[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》，我是政法頻道主持人楊理。
2013年春，“中國夢”一詞喚醒全民夢想。為實現住有所居，人人安居夢想，“新國五條”兩會后果斷出臺，全面抑制樓市快速回彈穩步前行，成為2013全國樓市最大基調。在政策的作用下，隨著以長沙為中心的中部城市群的形成，10月份地鐵即將試運行，以及各大片區區域價值的全面炒作提升等等，長沙樓市2013上半年市場前行軌跡呈現穩步上升，整體行情好于去年同期。
然而在利好的市場背景下，各個項目到底“年中答卷”如何？6月份作為年中的分水嶺，又將會釋放給我們怎樣的市場信號？下半年樓市將會怎樣前行？今天我們邀請到了在上半年表現比較突出的樓盤代表，以及即將推向市場讓人期待的樓盤代表，共同來做客本期訪談，關注與回顧上半年的長沙樓市脈絡，探尋2013下半年的樓市密碼。
嘉賓分別是：
開發商：
漁人碼頭營銷總監 徐壯麗
瑪麗的花園 營銷總監 盧彥峰
興蘇廣場 策劃總監 袁建平
世界一區策劃總監 鄒華君
中海地產 營銷策劃部助理經理 李素萍
代理及研究機構：
北京金網絡長沙公司總經理 徐光亞
湖南中原代理機構資源中心總監 陳世霞
長沙市房產研究中心首席分析師 張坤玲

歡迎各位！

[主持人]在訪談一開始，我們先來看一組報告，6月5日，來自長沙市房產研究中心權威發布的《2013年1-5月長沙市房產交易情況通報》顯示，除二月份受傳統春節假期影響外，上半年前5月其他月份長沙樓市成交延續了去年年末“翹尾”行情，呈現穩步上升態勢，整體行情好于去年同期。
面對這樣一份通報，各位有怎樣的感慨，請用幾個關鍵詞匯概括一下2013上半年的樓市特征，并進行解讀？

[徐光亞]忐忑、忽上忽下。這是我對2013上半年樓市的總體感覺。受新政的影響，三、四月份的銷量很好，特別是二手房的銷量，呈現井噴態勢，我記得很清楚，可等到5月份的時候又不行了，銷量又下來了，所以忐忑。

[袁建平]我打個比方吧，我覺得2013上半年樓市跟政策之間應該像抗原和抗體之間的關系。那么，市場就是抗原，政策就是抗體，那么，應該來說，當市場有病變的時候，國家政策就會像抗體一樣來治療這個病變，但是卻發現，我們從今年3月份，“新國八條”出臺以后，出臺的政策，從手段到內容來看，可能和之前的一些內容大同小異，雷聲大雨點小。所以，對于抗原來講，對于這個市場來講，我們的抗體已經產生免疫力了。所以，2013年上半年的市場，應該是平穩過度，市場是久經考驗的，這是我個人觀點。

[主持人]好，剛才您提到了一個非常好的比喻方式，把樓市比喻成一種生物體的話，它有抗原和抗體，如果這個生物體是不健康的話，抗原和抗體是相互做斗爭的，只有當這種生物體保持一種健康運行的狀態，抗原和抗體才能達到一種和諧的平衡。

[袁建平]是，我最后總結八個字，平穩過渡，久經考驗。我想長沙來說，目前來說還是一個蠻健康的狀態。

[徐光亞]咱們在走路的時候，晚上走路的時候總是不知道前面會是怎樣，好像有燈光，但是卻琢磨不定，其實當你走過來的時候，沒有這么多坑，沒有那么多坎，沒有那么多磕磕絆絆，其實它是平的。因為它最根本的決定的基礎是，長沙整體的市場，無論是市場的需求來說，供給來說，還是價格來說，還是購買力對比來說。

