[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是政法頻道主持人楊理。
十八屆三中全會(huì)剛過，眼見2013年年底，各地升級(jí)版房地產(chǎn)調(diào)控政策開始密集出臺(tái)，先是北上廣深等一線城市，再向二三線城市蔓延，截止到目前已經(jīng)有17個(gè)城市加入到新一輪調(diào)控隊(duì)伍。長(zhǎng)沙也不例外，有人說，長(zhǎng)沙版“長(zhǎng)五條”是“溫柔一刀”，對(duì)市場(chǎng)僅產(chǎn)生“不痛不癢”的影響？您是否有不同的看法？這段時(shí)期的政策頻發(fā)究竟究于怎樣的原因呢？同時(shí)臨近歲末，市場(chǎng)上各類充足的房源供應(yīng)和優(yōu)惠促銷，又會(huì)讓樓市上演怎樣的大戲？未來的房地產(chǎn)走勢(shì)如何？帶著這些疑問，讓我們從11月份的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)中，判斷出些許端倪。
敬請(qǐng)關(guān)注本期《樓市會(huì)客室》訪談。邀請(qǐng)到的嘉賓分別是：
萬國(guó)城MOMA營(yíng)銷總監(jiān) 于睿
湖南建安代理公司項(xiàng)目部總經(jīng)理 東瀾灣項(xiàng)目總監(jiān) 陳艷美
芒果天地項(xiàng)目總監(jiān) 周意達(dá)
長(zhǎng)沙五礦萬境水岸營(yíng)銷經(jīng)理 趙路
鑫遠(yuǎn)御文臺(tái)營(yíng)銷副經(jīng)理 陳振
旭輝御府策劃經(jīng)理 易科
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 王鈞

[主持人]今天，非常高興，也非常榮幸邀請(qǐng)到這么多嘉賓來到現(xiàn)場(chǎng)。首先，第一個(gè)問題想要問到的是王老師，由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心發(fā)布11月新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)情況，重點(diǎn)介紹同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？并分析出現(xiàn)此變化的原因？請(qǐng)王老師。

[王鈞]從供給方面來說，11月份長(zhǎng)沙新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售249.42萬平方米，同比增長(zhǎng)0.15%，環(huán)比減少9.93%。其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售176.77萬平方米，同比減少12.73%，環(huán)比減少11.03%。總體來說，供應(yīng)是在減少的，內(nèi)六區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售比去年同期有所下降。從銷售方面來看，雖然傳統(tǒng)金九銀十銷售旺季已過，但11月份銷售量有所增長(zhǎng)，11月份新增網(wǎng)簽179.85萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.02%，這與年底開發(fā)商促銷打折消費(fèi)者搶在新政策之前購(gòu)房可能有一定的關(guān)系。

[主持人]于總，請(qǐng)根據(jù)您項(xiàng)目情況談?wù)剝r(jià)格定位等項(xiàng)目情況。

[于睿]我們項(xiàng)目是剛性需求樓盤，一直以來每個(gè)月的走量比較理想。但是，到11月份確實(shí)感覺比之前有一個(gè)下滑。比如，10月份的成交套數(shù)約180套左右，到11月份只有140多套。這樣的話，就有一個(gè)比較明顯的情況，與10月份十一期間的走量有關(guān)系。另外，三中全會(huì)的影響，導(dǎo)致很多客戶在這方面有很多的觀望情緒。所以，成交周期相對(duì)來說有點(diǎn)兒拉長(zhǎng)了。在11月份中下旬，預(yù)計(jì)比上旬成交量會(huì)有一個(gè)上抬，這種走勢(shì)相對(duì)來說比較政策，顧客在臨近年底對(duì)相關(guān)政策會(huì)有觀望情緒，開發(fā)商的促銷手段出來之后，購(gòu)房需求還是在，他們覺得這時(shí)候出手會(huì)更穩(wěn)妥一些。所以，到年底的時(shí)候，要在客戶談判成交方面要加強(qiáng)細(xì)節(jié)營(yíng)銷，營(yíng)銷政策要給客戶更多的實(shí)惠，這就是項(xiàng)目這幾個(gè)月以來比較明顯的情況。

