[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)和政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是今天的主持人楊理。

“樓市有成敗，銷冠有話說！”從今天開始，我們樓市會(huì)客室將全新重磅推出《我是銷冠》銷售數(shù)據(jù)排行市場(chǎng)座談會(huì)，邀請(qǐng)到每個(gè)月銷售排行入榜的名盤聯(lián)合坐陣，為我們權(quán)威播報(bào)當(dāng)月的樓市最真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)。

今天非常榮幸地請(qǐng)到了咱們4月份的網(wǎng)簽銷售數(shù)據(jù)排行榜靠前的幾位地產(chǎn)大佬，共同作客咱們的《0731樓市會(huì)客室》，為我們剖析市場(chǎng)，還原真相，傳遞長(zhǎng)沙樓市的正能量，歡迎各位。

首先來介紹一下，坐在我旁邊的是郡原美村營(yíng)銷副總監(jiān)陳曉慷；

湖南嘉盛房地產(chǎn)地產(chǎn)總部營(yíng)銷部策劃負(fù)責(zé)人胡炯；

中建•芙蓉嘉苑營(yíng)銷總監(jiān)李程婧；

喜盈門•范城銷售總監(jiān)曾鵬飛；

最后一位是長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師張坤玲，張老師好！再次歡迎各位來到我們節(jié)目。

首先第一個(gè)問題，由我們的研究中心張老師來發(fā)布上個(gè)月，也就是4月份的樓市數(shù)據(jù)情況，請(qǐng)重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？

[張坤玲]主持人好，大家好，2013年4月份長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售227.55萬㎡，同比減少9.17%，環(huán)比增長(zhǎng)52.15%；其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售158.08萬㎡，同比減少2.77%，環(huán)比增長(zhǎng)31.79%。長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房網(wǎng)簽158.20萬㎡，同比增長(zhǎng)55.36%，環(huán)比減少3.05%；其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽117.79萬㎡，同比增長(zhǎng)64.56%，環(huán)比增長(zhǎng)4.85%。值得一提的是，1-4月長(zhǎng)沙地區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽638.30萬㎡，同比增長(zhǎng)93.67%。這些數(shù)據(jù)在大家手上所拿到的“樓市快訊”都可以查詢得到。

[主持人]這些數(shù)據(jù)背后意味著什么？

[張坤玲]4月份相對(duì)去年同期行情是較好的，批準(zhǔn)預(yù)售面積，環(huán)比增長(zhǎng)將近五成，二手房成交、新建商品房網(wǎng)簽較去年有一定的增長(zhǎng)，雖然環(huán)比有一定的回落。

[主持人]張老師，請(qǐng)您給我們介紹一下，在4月份當(dāng)中，有哪些表現(xiàn)比較出眾的樓盤？

[張坤玲]4月份新房網(wǎng)簽銷售方面，表現(xiàn)比較突出的樓盤有：鈺龍?zhí)煜隆⑼ㄓ脮r(shí)代國(guó)際社區(qū)、中建·芙蓉嘉苑、中海國(guó)際社區(qū)、郡原美村、喜盈門·范城、鑫遠(yuǎn)和城、鑫遠(yuǎn)御文臺(tái)等等都是表現(xiàn)比較好的一些樓盤。

[主持人]剛才張老師提到的樓盤里面有邀請(qǐng)到在座嘉賓所代表的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)商，首先想問一下郡原的陳總，來聊聊貴樓盤的一個(gè)情況？

[陳曉慷]郡原美村應(yīng)該是在春節(jié)前，也就是2月份左右，其實(shí)已經(jīng)在謀劃，在2013年3月份開始重磅推出小戶型產(chǎn)品，第一次開盤是3月3號(hào)，應(yīng)該是屬于2013年春節(jié)之后第一個(gè)開盤的樓盤，產(chǎn)品主要是在45方、60方、80方左右的精裝修戶型，產(chǎn)品還是比較合適，是精裝修，在總價(jià)和單價(jià)上面都得到了控制。加上前期的準(zhǔn)備，因此，銷得比較快，銷售數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)在3月份和4月份，總共是500套不到的總量，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)應(yīng)該是400多套。
從購(gòu)買的群體來看，大量的還是剛需客戶，在新春過后推出，在這樣的時(shí)間里會(huì)帶動(dòng)需求的直接轉(zhuǎn)化，構(gòu)成直接購(gòu)房。

