玄]我覺得應該是一個挺好的嘗試，因為洋湖垸我們之前也看過一塊地，就是已經建好的一期公園北面，現在已經在一家公司名下了，我們準備跟他合作。洋湖垸我去看過幾次之后，我個人感覺目前在河西這幾個熱點片區里面，在濱江新城、梅溪湖、洋湖垸這幾個熱點片區里面，可能屬于相對目前稍差一點，可能是它跟城市之間的這種距離，城市感現在是很不夠的，然后是配套的一些設施都沒有還起來。所以我覺得政府采用這樣一種捆綁銷售的模式，賦予它更多的價值，這也是一種很好的嘗試。

站在開發商角度來講，也是樂意接受這種模式，因為像我們集團，之前在廣州，在其他地方以在做一些保障房、公租房、廉租房的建設，因為我們是大型的國企，跟政府這塊做得比較多。如果是有類似這樣的模式，像跟我們背景比較類似的企業會很愿意接受這種模式，因為畢竟有一個保障的東西在那里了。

[主持人]其實我們可以在這兒稍微去展望一下，如果這種模式在以后日漸盛行的話，得到了我們市場開發商的認可的話，會對未來我們房地產市場意味什么樣的全新的模式，對房地產市場有什么樣的影響，劉總您可以談一談。

[劉訓甫]這個我們倒沒有仔細去研究，如果真要說有什么影響，第一我覺得可能減輕了開發商資金上的壓力，第二目前這個狀況下，和目前出現的聯合競拍看出，我們是幫開發商分擔了風險。所以我想，如果我們在這個片區附近有大量需要幫政府去承擔的保障房的項目，作為我們來講，應該還是愿意去引進一些。因為這種捆綁模式有一個好處就是多贏，能夠愿意引進一些在資金實力、品牌、開發經驗，以及相關的背景方面比較好的開發商進來，這個可能是我們當初想利用這個模式的初衷。但這個對今后，因為這個是一個可遇不可求的事情，目前我們在濱江也好、洋湖也好，這種類似的項目不太多，因為政府界定這塊，保障房這塊，當時給我們這塊也不是太多。為了這兩個片區拆遷的一些要求來做嘗試，如果有這方面的類似項目給我們，我想我們也愿意去做這方面，多一些嘗試。

[主持人]剛才我們一直在聊有關土地市場比較火爆的這種情況，引起了我們無限的遐想和一些問題。其實我們也注意到，對于目前的這種情況，國土部好象已經有所動作了，要監控房企密集入市拿地的行為，這也是不是也意味著樓市調控會不會再度收緊，毛老師這個問題請您來回答。

[毛欣欣]這個問題在我看來，就是自從今年七月底、八月初，國務院派出了督查組對部分城市執行宏觀調控的情況進行了督查，此后住建部堅持房產調控不動搖。對于國土部監控房企密市拿地這個情況，我覺得還是在繼續貫徹和落實現有了房地產調控政策的一種表現。

[主持人]既然是貫徹，會不會這樣一貫徹，目前出現的土地宴這種比較火爆的情況會戛然而止。

[毛欣欣]目前這種土地宴的火爆情況，我覺得是一種局部的，是時期上的波動情況，總體上來看已經在前三季度土地市場供給中特別的活躍，這一次的其他也是一種波動。

[主持人]就是您覺得是在一定時期內出現的這種情況？

[毛欣欣]對對對。

[主持人]它會延續嗎，如果要您來研判的話，您覺得這種拿地的熱情將來會減退還是會一直延續下去。

[毛欣欣]我覺得在這一波過后，土地市場會基于平穩。

[主持人]基于平穩。李總，我想問一下你們是剛剛拿地的，后續還有拿地的計劃嗎？

[李蒼玄]還有，我們現在還在繼續看一些合適的地塊，但是也還是認同毛老師的觀點，我向來反對過度的解讀土地熱，因為它確實是比較正常的，因為前面大家都積累了很長一段時間沒拿，趁著這個點需要拿一些，再不拿的話可能就不行了，后面就會出現斷檔或者怎么樣。

