[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好！歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》，我是政法頻道主持人楊理。
“樓市有成敗，銷冠有話說！”從上個月開始，咱們樓市會客室全新重磅推出了【我是銷冠】銷售數據排行市場座談會，邀請到每月銷售排行入榜的名盤聯合座陣，為我們權威播報當月的樓市真實銷售數據。
今天又到了我們5月份【我是銷冠】的訪談時間，非常榮幸在這里請到了5月份的網簽銷售數據排行榜榜上有名的幾位地產大佬，共同作客咱們的《0731樓市會客室》，為我們剖析市場，還原真相，傳遞長沙樓市正能量！歡迎各位！
他們分別是：
中國鐵建山語城營銷總監胡鵬；
中信新城營銷負責人；
中庭國際營銷總監陳靜；
和泓地產湖南公司策劃經理王妍；
鑫遠集團營銷副經理陳振；
珠江花城銷售經理王述超；
長沙市房產研究中心分析師毛欣欣；

[主持人]我們非常歡迎各位來到我們的樓市會客室，首先我們先梳理一下在5月份樓市比較熱門的一些關鍵詞。各位之前有溝通，也看過我們的一些資料，這些熱門詞可以先給大家一些提示：買房時機、房產稅和拿地熱。先說第一個“買房時機”熱門詞，這是有背景的：樓市預言帝任志強在5月份出席活動時說過不管什么時候買房，以后房價都會比現在高。對于預言帝的這種“唱漲論”，你們有什么樣的看法？首先請王總回答。

[王述超]作為我個人而言，其實在地產界，很早以前有過相關的一個說法，如果你買房的話，你任何時候買可能都不會晚，這可能跟任總的預言有一定的類似性。針對長沙房地產的趨勢來看，無論是城市推進和中部五省長沙市處于低位狀況來說，對于目前長沙市市場來說，5月份上市公司的回款等各方面，壓力都比較大，可能到了月中，房價優惠措施會比較大一點，這跟任總提出來的買房論會比較符合預期，也就是說對長沙市有購房預期和購房需求的各位人士來說，5月份、6月份和年底應該是非常好的購房時機。

[主持人]對于任志強上漲論的理解，目前中信正在推一個新品，前段時間我有去了解過這個項目，目前中信新城的新品市場反饋怎么樣？大家對于產品的認可度怎么樣？

[中信新城]產品的認可度是比較高的，購買我們項目的業主覺得我們項目的升值空間和發展潛力都是巨大的。我們項目地處南城，我們推出的產品也不是新產品，只是普通的住宅，只是我們的住宅地理位置比較好，臨奧克萊斯、地鐵線等各方面比較完善的社區、學校、小學、中學都會有。而且，基本上南城整個房價在長沙市是比較偏低的，基本上是在5500—6500元/平之間，升值空間還是很大。

[主持人]想問一下胡總，目前您的項目也在推一些產品出來，而且您的項目是在北城，北城對您項目的認可度如何？

[胡鵬]應該說，剛剛何總所在的南城，從傳統意義上來說比北城人氣更旺，北城板塊的特點跟其他板塊特點不同，北城更加強調宜居性，環境會更好，交通通達性也更好。所以在這一塊，我們項目追求的是建設成環境資源、交通的通達性、全資源配套式的綜合性社區，所以我非常贊同任志強任總的觀點。就目前整個中國的房地產發展來說，它還處在一個發展的過程中，無論什么時候買房，未來房價都會漲。而美國或者其他國家的房地產已經非常成熟了，已經進入到了二手房的時期，那個時候買房可能跟現在不一樣。

[主持人]我理解你的意思了，從大的時間節點來看，其實在任何時候買房都是合適的，因為這是大勢所趨，房價肯定要比現在高。但從微觀來講，對于購房者，目前是買房的好機會嗎？

[胡鵬]現在是買房的好機會，長沙現在正在規劃一個千萬級國際大都會，并且今年10月份會開通地鐵，這些東西都會帶來地價上漲和房價上漲，那么在這些東西實現之前買房，你的房價自然會有很大的升值空間。所以，現在依然是買房的好時期。