[主持人]其實(shí)與自己樓盤相比，11月份反而出現(xiàn)了銷售量下降的情況，但與其他樓盤相比，在數(shù)據(jù)排行榜上是靠前的，說明整個(gè)市場(chǎng)在11月份的表現(xiàn)其實(shí)不是那么理想。

[于睿]我認(rèn)為是這樣，我也和很多朋友交流過，11月份的到訪量明顯減少了，直接影響客戶基數(shù)，在成交周期方面有一定的延長(zhǎng)。

[主持人]剛才于總講了，其他老總是不是有這方面的感受？問一下陳總。

[陳艷美]像我這邊的項(xiàng)目是江河?xùn)|瀾灣，我們今年第一次開盤是在8月份，也可以說當(dāng)天售罊，可以說是8月份的第一個(gè)“日光盤”，11月2日是第二次開盤，加推兩棟房子，也是“日光盤”，這里面體現(xiàn)了兩個(gè)數(shù)據(jù)，無論是8月份還是11月份的兩次開盤，蓄客量過剩，開盤前八天停止辦卡，房源和辦卡量無法成正比。那么，從11月份下旬到現(xiàn)在確實(shí)與萬國(guó)城MOMA有類似的現(xiàn)象，客戶在區(qū)域內(nèi)來說是比較大的。因?yàn)椋瑬|瀾灣一直在以超高的性價(jià)比方式在走量，就客觀來看我們的客戶量也有適當(dāng)下滑的現(xiàn)象。因?yàn)椋?-4號(hào)棟基本售罊，現(xiàn)在為5-6號(hào)棟的開盤做準(zhǔn)備，武廣片區(qū)客戶量來訪確實(shí)比之前會(huì)有同比下降，這是一個(gè)現(xiàn)象，這是我這邊的情況。

[主持人]剛才，不光是于總，還有您這邊，都反映在10月份出現(xiàn)這種情況，其他板塊的樓盤代表，問一下五礦的趙總，請(qǐng)您說說11月份的情況。

[趙路]11月份五礦萬境水岸成交了140余套，與10月份相比略有下降。但是，我們覺得進(jìn)入11月份金九銀十過了。但是，11月份并沒有進(jìn)入寒冬。對(duì)于我們來說，包括三中全會(huì)以后，長(zhǎng)沙作為二線城市，不論是政策的執(zhí)行力還是政策的執(zhí)行時(shí)間，都是在一線城市之后。所以，有一部分改善性客戶和投資性客戶抓住了這個(gè)政策的窗口期，在政策還沒有執(zhí)行之前就提前出手了。所以，造成了11月份并沒有進(jìn)入傳統(tǒng)意義上說的成交淡季。所以，在11月份，我覺得我們整個(gè)項(xiàng)目相對(duì)于去年的11月份應(yīng)該情況是有很大改觀的。因?yàn)椋�客戶看中我們�?xiàng)目，我們作為湖南省首席景觀大盤，價(jià)格并不低，從11月份成交的戶型來說，大戶型成交比小戶型要更多。所以，特別是改善性需求和投資性需求，他們是抓住這一波機(jī)會(huì)及時(shí)入市。

[主持人]趙總，請(qǐng)問10、11月份和9月份相比呢？

[主持人]五礦的趙總，12月份的情況怎么樣？

[趙路]跟10月份相比肯定是略有下降的。因?yàn)椋瑐鹘y(tǒng)的金九銀十還是存在的，特別是國(guó)慶期間成交量是相當(dāng)大的，國(guó)慶期間成交了將近100套。