[主持人]胡總呢，您怎么看，您覺得這種拿地的這種熱情還會繼續往下走嗎？現在大家手里有錢了，金融管理相對也寬松了，您提到了這一點。

[胡總]其實我前面說的發生了一個現象，引發了無限的遐想，這個遐想，我們在這里也在遐想，購房者也在遐想，開發企業也在遐想，當然政府部門也會遐想。我的意見是政府目前只停留在遐想階段，不會拿出一個什么應對政策出來，現在土地過熱了，我們控制一下，這個我認為不會。因為剛才開發商李總、胡總都說了，作為開發商來說，原材料已經很久沒進了，現在適當進一點原材料是很正常的。所以在前面，我說看到兩個現象，第一個是品牌企業在拿地，然后土地基本上都是零溢價，就是基本上拍賣低價進行成交的，沒有一個很虛的，很泡沫的東西在里面。就是很正常，一個企業我要采購原材料，一個很正常的現象。

當然這種現象，作為房地產來說，一直是風口浪尖上的一個話題，有一個波動，就是對經濟的影響比較大，可能大家都有很多遐想，我估計這個遐想會持續一個階段，不會有很多實質性的硬性的政策再推出來打壓或者是怎么樣。

[主持人]其實胡總您之前還提到了一個原因，就是開發商對于我們未來市場的預判，也是決定了現在拿地的一個因素之一。而且我們已經注意到，就拿長沙為例，在黃金周過去的首周，也是我們房地產研究中心的數據，成交量出現了兩倍的環比增長，對比九月份的市場冷靜局面，進入十月份的樓市反彈，數據也讓開發商尋找到了一點向好的氣象，給了自己一點信心，徐總您怎么看？

[徐光亞]不是說有這個信心，更多的累計。因為我覺得經過這兩輪大調控，其實市場洗牌是把一些投機性的開發商給洗掉了，留下來的就是踏踏實實蓋房子、建房子，開發房子。

[主持人]就是立誓在這個行業長期做下去的企業。

[徐光亞]對，也讓大家認識到，房地產行業不是一個無風險的行業，它也是存在一定風險的。在考量上，規劃能力、運營能力、銷量能力，比如說現在的開發商去拿地的時候更多的是理性，就包括劉總說的洋湖垸的那種捆綁模式，我是開發商，很簡單，算帳，整體的價格，我的資金流的情況，和您給我的條件和我的能力，我很理性的去判斷。
還有就是大家量力而行，沒有誰說我現在資金不夠了，還要去，現在在今年和去年，有開發商出現這種例子，本身又有品牌，又有能力，但是就是因為太快速的擴大，被撐住了，噎住了，消化不掉了。那么大家都是在根據我的實際，跟我的吸引力，比如說現在在濱江這塊地，新出讓的萬科和保利幾個（開發商）做的這塊地，其實我們去判斷的時候，就是我們去研究這個事情。第一萬科從去年下半年開始清倉，到現在今年上半年，現金流已經不是問題。再就是我們統計了一下，可能統計的不全，從今年開始，萬科在全國一次性拿了很多地，但是很多是聯合拿地，其中就從全數來說，按照比例來說，有多少開發量，還有170多萬畝的房產開發量是屬于他的。對于萬科全國銷售商，真是談笑之間就把它消滅掉了，以后萬科那點土地還不夠我使用。

[主持人]在這個十月黃金周，我想問一下李總和胡總，目前你們這個項目的銷售情況，在黃金周的這段時間。

[李蒼玄]其實這個數據，因為我們的數據應該是來自于備案的數據，來自于網簽的數據，它有一個滯后性，其實這個數據是國慶之后一周，反映的正好是國慶那一段時間的成交狀況。其實國慶成交稍微高一點是很正常的，因為有大量的外地返鄉客，有一些省內的地州市的客來長沙置業，所以有一個小的高峰是一個很正常的現象。
從我們自己的切身體驗來講，進入到九月中下旬之后，市場還是稍微的也一點點下行的這種趨勢，這種下行我以對比七八月份，七八月份相對來講市場還更火爆一些，所謂“金九銀十”今年沒有體現得很徹底，這可能也是跟我現在做的樓盤，主要是尾貨了，也有關系。