[主持人]所以走過這些路，在您看來，其實有些擔心，在當初是有些多余的。

[主持人]回顧2013年樓市特征，張坤玲女士，您能用數據回顧一下上半年的情況是怎樣的嗎？

[張坤玲]2013年前5個月全市新建商品房累網簽同比分別增長170.29%、63.87%、100.43%、55.36%、13.00%，同比均為正增長，當前6月只剩最后一周，長沙市內六區第一周環比減少14.02%，第二周環比減少8.22%、第三周環比增長28.91%，行情逐漸轉好，且從整體來看，上半年長沙樓市前行軌跡呈現穩步上升態勢，整體行情好于去年同期。

[主持人]您個人怎么理解這些數據所反映的樓市狀況呢？

[張坤玲]我個人認為上半年呈現穩步上升的狀態，整體好于上半年同期，去年上半年感覺也是挺不錯的。

[主持人]在這樣的樓市背景下，從“新國五條” 、“20%個稅”，到“公積金聯網”、“500個城市個人住房信息聯網”…… 2013上半年長沙樓市在政策的效應下，究竟收獲了什么？各位上半年在售的項目，具體的表現情況又如何？是否達到了預期目標？請世界一區鄒總談談。

[鄒華君]世界一區是一期項目，二期有住宅和商業兩部分，上半年的總體感覺是喜憂參半。從住宅部分來講，是可喜的。為什么呢？2012年以來，剛需的需求一直被壓制著；2013年，剛需得到了很大程度上的釋放，當然市場還是有觀望情緒，但不像2012年那么嚴重，這從我們項目住宅反映出來的成交量來看是很明顯的，住宅是喜。那么，憂的是商業。從“新國五條”、“國八條”一系列調控措施下來以后，眾多投資者們的目光向商業轉，在我們看來這不是明智之舉。我們之所以向商業轉是憑借著周邊雄厚的消費群體，如梅溪湖片區、高新區的打造帶來的消費力。消費決定商業，而不是說大家往商業轉我們就跟著轉。從我們項目所在的區域來講，商業項目有3-5個，體量都比較大，現在整體出現一種迷茫的狀態，但是每個項目的情況不一樣。商業市場不是打幾個廣告，喊幾句廣告就能起來的，它是需要沉淀的。所以，整個市場對于我們來說是喜憂參半。

[主持人]中海地產的情況呢？

[李素萍]對我們來說，上半年的銷量是超過我們預期的。因為，截止到目前，我們項目銷售已超過11個億，從套數來講也已超過1600套。這個數據對一個住宅大盤來講，是一個非�？上驳臄底�。之所以取得比較好的成績，這與我們產品品質的市場認可度和洋湖垸片區的崛起都有關聯。

[主持人]袁總，興蘇廣場的情況呢？

[袁建平]興蘇廣場是一個50萬平米的綜合體，但是首期，我們入市的產品也是以住宅為主，大概是90到149平的住宅，其實剛剛從各位的觀點可以看出，今年上半年的市場，基本上還是比較滿意的，包括對后市也是比較看好的。那么，確實對國家來講，我們一直的觀點是，國家不管出臺什么政策，應該來說更多還是要去保護剛需。所以，開發這種產品，無論市場，政策怎么變，它的開發風險會比較低。

[主持人]您的項目也有商業吧？

[袁建平]對，二期、三期是商業地產。我們項目處在萬家麗路核心主干道上，公司對售價有很高的期望值，自身的住宅比較成熟，有了動力之后才會繼續開發第二期，首期也是為二期、三期的酒店及寫字樓做一個相互之間的搭配推售。所以，對于同類型的商業產品，如果在同一階段進行推出的話，對于商業的溢價和增值應該也會有很大的作用。

[主持人]特別想問一下中原的陳總，您認為上半年整個樓盤營銷的特點是什么？

[陳世霞]我們中原對于上半年的一個總結，可以說用一個詞來概括，就是在限速中行使。其實我們來看到一組數據，那就是，整個今年上半年的成交大概是5萬多套，成交面積大概是519萬平方米，與去年相比同比增長40%，是增長。但是同時我們也看到，我們周均的成交套數大概是2000套不到，歷史的最高值，2009。2010年，平均每周是3000多套，其實從這點來看，我們說他是在增長，但是數值是在放緩，其實用另外一句話來總結的話，我們覺得，整個房地產行業，無論是開發商也好， 還是代理公司也好，高增長時代的終結。