[主持人]我再問一下旭輝御府的易總，您那邊的情況是怎樣的？

[易科]其實(shí)，基本的大勢(shì)都差不多，我覺得整個(gè)市場(chǎng)都差不多。但是，在這里可以重點(diǎn)說一下梅溪湖片區(qū)。我經(jīng)常和公司內(nèi)部的同事聊，和梅溪湖的樓盤代表也在聊，從西站至少要經(jīng)過10個(gè)樓盤才能到達(dá)我們項(xiàng)目。這就說明，梅溪湖在今年下半年乃至2014年將進(jìn)入大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在我們項(xiàng)目周邊有類似的樓盤達(dá)到7個(gè)以上，到2014年梅溪湖片區(qū)將有4、5個(gè)盤同時(shí)預(yù)售。旭輝御府是在梅溪湖最先開盤的一個(gè)樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到尾盤階段，隨著時(shí)間的推進(jìn)以及市場(chǎng)慢慢趨于穩(wěn)定，我們樓盤比別的樓盤去化更快一些。所以，為什么我在這里可以跟大家說，我們項(xiàng)目在梅溪湖算賣得好的樓盤。首先，我們的項(xiàng)目在梅溪湖是比較好的項(xiàng)目，加上學(xué)位、配套，客戶比較認(rèn)可。但是，梅溪湖越往后走，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在后期可能會(huì)爆發(fā)。

[主持人]請(qǐng)鑫遠(yuǎn)御文臺(tái)的陳總說說您那邊的情況。

[陳振]眾所周知，鑫遠(yuǎn)是圍繞南城區(qū)域做開發(fā)的，今年我們要面市的項(xiàng)目重點(diǎn)有四個(gè)，比較高檔的尚璽，還有御文臺(tái)，還有微中心項(xiàng)目。11月份，御文臺(tái)作為銷售上榜的樓盤，今天有幸參加此次盛會(huì)。
應(yīng)該說，大家談到11月份與去年相比，以及與今年10月份環(huán)比的情況，增長(zhǎng)率、下降率是比較雷同的。確實(shí)，相對(duì)10月份，樓盤銷售量是有一些下滑。因?yàn)椋�御文臺(tái)有它的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)，在性價(jià)比方面是一個(gè)價(jià)格比較適中的項(xiàng)目，我們也在走量，是真正的學(xué)區(qū)房，我們與天心區(qū)教育局達(dá)成協(xié)議，做天心區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)的建設(shè)，落戶在鑫遠(yuǎn)御文臺(tái)，明德中學(xué)與它只有一墻之隔。所以，御文臺(tái)的熱銷有其自己的特色。在這里值得一提的是另外一個(gè)樓盤，是一個(gè)比較高檔的樓盤，尚璽樓盤，無論位置、配套、規(guī)劃，在南城都是一個(gè)比較出色的樓盤。但是，實(shí)際上今年的銷售應(yīng)該是沒有達(dá)到我們的目標(biāo)，雖然還過得去，但沒有達(dá)到目標(biāo)。應(yīng)該說，這是一個(gè)很大的信號(hào)，今天剛需的市場(chǎng)需求特別明顯。

[主持人]那么，想請(qǐng)芒果天地的周總談一談，本人對(duì)芒果天地項(xiàng)目不是特別了解。

[周意達(dá)]芒果天地位于車站南路，我非常認(rèn)同大家的看法，說幾個(gè)關(guān)鍵詞吧。
剛需，是目前市場(chǎng)的主要消費(fèi)力；性價(jià)比，把這幾個(gè)關(guān)鍵詞換成真金白銀的優(yōu)惠可能更加實(shí)在。對(duì)于芒果天地來說，我和業(yè)內(nèi)同行也做過一些交流，四季度應(yīng)該有30%的來訪下滑。但是，芒果天地在11月份有成交的小高潮。其實(shí)，很簡(jiǎn)單，我們預(yù)判一線品牌開發(fā)商在全年銷售業(yè)績(jī)上會(huì)有一個(gè)沖刺階段，一是會(huì)放量，二是會(huì)放價(jià)。所以，我們搶先在這一波也做了相應(yīng)的營(yíng)銷手法。現(xiàn)在，到了12月份，到了年底的最后一個(gè)月，芒果優(yōu)惠政策也是非常給力，也是持續(xù)在做。所以，實(shí)際上政策的影響對(duì)于現(xiàn)在的剛需來說，他是比較脆弱的。但是，并沒有對(duì)政策有一個(gè)非常正確的判斷，性價(jià)比可以解決剛需臨門一腳非常好的一個(gè)手段，這就是我的看法。