[胡剛]我是這樣看的，九月份特別是九月下旬比較微妙了，作為我來看是兩件事情，一是釣魚島事情，可能大家現在還感覺不到，我們是切身感覺到的，從915開始，916、917、918那幾天的心思大家根本不在這個上面，一旦說打不打，在網上討論這些事情的時候，人家買房的事情就落了很多。另外跟十八大略微有點關系，大家可能觀望一下，有這個概念。國慶期間，特別是十月份為什么量上來了，主要是剛才講的返鄉客，甚至平時上班比較忙的，正好抽這批時間來簽約，確實有關系。因為我們樓盤就在國慶前后簽了一百多套，將近兩百套。這段時間正好預售證等等各種因素湊在一起，也不能單純的說金九沒有了，看銀十，純粹數字上可能體現不出來，但是總的來說，就是相對，不敢怎么樣，最冷的今年應該是春節前后，慢慢的從五月份開始上來，到現在來說也是走得比較平穩，我自己是這樣看的。

[主持人]諸位看，有專家說了，說目前土地的熱，推動了樓市的成交供需，在今后的一段時間房價會上漲，包括之前我也注意到任志強提到過，他說明年會出現房價的一個暴漲，我想請問各位怎樣看待言論和這樣的一種關聯。

[胡剛]正好昨天我網上看了一下，有幾個數據，國家統計局公布1—9月份房產方面，其他的經濟增長不算，房產方面的數據是開發投資，同比增長15%，房屋新開工面積同比下降了8.6，后面幾個數字比較重要，商品房銷售面積68441萬方，同比下降4.0。什么意思？商品房銷量量減了4%，后面一句話，銷售額40354個億，上升了2.7%。我自己稍微推算了一下，去年1—9月份的平均房價，按照這個數據推算是5516塊錢每平方，今年1—9月份是5896塊錢每平方，增加了6.89%。這個要注意，這個是在宏觀調控情況下發生的，這個數據，我說實在的，我昨天晚上算，但是網上根本找不到說在宏觀調控下，居然銷售量減少，房價上升，漲了將近7%。按照這個速度推算，今年反正3%，按照這個速度，今年漲了3%。

第二個數據是房地產貸款余額，就是開發貸加上個人按揭貸這些，貸款余額是11.74萬億，同比增長了12.2%，九月末比上個季度末增加了1.9%，換句話說，從這些純數字上面來看，銀行11.74萬個億貸給開發商也好，貸給個人也好，銀行肯定不會弄錯的，銀行肯定是貸給有錢的，或者是有錢賺的地方去。任志強說的也好，牛刀說的也好，實際上可能從這個字面意思上來說都比較絕對，因為任志強說暴漲也不是要翻幾倍的概念，牛刀講這個，因為牛刀的言論一直是比較看淡的，換句話說，他在深圳的房子，三套房子你去查一下他有沒有賣出去，他如果說要暴跌，現在他深圳三套房子應該賣了，那么你去查一下有沒有賣就行了。所以有些東西是個人的觀點，可能比較偏薄，但是國家的經濟數據是很清楚的，在宏觀調控，1—9月份房價漲了6.89，這個事情是硬碰硬的，國家統計局出來的。