[主持人]那現在樓市進入了什么時代？您能說說您的看法嗎？

[陳世霞]穩步增長的時代，不像以前有“暴利”的狀況。我覺得，未來一個很大的趨勢就是電商，現在很多網絡媒體在做電商，甚至有在淘寶做電商的。目前，電商的銷售情況也是不錯的。因為，現在市場上也在報道，說媒體是不是也要向電商發展？我覺得這是可以探討的。原來只看戶外、電視、報紙，現在無論是20歲的小伙子，還是60歲的大媽，都會上網絡搜索，他們一旦搜索，必然就會有商機存在。

[主持人]好，說到電商，坐在我旁邊的徐總肯定有發言權，請您談一談吧。

[徐光亞]現在我們正處在一個品質高速增長的時代，為什么說是品質增長呢？咱們做開發商的都知道，現在我們利潤不是一個“暴利”行業。我們現在的消費者都是很成熟的。我記得我剛來長沙的時候，或者咱們還是說三年前，那時候的消費者一線溝通的時候，和客戶溝通容積率的時候，大家都沒有概念�，F在，很多客戶都可以跟你談這個東西了，對不對，甚至什么內保溫、外保溫，營銷、規劃的東西，他可以跟你侃侃而談，為什么，那就是網絡，很多信息，那就是說，客戶在購買房屋的時候，不僅僅是看我有多少錢，我買一個水泥的殼子。那么，信息整合傳播時代的時候，我們不能單純的一個價格，因為價格其實是沒有整合的價值，我們產品的品質，我們真正給客戶傳遞的生活品味，這個是我們要做的。

[主持人]謝謝徐總的回答，這個話題暫時告一段落。我們來看一份數據：來自長沙市國有建設用地使用權網上掛牌出讓系統數據顯示，今年6月份以來，長沙掛牌出讓的地塊已達22宗，創下近6年來同期掛牌量新高。土地成交的熱度在上半年是一直在不斷蔓延，如：梅溪湖板塊、濱江新城、洋湖濕地片區等，到6月份，城南也開始加入到主戰場。在此想請問下各位，如何看待土地市場的熱度成交？它是否釋放出市場開始根本好轉的信號？各位下半年有無拿地計劃？比較看重哪一個熱點板塊的發展前景？

[徐光亞]我們接觸了很多開發商，在長沙也有許多合作伙伴，他們對長沙的樓市抱有很大的期望，都在長沙拿地了。

[主持人]盧總，您的項目在什么時候拿地的？

[盧彥峰]在前年拿地的，去年開工，預計在五年內完成，一共37萬平方米。

[主持人]這是公司的第一個項目嗎？

[盧彥峰]不是。我們后續會在河西開發商業和寫字樓，這個項目將在五年內完成。

[主持人]說到土地以及區域版塊熱點，進入6月份，我們似乎又關注到一個新的市場熱點，即稀缺性的別墅產品，據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統的數據顯示，今年6月長沙將有30余個別墅項目集中開售，一場別墅盛宴即將呼嘯來臨，從碧桂園、綠城青竹園、金科到龍湖地產，高端的別墅市場的熱捧，似乎在不斷給市場以新的定義。別墅市場的高端興起，對于普通的住宅市場將會產生怎樣的影響？

[徐光亞]在去年、前年，剛需被壓制了。經過這么久的積淀，今年，剛需得到了徹底的釋放。長沙別墅受到熱捧，說明長沙的消費群體還是很給力的，高端市場的走俏對普通商品住房會有一定的沖擊，但是目前樓市的主流仍是剛需為主，所以普通商品住房市場還是比較平穩的，只是說在新政府執政之下，政府用多樣的手段去調控、維護整個房地產市場的時候，樓市也會千變萬化，大家的選擇也會更多樣化。