[主持人]胡總旁邊這一位是陳總，鑫遠現在有一個項目是和城，也是新推出的產品，目前怎么樣？

[陳振]我們跟中信新城只有一路之隔，我覺得這個不是壞事。中信新城這個項目比我們早一些，和城是今年推出來的，說實話中信的何總也說了南城的情況，非常贊同，南城的地理位置和整個政府的規劃，包括一些配套，確實決定了它的發展潛力，比周邊區域要大一些。所以我們今年和城也是借助這個位置的優勢，通過推出合適的、具有高性價比的產品，達到了熱銷的目的。目前銷售情況是比較符合我們的心里預期的。

[主持人]陳總其實您是回答了兩個問題，任何時期都是買房的好機會，選擇南城更好。對嗎？

[陳振]這是我個人的理解，如果針對長沙來說，確確實實。因為現在總體的價格還是處于中低位，就它本身的發展潛力來說，前景是非常好的。而且現在地鐵馬上要運營，整個長沙都在打造成大都會模式。所以，目前來說，我們覺得只要是你擁有置業資金，任何時候買房一定好的時機。

[主持人]王總說說你的看法吧！

[王妍]河西岳麓區包括梅溪湖的代表說：建議買房宜早不宜遲。從微觀片區，從梅溪湖來說，和泓占據是比較好的黃金時期，這個時間段還沒有過多的競爭對手，而在下半年將有十余家品牌房企入市，這勢必會帶動整個梅溪湖的炒作及發展，也會拉動房價的上漲。我們從去年拿地，到2012年7月底摘牌，再到4月13號開盤，僅僅花了8個多月的時間。目前開盤，從所推的貨源來看，性價比都是非常高的。因為它未來的升值潛力巨大，尤其是年底即將開通的地鐵二號線，和梅溪湖逐步落實的各大配套，這些因素勢必會拉動整個梅溪湖的房價上漲。

[主持人]通過剛才各位嘉賓的回答，大家對于預言帝任總的言論是持贊同的觀點。問一下陳靜陳總，以上嘉賓的觀點，您是同上還是有不同的看法？

[陳靜]其他幾位代表同仁他們的產品跟我們項目有一些不一樣，我們項目相對來說是投資比較多的項目，這一塊來說，其實現在投資跟剛需這一塊，其他同仁都是剛需，現在這種剛需與投資這一塊并沒有很大的區別，現在很多投資也是一種剛需，很多外地也好，本市的消費群也好，他們其實很多都是，基本上像我們項目大部分是以投資為主，這個對投資者來說，對他們來說也是一種剛需，這個時候我覺得從這兩個層面來看，買房的話我認為投資也好，還是所謂的自住型需求也好，只要是達到自己的需求點的成熟以后，包括自己資金的利用率到了一定程度之后，覺得都是可以出手，任何時期都是可以考慮。

[主持人]不管是剛需產品還是投資產品，買房都是好機會

[陳靜]第二個方面來說，整個長沙的城市發展也確實還是在發生很大的變化，這對剛需也好，對投資也好都是很好的時期。

[主持人]這是應大勢所趨，大的潮流，在大的時間節點來看，在這個時間節點做任何事情都是正確的選擇。但是我想說在有的時候并不一定是絕對的，下面這個關鍵詞是房產稅，房產稅將會在全國進行推行，一直都說得沸沸揚揚，而且5月份有預言說房產稅預計今明兩年會在長沙試點，各位看待房產稅的事，會不會對之前任總所提的看漲論有一些懷疑和影響，會產生巨大的市場動蕩嗎？

