[記者]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》。
2012年11月2日【2012】網掛059號土地成功出讓，標志著梅溪湖國際新城產業導入正式拉開序幕。而在此之前，我這里有幾組樓盤數據給大家讀一下：2012年10月20日，中建梅溪湖壹號首次開盤熱銷，2小時內勁銷九成，當日成交391套。
2012年10月27日，金茂梅溪湖開盤熱推500套湖邊高層，均價達9500元每平米，當日售出480套，幾近售罄，而均價已越9字頭。
除此之外，還有達美D6區等在售樓盤也是高價出售且業績不凡。
從這些數據可以看出目前的梅溪湖板塊品質樓盤，無論是市場曝光率、市場接受度均為近期長沙樓市的最亮點。
為什么超9字頭的樓盤售價開盤近售罄？如此火爆局面是真火還是虛高？梅溪湖憑什么這么火？作為業內人士又是如何看待這樣的火爆局面呢？今天在這里網絡邀請到業內人士共同來探討。
嘉賓分別是：
達美D6區項目副總經理 鐘利波
湖南興威集團副總經理 萬鵬
中一•九駿營銷總監 程啟迪
湘騰琴島營銷總監 歐陽晟
瑪麗的花園 營銷總監 盧彥峰
長沙妙盛國際企業孵化港 營銷總監 袁建平
以及營銷代理機構：
金網絡投資公司總經理 徐光亞
[記者]今天我們現場邀請到了兩位最有發言權的梅溪湖樓盤代表，一位是達美D6區的鐘總，一位是中一.九駿的程總，兩位熱盤代表請首先來說吧。首先請鐘總來談談，梅溪湖片區作為大河西先導區先行啟動的核心區域，目前開發建設到什么階段了？
[鐘利波]近期，梅溪湖伴隨著區域交通路網的落成，方興地產、中建地產的開發入市，梅溪湖國際文化藝術中心10月奠基，地鐵2號線將于2013年建成通車，片區土地成交活躍，成為市場關注的明星區域。另外，作為梅溪湖強有力的交通網絡支撐基礎，大河西交通樞紐——新西站，于11月20日正式動工，將有力助推梅溪湖區域發展。
[記者]截至目前，今年梅溪湖片區已成功出讓11宗土地，總成交金額近42億，成為長沙的大熱區域，您如何看待這一片區的升值潛力？
[鐘利波]梅溪湖片區作為大河西先導區的核心區域，擁有整個長沙城區獨一無二的山水資源特質，并且以大河西交通樞紐——“新西站”優越的城市交通價值體系為支撐，梅溪湖必將成為整個長沙城絕無僅有之地。后期伴隨著區域配套環境日益成熟、城市的不斷擴張、土地資源日益稀缺，其稀缺的城市景觀資源價值將更加顯得彌足珍貴，區域價值與日俱增。
[記者]剛鐘總給我們介紹了梅溪湖片區目前的情況，想請問下程總，我們一開始就提到，近段時間，梅溪湖多數樓盤開盤都銷售火熱，您如何看待這樣的“梅溪湖熱”？對于此片區您的預期是？
[程啟迪]600億梅溪湖國際新城作為長沙市第一重點工程，交通、教育、醫療、生活商業配套都是全市最高配置，加上自身獨特的岳麓山和梅溪湖自然和人文環境資源，使梅溪湖成為長沙乃至湖南全省消費者置業首選區域。同時，梅溪湖國際新城是全國首批5個綠色生態示范城區之一，以人為本，城市與自環境和諧發展，打造獨特的復合型綠色生態宜居之城是其長足發展的驅動力。
[記者]萬總的公司目前在該片區尚沒有開發項目，但是作為業內資深人士，我想您對該片區也在持續關注中，并且有您的獨特見解，您是如何看待這樣的“梅溪湖熱”的？對于此片區您的預期是？梅溪湖版塊要具有長足發展力其原驅動力是什么？
[萬鵬]目前長沙市場非本地客戶占到相當的比例，外地客戶的主要置業目標為市場熱點區域和樓盤，同時，政府出于城市運營、財政需求等因素不遺余力的進行片區炒作進一步提升了板塊的曝光率，而實力城市運營商的高規劃以及前期投入已經比較到位，使得梅溪湖周邊的市政設施已經較為完備，所有的因素造就“梅溪湖熱”就不足為奇了。如果，板塊的后續熱點能持續釋放，某些高關注度和對板塊價值提升重要的重點工程能按計劃到位，板塊熱度或能持續，從先導區的土地供應比較充足的特點來看，價格的持續攀升存在一定壓力，投資空間較為有限。
同時個人認為，一個板塊的原驅動力一定是其在城市里的規劃地位，從早些時候政府公布的長沙商業規劃來看，板塊被規劃為長沙市的商業副中心，其高格的定位無疑為市場提供了無限的升值預期，同時，城市中心或副中心的形成當然與政府規劃有關，但更與市民消費習慣和城市沿革有重大關系，能否真正形成“中心”還需要市場驗證。