[主持人]那個(gè)時(shí)候剛好是市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)控加碼熱議的時(shí)候？

[陳曉慷]是的，當(dāng)時(shí)傳聞長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策要加碼升級(jí)，本身這樣的產(chǎn)品也是在限購(gòu)范圍內(nèi)，屬于重復(fù)購(gòu)買，不能去購(gòu)買的，我們也擔(dān)心新政策的出臺(tái)，如二套房開征稅等，會(huì)對(duì)剛需客群層面，也會(huì)對(duì)改善性客群層面造成誤傷，確實(shí)2013年第一次推盤心里是沒底的，直到政策出來之后，當(dāng)天我們關(guān)注了所有的上市企業(yè)的數(shù)據(jù)，全都是大量的跌幅。但是在開盤之后，銷售還行，讓我們有了信心，緊接著第二次開盤在3月底左右，感覺也更有了信心。

[主持人]所以要抓住市場(chǎng)脈搏非常重要。胡總呢？您來談?wù)劷衲甑男星椋?/p>

[胡炯]我想說的是，今年總的行情比去年有很大的變化，總體來講，就上半年來講，肯定是比去年的行情好，這個(gè)行情會(huì)出現(xiàn)這樣大的變化，可能歸結(jié)于幾個(gè)方面：第一，其實(shí)在去年中下期來講，很多客戶，包括我們開發(fā)商自己，看著政策一直平穩(wěn)走下去，也認(rèn)為，2013年會(huì)有一些變化，但是從1—4月份的表現(xiàn)力看，站在剛性需求的這部分客戶，它在等待政策出臺(tái)的機(jī)會(huì)上，在我的理解應(yīng)該是相對(duì)于失望的，認(rèn)為可能會(huì)有一些大的政策出來，會(huì)影響房?jī)r(jià)下調(diào)，但事實(shí)是沒有的，實(shí)際上在這個(gè)方面，特別是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是處于相對(duì)理性的狀態(tài)。

第二，作為開發(fā)商來講，剛好在兩會(huì)之前，大家都心里沒底的時(shí)候，或者認(rèn)為兩會(huì)以后會(huì)有一些新的政策，包括新的國(guó)五條出來，細(xì)化落地以后會(huì)加大調(diào)控的力度，但是到目前為止是溫和的狀態(tài)，這也是促進(jìn)成交率加速的原因。

第三，更多的在于長(zhǎng)沙大的規(guī)模變化，比如地鐵馬上進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的階段，長(zhǎng)沙在整個(gè)中部區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)越來越凸顯，這也加大了整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)銷售火爆的原因。

從整體來講，我覺得就上半年肯定是比去年要強(qiáng)。剛剛數(shù)據(jù)中心的也講到4月份環(huán)比有下降的趨勢(shì)，實(shí)際上可以看出來，整個(gè)4月份推盤的開發(fā)商比3月份多得多，1—3月份，就我們項(xiàng)目而言，住宅單盤銷售的平銷冠軍，我們是沒有推盤的，我們是平銷，但是我們抓住了兩點(diǎn)，第一就是抓剛性需求的客戶，第二產(chǎn)品品質(zhì)有較多的貨源，我們?cè)?月份應(yīng)該是在前五，2月份是冠軍，3月份是冠軍，在平銷的情況下，整個(gè)1—3月份銷售了將近6個(gè)億，所以在這樣一個(gè)層面上，我覺得整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的情況來講，更多的是體現(xiàn)產(chǎn)品是否抓住的市場(chǎng)的節(jié)奏，抓住了真實(shí)想購(gòu)房的客戶群的心態(tài)，這是非常重要的。