[主持人]真金白銀的優(yōu)惠。11月25日，長(zhǎng)沙發(fā)布了“長(zhǎng)五條”調(diào)控新政，緊接著二套房首付比例提高的細(xì)則出臺(tái)，特別想問一下現(xiàn)在已是12月份中旬，在上個(gè)月25日調(diào)控政策出臺(tái)之后，各個(gè)企業(yè)來訪量怎么樣？有沒有受到一些影響？在購(gòu)房者心理層面發(fā)生了怎樣的變化？對(duì)你們?cè)?2月份中上旬的成交有哪些影響？
剛才，我聽周總說，已經(jīng)預(yù)判到在年底第四季度一線品牌房企會(huì)沖刺，芒果天地在12月份做了哪些準(zhǔn)備？11月25日政策出臺(tái)之后，項(xiàng)目銷售情況如何？

[周意達(dá)]實(shí)際上，長(zhǎng)沙的“長(zhǎng)五條”確實(shí)比較溫柔，現(xiàn)在銀行的政策可能會(huì)對(duì)剛需影響稍微大一點(diǎn)。現(xiàn)在，首套和二套首付比例都做了相應(yīng)的提升。同時(shí)，四季度的來訪下滑以后，總體來說12月份和11月份兩個(gè)月的銷量比較的話，也是在走下坡路。

[主持人]你覺得12月份比11月份？

[周意達(dá)]更難，肯定要更難。而且，現(xiàn)在大型一線開發(fā)商集中放量的價(jià)格也出街了。

[主持人]于總這邊呢？

[于睿]這個(gè)方面的考慮，我和周總不太一樣，個(gè)人認(rèn)為12月份比11月份要好一些，11月初有三中全會(huì)，12月份有人期盼長(zhǎng)沙的細(xì)則怎么出，細(xì)則出臺(tái)之后對(duì)我們項(xiàng)目沒有多大的影響，反倒是沒出臺(tái)之前大家有觀望的情緒，關(guān)鍵是該什么時(shí)候買還是什么時(shí)候買，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出手。那么，我們迎合了顧客的心理，做了抱團(tuán)取暖的活動(dòng)，加入購(gòu)房團(tuán)購(gòu)，可以獲得7-11萬元的供暖補(bǔ)貼，源于項(xiàng)目的核心價(jià)值，我們樓盤是通過集中供暖系統(tǒng)來解決集中采暖和24小時(shí)熱水的需求，在今天的樣板間里面，房子里很溫暖，但沒有空調(diào)，也沒有暖氣，是通過集中供暖來達(dá)到這種效果的。

[主持人]現(xiàn)在我們的房子里面沒有空調(diào)？

[于睿]沒有。

[主持人]但是，走進(jìn)來有一種很溫暖的感覺。

[于睿]是的，我們的毛坯房在冬天也可以達(dá)到12度左右的溫度，購(gòu)房者關(guān)注有這樣一個(gè)賣點(diǎn)，性價(jià)比會(huì)更高，比買其他沒有供暖的房子來得更舒適。另外，費(fèi)用只有一年500元的能源費(fèi)，可以解決冬暖夏涼的需求，節(jié)約了剛需的生活成本。
另外，在項(xiàng)目中說到的綜合配套，有配套小學(xué)，幼兒園、中學(xué)的配套等等。