[陳靜]我先談一下房產稅，目前長沙的征收概念現在還沒有出爐，長沙的存量房是一個龐大的數據，將近7000萬。如果對存量房征收房產稅，這將會直接影響長沙樓市。長沙的房價在全國省會城市排名中其實是相對靠后的。但今天上午看到一個信息，目前中國30大富裕城市，長沙卻榜上有名。也許大家對整個長沙樓市的發展空間及提升價值仍持保留意見，甚至對樓市表現比較失望和恐懼。其實，我覺得沒有必要擔心，因為從房價和城市匹配這塊來說，長沙未來的提升空間還是很大。

[主持人]你說的沒有必要擔心，是您覺得這方面還離我們很遠？還是即便近在咫尺，對我們所產生的影響也是微乎其微的？

[陳靜]在短期內，即使在未來一年兩年內有這種政策實施，從政策層面來講，這是對市場的規范，一旦規范之后，這個市場還是會朝著健康或者說好的方向去發展。在這種情況下，我覺得影響可能會有，但對住房這一塊的影響不是很大。從長遠來看，還是利大于弊，。

[主持人]陳總闡述的觀點，不知道是不是代表了各位心里的想法？有沒有不同的意見？

[胡鵬]現在很多時候，大家喜歡把某一種政策的出臺直接跟房價掛鉤，其實房產稅和房價是兩種概念。在美國和香港都有房產稅，但房價沒有受到影響而降低，反而有攀升之勢。中國的重慶和上海也有房產稅，房價仍然在上漲，所以房產稅和房價并沒有直接的因果關系。房價過熱的原因更多的是由于投資性購買所導致的。所以我建議大家在購房置業時應理性思考，畢竟房子是一輩子住的地方，希望大家不要存在房產稅來了房價必降這種意識誤區，它們是兩碼事。

[主持人]剛才胡總在闡述他觀點的時候，我看到王總在點頭，但看到王總和陳總似乎比較淡定，兩位是不是有不同的意見？

[王妍]像胡總說到的，房產稅試點城市并沒有因為房產稅的實施而對房價造成影響。其實國家對房產稅的目的很明確，房產稅的實施不是為了控制房價、抑制房價，而是在規范市場，包括增加經濟的增長方式。所以我認為，房產稅即使在長沙試點，對于長沙的房價也不會產生大的波動，但可能會小范圍增加一些置業人群的壓力。

[陳振]房產稅其實是一個很大的話題。從上海、重慶的試點，到之前傳言湖南、湖北會成為試點城市，大家都在猜測。剛才各位都說了，房產稅本身只是政府調控市場、規范市場的手段，目的在于調控投機性、投資性的需求而不是調控房價。對于房地產市場的規范來說，它應該是好的手段。那它到底會不會在長沙進行試點呢？我個人覺得這是地方政府與中央的博弈，我想作為地方政府肯定是不希望房產稅降在長沙。但是房產稅試點擴圍是否會選擇長沙，這不是我們能決定的。長沙從價格、市場量各方面考量都不是鋒芒很露的城市，所以成為房產稅試點城市的概率不是很大，但是我們也做好了房產稅落戶長沙的準備。

[主持人]似乎陳總的觀點要偏微觀謹慎一些，如果我沒理解錯，您的意思是前進道路是曲折的，但前途是光明的，對嗎？你把房產稅的試點理解為當中的一些小插曲，但一直是在往上走，是不是這樣理解？

[陳振]對，確實毫無疑問。不光是開發商，還是置業的消費者，實際上他們都覺得長沙現在是一個相對平穩、房價不會有大波動的城市，所以今后這種趨勢應該說還是基本上處于穩步向前的良好狀態。

[主持人]剛才大家所有的觀點似乎印證了在5月份發生的一系列事情，跟我們下面說的關鍵詞有關，就是“拿地潮”：洋湖垸有4宗地塊被合能地產、四川藍光等大型房企高溢價拿下；5月23日，岳麓區濱江新城A—7地塊以7983元/㎡樓面單價被漁人碼頭收入囊中。各位如何看待河西市場土地成交熱？土地市場的活躍又給我們怎樣的預示？高地價會不會帶動“面包、面粉”的上漲？