[主持人]胡總說得非常好。中建·芙蓉嘉苑李總來說說？

[李程婧]剛剛聽了張老師說了一下數(shù)據(jù)，4月份的數(shù)據(jù)是非常好分析房地產(chǎn)走勢(shì)的風(fēng)水嶺，剛剛陳總說到銷售數(shù)據(jù)，相對(duì)有一點(diǎn)點(diǎn)滯后是簽約的數(shù)據(jù)，反映的是整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)3月份成交的情況，批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)據(jù)，是反映長(zhǎng)沙房地產(chǎn)5月份的銷售情況，是非常關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。陳總、胡總都比較謙虛，對(duì)銷售沒底，其實(shí)賣得好的產(chǎn)品，實(shí)際上是有它的一些必然性的。剛剛看了一下，品牌房企，應(yīng)該不管是剛需還是任何購(gòu)房客戶群體的首選。
我們基本上1—4月份的銷售情況，下的指標(biāo)跟我們預(yù)計(jì)的基本差不多，而且基本上單月都是超兩個(gè)億來完成業(yè)績(jī)，我們上半年肯定是快速去化，做到有貨就出，有貨就放，一定要抓住這個(gè)時(shí)機(jī)推出產(chǎn)品。

[主持人]曾總所代表的項(xiàng)目與大家不同是一個(gè)城市綜合體？

[曾鵬飛]對(duì)，城市綜合體。

[主持人]它的銷售數(shù)據(jù)4月份也表現(xiàn)不錯(cuò)，這個(gè)原因是什么？

[曾鵬飛]首先是政策的出臺(tái)，前面胡總、陳總都說到，之前在國(guó)五條之前都沒底，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了一些政策，這些出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有影響，而我們這邊主要是以投資客為主，前面幾位嘉賓講到，以剛需為主，我們這邊相對(duì)來說是抓住投資客，現(xiàn)在的投資客不會(huì)選擇住宅這塊，所謂的房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅20%等等，雖然長(zhǎng)沙現(xiàn)在還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是大家都擔(dān)心將來是不是也會(huì)有。

[主持人]那會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有影響嗎？

[曾鵬飛]應(yīng)該是好的影響。

[主持人]投資客最好投資商業(yè)地產(chǎn)？

[曾鵬飛]對(duì)，投資客是比較多的，因?yàn)榛�本上我們了解到我們的客戶群體，很多都是有住宅，而有一部分的錢擱在那兒，需要找一個(gè)好的項(xiàng)目投資，喜盈門·范城正好迎合了這種需求。

[主持人]4月份銷售數(shù)據(jù)是達(dá)到了預(yù)期還是超過了預(yù)期？

[曾鵬飛]應(yīng)該說是基本達(dá)到。

[主持人]跟各位聊了之后，政策這只手對(duì)目前銷售情況影響比較大，在此過程中，有怎樣有效的營(yíng)銷手法及心得？對(duì)于最近這段成交有什么促進(jìn)作用？談?wù)劯魑辉诠ぷ鳟?dāng)中的體會(huì)吧！

[胡炯]我有一些小小的體會(huì)跟各位交流一下。整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境好這肯定是大勢(shì)所趨，在大勢(shì)所趨的大好環(huán)境下怎么樣脫穎而出，就是單個(gè)盤的競(jìng)爭(zhēng)力。我想說的是，去年我們是銷售十強(qiáng)，今年一季度的銷售額是相對(duì)于去年的20%，應(yīng)該說在大勢(shì)好的情況下，包括銷售的政策，可能是直接影響到項(xiàng)目能夠樹立在南城比較好的位置的關(guān)鍵因素。

對(duì)于我們來講，從面市到現(xiàn)在一直是一個(gè)熱銷樓盤，我覺得不是簡(jiǎn)單的廣告語(yǔ)可以去提煉的，現(xiàn)在的客戶是相對(duì)理性的，不是單單從一點(diǎn)，現(xiàn)在樓盤有講教育、品質(zhì)、園林的，我們講六大生活系統(tǒng)，自始至終也圍繞這樣一個(gè)訴求，這樣一個(gè)賣點(diǎn)去表達(dá)，那么針對(duì)于不同的階段，我們把每一個(gè)賣點(diǎn)放大。實(shí)際上我們接觸的客戶和反饋的客戶里面會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)客戶認(rèn)可你的產(chǎn)品品質(zhì)，認(rèn)可區(qū)位優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，教育是一個(gè)附加值，同時(shí)當(dāng)客戶認(rèn)可你的區(qū)位的時(shí)候，產(chǎn)品是附加值，當(dāng)客戶認(rèn)可你的品質(zhì)，認(rèn)可你的園林，認(rèn)可你的教育，可能你的客戶服務(wù)是附加值，所以我在這里想講的是，現(xiàn)在的營(yíng)銷不是渠道怎么拓展，更多的講究各位一體的綜合因素。客戶看來，各個(gè)方面條件不錯(cuò)。

