[記者]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》。
2013年上半年，在調控不斷持續，購房者日趨理性、樓市競爭日趨激烈的背景下，全國房地產市場表現出多變的色彩，但整體而言仍呈現出穩步向前發展態勢，從年初的淡季回落到“金三銀四”、再到“紅五月”的逐步回溫，穩中帶旺，更有一些實力樓盤上半年成績斐然。他們都是誰？憑借何種“制勝秘籍”引領長沙樓市？從今天開始，我們將分兩期邀請到2013上半年長沙樓市排行榜入榜熱銷樓盤聯合坐陣，由本網記者獨家對話各項目掌舵人，回顧上半年市場，剖析熱銷制勝之道，并共同探尋下半年樓市軌跡。
本期受訪的樓盤人物是：
五礦地產湖南嘉盛房地產公司黨委書記、副總經理 尹長江
湖南茂華置業副總經理 徐伯庸
湖南合能房地產公司副總經理 劉偉亮
長沙北辰房地產公司營銷總監 劉梅
長沙龍湖地產營銷總監 黃新
華潤置地湖南公司營銷負責人 趙珂
湖南中建信和芙蓉置業有限公司 營銷總監 李程婧
[記者]總結篇：如何看待上半年的長沙樓市整體表現？用怎樣的字眼來概括形容？
[尹長江]量價齊漲：相關數據顯示，2013年上半年長沙商品住宅成交333.16億，同比上漲53.1%，從這個數據來看，上半年長沙樓市的表現是很強勁的。回顧上半年長沙樓市軌跡，可以說是在調控中穩步前行：1月份樓市開門紅，2月份初見曙光，3月份成交小高峰， 4-5月份成交平穩，6月份漸入全年中的銷售淡季。在我看來，上半年房地產市場總體呈現“四熱”：交易量高位平穩，房價持續上漲，企業銷售業績增長，土地市場不斷升溫；簡單總結便是“量價齊漲”。
[徐伯庸]天下太平，一切正常：“新國五條”沒有實質性的新內容，尤其到了各地細化政策的層面，可以說是典型的“雷聲大，雨點小”，更像是上屆政府離任前的絕唱，試圖以政策引導預期，來抑制需求，臨時性的緩解房價快速上漲的壓力。現在回頭看上半年，這個政策的已經淪為紙上空談。而到了市場層面，全國各地情況不同，但都是按照自己的內在邏輯發展，像長沙，一個相對比較健康的市場，表現為量價微漲的情況。所以說，“天下太平，一切正常”，是長沙半年樓市的總結。
[劉梅]剛需強勁：縱觀上半年的長沙樓市，可以說是剛需產品領導了整個市場。這不僅反映出整個長沙的市場穩定性，也充分說明了購房需求旺盛。
[趙珂]穩中有進：與去年同期相比，今年上半年長沙樓市表現可以說是十分不錯，成交量與成交均價都呈現著上揚趨勢，超出了之前各類地產專業人士的預期。今年上半年，長沙樓市可以說是拋物線式發展，從一二月的成交慘淡，再到三四月的集中爆發，再到年終的穩步發展，整個上半年市場表現整體來說是較為“穩健”的，可以用“穩中有進”來形容。
[李程婧]企穩：上半年長沙樓市仍然在釋放剛需，而剛需的購房需求是無法抑制的，所以即使是政策波動、市場變化，剛需仍然是在穩步釋放，不過同時這一類客戶對價格的敏感度也是非常高的，所以縱觀區域市場，在平穩去化的基礎上，價格也在穩步健康上漲。形容上半年樓市的話，我覺得要用“企穩”來形容。
[記者]分享篇：2013上半年長沙樓市排行榜今日權威發布，作為排行榜上榜樓盤，請各項目介紹一下上半年所取得的成績？并與各位分享下2013上半年保持熱銷的成功秘籍？
[尹長江]2013年上半年，截止到6月14日,銷售8.6億，簽約8.2億，面積11.8萬㎡。榮獲長沙2013年上半年單盤銷售面積排行第二，銷售金額位列第四的佳績。歸功于2013年五礦萬境水岸在2012年的基礎上，營銷策略更加關注客戶置業特征、客戶區域以及客戶關注點，從客戶出發，提升項目內在品質、整合資源、挖掘渠道，2013年，我們以教育人文為營銷主線，以重大活動為載體，以電商和全覆蓋媒體進行全方位推廣，“走出去，請進來”，精準鎖定客戶，銷售從售賣房子向潛在客戶賣服務進行轉變。同時，在上半年作了充足的準備，推出充足房源以滿足市場需求。