[記者]感謝萬總！另外我想問下歐總，您項目也在河西的其他市場，您怎么看？
[歐陽晟]個人認為梅溪湖熱有如下幾點原因：
1、 大手筆規劃：縱觀梅溪湖板塊的整套規劃，無疑是國際級、高水準的，如果能夠實現，不光對河西先導區，對整個長沙市甚至湖南省的發展，都將起到重大的拉動及示范作用。
2、 市場信心：長株潭兩型社會先導區落戶岳麓區后，河西近兩年城市建設的巨大變化，讓市場對梅溪湖大手筆規劃的實現充滿了信心；
3、 政府的支持與運作：政府不光規劃了梅溪湖板塊的宏偉藍圖，也采取了一系列的措施來一步步實現這一規劃，包括引進品牌地產開發商、硬件建設并邀請最好的醫療及教育管理機構進駐、舉辦音樂節等一系列大型活動等；
[盧彥峰]我來談談吧，自古不破不立，不垢不凈。房地產這么多樓盤項目規劃，梅溪湖國際新城不得不說是一個代表性并且難以超越的作品。這樣來說明一下吧：梅溪湖國際新城總規劃面積11452畝，北起楓林路、南接桃花嶺5A級風景區、東起二環線、西至繞城高速，環抱3000畝的梅溪湖水面,是長沙市區規模最大的湖面，什么月湖、年嘉湖、咸嘉湖全部弱爆了。從梅溪湖出來5分鐘到長沙新西站（集地鐵、長短途、快速公交、航空換乘功能一體的現代化綜合交通樞紐），11分鐘到五一廣場7分鐘到大學城（湖南大學、中南大學、湖南師范大學等主要大學）。項目周邊有4個地鐵站，其中3個橫穿項目。片區內規劃有10所小學，7所中學，達到1068個教學班，5萬學生的規模。目前進駐的有長郡中學（含高中部）、岳麓 實驗小學、師大附中、博才小學。至于以后這里有多少家五星酒店、銀行、飯店、商業配套以及國際研發區、國際文化藝術中心、TOD混合功能區、高端居住區、混合利用區、混合居住區、國際商務區CBD、低碳鄰里區、碼頭混合區什么的，不需要再一一說明了。
同時，我認為以單獨的梅溪湖的開發商推動來看，這都不能做為其長足發展的驅動力，但是做為政府招商引資的條件，和這些已經進駐梅溪湖的開發商（大部分是央企）來說，只要大家都打著建造建設高品質梅溪湖的旗幟和目地，相信以他們的實力來說，加上一些征服給與的優惠條件，把一個湖景生態區打造起來也是非常容易的。
[記者]盧總舉了很多事實來論證��！袁總呢？您是怎樣看的？
[袁建平]我來談幾點主要看法：
1、長沙人有受概念地產的習慣。個人認為梅溪湖國際新城（10年底~至今）是繼長株潭省府片區（07~08年）、大河西先導區（08~11年）、武廣新城之后（09年~10年），長沙出現的第四個概念營銷帶動地產營銷的區域運營成功代表作四個區域都有成功的地產“發跡史”，案例經驗可窺一斑。
2、國家支持，定位高端。四個區域運營案例無一例外都是政府牽頭、且都毫無例外的都是“國家級”重點批準的城市發展規劃。區域定位被看做是“升級版”長沙城，是長沙邁向國際化都市重要名片和代表區域。此外，梅溪湖國際新城屢屢斬獲殊榮，如最近的國家對此的生態低碳環保國際新城定位等。因此，無論從政府政策指向還是輿論宣傳導向，都是民心工程。這也在一定程度上反映“買房得跟著黨的政策走”原則十分正確。
3、先進的規劃理念，配套先行、重在落實的務實開發精神。梅溪湖魅力不僅在于口號和先進的國際視野規劃理念價值，無論是人文建筑，還是自然生態景觀，都體現國際視野。更重要的是實實在在的規劃落實。無論是百姓還是媒體，都能看到梅溪湖日益精進軟硬件變化。前者體現在公共道路、園林、教育設施、地鐵、商業等配套的落實和各工程項目施工進度神速進展；后者體現在梅溪湖不斷舉行游園、賞花等大型城市活動，名聲在外。
4、政府的良善運作。與長株潭和武廣國際新城不同的是。梅溪湖國際新城此次招攬了央企實力巨搫--方興地產全程領銜一級土地招商和二級土地開發，而且土地招募的買家必須是“名牌”，形成“眾星拱月”之勢，讓區域地產價值火速升溫，與深圳當年的“后�！蹦Ｊ綆谉o差異。
5、梅溪湖的熱度應該是可持續的。個人并不認為透支就不能持續發展。只要梅溪湖的規劃不斷得到驗證，政府始終貫徹配套先行、文化并舉，樓盤品質不斷得到保障和提升，不喊空洞口號（08年至12年年中的松雅湖就是典型的“雷聲大雨點小”代表），不斷給這座城市和人民帶來驚喜，真正飽含一線大都市的城市元素，長沙人民還是愿意為之買單。