[王妍]目前，從河西的濱江、洋湖以及梅溪湖三大板塊來說，這三個區域均是長沙最為熱點的區域，外來品牌開發商也都看中了這些區域的發展前景。剛剛主持人問到，這個會不會變相影響房價上漲，其實目前來說，包括藍光拿的地的樓面價已經達到4800元/㎡樓面價，基本上和目前在售的住宅價持平，甚至快超越這個價格。但是從整個梅溪湖發展來看，它的一級市場和二級市場都是比較有優勢的。剛剛說了，面粉漲了、工人價格漲了、器械漲了，那房價勢必會跟著漲。

[主持人]河西市場土地成交熱，是不是反映就是這個特點還是市場就是如此？中國的市場也處在這種狀態嗎？我們知道，土地市場成交活躍不光是在河西，全國許多地區的土地成交都比較活躍。

[胡鵬]我談一談，我們也有一個項目在王總項目旁邊，我們去年10月份剛拿過地，所以對河西梅溪湖有個大概的了解。就像剛剛說的，價格上漲是因為所有的成本都在上漲。長沙在建設各大型項目時，政府自然會加大配套資源的建設，如路網、北邊的兩館一廳建設，這些建設都需要錢，而這些錢都來自于未來的土地拍賣價格。同樣的，這些東西建好后，比如梅溪湖或者南城某些板塊，隨著資源配套的介入，它的價格增長會非常快。那么我覺得整個長沙現在不管東南西北都處在大的建設過程中，這種建設過程中導致的價格上漲，我覺得很正常，應該說未來面粉上漲之后面包自然會上漲，面包上漲之后會更體現這個價值。

[主持人]剛剛您提到東南西北都在搞大建設，包括鑫遠和中信都在施工，這對項目會產生良性的互動嗎？

[中信新城]土地成交量漲，房價漲是很自然事情，對整個社會的推進是一件好事。從近期幾塊熱門的地塊來看，梅溪湖板塊已經熱了很長時間了，并且會繼續熱下去。針對南城來說，梅溪湖的房價漲得越快，對我們越有好處。而對整個長沙市來說，發展大河西，對整個融城的加速都有利好。

[主持人]好多老百姓可能只會單純的看價格、看數字，當您說到房價上漲是利好的時候，我想問一下坐在旁邊的王總，您怎么看？

[王述超]應該從信用指數或消費指數來分析房價。長沙的房價在中部五省處于靠后位置，也就是說長沙市更懂得消費、更懂得享受生活、更懂得提高生活品質，房價不能作為衡量城市信用指數的唯一標準，它只能作為城市發展的指標而已。普通大眾在看待房價的時候應該保持一種平常心的心態。隨著長沙房地產市場的發展，包括地鐵、大都會的建設，我們希望長沙發展越來越好。與其相適應，伴隨著城市發展的同時，房價也許會有翻番或上漲，我們都應以平常心看待房價的上漲，不要保持一種敏感性的心態來接受房價。

[主持人]想跟消費者說的是，花這樣的價錢購買產品，想一想過去住的房子品質怎么樣，現在又是怎樣的。我個人有一種感覺，很多時候我們發現同一個板塊的不同樓盤價格差別很大，這中間是有原因的：很多消費者認可這個樓盤，說明項目前期投入、政府的投入是有價值的，消費者看得到。所以，需要大家有一個理性的觀點看待房價的高與低、漲與否。
下面看看第二個問題。我想請問一下各位，特別是毛老師，如果需要對今年1—5月份長沙房價的樓市畫一個圖表，您覺得它最像哪一個幾何圖形？這有幾個選項：一個是射線狀，一個是60度銳角，還有正弦弧線，還有一個平行直線。

[毛欣欣]我認為是根弦弧線，從國家統計局1—4月份新建商品住宅價格環比指數來看，1月份是100.9；2月份是101.3；3月份是101.6，4月份是101.2。價格指數經歷了先上升后回落。但從總體來說，上下波動的幅度較窄。

