[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎關注由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》之“樓市正能量”2012長沙樓市年終網絡訪談。
2012年，長沙樓市在歷經全國房產宏觀調控洗禮后，年初溫和冷清開局，隨著兩會召開，國家繼續嚴厲調控樓市，在此影響下，上半年整體樓市可以說是表現平平。
下半年隨著開發商“以價換量”刺激營銷，剛性購房需求持續釋放，市場回暖加快了步伐，盡管經歷了較為冷清的“金九銀十”，但進入11月份，樓市在低潮中回升明顯，出現了“供銷兩旺”的熱鬧場面，12月份，熱度不減，長沙樓市周網簽量連續保持在三千套以上。不少業內人士認為，長沙樓市會在暖冬中畫上“句號”，并且也會迎來明年的良好開局。
莫非任志強的“三月房價暴漲論”真的會不期而至？明年的房地產到底走向何方？在今年跌宕起伏的樓市風云下，到底是哪些樓盤實現脫穎而出決勝收官？他們靠什么令購房者情有獨鐘呢？1月18日，2012長沙樓市年報暨2012年度長沙樓市排行榜將盛大舉行，將為您一一分解2012長沙樓市風云變幻，揭露真相。
在樓市年報以及排行榜正式發布之前，我們邀請到房地產業內代表、研究機構代表召開本次網絡訪談，以其通過經驗的交流和碰撞，共同把脈長沙樓市，探討明年的房地產市場應對策略，并給購房者提供更加理性的認知和參考。
做客本次網絡訪談的嘉賓是：
湖南綠城總經理 謝岳來
德思勤城市廣場營銷總監 謝春華
湘騰琴島營銷總監 歐陽晟
長房中庭國際營銷總監 陳靜
寧華.星湖灣 營銷部經理 吳青松
以及長沙市房產研究中心高級分析師 張坤玲
[主持人]2012年的中國樓市已至年關。這一年有彷徨，有期待，更有驚喜，各位嘉賓如何看待2012這一年來的長沙樓市變化？用幾個詞語來概括和解讀一下？
[張坤玲]個人概括來看，這一年長沙樓市風云變幻，跌宕起伏，淡旺顛覆，在博弈中前行。2012一季度冷清開局，“金四銀五”成色不足，六月樓市逆勢而上，迎來“小陽春”，七八月樓市依舊堅挺，“金九銀十”差強人意，十一月強勢回暖，十二月呈現翹尾行情。
[謝春華]如果要用幾個關鍵詞來概括2012年，我想有三個詞語最合適
第一個，是提質，市場與置業者都對品質提出了更高更國際化的要求，開發商也作出了大量的相應努力，整體品質，尤其是個別項目，已經達到甚至超越了一線城市產品品質。
第二個，是轉向，由傳統的住宅主導型市場，正在慢慢的轉向商業商務市場，這個變化，一方面是政策原因，別一方面也是市場的原因，什么產品增值多回報好，置業者就自然會慢慢更青睞這種產品。
第三個，是大盤，隨著龍湖的入湘，基本上全國所有好的開發商都到齊了，這表明了長沙的吸引力，對置業者來說，更是一大利好。
[謝岳來]波瀾不驚，在低迷中前進。
[歐陽晟]商鋪投資火爆，剛需住宅活躍，市場整體平穩
[陳靜]從年初的自我調整到市場逐步回暖，到年中徘徊，再到年底的平穩過渡，樓市的一年變化看似規律，但并不平淡，不少新的營銷思路、營銷理念、營銷策略出現并付諸實施，購房者的理念、購買行為也呈現出新特點。在買賣雙方的共同成長、成熟過程中，2012年的樓市得以發展出目前的業績，用四個字形容就是跌宕起伏。另外一個變化應該是區域中心論的日趨成熟。區域板塊很早就有，但在今年達到一個相當的高度。特別是對像梅溪湖、北城、老北站等板塊的城市資源和配套等基礎設施的挖掘，定義一個個的商業中心，文化中心、現代服務業中心等等，以此來占據市場的核心。
[主持人]據中國指數研究院公布的調查數據顯示，11月全國百城住宅均價連續第六個月環比上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前，在樓市調控政策出臺至今，整體樓市呈現供銷兩旺的信號確實不容小看。都說樓市會在“暖冬”中實現完美收官，各位如何看待目前的市場現象？到底是什么人在買房？購房群體的特征是怎樣的？