任何好的產(chǎn)品或者是差的產(chǎn)品，當(dāng)然有好的營(yíng)銷政策肯定會(huì)更加的吸引客戶，今年抓住的幾個(gè)點(diǎn)，可能更多的就是說為了教育資源做憧憬營(yíng)銷，基本上就是1—2周做一次，這些往往是圍繞這些老客戶，現(xiàn)在老客戶比較多，去年已經(jīng)接一兩千個(gè)的老客戶，通過以老帶新，大家都在做以老帶新，單在這一塊我們做得比較透，圍繞客戶最核心最關(guān)鍵認(rèn)可的幾個(gè)點(diǎn)，比如學(xué)校資源，比如園林資源，比如后期預(yù)期，城鐵、地鐵的資源。現(xiàn)在目前市場(chǎng)上做的電商，這是一個(gè)趨勢(shì)，現(xiàn)在大家都在做。在未來，客戶選擇樓盤的時(shí)候，可能更多的是關(guān)注，不只是一個(gè)點(diǎn)，不只是網(wǎng)絡(luò)也不只是戶外，也不止是今天做一次活動(dòng)，可能是更全面的了解，電商這個(gè)平臺(tái)也不是簡(jiǎn)單的網(wǎng)絡(luò)，可能更多的是用整個(gè)媒體的整合，包括戶外、電臺(tái)等媒體，包括活動(dòng)看房，包括其他網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)如何整合在一起，這個(gè)是有利于沖擊實(shí)實(shí)在在的客戶的。

[主持人]胡總講得非常詳細(xì)，概括總結(jié)就是一點(diǎn)突破，全面鋪開。李總，談?wù)勀�的營(yíng)銷心得。我們來學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。

[李程婧]房地產(chǎn)的營(yíng)銷手段，剛剛胡總說得非常透，我們也非常同意他的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的購(gòu)房者越來越理性，不光是剛性需求還是改善性需求的，看的東西并不是說看你的地理位置，看你的配套，而是全面的通過某一點(diǎn)關(guān)注全盤的相關(guān)配套，所以我也很同意剛剛胡總說的，并不是通過哪一點(diǎn)來吸引。現(xiàn)在市面上還是有很多推陳出新的一些手法，而且在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上也取得了非常好的效果。就像4月份有名企團(tuán)購(gòu)讓利，讓廣大購(gòu)房者關(guān)注長(zhǎng)沙有實(shí)力企業(yè)的房地產(chǎn)聯(lián)盟，做出一系列的組合推廣，整合的面市，整合的宣傳，這樣大家不需要在很多的樓盤之中做出選擇，而是有影響力的聚集房地產(chǎn)，讓消費(fèi)者了解現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)推出一些什么樣的產(chǎn)品。

還有電商，現(xiàn)在電商最開始做得比較好的是上海，在長(zhǎng)沙是中海開始做，而中建的公寓產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)做了，也是一炮而紅，當(dāng)時(shí)做了一個(gè)月，去化率非常高，一個(gè)月買了100多套小公寓，一下子推開了。我想說的就是，電商現(xiàn)在長(zhǎng)沙還是比較停留于在線上來做所謂的廣告整合，但是其實(shí)我們還有更多的線下的團(tuán)隊(duì)，線下的渠道推廣團(tuán)隊(duì)可以繼續(xù)加強(qiáng)，包括0731房產(chǎn)網(wǎng)，包括其他的網(wǎng)站，這方面做得越來越專業(yè)。還有就是一點(diǎn)自己的感想，一定要找出精準(zhǔn)的客戶定位，因?yàn)闋I(yíng)銷并不是全盤的推廣，只要打到你所需要的客戶群體，就能取得事半功倍的效果。

[主持人]很多購(gòu)房者心里都有一種標(biāo)準(zhǔn)答案去尋找自己中意的產(chǎn)品，可能很多人不了解你所提供的產(chǎn)品的特性是怎么樣的，與你的產(chǎn)品擦身而過，你做一些推廣讓別人的產(chǎn)品，你就很容易達(dá)成。陳總跟我們分享一下您的營(yíng)銷心得。