去年長沙市平均人均在崗職工的工資是44497塊錢，排在全國第三名，房價去年一年的平均房價基本上還不到六千，接近六千。我們按照國家90方一套房子來算，長沙一個家庭的收入6.07年就可以買一套長沙平均房價的房子。這個數字在全國來說是很低的，全國平均的話，大中城市是20—30倍，像上海、北京、深圳、杭州這種城市是40倍左右。但是長沙只要6.07倍，換句話說，在長沙的人，多數家庭是買得起房子的。那么要不要買，或者說以后會漲會跌，這個討論，我覺得可能每個家庭情況不一樣。但是從國家的經濟數據，或者說宏觀市場來說，確實后市大家給我更多的感覺是按照現有的政策，按照現有的價格延續。因為十八大以后誰都判斷不準，但是大家老百姓的觀念就是穩定、平穩的過渡，既然有這個東西，每個家庭可以從家庭財產的安全性。這是什么概念？因為很多城市每個人對房價的看法不一樣，現在大家都說房價跌好，買得起房什么什么的，換句話說，房價跌對誰有好處，這個問題確實要考慮一下。什么概念？唯一有好處就是可能正在要買的人有點好處，但是會不會買，你如果跌了他還不一定會買，但是對大多數家庭來說絕對不是好事情。家庭財產大多數是集中在房子上面，這個在長沙呆得長了會體會不到，但是你一旦城市遷徙，要把長沙的房子賣掉，到深圳、杭州去買房子，你就會體會到，長沙一套房子賣了，居然到那邊首付都不夠。但是你如果在杭州的房子，普通的50、60方的房子賣掉，市中心賣個三萬塊錢，就有兩百萬，到長沙就可以買一套房子。所
以網上也出現了什么：莫言，長沙喊你來買房子了。我覺得確實這個是可以喊，而且是可以深情的喊。為什么？長沙的房價對于工薪階層來說是承受得了的，在杭州的房價，平均兩萬多塊錢的房價，工薪階層確實承受不了。所以我覺得長沙為什么是一個宜居的城市，實際上房價是宜居城市一個很重要的因素。

老百姓來說，現在買得起的情況下，你買不買？任何城市都是從低到高的。比如說九幾年，長沙的房價和杭州的房價是差不多的，都是一兩千上下，到現在已經相差了，長沙是六千，杭州是兩萬，相差三倍多了。我再想，長沙的房價有一個機會，這個機會實際上是很多因素促成的，但是最主要是政府引導的機會會出現。為什么說這個話？因為我做這個行業時間比較長，當時04、05年我就覺得深圳和廣州的房子怎么和杭州相差這么大，杭州已經到1萬5、1萬8了，深圳、廣州怎么只有五六千，但是06、07年的時候，深圳廣州的房子就暴漲上來了，現在深圳的房價已經超過杭州的房價。但是你說長沙的房子什么時候漲，或者什么時候漲都判斷不準，但是每一個城市都會有房價大幅度上漲的機會。現在國家很多情況下，這個話題都不讓你深入展開討論的，就是貨幣發行的東西。因為這個東西現在是有一些數據的，2001年國家貨幣廣義貨幣增長目標定在16%，但是實際上數據是大大超過這個，將近達到了發行量，達到了20%多。因為準確數據誰都沒有公布，這個數字公布出來說實話會引起很多東西。但是作為老百姓來說，你這些錢，我前面為什么講家庭財產的安全性，你這些錢放在哪個地方比較重要。因為現在老百姓的錢沒有地方放，黃金個人只能買，不能賣的。國家是規定要賣給銀行，不能買賣的。股票，現在炒股的人都知道，而且現在很多人不討論炒股了，實際上是那個。但是作為房產來說，相對還是比較穩定的。

[主持人]胡總剛才列出了很多數據，包括他提到的一些貨幣政策，包括城市化這樣一種大的背景下，即便是在有宏觀調控的形勢之下，其實看一些這樣的數據，我們的房子依然是會上漲的，說明一個問題，就是我們現在面臨土地市場也比較熱，說會不會又成為一種房價上漲的動力和原因在，方程幾何胡總談談您的看法？