[徐伯庸]進入到2013，從集團層面提出了營銷創新的要求，禧都會結合項目自身的情況和長沙市場的特點進行了針對性的營銷設計，比如精細化營銷和事件化營銷以及泛營銷，具體來說就是更多關注客戶的現場體驗，利用客戶的口碑帶動促進銷售，推廣費用花的不多，但取得了良好的市場效果。
[劉偉亮]2012年底，合能雨花公館成功完成合能地產長沙首秀，創千人購房奇跡。并于2013年初至上半年，成功完成后續住宅、商業、公寓等產品的5次推售，完成近900套商品房的去化，各次推售均創片區銷售奇跡，最終實現上半年7個億的銷售額，超額地完成了合能地產長沙公司的銷售使命。 同時，合能雨花公館在銷售面積上順利挺進長沙前十，銷售額達7個億，很好地展現了合能地產的產品打造能力及市場營銷能力，為合能品牌落戶長沙做出了突出的貢獻。
可以說2013年，是合能地產快速發展的一年，將迎來合能長沙公司首次三盤同售，合能雨花公館僅是合能布局長沙的開始，后續洋湖公館、梅溪湖公館（暫定名）、洋湖G15地塊，將承載長沙合能品牌騰飛使命。
[劉梅]很榮幸我們北辰三角洲項目獲得了2013年上半年長沙樓市排行榜“銷售業績十強”及“市場影響力十強”樓盤。我們北辰三角洲項目上半年完成銷售面積10萬余平米，銷售額11.28億。作為“中國最大的城市綜合體”獲此殊榮，既是對我們上半年工作的肯定，也是對我們下半年工作的鞭策。
我們把北辰三角洲定位為“中國中部創新型商務商業中心”，一是因為體量大，是中國城市綜合體中最大的一個項目；二是項目的規劃理念、建筑設計、技術手段等都非常具有創新性、前瞻性，業態組合十分豐富、理念卓越，世界級的大師科學規劃，實現優秀資源的高度集約，因而能夠成為湖南標桿性的示范名片，也能擔起代表長沙走向世界舞臺的的形象名片的重任。
如果說北辰三角洲項目是在創造一座理想之城，那么讓這座理想之城煥發生機的一定是在這座城市里面生活的業主，我們通過北辰匯的業主粉絲團挑選出部分業主家庭組成業主顧問考察團，對香港CBD核心區域——香港西九龍進行了實地考察，對比體驗未來北辰三角洲的瑰麗城市藍圖；我們還組織了業主的自駕游、業主粉絲節、業主運動大本營等等的活動，為業主搭建了一個溝通、交流、互動的平臺，讓生活在這里的業主彼此熟識，互相幫助、互相支持，建立“鄰里守望相助”的社區文化氛圍。
一系列業主鄰里活動的開展，同時也為項目帶來了很多新客戶，有效促進了老帶新成交。
[黃新]龍湖地產做別墅做得比較多，也做了好幾年，雖然前兩年長沙別墅市場不是特別活躍。但是，我們還是想把最好的產品、最好的品質帶到長沙市場，激發長沙市場的新活力。今年龍湖首次到長沙，從拿地到開盤，僅用時5個多月，創造了長沙最快開盤記錄。開盤當日2小時3.9億，更是打破了長沙別墅開盤記錄，也讓我們獲得了上半年長沙樓市別墅類綜合競爭力前三強樓盤的榮耀。
當然，這些成績的取得，與龍湖亮出的五大獨有優勢密切相關，首先，地段優勢：項目位于大河西先導區市府板塊，緊鄰6400畝谷山森林公園，8月，作為森林公園開發的第一站：250畝龍湖體育公園將動工，建成后將成為湖南規模最大、規劃最全、品質最高的體育公園，并于2015年（別墅交房前）開園迎客，同時項目距未來地鐵4號線銀杉路站僅800米，是全國少見的地鐵口別墅物業，升值前景可觀。其次，產品優勢：項目承襲龍湖頂級別墅“頤和系”血統，160-300m2聯排別墅，提供超大實用空間，實現居者與天、地、園、墅的完美對話。還有物業優勢：龍湖物業秉承“為客戶提供優質、高校服務并影響其行為”的宗旨，打造“滿意+驚喜”的龍湖生活，詮釋“善待你一生”的理念，連續榮膺“全國住宅用戶滿意度測評第一名”。再次，園林優勢：龍湖獨有的“三級跳全冠移植”、“360度成樹定位”等造園技法，讓園林成為建筑的外立面。從龍湖自有苗圃移來的大型喬木，讓居者提前20年，享受成熟、豐富的園林景致。最后就是品牌優勢：龍湖地產，全國地產價值十強品牌。業務遍布中國20個城市，累計已開發項目96個，打造20000余棟別墅作品，經營規模和綜合實力居中國房地產行業領先地位。