[主持人]你覺得從這樣一個圖里面，您能看出長沙市場的變化是不是也體現出了政策的效果？

[毛欣欣]新國五出臺之后市場反映還是比較大的。

[主持人]接下來這個問題還是想問你，王石為什么沒有像2007年那樣拋出“拐點論”，這也有四個選項：賣拐賣兩次，沒新意；怕被媒體攻；今年真的沒拐；自己偷偷拐了。請你選一個最貼切的描述。

[毛欣欣]在我看來，當時王石的“拐點論”是有背景事件的：廣州新建商品房成交量下降，被記者問的時候提到這個問題，既然是基于成交量來說拐點，所以我覺得也可以根據長沙，現在1—5月份成交量的走勢情況來看一下，實際上1月份長沙的成交量是比較大的，2月份環比下降，3月份又上升了，4月份、5月份又開始往下走，但是4月份、5月份的波動特別小，4月份下降了3.05%，5月份只是下降了1.69%，網簽數據成交這一塊，說這個問題應該是沒有出現拐點。

[主持人]您這有很多準確的數據，我想請您為我們分析一下，上個月我們長沙市的新房和二手房的數據情況及同比和環比發生了哪些具體變化。

[毛欣欣]今年5月新增批準預售153.66萬平方米，同比增長33.41%，環比減少32.47%。新建商品房網簽155.53萬平方米，同比增長13%，環比減少1.69%。今年的供需均要好于去年同期，但與上月相比，新建商品房供應減少幅度較大，成交情況也略有下滑。二手房成交面積87.81萬平方米，環比增長62.91%，二手房成交仍處于高位。

[主持人]今天在座的各位都是在5月份表現非常出色的樓盤代表，我們知道相比傳統的紅五月，其實今年的5月份市場成交好像還不如4月份，對不對？

[毛欣欣]是的，有點下滑。

[主持人]為什么紅五月反而不如4月份？請各位結合各自樓盤的情況來談一談感受吧。

[陳振]鑫遠目前在南城的兩個項目，銷售情況都比較好。4月份的銷售情況比5月份略好，這與推盤節奏有關。年后，項目的第一次開盤節點大多定在4月份，多數認為這是個比較合適的時間，4月份涵蓋了所有2月、3月的客源，已經有一定的客戶累積了，一開盤當然就會有一定量的爆發，這是4月份銷量火爆的潛在原因。而對于5月份來說，它其實是一種延續，5月的銷量只是表現當月續客的積累，如果和幾個月的累積量相比是會有差距的。但目前來說，5月的銷量仍在我們的預料之中，應該不會是拐點，所以不會擔心。

[主持人]剛“隔壁鄰居”談了自己的感受，那中信新城5月份和4月份有差異的原因又是什么呢？

[中信新城]其實我覺得，從數據來看，今年5月份和4月份差異不是很大。除了5月份推盤數量較多之外，其他沒有太多不一樣的地方。

[主持人]一說到“紅五月”，可能大家習慣于在這樣一個相同的時間點去做推盤活動。目前的市場環境似乎越來越精細化了，每個公司都有自己的節奏、操作模式和方法，如果用過去的經驗去套，可能就有點生搬硬套了。上半年就要過去了，6月最后的銷售沖刺時間也過半，各位能談談目前各自樓盤的業績指標完成情況嗎？結果是否符合心里的預期呢？

[王述超]珠江麗城作為珠江系列產品的一個版塊，它無論從自身品牌的定位還是從產品戶型等各方面都有了很大的提升。從今年1月份珠江麗城亮相北城開始，1—5月，平均每月的銷售量都在100至120套左右，這個銷量基本達到了上半年珠江麗城要求完成的銷售指標任務；在價格上，珠江麗城也有所突破，戰勝了8000元/㎡的大關，這為我們9月份將推出市面上相對稀缺的洋房產品打下了堅實的基礎。