[胡軍]關于房價預期的問題，這個話題比較沉重。你說漲了，老百姓不買你的帳，你說跌，其實又害了老百姓，這么多年過來房價其實一直在漲。可是我們一般對房地產的預期不用漲跌來評述，作為我們專業公司，我們可能對未來市場的預期用三種態勢來描述。第一是很平穩的，就是說今年這個樣子，可能明年還是這個樣子，第二種是景氣的，第三種是非景氣的。因為我們是做房地產的，未來不管出現哪一種態勢，我們都必須去面對，我們必須去應對，我們沒有退路。我一個盤明天要開盤，你說未來的房地產市場態勢景氣、非景氣、平穩，我都要開，沒有辦法，所以我這個時候只能做預案，做三種預案。
對剛才納愛斯胡總說的，房價未來漲這種態勢，這么多年看過來這是肯定的，漲可能有幾個方面的原因，第一，其實現在房地產開發產品的升級換代已經很快，比如小區越建越漂亮，節能環保越做越好，無形中我們產品自身有一個上漲。第二整個大的商品經濟，其他的商品都在漲，房產肯定也要跟著上漲。當然這種上漲，跟前面兩位任志強、牛刀說的，暴漲暴跌我覺得不現實。因為宏觀調控的這把刀還懸在頭上，你不能暴漲，省會經濟都在往上走，也不能暴跌，我覺得是一個平穩的上升，未來的房勢應該是一個平穩的上升。前面已經討論了，其實土地現在成交這么火爆，也是壓得太久了，開發商都沒米下鍋了，肯定要備點原材料，況且這次土地成交的價格也非常理性，沒有出現N個地王。
對于未來，從土地這種比較理智的狀態，推到未來的房地產市場這塊，應該也是比較理智的，理想的。

[主持人]胡總您的意思是，其實我們這一輪拿地的熱潮，可以解讀為理性的、必須這樣做，而不是瘋狂的去拿地。自然而然這樣一些舉動也不會對今后一段時間房價有影響，比如暴漲、暴跌的這種情形。

[胡軍]對，這種情形不太可能，暴漲暴跌不太可能。

[主持人]剛才胡總是拿了很多數據跟我們說了，說成交的面積在下降，但是成交的價格在上漲，不知道你注意一個細節沒有，其實我們現在商業地產是非常火爆的，投資型的產品供銷升溫，其實在這中間對房價的上漲起到了非常重要的一種推力，可能住宅的價格市場目前的數據不太清楚。不管怎么樣，但是我們不得不說，這種商業性的地產的成交會火爆，也助推了整個房地產市場價格的上漲，并且在前不久新修訂的《長沙市城市商業網點布局規劃2005—2020》的發布表示，在未來八年之內，長沙將會新增21個區域的商業中心，到2020年長沙一共要形成33個區域性的商業中心。有人就說這個是市場需求的一個必然趨勢，這對長沙樓市的發展將會產生怎么樣的影響？我們知道其實李總和胡總都是做住宅為主的，以后你們也考慮過做商業地產這塊嗎？

[胡剛]這塊，因為我們商業之前也一直做，但是商業這塊，我們作為開發公司來說是賣，但是作為客戶說更多的受益是要看今后商鋪能不能旺起來。這跟開發商的角度不一樣，商業為什么現在相對比較好，一是城市化，比較大的規劃調整。二是這輪宏觀調控沒有波及到，不限購不限貸。相對來說，現在很多開發商都大量的在做綜合體，包括0731房產網也在搞十大城市綜合體的評選活動。像綜合體實際上做得好的確實有，但是做得不好的，我是指客戶買了虧錢的。因為住宅實際上有一個居住功能，投資功能，不行自己住，商戶來說主要是經營。