[趙珂]一直以來，華潤都秉承著對產品品質的不懈追求和對客戶的悉心服務來打造項目，客戶對華潤•鳳凰城的認可度也非常高。不管市場環境怎么變化，高品質的產品都會是客戶的首選。同時，做好客戶服務，多做業主活動，提升客戶之間的口碑傳播與老帶新也是促進銷售的重點。
[李程婧]上半年截止到6月底，中建芙蓉嘉苑共銷售近1200套，銷售金額7個多億，提前一個月完成了上半年度銷售目標；房地產市場發展至今，已經從過去的狂熱逐漸轉為成熟冷靜，客戶買房也從一知半解轉為逐漸專業，客戶對自己的權益、產品的優劣都有著自己的看法，所以我們上半年采用并貫徹的思想就是，一切以客戶需求為導向，無論從現場體驗、產品解析、實景園林、推廣渠道、等等都是以客戶的位置出發，講求精確精準的表述、送達，抓住精準客戶群體，做到情感營銷。
[記者]預測篇：下半年長沙樓市將呈現怎樣的市場格局？是否看好2013長沙樓市“下半場”？
[徐伯庸]長沙樓市一直以來是表現穩健的，除了08年，沒有出現過大起大落，相信下半年仍然是供需兩旺、價格微漲的情況�？春瞄L沙樓市的下半場，也更愿意看好禧都會2013年的下半場，為什么呢？基于這個項目的很多利好，比如區域利好，高鐵新城在沉寂了一段時間之后，更多高鐵線路以及地鐵、城鐵的開通，更多城市配套的建設施工，城市副中心的價值正在持續兌現并且被重新發現，會有更多的人選擇在這個區域置業。當然還有禧都會自身的很多利好，比如下半年禧都會基本進入到一個準現房的階段，立面、景觀、大堂、實樓樣板以一個完整的生活系統高標準的呈現給客戶，加上項目自身原有的交通優勢、2.2容積率小高層純板樓優勢、學區指標房優勢等，這些實實在在的利益價值，將贏得客戶的普遍認同和追捧。
[劉偉亮]總體而言，長沙上半年市場無論從銷售面積或價格上，仍是穩中有升，銷售價格上漲了6個百分點，達6280元/平米。至于下半年的發展，我認為兩個方面情勢會比較突顯。一、長沙向西置業趨勢越來越明顯。經過近兩年的發展，部分版塊的越來越受市場關注，如岳麓區上半年成交居六區之首，這其中主要成交來源于梅溪湖、洋湖兩大版塊，特別是2013年新起步的洋湖垸版塊，大有初生牛犢不畏虎的氣勢，周均客戶來訪達250批次以上的到訪業績，新開樓盤均在6500元/平米以上，關注熱點直逼梅溪湖版塊，成雙足鼎立之勢。而且據我了解，這兩大版塊的在下半年還將面臨集中爆發局面。二、在價格方面仍有上行趨勢。近年，諸多一線房企進駐長沙，多輪競價之下，地王價頻繁被刷新，長沙已現樓面地價6字頭，僅洋湖垸片區樓面地價亦達4800余元/平米，土地價格上漲，將拉動房企投資成本上升，進而使客戶的購置成本上升�？傮w而言，我認為2013年下半年的長沙樓市將會“相對平穩并小幅上漲”。
[趙珂]我認為長沙樓市其實一直都是比較平穩、健康的，住房價格在全國的省會城市當中屬于排名比較靠后的城市。上半年長沙的土地市場也比較火熱，各大開發商都在提升自己在長沙的土地儲備，表明大家對長沙房地產市場未來都非常看好。所以今年下半年，長沙樓市將會繼續保持著這種平穩增長的態勢。
[李程婧]2013下半年，我覺得仍然要持謹慎態度，從6月開始南城區域的成交量較年初已經有所緊縮，這也是市場給出的一個信號，后續要謹慎應對，但市場仍有大量剛需購房需求，隨著剛需越來越“精明”，后市需要對客戶群體更敏感的反應度，站在另外一個角度，我們開發商也要更多的站在客戶的位置上，來想他們需要什么產品，喜歡什么附加值，需要什么配套，我們怎樣能做的更好一些，這才是吸引客戶的生存之道�？傊禺a暴利時代已經過去，房地產市場將走入實實在在做產品、做品牌、做營銷的新形勢。