[主持人]剛才，徐總談了他的觀點，有沒有不同意見？

[盧彥峰]這里我補充一點吧，其實徐總說得很對。像我們那個片區，首先以剛需和首改需求為主。那么，剛好龍湖入駐我們那個片區，實際上項目離我們那個片區非常近，那么，這預示著什么呢，自從龍湖進來以后，他們的售樓部開始展示開放，整個片區的價格就開始往上走了，為什么往上走？因為，我們那個片區已經有教育配套、生態公園、還有一些醫療配套。那么龍湖進來，首先第一帶來了一線品牌進來，第二的話會在我們那里建一個體育文化公園，那么這就作為一個非常大的價值點，那么我們和客戶灌輸的時候，我們這個片區，一個就體育文化公園，這個價值點的話，對客戶非常有吸引力，所以的話，那一片區的話，雖然我們沒開盤，但是那個片區其他樓盤的價格已經在往上拔了，這個就是別墅給普通住宅帶來的影響力。

[陳世霞]我們統計過，長沙近半年內，別墅供應約5500套，7月份還將有2個純別墅項目推出，其他的項目則是正常銷售。那么，長沙總共有30幾個別墅項目在售、在賣，從這個量來說，別墅項目的競爭其實是非常激烈的。比如現在的熱門板塊濱江新城，各別墅項目之間搶奪客戶的現象屢見不鮮，可以看出各項目之間的競爭是非常激烈的。所以，我們認為最近兩年別墅在銷售上還是運作上都蠻有難度的。但是，未來別墅絕對是稀缺資源，這也是毋庸置疑的。

[主持人]漁人碼頭的基本情況，請徐總介紹一下。

[徐壯麗]漁人碼頭是市政府一個重點商業工程，整個工程的進度在7月18日會進行封頂儀式，現在在豪庭已經展示出來了，展示效果還是比較好的。因為，它畢竟是作為一個高端商業體出現的。對于這樣一種類型的商業體，在全國范圍內來說也是不多見的，在一些經濟比較發達的城市也就1-2個，就算是一線城市廣州也沒有像漁人碼頭這種模式的商業體，而上海也只有新天地、外灘。所以，針對漁人碼頭這個項目，我們更多地是追求它能為整條湘江帶來什么？能夠牽動多少高端商業？這是漁人碼頭所追求的，也是我們所追求的。

[主持人]徐總給我們介紹了漁人碼頭的基本情況，給我的感覺是漁人碼頭是一種新的商業模式。

[徐壯麗]漁人碼頭不是一個綜合體，它是純商業體，而且是與湘江零距離接觸的商業體，也是長沙唯一一個與湘江零距離接觸的商業體。它的定位是高端商業，像亞歷山大集團已經進駐了，金錢豹的意向也比較明確，這些高端品牌帶來的士氣是很大的。我們的目標是將它打造成以休閑、娛樂、餐飲、明星展示為四大主題的商業體。因為，長沙本來是娛樂之都、休閑之都，我們在原來商業的基礎上將進一步提升品質�，F在各方面進展都很順利，效果也很好。

[主持人]徐總，漁人碼頭的價格將會是什么樣子？

[徐壯麗]根據目前的蓄客情況來看，客戶對我們的地理位置、規劃、業態的定位等各方面都是肯定的姿態。漁人碼頭將在9月份開盤。但是，我們對外銷售的量占比只有20%，其他的80%是自持的。因為，這個項目的發展潛力是很大的。你想一下，如果在20年前，你去上海外灘那里買200平米的鋪位，到現在你買的200平米會是什么樣子？那是寸土萬金，不是寸土寸金。

[主持人]好的。漁人碼頭是純商業體。那么，我們再來看一組數據，6月份長沙樓市60多個項目預計開盤推新，環比5月份30多個開盤數量，上升幅度較大，市場整體活躍。然而事實上，5月份以來，長沙地區新建商品房供應量、網簽量環比均出現一定下滑，“紅五月”市場預期落空，成交水平略顯乏力。最近，中國銀行業面臨最嚴重的“錢荒”，各行上演“搶錢大戰”引起市場恐慌的話題，各位是怎么看的？長沙樓市何去何從？對于下半年的樓市您有怎樣的預期與期許？如何分析購房者的置業心態?