[主持人]您提到12月份銷量相對(duì)更好，從目前到訪量、成交量來看起到實(shí)實(shí)在在撬動(dòng)作用的作用嗎？

[于睿]現(xiàn)在是12月11日，大概成交50-60套的樣子，與11月份相比有上升的空間。我們和客戶交流過，很多客戶之前沒有出手，其實(shí)是想看到細(xì)則的出臺(tái)。

[主持人]或者是看到細(xì)則之后看有沒有機(jī)會(huì)。

[于睿]對(duì)，剛需要買還是要買，只是什么時(shí)候出手的問題。

[主持人]再不買就過年了。

[于睿]是啊，他們也問我春節(jié)后會(huì)不會(huì)更便宜？年底嘛，各開發(fā)商都是回款、完成任務(wù)的高峰期，在這個(gè)時(shí)候制定的政策肯定是最優(yōu)惠的，過了今年之后會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)價(jià)格的小幅度上升。另外，我們項(xiàng)目12月份有集中供暖政策，在這個(gè)政策之后回調(diào)到原來的價(jià)格。

[趙路]12月中上旬，我們項(xiàng)目變化也不是很大，可能與李總這邊差不多。因?yàn)椋�在我們的理解中，長(zhǎng)沙作為中部省會(huì)城市，它的房?jī)r(jià)應(yīng)該是在低價(jià)位。但是，現(xiàn)在整個(gè)12月份市場(chǎng)量漲價(jià)跌，為什么會(huì)價(jià)跌？大部分企業(yè)為了沖刺完成任務(wù)，就在走量，主要以走量為主。但是，在走量的過程軸，所有人都在比價(jià)格的時(shí)候，消費(fèi)者不單單只是關(guān)注價(jià)格了，可能更加重視整個(gè)小區(qū)的性價(jià)比。作為我們項(xiàng)目來說，現(xiàn)在也采取了兩種優(yōu)惠方式，一是首付分期；二是買一送二。首付分期政策到12月20日結(jié)束，但我們推出了很長(zhǎng)一段時(shí)間。在我們項(xiàng)目采取這種方式的客戶比較少，我們的客戶群可能更多的來自于改善性需求客戶，他們對(duì)首付不是很敏感。說到買一送二，是送沙子塘小學(xué)、雅禮中學(xué)的一站式教育，可能更多客戶是看中這一點(diǎn)。所以，在12月份，我們沒有感覺到有來電來訪明顯的下降趨勢(shì)。

[主持人]細(xì)則的出臺(tái)的影響暫時(shí)還沒有發(fā)現(xiàn)？但是，除了長(zhǎng)沙以外，全國(guó)各地有10多個(gè)城市進(jìn)入了比較密集的調(diào)控期，政策的效力會(huì)不會(huì)往后延？對(duì)明年的樓市起到一定的抑制作用？

[趙路]非常感謝。但是，我相信長(zhǎng)沙作為二線城市，受到的沖擊應(yīng)該是比較小的。

[主持人]我問一下您旁邊的陳總，東瀾灣項(xiàng)目賣得非常好，我比較了解。

[陳艷美]感謝。

[主持人]目前，您那邊的情況如何？在12月份上旬的表現(xiàn)如何？

[趙路]應(yīng)該會(huì)起到一定的抑制作用，從政策來看，所有的二線城市都在一線城市之后，政策都有滯后期。所謂的艱難時(shí)刻肯定會(huì)延遲出現(xiàn)，但要看整個(gè)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)能力。因?yàn)椋�畢竟今天坐在這里的都是代表了自己所在的區(qū)域。我想，這個(gè)成績(jī)應(yīng)該是經(jīng)得起考驗(yàn)的。