[記者]下半年各位將會推出怎樣的主打產品和營銷策略？
[尹長江]下半年我們將推出85-237平升級住宅產品，以優質的宜居產品應對市場的風云變化。同時繼續加大渠道拓展，增加外圍銷售力量。目前我們湘潭、株洲的外展點已經建立起來，與當地有影響力的媒介資源形成外地銷售團隊，并取得了一定的成績，下一步我們針對全省的外展點及當天電商團購將全面啟動；另外在教育資源挖掘上，我們與教育培訓機構建立的合作關系目前已經形成效應，與項目本身的砂子塘小學、雅禮中學形成呼應，很好的促進了教育體系購房者的需求。
[徐伯庸]就像上面所提到的，禧都會在下半年承接區域和自身多重利好，所以我們將借勢營銷，順勢而為，所推出的產品將以項目中心區的升級置業產品為主，滿足市場中高端改善型居住需求。同時扎實做好工程施工管理，更加關注細節，提升產品質量，確保兌現出一個令市場認同，讓客戶超值滿意的作品。
[劉偉亮]因為上半年雨花公館的住宅部分已基本售罄，現在僅存少量的52—570㎡宜商宜住的商務型公寓產品在售，隨著運達中央廣場的酒店、寫字樓、商業等陸續推出，地鐵2號線的開通及地鐵口5萬平米商超開業，片區的關注熱度將進一步提升，雨花公館的商務價值也將得到重點體現。在這個商機無限的大時代里，投資更需要冷靜的思考與分析，對于具有前瞻眼光的投資者來說，雨花公館的財富box office意味著一種新型投資形態，多元、百變、絕版地段，打開雨花財富盒子，得到的將是武廣新城核心的井噴式財富收益。新型的財富類型，需要我們更多地主動接觸客戶，不斷深化溝通地去協助客戶解讀地段及產品的價值，所以我們會更多采取“走出去、引進來”的營銷方式。
[劉梅]下半年我項目還將啟動新地塊奧城E3區的認籌及開盤，E3區位于整個項目的正中心，享受更成熟的大盤配套。地塊由6棟樓宇組成，戶型面積以90-188平米為主，大景觀陽臺及超大空中花園，令業主攬城市萬千氣象，更彰顯了大度氣派的居家生活品質。相信它的推出能不斷的滿足新老客戶來北辰置業投資的新需求。定江洋110-450平一線江景豪宅正在熱售中，定江洋豪宅組團由5棟120-150米的風帆造型建筑組成，是長沙唯一采用全玻璃幕墻工藝的住宅建筑。
200-1700平地標寫字樓——“出云”也在全球租售中,中信銀行湖南省分行已率先進駐。
[黃新]目前，龍湖•湘風原著少量160-300㎡聯排別墅，正攜手0731房產網電商團購火熱加推中，搶長沙最美城市別墅，可以說是送6400畝谷山公園+250畝龍湖體育公園，現在認籌，尊享4萬抵10萬團購優惠。
[趙珂]下半年，我們項目主要推出華潤•鳳凰城臻藏的110—180平米的闊景樓王產品和少部分的剛需中小戶型產品。
對于鳳凰城來說，我們目前已經擁有近9000戶業主，維系好這么龐大的老業主群體，提升各項服務品質將是我們下半年的工作重點。鳳凰城從首次開盤到現在已經6個年頭，項目經歷過這么長時間的市場檢驗，產品品質得到了客戶的一致認可。我們以一顆真誠之心對待每一位客戶，做好產品、做好服務，市場一定會回報一個滿意的“微笑”。
[李程婧]下半年我項目的產品將更加多元化，推盤面積區間會較之前更廣，青年公寓、白領華宅、鎏金商業等等，通俗來說，有購房需求和投資需求的，基本上都能在我們項目找到合心的產品。在前期展示實景園林的基礎上，下半年我們項目配套的仰天湖小學即將奠基動工，緊鄰項目的地鐵1號線也逐漸投入建設完畢，而配套規劃的商業也將進行大型超市等生活配套招商工作，所以在下半年芙蓉嘉苑的生活設施將更加完善，以居住為本、以客戶感受為導向將成為下半年的主題。