實際上長沙，也有些經營很慘淡，換句話說，買在這種經營不好的地方，業主的投資風險是相當大的。因為我最早做綜合體，實際上十多年前就開始了，但是很多經營風險是這種商業客戶首要考慮的。作為開發商來說，可能不應該說這個話，開發商是要賣。但是我總是提醒，為什么？因為現在大家的錢都來得不容易，開發商的也好，特別是客戶的，辛辛苦苦的錢，都希望錢能保值、增值。這一塊作為開發公司來說，我在想考慮商業的時候，更多的應該考慮今后便于經營。便于經營的因素很多，除了招商因素以外，還有一個因素就是價格定位。價格定位定得高和低后期商業經營都會發生變化，因為買的人是要租金回報的。長沙也有這種例子，因為涉及到開發商，不好說。

商業這一塊，長沙來說相對比較火爆，從成交數據也好，成交價格也好，大家對商業這塊確實很看好。但是對經營來說，我覺得現在還不夠重視，為什么？因為長沙這個大的商業綜合體，大量的都是在建，或者即將開展。所以這一塊，我覺得大家把今后的重點集中在經營上面，這樣對整個商業地產的市場有好處，對整個商業地產的投資客有好處，對整個做商業地產的開發商也有好處。因為這個東西，一個市場，是需要大家方方面面共同的合力、維護才能做好的。

[主持人]當然一個產品出來，有好的，有壞的，有很好的，有不好的。我們特別想了解的就是，隨著城市化一步一步的提高，這種對商業地產的需求是不是也意味著我們的市場越來越迫切了。

[李蒼玄]這個肯定不是這樣，因為長沙，我是06年年底來長沙的，這幾年大家可以看到，長沙發展很塊了。以前長沙，別的地方不說，北邊出了八一橋，不到伍家嶺，再往北，我們樓盤那個位置大家覺得已經很偏了。

[主持人]既然這是一個非常肯定的答案，隨著我們商業地產逐步的繁榮，會對整個房地產市場產生怎么樣的影響？

[徐光亞]肯定對于價格有一定的上漲，因為每一個人離不開商品，因為我從北京過來。現在可以看北京，北京其實是所有的城市規劃都應該去看的，它是一個反面教材，各個土地都發展得不好。當然我們可以看到，北京一個規劃不好的地方，區域性商業中心做得不夠，它只是在中間幾個點上造成人流的大量錯位。但是現在也慢慢的改變，無論是東南西北，有很多開發商在自己的樓盤里，或者是自主規劃的，單純做商業，都出現了一些。由于這種城市的擴大化，區域性就形成了一種很聚焦型的商業中心。但其實我覺得是一個城市價值的體現。

這個問題其實又回到了剛才說的房價問題，我覺得從長期房價來說，短期的漲跌，那是短期的，從長期來說，房地產肯定是要漲價的。一是城市價格，包括劉總剛才說的，區域商業中心的出現，這是城市價格的提高。城市價格的提高，我們說任何一個商場的價格決定著商品的價格。再就是CPI，現在的通貨膨脹率這么高，如何一個項目只要不漲錢，那就是在跌價，它漲，比如漲6%、漲7%，要和CPI是同步的，其實CPI沒有6和7，其實比這還要高的，只是大家沒有辦法說。

[主持人]今天我們最后一個問題就是，之前我跟大家提到的，關于我們任志強和牛刀兩位我們地產界的大佬的觀點，關于政府在換屆以后半年左右，中國經濟實現轉型，房價或者大跌或者是大漲的言論，之前我們的兩位胡總都說到了，不可能會出現大跌或者是大漲的情況，胡剛老總說的是房價還會出現一定程度的上漲，但是不會出現暴漲。胡軍老總說的是房價會保持在一個比較平穩的階段，我想問一下毛老師，您是做這方面研究的，對于房價，特別是政府換屆以后的房價走勢，你怎么看？

[毛欣欣]據我們所知，長沙房地產市場一直是處于比較理性、健康的狀態，價格不高不低，它在全國的排名也是不前不后，下一階段我覺得穩增長是我們國家經濟發展的主要目標。長沙房地產市場應該也是會保持一個比較平穩的發展。就房價而言，總體上是平穩的，但是不排除一些窄幅的波動。