[記者]徐總，您作為現場唯一的代理公司代表，您又有怎樣的觀點呢？我了解到貴公司所代理的中鐵也有項目在梅溪湖地塊拿地，請您來談談？同時您認為值得梅溪湖借鑒的國內外一級開發運營案例有哪些？您有何建議？
[徐光亞]梅溪湖的火熱是必然的。首先，市場消費者對于更美好的居住環境、居住品質仍有大量的需求，只不過這種需要被限購政策、市場冷淡所壓抑，消費行為被延緩，當這種需求被滿足時必然會集中釋放。其次，政府操盤、開發商運營的合力，使得梅溪湖的地段品質（交通、環境、配套）、未來前景、市場關注度都出現質的飛躍。
通過我們的調研，目前消費者對于梅溪湖地塊認同度最高的是環境品質和道路交通，但是同時消費者最擔心的是一系列配套的落地實現，生活配套——尤其是大型超市，教育配套——能否足額順利入學，公交配套——尤其是地鐵的落地時間。所以，一系列直接決定消費者生活品質的配套系統將直接決定版塊未來十年的價值和發展，同時也將考驗政府的社會資源整合能力。
從我在北京操盤的經驗來看，這方面的借鑒就是亦莊，由于缺乏與城市中心區的充足的便捷的交通，亦莊的整體區域價值在被發現后出現了瓶頸。
另一個借鑒就是望京，只有強有力的商務中心才能夠實現版塊經濟圈的有機、有序，單純居住功能的“臥城”不會具有更長遠的更深厚的價值基礎和發展。
梅溪湖更美好的前景來自于基本生活配套的實現，高檔百貨商業的進駐，商務中心的盡快落地。
[記者]目前梅溪湖片區，比如金茂梅溪湖售價已近九千，而且房價的增長幅度也在不斷擴大，遠高于長沙其他發展中的片區，這會否存在房價透支現象呢？各位如何看待此版塊價格定位，未來梅溪湖片區的房價將會呈現怎樣的發展趨勢？目前階段值不值得下手呢？
[鐘利波]梅溪湖片區售價屢創新高，必有其自身獨特的無可比擬的價值優勢。一方面做為大河西先導區的核心區域，擁有整個長沙城區獨一無二的山水資源，觀山臨水、繁華城市之靜謐之所，成為整個長沙城絕無僅有之地；另一方面，梅溪湖成為市政府重點發展區域，各項市政配套建設蓬勃發展，梅溪湖正所謂以“天時、地利、人和”之勢，打造為長沙的城市名片。正是基于此，梅溪湖片區樓盤售價也必將引領整個長沙樓市標桿。同時伴隨著區域日益成熟、快速發展，區域房價也必將“水漲船高”。
[程啟迪]做為600億重金打造的長沙新城市副中心，梅溪湖國際新城還處于發展初步階段，隨著各重點配套項目建成和完善，其房價將逐步上漲，區域內物業升值潛力遠大于城市成熟區域物業，該出手時必須出手。
[記者]對此在這里我有幾個觀點：
觀點A:梅溪湖板塊確實火，按規劃2018年將打造成為長沙河西新城城市中心，我會現在下手！
觀點B:梅溪湖板塊看上去很火，后期運營和高成本維護將是保值升值難題，悠著點吧！
觀點C:梅溪湖板塊樓盤，火！但虛高！我打個醬油，寧愿隔河觀火！
如果是你，其他幾位會選擇如上哪個觀點，為什么？
[萬鵬]如果后續熱點、高關注度的市政配套和相關規劃定期能如期到位和得到市場認可，則區域價值還有進一步提升的空間。從歷史來看，市場熱點多不可能持續，例如之前炙手可熱目前熱度銳減的“新南城”、“武廣新城”等熱點概念，個人認為從先導區的土地供應來看，片區的價格提升很有壓力，物業的投資功能不能很好的發揮。
[記者]萬總的觀點比較謹慎，其他各位呢？
[歐陽晟]我選A、
目前的高房價，除了包含產品自身的高品質及開發商品牌溢價外，還有梅溪湖的生態湖景及未來的發展前景。從眾多品牌開發商高價拿地中可以預見，該板塊的房價長遠來看只會漲，不會跌。
[盧彥峰]A，很明顯的極具升值潛力
[萬鵬]同時我認為，如購房者的購買動機是為了滿足其居住功能，則建議可首選央企或國企開發的項目，因為，即使購房者買入后價格不能堅挺，至少這類企業基本能實現前期的配套及品質承諾。
[袁建平]無數購房經驗告訴我們：
跟著品牌走，品質有保障，淡市保值能力強，同時選擇靠近規劃核心點、以及最先施工和投入運營的區域、再加上道路交通等配套完善的樓盤。
[記者]好的，感謝各位的精彩觀點，今天的訪談到此結束！梅溪湖片區的未來發展到底如何，讓我們拭目以待吧！