[陳曉慷]剛才胡總講的，是一個(gè)啟發(fā)。因?yàn)槲覀儺吘箯氖路康禺a(chǎn)，產(chǎn)品面向于消費(fèi)群是有70年代的使用周期，我們都知道，客戶中意一套房子或多或少是因?yàn)槟承┘?xì)節(jié)，有的可能是園林很好，配套很好，或者是戶型各個(gè)方面，郡原就像剛才談到的，整家公司比較低調(diào)，也不能說是完全低調(diào)，因?yàn)榇_實(shí)公司來自于浙江，從2003年就進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這么多年下來，我認(rèn)為在這個(gè)過程中更多的是堅(jiān)持，我們覺得業(yè)績(jī)的取得，勢(shì)必而言還是要有一個(gè)產(chǎn)品，但是在產(chǎn)品上來說，完全去提煉到底是我們的產(chǎn)品是注重于景觀還是注重與配套，這不是具體的細(xì)微的概念，更多的是在這些過程中客戶的認(rèn)同，400多套或者是500多套房的去化，更多是認(rèn)同于企業(yè)做事的態(tài)度，堅(jiān)守的態(tài)度，精益求精的態(tài)度，這幾年下來，包括我本人也參與了郡原的幾個(gè)項(xiàng)目，目前美村是郡原旗下最大的一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槭强梢匀菁{2.5萬人生活的小鎮(zhèn)，可能有別于一些傳統(tǒng)的做法，當(dāng)然有很多同行覺得你們這樣的做法有的時(shí)候是創(chuàng)新，有的是膽子很大，但我們說我們會(huì)堅(jiān)守自己的產(chǎn)品，注重于產(chǎn)品，注重于細(xì)節(jié)。在幾年前的房交會(huì)上，當(dāng)時(shí)我們就定了一個(gè)主題，誠(chéng)懇一些，踏實(shí)一些，做得更好一些，我們也在參與做一些新的產(chǎn)業(yè)，比如一些商業(yè)，甚至一些農(nóng)民的安置房、保障房，始終都在貫徹這個(gè)理念。

通過各種各樣的手段方式，我把客戶聚攏來，當(dāng)然我的產(chǎn)品要有特點(diǎn)，這是純粹市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，我覺得這就是堅(jiān)守。第二，確實(shí)像李總講的，主要還是線下的，我非常認(rèn)同李總講的精準(zhǔn)打擊，精準(zhǔn)營(yíng)銷。
同時(shí)，今年年初1月份左右，我們做了一個(gè)渠道部，專門做渠道，原來可能是以兼職形式去做的，可能專門有專門的同事來對(duì)接，其實(shí)核心還是為了更精準(zhǔn)的去找到屬于我們項(xiàng)目、屬于產(chǎn)品的目標(biāo)客群，讓這些客群更好的轉(zhuǎn)化為我們的業(yè)主，但是確實(shí)在這一塊，在一些組織上，包括在一些運(yùn)作上，還是存在一些問題，這也是我們后期深入研究、規(guī)范管理著重考慮的東西。

[主持人]我特別欣賞你剛才講的那句話，誠(chéng)懇一些，踏實(shí)一些，做得更好一些。往往比花里胡哨的營(yíng)銷手段更能打動(dòng)消費(fèi)者。聊了這么多想問一下曾總，目前喜盈門•范城它的營(yíng)銷方法是不是跟普通住宅公寓相比，會(huì)不會(huì)有明顯的區(qū)別？客戶不一樣？

[曾鵬飛]有一些區(qū)別，剛剛聽到李總說的精準(zhǔn)打擊，前面說到投資客，我們非常精準(zhǔn)的抓住了客戶群體，喜盈門•范城定位是以時(shí)尚娛樂為主的綜合體，定位是在湖南在長(zhǎng)沙是與眾不同的。其實(shí)喜盈門•范城更注重開發(fā)商，更注重社會(huì)的口碑，喜盈門這個(gè)公司也是有15年的歷史了，現(xiàn)在更注重這一塊。我們找到投資群體，同行之間，向業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)借，我們這個(gè)項(xiàng)目樓盤，跟陳總也好，跟李總也好，其實(shí)我們的客戶群體不沖突，非常互補(bǔ)，我們非常好的運(yùn)用好了這一點(diǎn)，一些高端一點(diǎn)的樓盤有些合作，包括線下的圈層做得比較好，比較準(zhǔn)確的抓住我們的客戶群體。