[陳世霞]之前也有媒體采訪過這個話題。其實，我們的判斷是，最近炒得火熱的“錢荒”，各方面的解讀有些過度了。因為，每年都會有一個“錢荒”的高峰期，可能是由于今年的國際形勢有一些變化，如美國要結束QE3寬松的貨幣政策等，引起了一連串的連鎖反應，股價跌了，黃金跌了……貨幣資金出現問題，也勢必會影響到房地產行業。我們到長沙銀行了解過，長沙銀行的貸款金額還是比較充足的，不是市場上描述的那樣“銀行沒有錢了”，其實不是這樣子的。
今年5月份出現的“錢荒”，政府并沒有按照往年的做法投入貨幣，而是對貨幣政策更加收緊了。那下半年的契機會在哪里呢？我們認為，政府可能對首套產品的利息、首付做一些調整。因為對首付的調整，市場的呼聲是很高的。一旦呼聲很高，政府勢必會考慮市場的聲音。所以，我們預計，如果下半年銀行在信貸方面有收緊動作的話，那降息、降首付的可能性是有的。

[主持人]政府一直是支持的。

[陳世霞]對，但是沒有行動。

[主持人]在這個時候我更關注商業部分，政府在這個時候對商業部分會不會有什么做法呢？

[袁建平]其實，長沙房地產從06年開始，地方政府的調控還是比較明智的。前幾年，住宅的供應量很大，而近兩年，商業綜合體卻呈現井噴態勢，純商業也有了，商業發展趨勢越來越明顯。政府調控完住宅以后會不會調控商業地產呢？我想這還是得看政府對商業地產的態度如何。我覺得，長沙目前的綜合體市場還是處于良性的狀態中。但是，某些行業，比如酒店業由于數量龐大，容易陷入惡性競爭。但全盤調控商業的可能性，在我看來是不大的，可能會調控其中的某一塊物業吧。而對于酒店業，也許會出臺一些針對性的政策指導。

[主持人]徐總，關于這個話題有沒有要跟我們分享的？

[徐壯麗]對于政策刺激方面，我在這里不做過多的評論。我要講的一點是，作為漁人碼頭項目來說，目前國家的微調應該暫時不會涉及到商業地產，就算會涉及，估計出臺也是明年的事情。我認為，不管政策怎么調，自己的內功一定要做好。像漁人碼頭，不管是奧克斯、奧克萊斯還是德思勤，我們還不能跟他們相提并論。但是，我們要打造一個熱點，走差異化的道路，這樣才能有更大的生存空間。所以，不管政策怎么變，它不會針對某個企業，它針對的是整個市場。我相信，路還是人走出來的。

[主持人]好。我們知道堪稱業內“白皮書”的《2013長沙樓市中報》以及一年一度的行業盛會2013上半年長沙樓市排行榜即將于7月25日出爐，很多業內人士對報告數據也很是關注和好奇，唯有數據才是真相，在此，我想請問下專門撰寫本次半年報的長沙市房產研究中心的專家，能否給我們提前透露下相關情況，與往年相比本次的半年報有怎樣的新特色，新特征？

[張坤玲]目前，2013年長沙樓市半年報正在進行收集，與往年相比，用真實數據說話，不僅對房地產政策，土地市場，開發投資，新建商品房市場，二手房市場，抵押市場等情況進行全面回顧，更就商品房市場中的新建商品住房、商業門面、辦公寫字樓等細分產品批準預售、網簽成交數據進行了權威分析，同時對各熱門板塊市場情況及商品房待售情況進行了專業解讀，首度公布長沙樓市2013年上半年價格指數、景氣指數、健康指數三大指數為市場評測，全面還原長沙樓市上半年發展軌跡，結合市場需求深入梳理市場推進脈絡，為政府決策提供參考，為樓市夢導航，而上半年長沙樓市排行榜六大榜單全依托真實權威數據發榜，樓市夢漸行漸近，為廣大為夢先行的榜樣樓盤推力！

[主持人]謝謝。感謝各位嘉賓的到來。本期會客廳到此結束。