[主持人]看來王總很有信心，下半年應該還能拿出一個更加滿意的成績單。胡總，北邊的王總項目還不錯，您下半年的計劃安排怎么樣？下半年的期許又是什么呢？

[胡鵬]我們集團今年的年度指標任務比較重。上半年的指標任務基本達成，應該說跟王總那邊的情況較類似，基本上月均100套左右，但下半年任務會更重一些。就目前的趨勢來看，客戶對我們的全實景現房的認可度頗高，產品尤其受剛需客戶的青睞。所以我們現在的首要任務是與我們的潛在客戶形成共識，將他們轉換成我們的目標客戶。對于年度的任務指標完成情況，我們還是非常有信心的。下半年，我們希望有更多的客戶能夠和我們好的產品形成共融的態勢。

[主持人]您的意思是希望客戶懂您的產品，對嗎？

[胡鵬]對。

[主持人]那中信新城呢？

[中信新城]今年我們的銷售任務其實挺艱巨的，從去年中信新城二三期產品、商業地產的推出到今年投資性寫字樓公寓、剛需產品的面市，其實對于我們來說，這么多產品都要在8月份清盤，目前來看難度有一點點大。

[主持人]那會做一些調整嗎？

[中信新城]基本上是不會調整的。其實我們現在的銷售形式還是可以的，到現在為止住宅已經賣掉了600多套，接近75%以上，剩下的不到25%，大概還有兩個月的時間。總體來說，每個月的均銷量在100多套，任務還是能完成的，只是沒有預期的那么火爆。

[主持人]陳總，您項目的具體情況又是怎樣的呢？

[陳振]鑫遠今年上半年推出了兩個項目都有鮮明的特點：和城是地鐵房，另外一個是學期房，兩者都主推剛需產品，它們是作為我們上半年保銷售、保增長的項目。4月份開推以來，銷售量已經達到了6.5個億，這符合我們的預期。但離我們的目標還有一定的距離，我們今年的銷售目標是16個億，如果平均算，實際上是有距離。但4月份拿到預收條件到現在才兩個月，兩個月達到6個億，應該說上半年交了一個相對比較滿意的答卷。下半年有沒有壓力？實話說會有。下半年主要有兩大壓力：第一是價格因素，我們產品價格的定位可能對剛需客戶來說是一個門檻；另外一個壓力來自于下半年將會推出的尚喜二期的產品。去年的尚喜，由于稀缺的地理位置、產品的定位及周邊的產品配套等各方面條件都相當突出，因此取得了非常好的銷量成績，也樹立了南城高檔盤的形象。尚喜作為高檔次的產品，今年其二期產品不僅將會加大投入做全新的規劃，而且還會對整個宣傳廣告的形象進行升級。大家都知道，大戶型、豪宅這類產品在剛需產品當道的當下，銷售壓力還是非常巨大的。

[主持人]我想問一下王總，目前您的項目是處在很熱點的地區，是不是皇帝女兒不愁價？

[王妍]上半年，我們已經完成了集團總部交給我們的任務。但下半年，尤其在眾多品牌開發商入駐梅溪湖的時期，如何保質保量的完成任務指標，對我們來說壓力還是有的。不過我們開個好頭，占據了比較好的黃金位置——梅溪湖北岸唯一在售的高端住宅。所以下半年，我們希望能夠在9月底、10月初將一期產品清盤，然后推出新的二期產品。在保質保量完成總部交代任務的同時，勤加修煉內功，從園林、物業服務、產品細節等各方面都努力提升產品的品質。

[主持人]最后想問一下中庭國際的陳靜陳總，目前項目的情況如何？

[陳靜]我們的項目自5月份開盤以來，從銷售情況來看，銷售量達到了預期，但價格還是略低于我們的一期產品。下半年，我們還有兩大塊任務：一大塊是還有將近三分之二的目標沒有完成；另一個是價格預期根據公司的要求還要略有提升。這兩個壓力在下半年來說還是比較大的。不過由于我們的產品在東城具有一定的優勢，因此完成自身目標任務還是不難。

[主持人]不管各位背負著怎樣的壓力或者怎樣的信心，預祝各位好運，預祝各位工作順利，謝謝你們參與今天的節目，謝謝！