[主持人]喜盈門•范城4月份的表現(xiàn)非常不錯(cuò)？

[曾鵬飛]今年都還不錯(cuò)。

[主持人]您預(yù)計(jì)接下來的時(shí)間會(huì)繼續(xù)保持這種好的勢(shì)頭？

[曾鵬飛]肯定的，我們肯定要超越過去，因?yàn)榧磳⒂瓉硐灿�門•范城的開業(yè)，將是我們銷售的高峰。

[主持人]各位，在4月份當(dāng)中，或者是上一個(gè)月當(dāng)中，有沒有讓你們特別關(guān)注的一些產(chǎn)品？或者是一種營(yíng)銷手段，讓各位比較印象深刻的，可以談一談，聊一聊。

[李程婧]五一期間的時(shí)候，在業(yè)內(nèi)和在媒體界有做一個(gè)巡展?fàn)I銷，現(xiàn)在的活動(dòng)比較偏向于有噱頭，首先調(diào)起口味，引起大家的關(guān)注，之后在某些程度上，可能是太偏向于長(zhǎng)沙娛樂性城市，偏向于娛樂性、噱頭性，把質(zhì)的效果弱化了一點(diǎn)點(diǎn)，但是我們?cè)u(píng)價(jià)做得好做得不好，最起碼帶來了人氣，那個(gè)活動(dòng)非常火爆，我們項(xiàng)目的成交量是非常好的，就是因?yàn)槊刻煊薪鼉砂俳M的來訪，平時(shí)一般的情況下是四十來組的來訪，那幾天是兩百組的來訪，其實(shí)也是一個(gè)大的促動(dòng)，這個(gè)活動(dòng)在那幾天，在我們業(yè)內(nèi)大家都是比較津津樂道的，大家都在談?wù)撍�，甚至都在參與它，活動(dòng)的目的性就達(dá)到了。

[主持人]其他老總有沒有印象比較深刻的？

[胡炯]在我的印象中，我理解的可能有一些出入。1—4月份，在我印象中理解，比較深刻的營(yíng)銷手段，一個(gè)是電商，還有一個(gè)是低首付。做低首付的開發(fā)商抓住了目前剛性需求比較旺盛的群體和市場(chǎng)，成就了低首付的概念，就是李總講的精準(zhǔn)打擊。重點(diǎn)講的是電商，電商想表述的，我認(rèn)為現(xiàn)在在長(zhǎng)沙的營(yíng)銷界，營(yíng)銷模式正在慢慢發(fā)生一些變化，我們可以看到的，以前的營(yíng)銷組合，什么戶外、報(bào)紙?jiān)偌由嫌残缘模�現(xiàn)在以電商為基礎(chǔ)，可能更多的是滲入到渠道，線上和線下的結(jié)合，慢慢變成多方位渠道的開拓，從此演變出來的渠道營(yíng)銷可能會(huì)越來越豐富。

事實(shí)證明成交也增長(zhǎng)了。只要帶得來人，成不成交應(yīng)該是產(chǎn)品本身的原因，所以最關(guān)鍵營(yíng)銷的目的還是要來人，盡可能100個(gè)人里面真的可能只有30個(gè)是意向性客戶，其他都是參與進(jìn)來，這不妨礙營(yíng)銷本身和產(chǎn)品本身。比方最近說的IPAD的噱頭到各個(gè)樓盤走一圈，在這個(gè)過程中贏得了人氣和噱頭，所以客戶就去了，這些客戶不光是參與進(jìn)來，也帶動(dòng)了有意向購(gòu)房的客戶。

[主持人]這種趨勢(shì)越來越明顯，在最近一兩年的房產(chǎn)營(yíng)銷手段里面，越來越普遍，熱衷于通過這樣的活動(dòng)促成交易的達(dá)成。胡總說到低首付，李總您有異議？