[謝岳來]簡單說，回暖是剛需的逆襲，但不是整體樓市的春天。
[謝春華]實際上市場需求一直都在那里， 只不過被觀望和對市場的不信任壓抑了，但不管再怎么壓抑，就有釋放的因素存在，一旦產品在品質、價值，或者在投資渠道上正中需求，就自然會形成購買。整體來說，目前買房的，可以說是剛需人群，這其中包括有自住、改善型剛需，也有業界所稱的高端剛需，這群人對價格及政策彈性較大，而是對品質及增值潛力更為重視。
[歐陽晟]本人經常在電臺新聞中聽聞：雖然住宅均價連續第六個月環比上漲，但漲幅非常小，基本都在百分之零點幾，也就是說市場整體還是趨于平穩。
其實所謂的“暖冬”，跟開發商降價促銷有很大關系。年關將至，很多房產公司為沖刺年終業績，支付工程款項，往往會執行“以價換量”策略�？纯锤鞔髴敉鈴V告的內容，就能說明這一點。
[吳青松]從近幾年的樓市發展來看，每年年末都能帶動一波成交行情，由于房地產市場走勢受政策影響較大，而年末往往是重要的政策窗口期，購房者容易產生恐慌性購房心理，導致成交量增加。同時，一些房地產企業為沖擊年度銷售任務，也經常在年末擴大供應，且多為低總價的剛需產品，市場認可度高，價格合適，也促成買房人開始從持幣觀望轉為實際購買。此外，10月份以后，各地樓市地王頻現等現象，無形中也影響了購房者的樓市預期。
目前的購房需求，一方面是剛需人群的婚房需求，另一方面是等待觀望一段時間后，急需改善的置業升級人群。購房人普遍對后市房價繼續下跌預期的減弱，也刺激了更多的需求趁年底入市。
[陳靜]習總書記第一天向全世界亮相的時候說人們對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標，期盼有更舒適的居住條件。其實這也是隨著社會的發展和人民生活水平的提高后的一種對居住需求的自然現象。至于說“暖冬”，我認為是一年好的收成后的一種消費釋放。
至于什么人在買房，我認為和目前經濟發展呼吁擴大內需是分不開的，如果說我們認為最大內需來自于蘋果手機那就是太天真了，城鎮化是現代化建設的歷史任務，擴大內需的最大潛力，這是李克強的原話。我想這個認識會因為城鎮化帶來一系列的內需和消費，特別是像長沙這樣的省會城市，擁有著教育、交通、發展環境、生活方式、經濟文化、金融等一系列的資源優勢，結合城市的遠景規劃，吸引著更多的人來居住或投資。而這些群體的特征我認為主要是“擁有”和“遠見”。
[張坤玲]同意歐總觀點，個人認為，歲末樓市出現暖意實屬理所當然，近期樓市成交量走高，為樓盤紛紛變相促銷讓利所致。隨著步入倒計時階段，迫于年度任務壓力，開發企業沖關節點也隨之到來，不少房企出于回籠資金、沖刺銷售業績的需要，紛紛發力，以期在歲末樓市盛宴中占有一席之地，同時“十八大”以后，暫時沒有新的調控政策出臺，壓抑著的剛需與改善性購房需求得到部分釋放，因此出現了樓市成交小高潮。
[主持人]剛剛過去的第34屆房交會，現場的人氣可以用冷字來形容，且參展樓盤優惠也“大打折扣”，隨著眾多龍頭房企早已實現全年的銷售任務的利好傳來，種種跡象是否釋放出某種信號，明年開發商會借機漲價還是繼續以價換量呢？
12月2日晚，經濟學者郭建波在微博上約賭任志強的“三月房價暴漲論”，引起了廣泛關注，面對兩位業內專家的公開約賭，在此各位支持的又是哪一方的觀點呢？依據是什么？
[謝岳來]房交會的冷清與剛需的回暖不像稱，原因是在網絡時代，房交會這一信息平臺已經過時了。明天長沙樓市供大于求的基本面沒有改變，以價換量仍然是難免的。漲價的動力不大，如果有的話也是成本推動型的。