[主持人]問一下我們李總，您是做一線的營銷，您目前掌握的情況和自己的預判，您認為在我們政府換屆以后。

[李蒼玄]其實我對毛老師剛才說的這些話我有一點不同的看法。覺得影響房價的因素是多方面的，其實我認為在中國坦白一點，影響房價的很大程度上是政策。所以政策未來的走向，在很大程度上就決定了房價的走向。
個人的看法，出現大的變化的可能性不會很大，還是以執行現狀的這些調控政策為主，因為現行的調控政策已經達到了預期的目的，就是打壓了房價，打壓了成交。但是同時也有宏觀經濟保增長的壓力在，所以也不會更多的在繼續把“緊箍咒”念長一點，加強一點，沒有這種必要性。當然有人說是不是會放松，放松的風險也是挺大的，也許長沙的房價是沒有什么泡沫，但是成交量，我個人看法不是很理性的一個量，每年成交一兩千萬方，在這么小的城市里面，還是有泡沫的風險。進一步放寬的可能性也沒有，進一步收緊的可能性也很小，所以我認為未來政策應該是繼續堅持這種大的方向，那么只要政策不變，我覺得樓價出現大幅的變動，可能性不會太大。

[主持人]徐總請您談一談，之前兩位嘉賓的觀點不一樣，但是結論是差不多的，就是影響房價的因素可能是單方面或者是多方面，但是結論就是房子不會出現一種大幅的波動。您怎么看，對于這種原因和結論。

[徐光亞]一個是政策勢，我們統計了一下，從2009年到現在，長沙放出的土地建面大概是在3800萬方，而同期大概成交是在4000萬方，我這個數據記得不是很準，這兩個基本打平，就說明市場的供需沒有出現土地供應跟不上，或者說土地供應量太大了，基本保持平穩。但是短期供需，我們作為代理公司做這塊有壓力，壓力在哪？短期內的供需，就是我們看到今年大家開售的樓盤里面，剩下的沒有賣出去，我如果沒記錯應該是700多萬方，類似于一年的銷售，那明年還會有推出，那么短期的供應量可能會出現偏大。所以我們說我們的價格，在一線的銷售，一線會承受很大的銷售壓力，從我們代理公司甚至是開發商都會有這個感覺。 除了供需，另外一點就是客戶心里預期，大家說全部拋空或者是全看漲。
因為現在樓市不會出現一個大的波動，這是客戶的心里預期，他也就預期沒有特別悲觀，或者是特別樂觀的看法。當然有一些特別悲觀或者是特別樂觀的看法，這種客戶還在隱藏，我現在不入市。
另外就是CPI，政府依然承受很大的壓力，雖然說最近公布的CPI已經控制住了，已經把持了，但是大家在日常生活感受中，沒感覺控制住了，依然在漲。還有一個東西，城市價格，因為我們最近也是跟中鐵去拿地，包括李總最近拿地跑長沙可能會跑得更多，跑了很多地方去看的時候，發現長沙一年一年真的是日新月異，也就是城市價格還會增加。那么我覺得這幾個綜合因素，從長期來說，政策面，或者是供需面保持平穩，但是短期內供應量可能有壓力。但是我們可以看到就是一些利好，城市建設方面的利好，短期內政策的平穩和政府的利好，我覺得之間是可以抵消的。所以我對未來還是平穩，甚至穩中有點微微小幅上漲這種。

[主持人]因為這個利好因素甚至還要更多一些，更占優勢一些。

今天非常謝謝六位嘉賓來到我們的演播室，可以說我們樓市的任何一點風吹草動，都能夠引起大家非常多的聯想和解讀，正是因為我們房地產業在中國國民經濟當中的地位，同時房地產對普通老百姓來說也是一件非常重要的大事。今天也再次非常謝謝六位嘉賓，和我們分享了你們的觀點和經驗，謝謝各位。我們下期再見！