[李程婧]業(yè)內(nèi)人士都知道，低首付有風(fēng)險(xiǎn)，選擇一定需要謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)際上是跟政策在打一些擦邊球，打擦邊球的意思說明肯定是不支持的，不支持里面，特別是對(duì)廣大消費(fèi)者，對(duì)這個(gè)行業(yè)是沒有非常清楚的判斷力的時(shí)候，很容易陷入到某些開發(fā)商的陷阱里面去，所以也借這個(gè)機(jī)會(huì)，希望消費(fèi)者能夠辨清是非，低首付做得比較多的兩種渠道，一種是做假的按揭合同，這個(gè)是非常具有風(fēng)險(xiǎn)的，對(duì)開發(fā)商而言和對(duì)消費(fèi)者而言這都是對(duì)自己的權(quán)益沒辦法得到保證的。還有就是開發(fā)商墊付，交房的時(shí)候還是要自己補(bǔ)齊，其實(shí)也是自己要支付這筆錢，這種方式是可取的，但是頭一種方式是非常有風(fēng)險(xiǎn)的，所以對(duì)剛需客群，資金有限的情況下，一定要認(rèn)清楚自己選擇的開發(fā)商和付款的方式。

[胡炯]當(dāng)這種模式不太成熟的時(shí)候，肯定會(huì)有問題，但是后續(xù)可能更多的是利用低首付博取大家的眼球，再去看產(chǎn)品。

[主持人]剛才都是聊的關(guān)于4月份的情況，如果我讓各位對(duì)接下來的5月份數(shù)據(jù)做一些展望的話，不知道各位是何種態(tài)度？

[陳曉慷]不是太保守吧！謹(jǐn)慎的樂觀吧！我覺得也是跟當(dāng)期要推出的產(chǎn)品有關(guān)，我們?cè)瓉砭�裝修的小戶型公寓在3—4月，趕了市場(chǎng)利好、政策利好，500套房基本全部賣完，留的不多。接下來的新產(chǎn)品在推一個(gè)活動(dòng)，99萬起，買一個(gè)舒適4房送一套房，同時(shí)美郡是做洋房再到獨(dú)棟別墅，包括聯(lián)排，目前還有一點(diǎn)點(diǎn)小尾巴。

[主持人]不同類型的產(chǎn)品。胡總呢？

[胡炯]5月份不會(huì)像長(zhǎng)沙今天的天氣一樣這么大，出完太陽(yáng)馬上下雨。在我的理解里面，一般沒有大的政策出來之前，5月份樓市可能會(huì)在4月份的基礎(chǔ)上，不會(huì)有太大的變化，5月份是傳統(tǒng)的旺季。按照目前新開發(fā)樓盤，大家都做了市場(chǎng)調(diào)查，5月份推盤的量不會(huì)比4月份少。5月份很多開發(fā)商為了沖半年的業(yè)績(jī)，可能會(huì)用各式各樣的營(yíng)銷手段，會(huì)帶動(dòng)5月份的銷售。大的行情的影響，1—3月份應(yīng)該是節(jié)節(jié)攀升，4月份略有下降。

[主持人]會(huì)不會(huì)1—3月份把市場(chǎng)過分撬動(dòng)完了？5月份反而會(huì)有所降低。

[胡炯]從4月份也可以看出一點(diǎn)端倪，4月份銷售得非常好，我們也看到了環(huán)比還是有一些下降的。這個(gè)因素可能更多的是政策的落地比較溫和。我個(gè)人還是相對(duì)比較樂觀，5月份不會(huì)有太大的變化。

[李程婧]大家都知道房地產(chǎn)商業(yè)聯(lián)盟銀四金五，這個(gè)情況，5月份是房地產(chǎn)上半年傳統(tǒng)的旺季，我相信大家都是希望能夠上半年，不管是上市公司還是民營(yíng)企業(yè)，都希望交一個(gè)滿意的答卷，成績(jī)還是只會(huì)升不會(huì)減。張老師的數(shù)據(jù)也講了4月份批準(zhǔn)預(yù)售的面積，算比有一點(diǎn)點(diǎn)下降，但總體的量還是很大的，現(xiàn)在有這么多開發(fā)商如果能夠批準(zhǔn)預(yù)售的話，還是做了相應(yīng)的很多工作。在批準(zhǔn)預(yù)售的時(shí)候，要進(jìn)行相應(yīng)的蓄客，沒有蓄客量不會(huì)輕易推出市場(chǎng)。