[吳青松]我個人不支持“三月房價暴漲論”， 一是房價暴漲的條件目前不存在，如果出現房價暴漲，那就是調控政策取消或者失靈，但是對于堅定不移地執行調控政策，中央政府已經屢次表態。其次，當前購房者已經越來越理智。當前限購政策并未放松，投資、投機性需求仍被抑制。因此，買賣雙方博弈的心態還會持續，價格仍難以大幅上漲。另外，開發商資金偏緊，少數大企業資金明顯緩解，眾多中小房企依然資金緊張，這些因素都不支持房價暴漲論。
[謝春華]房交會的冷是可以理解的，隨著信息渠道與傳播方式的多樣性與開放性，以及平時各大樓盤不斷投放的政策，置業者已經不需要扎堆房交會了。明年的價格走勢，大方向還是要依據政策來判斷，總體來說，還是不能脫離供求關系來簡單的看待問題。在任總和郭建波老師的約賭上，我們更多的還是看個熱鬧。
[陳靜]我們簡單回顧一下近年的銷售走勢，3、4月份主要的成交量是被壓力的剛需和降價換來的。到了5、6月份的有預期的改變，6、7月份連續的降息，盡管仍然不說放松，6月份創造了年內的新高，各區甚至出現了日光盤。除了剛需樓盤以外就向豪宅外延了，7月份達到了成交量新的高度，但是在8月份樓市進入了一個微量時刻，8月份有些焦灼了，有些開發商準備不足，價格也有些復蘇了，購房者有些猶豫了，傳言說督查組回到北京要加大調控力度，這時候購房者再度陷入猶豫。“金九銀十”沒有出現，主城區9月份比8月份略高一點，“金九銀十”大家實際上都在等十八大，如今十八大過了沒有什么政策出來，又有點“暖冬”。從這一簡要的分析看，走量還是首當其沖的。價格的上浮就不那么明顯了。只要房產企業還在發展，特別是以做房產為主，我覺得速度最為重要，任何時候我覺得可能對我們的考驗并不能在等待，還是要有所行動。
關于約賭事件，其實后來任總又拋出一言論“明年的樓市未必有今年好”。任總的暴漲論是基于近年市場的土地供應量和開發量的分析做出的預判，這種預判應該是某一階段的定調，而非一路凱歌，市場從此就好了，不是這樣。
[歐陽晟]個人認為，年關一過，“以價換量”的情況將大大緩解，但并不會樂觀到“房價暴漲”程度。一方面，部分樓盤調整推盤節奏至明年2月以后以規避“年關價格戰”，因此年后市場整體推貨量將加大；另一方面，“年關促銷季”消化了一批購房群體，市場需求量減少。可以預見，“價值訴求點”將取代“降價”，重新成為多數樓盤推廣的核心，而買方也將由單純的追求低價改為重新審視樓盤性價比。
[主持人]我記得進入12月以來，我們廣泛關注過“4天誕生5地王”的現象，不少人開始對樓市和房價擔憂與焦慮，對于在年底進行土地的加碼投入，究竟是來自對市場的判斷，還是來自對政策信號的提前預知？各位怎么看這一現象？
[謝春華]地王的誕生，不能簡單從市場角度來判斷，對大型房地產企業，尤其是上市企業來說，有時候拿地，更多的是為了持續穩定的資金滾動與市場表現，在長沙的5地王現象，我們要看到，一方面，長沙房地產市場的潛力依然沒有完全挖掘出來，仍然大有可為，另一方面，也肯定有各大企業的戰略考量在其中，更多的，我覺得是市場因素，而非政策因素。
[謝岳來]我認為無需過度解讀。地產商經過一年蟄伏，稍稍補倉而已。
[陳靜]首先我認為這是開發企業自身的一種最原始的需求，也就是開發經營的需求。拿地的企業基本都是大品牌開發商，從某種意義上分析也是該企業在2013甚至更長久時間的企業在長沙的發展戰略規劃。其次也反映出長沙隨著整個城市的發展和提質，如京廣高鐵、滬昆高鐵、中部金融中心城市、內城地鐵等所有的城市基礎和配套設施正使這個城市越來越有活力和魅力，讓開發企業對這個城市充滿希望和信心。長沙未來10年房地產的需求仍然是巨大的。
再次應該是對市場的信心。從中央經濟工作會議的調性看，雖然調控當頭，但還是以現有政策為基調，目前的維穩還是第一步的。
[歐陽晟]個人認為：對于近期“地王”的產生，要理性、深層次的分析。首選，目前頻出的地王，并不是“樓價瘋漲，地塊瘋搶”環境下產生的，很多是以出讓底價成交，折合成樓面單價后，也就在周邊樓盤房價的40%—50%之間，并不離譜。其次，地王的高價格均有價值支撐，或在市中心黃金地段，或土地面積巨大且在政府規劃的CBD新區，升值空間巨大。再次，“地王”項目的逐個出現，也是房地產市場經過多年市場化競爭后，向“品牌化、實力化、品質化”發展的必然結果；最后，從“地王現像”也可以看出，開發商對市場的判斷趨于樂觀，同時，高地價必然催生高房價，因此以此推斷房價仍會攀升并不無道理。
[吳青松]這一現象主要受到各地方政府的推地節奏影響，就開發商方面來看，在地方政府放量供地情況下，雖然地價有所提高，但年底仍是拿地的好時機。限購兩年以來，開發商的目標主要集中在加快去化存量和回籠資金上，拿地意愿并不強烈，但經過今年3月以來的樓市回暖，一方面開發商的土地儲備和存量商品房急劇減少，另一方面全年銷售業績及資金回籠目標已基本達成，出于企業滾動開發，增加土地儲備和補倉的需要。
另外，近期出現的地王疊加合理的開發成本后，單價很少有超過周邊在售物業價格的，因此實際溢價并不高，成交價格也沒有失去理性，相比2010年“地王潮”中出現的地王有著很大的不同，成交價格也沒有失去理性。
[主持人]房產稅一直被炒得沸沸揚揚！11月28日，中國社科院發布報告提出，應及時推廣滬渝經驗，對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米部分，無論住房為何種產權性質，均應按評估價格征收稅率較高的房產稅，且新增商品房和現有存量房均納入征稅范圍。以“人均40平方米”作為開征房產稅的界限，是否具有合理性？同時前住建部發布數據，“截至2011年，我國城鎮人均住房建筑面積32.7平方米�！备魑蝗绾慰创慨a稅？對后市將會產生怎樣的影響？
[謝岳來]房產稅是趨勢所向，也是擺脫地方政府土地財政的一個方案，但房產稅并不是調控房價的良方，反而會增加老百姓持有住房的負擔。在沒有解決好土地使用權的“臨時”屬性之前，房產稅從法理上也有空中樓閣之嫌。短期內政府推廣房產稅的積極性也不高，因為立法者很可能是多套房產的持有者。
[謝春華]據我所知，兩湖一直在討論要推出的房產稅，其增稅比率不高，實質上更多的，是作為一種對市場的試水型調控工具，起到一種象征意義與震攝作用�！耙匀司�40平方米”作為界限，這種作法我個人認為，屬于標準的“一刀切”式作法，一二三線城市，甚至同樣的二線城市，不同的城市之間有不同的發展水平，一刀切顯得太簡單粗暴了。房產稅這一工具，針對的是市場中的買家，但對真正有實力影響后市的買家，它所起到的作用可以說是微乎其微的。更多的將是影響改善型、中產型等置業者。對市場的調控，還是應該更宏觀更人性的考慮。
[歐陽晟]個人認為：國家開征房產稅的初衷是好的，但是也不可避免的會面對幾個問題：1、房產稅的目的在于通過抬高囤房成本減少炒房，進而遏制房價快速上漲，但打擊了投資客的同時，也打擊了剛需客群；2、開征房產稅可操作性差；3、考慮到房產稅是面向全體有房族而非投資客征稅，房產稅率不可能太高，若房價年漲幅10%，而房產稅率僅1%，則對于囤房成本而言并不高，起不到太多的遏制房價的作用。因此，個人認為，通過開征房產稅遏制房價并非良策；幫助開發商降低成本，同時專門針對炒房群抬高門檻才是維持房價平穩的上策。
[張坤玲]個人認為，從房產稅性質來看，一是房產稅是在住房保有環節征稅，將在很大程度上增加房產的持有成本，并在此基礎上降低房產的增值可能。二是開征房產稅將徹底摧毀房地產投機（投資）客的心里防線，割肉出逃、離場觀望是其必然選擇。為此，房產稅的開征能很大程度的打擊投資投機性需求，這一點值得肯定；從房產稅的推行來看，存在一些需要特別注意的問題。一是征收的時點問題，何時購房需繳房產稅尚未定論。二是對于不同類型的房產，應充分考慮到收入水平的高低，讓高收入群體承擔更高比例的房產稅，而中等收入及以下群體可以免稅或征收較低稅賦。三是房地產試點可能會影響一些人的購房欲望，特別是對于一些流動人口，會選擇不試點房地產稅的地方去購房，一定程度上影響了房產稅試點地區的成交量。