我相信接下來的時(shí)間，成績(jī)會(huì)給大家看出來。剛剛說的，怕之前消耗了市場(chǎng)大批量的客戶，市場(chǎng)又回到低點(diǎn)？我覺得中國(guó)的城鎮(zhèn)化是一個(gè)大的趨勢(shì)，房地產(chǎn)還是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，至少20年，這個(gè)需求量是源源不斷的，而且現(xiàn)在的需求量已經(jīng)是各個(gè)層面非常多，有了一套房子又還要改善。

[主持人]中建是不是在5月份有一些大的活動(dòng)？

[李程婧]5月份有兩次開盤。

[李程婧]5月12號(hào)開了一次盤，效果非常不錯(cuò)，因?yàn)楝F(xiàn)在是屬于房子賣的階段，我們只續(xù)了十天的客，當(dāng)天的轉(zhuǎn)出率達(dá)到95%，基本上來到的客戶都能買到房子。相信整個(gè)趨勢(shì)還是非常好的趨勢(shì)。我舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，以前買一套房子就這樣住一輩子，現(xiàn)在有沒有發(fā)現(xiàn)更換房子的頻率越來越快，周期越來越短，我們中建有一個(gè)簡(jiǎn)單的調(diào)查，平均換房子的年限是5年，人對(duì)追求好的東西總是比你期望的時(shí)間要短。

[主持人]漸漸在發(fā)展，品質(zhì)在提高。喜盈門.范城6月18號(hào)正式的開門營(yíng)業(yè)了，現(xiàn)在目前的情況怎么樣？

[曾鵬飛]目前我們商鋪，一樓的商鋪基本上所剩不多，還有一些公益產(chǎn)品。5月份我們會(huì)加推一次寫字樓，目前正在辦理VIP卡，一萬可以抵5萬。其實(shí)我對(duì)6月份開門營(yíng)業(yè)，從商業(yè)地產(chǎn)來講，我是非常的看好，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)樓市政策出臺(tái)，對(duì)長(zhǎng)沙或多或少有一些影響，對(duì)城市的發(fā)展，乃至中部的地位，加上喜盈門•范城也是城市綜合體，已經(jīng)完全竣工，對(duì)5月份的預(yù)期也是非常看好的。另外，我對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙的樓市是持樂觀態(tài)度，長(zhǎng)沙調(diào)控過幾次，可能有短暫的低迷期，長(zhǎng)沙的需求量包括房?jī)r(jià)還是呈上升的趨勢(shì)，5月份、6月份都是全省的銷售旺季，5月份比前面的4月份會(huì)有更出色的表現(xiàn)，開發(fā)商會(huì)拿出很多促銷的措施出來，包括消費(fèi)者也好，可能對(duì)觀光樓市沒有太多的耐性。

[主持人]銀四金五，4月份都這么好，更何況5月份。張老師你看他們都非常樂觀，請(qǐng)您最后做一下總結(jié)。您覺得下個(gè)月長(zhǎng)沙樓市的總結(jié)到底會(huì)呈現(xiàn)什么樣的走勢(shì)？

[張坤玲]聽了大家的發(fā)言，各位老總對(duì)五月樓市的走向都持樂觀態(tài)度。當(dāng)然，5月是傳統(tǒng)的銷售旺季，且長(zhǎng)沙樓市在四月最后一周業(yè)績(jī)的“高調(diào)”回升，讓業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者對(duì)5月抱有很大的期望。從長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)得出，5月份第一周長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽21.76萬m2，環(huán)比減少29.12%，二手房成交1.84 萬m2，環(huán)比減少69.28%;5月份第二周長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽25.49萬m2，環(huán)比增長(zhǎng)17.14%，二手房成交3.55萬 m2，環(huán)比增長(zhǎng)92.93%。從前2周的數(shù)據(jù)可以看出，5月長(zhǎng)沙樓市冷清開局，第二周新房、二手房銷售都有一定幅度的上升。值得注意的是，五月第一周恰逢小長(zhǎng)假，部分二手房成交備案推延，一定程度上促成了二手房在第一周環(huán)比暴跌，第二周暴漲現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，從總體走勢(shì)來看，個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍存在一定的購(gòu)房需求，樓市走向總體向好。

[主持人]希望在下個(gè)月做這樣一期節(jié)目的時(shí)候，還是各位樓市銷售榜榜上有名，繼續(xù)來到我們節(jié)目當(dāng)中與大家分享。謝謝各位。