[陳靜]我們先看一下全年的政策走勢，基本上靠吼，基本上沒有出臺新的政策，第一個是溫家寶總理在3月14號說房價遠遠沒有到達預期的目標，還沒到合理價位，大家的理解是不相同的，因為我們各個城市房價收入比比較高的，所以合理價位沒法說，所以也不能說溫總理判斷有錯誤。在這樣的背景下房產稅這個事傳聞更盛了，在8月份有人確鑿的看到了財政部讓四個城市做方案，說十八大之后出臺，但是到現在這兩件事一直吼了一年的時間。還有關于房產稅今年的經濟工作會議中沒提，今年這么火爆的時候，大家對房產稅呼之欲出，但是居然沒提，去年的經濟工作會議說要推進營業稅已經開始了，包括李克強召開了國務院常務會議也一個字沒提，從這樣的一段話城鎮化和沒說的房產稅的事，可以解讀說還是以穩定為主基調，想換取一段時間，這個時間很難作出一個決策。至于說對后市的影響，因為沒出，很難預估。
[吳青松]如果按照社科院劃定的40平方米的納稅線，，40％的家庭都將納入征稅范圍，標準相當苛刻，對改善性住房需求的家庭來說，打擊面過大。無論從國情還是哪方面來講肯定都是不合理的。
作為一種與房地產市場關系密切的稅種，房產稅雖然被寄予厚望，從短期來看，能對高漲的房地產價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產價格的主要因素在于供求關系和后市預期，遏制高房價不能寄希望于房產稅一招制敵，樓市調控仍需繼續打多套組合拳。因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產稅對房價影響幅度有限。
[主持人]作為年內收官盛會，由長沙市房產信息中心、長沙市房地產研究中心聯合主辦的“2012長沙樓市年報暨長沙樓市排行榜頒獎典禮”1月18日將在華雅大酒店舉行，本次活動將嚴格以數據和事實說話，厘清樓市真相，權威解讀2012年度長沙樓市。值得關注的是，本次所發布的“累計銷售排行榜”將對以往的評選方式進行創新升級，以更為合理、科學的統計方式推出“2012年度長沙樓市累計銷售業績十強樓盤”。在此，請活動主辦方長沙市房產研究中心的分析師來談談他的評選模式、方法是怎樣的？以及這次排行榜現在的進展情況。
[張坤玲]“2012年度長沙樓市累計銷售排行榜”榜單的確定將根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計出全市2012年批準預售樓盤實際銷售業績十強，并采用統計公式[（1/成交面積名次*1/3+1/成交金額名次*2/3）*100]計算并得出最終結果，其中，經濟適用房、非市場運作樓盤及年度有重大違規安全事故的樓盤不在評選之列。此次樓市排行榜的數據正在統計中，具體榜單會在2012年長沙樓市年報中揭曉。
[主持人]具體的計算方法有不懂的可以咨詢長沙市房產研究中心的分析師！讓我們共同期待這場盛會吧！最后，請各位談談對本次排行榜盛典的期許？
[謝岳來]希望是公正的，經得起考驗的。
[謝春華]對一個關系重大的產業來說，用數據說話，以數據作為思考的依據，分析事實，并從數據與事實中厘清未來的方向，點亮航行中的明燈，至關重要。感謝主辦方為市場作出的種種推動與貢獻，也希望主辦方在未來的數據分享上取得更多突破，讓我們這些市場的參與者更多受益。
[陳靜]樹立行業領袖，增加信心，為樓市迎來春天做好準備工作。
[主持人]感謝各位嘉賓做客網絡訪談直播間，與各位網友分享獨特的市場見解。咱們下期訪談再見。同時，請各位關注2013年1月18日在華雅大酒店舉行的“2012年度0731房產網客戶答謝會暨2012年度長沙樓市排行榜”！謝謝！