[主持人]五礦萬境水岸是非常不錯(cuò)的樓盤。

[陳艷美]新政細(xì)則出臺(tái)，我們也了解了一下在座的各位樓盤賣得非常好，其實(shí)都有幾個(gè)共性。第一個(gè)共性是我們一直在分析2013年所有賣得好的樓盤，應(yīng)該說是剛需為道，剛需樓盤賣得非常好，高端樓盤走起來比較艱難。因?yàn)椋�我們建安不止代理東瀾灣這一個(gè)項(xiàng)目，在很多項(xiàng)目比較來看，性價(jià)比高的資源型樓盤賣得好。比如，帶名校指標(biāo)，東瀾灣第一次開盤只要提一個(gè)指標(biāo)就可以了，就是帶沙子塘小學(xué)的學(xué)位。另外，購(gòu)買東瀾灣項(xiàng)目的大部分是首套客戶，二套房與他們沒有關(guān)系。那么，我們有一部分二套房的客戶，影響肯定會(huì)有一些，畢竟提高了額度，可能有一部分客戶需要改善，經(jīng)濟(jì)條件不是特別好的，首付需要自己非常努力攢錢的，可能有一部分會(huì)有一些艱難，延遲自己的購(gòu)房計(jì)劃。但是，這部分群體并不大。因?yàn)椋�調(diào)控政策相對(duì)來說還是比較溫和，從目前來看對(duì)我們項(xiàng)目影響并不大。
我們都算了一下，剛需樓盤總價(jià)不是很高，首付提高不會(huì)超過4萬。

[主持人]對(duì)明年有什么樣的影響呢？

[陳艷美]在長(zhǎng)沙這樣一個(gè)市場(chǎng)，2013、2014年整體來看，整個(gè)政策的調(diào)整對(duì)長(zhǎng)沙樓市的動(dòng)蕩不會(huì)特別大，我認(rèn)為影響不會(huì)特別大。

[主持人]您認(rèn)為影響不會(huì)特別大。但是，地產(chǎn)大嘴“任志強(qiáng)”就表示，如果地方調(diào)控政策繼續(xù)，明年房?jī)r(jià)將會(huì)暴漲，各位怎么看？未來調(diào)控的走勢(shì)如何？對(duì)明年的樓市會(huì)不會(huì)有抑制作用？

[陳艷美]中央的核心思想是以市場(chǎng)調(diào)控為主，今年提出絕對(duì)以市場(chǎng)的手段來調(diào)控，我覺得什么樣的市場(chǎng)存在就做什么樣的產(chǎn)品，每個(gè)開發(fā)商都有自己的計(jì)劃和目標(biāo)。

[主持人]明白了，如果明年不以剛需為主，就做改善型的？

[陳艷美]整個(gè)市場(chǎng)區(qū)域不同，我所在的東瀾灣區(qū)域，我認(rèn)為這個(gè)樓盤的高層產(chǎn)品就是做剛需，不管政策怎么變成，我們確定11棟高層就是為剛需客戶打造最適合他們的產(chǎn)品和他們能接受的價(jià)格。當(dāng)然，東瀾灣還有另外一波產(chǎn)品，就是洋房，洋房產(chǎn)品就是改善型產(chǎn)品。整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)檎�策的變化由剛需變�(yōu)楦纳疲�我認(rèn)為這是不成立的。

[主持人]問一下鑫遠(yuǎn)御文臺(tái)的陳總，任志強(qiáng)提到地方調(diào)控政策繼續(xù)的話，明年將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴漲情況，您認(rèn)為這種情況在長(zhǎng)沙會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？如果出現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

[陳振]任總一直是焦點(diǎn)，我們不加以評(píng)判，但他一直說房?jī)r(jià)要漲，從來沒有說過跌。當(dāng)然，我相信他有他的理論，他過多的是立足于一線城市，北上廣深，這些土地供應(yīng)量不足的城市，需求也很旺盛的城市。那么，我覺得作為長(zhǎng)沙來說，供應(yīng)量是非常充足的，需求當(dāng)然也不斷地在增長(zhǎng)，包括外地返鄉(xiāng)置業(yè)，地級(jí)市的需求也在增長(zhǎng)，供需相對(duì)來說是比較平衡的。如果說長(zhǎng)沙要暴漲，至少在明年我不同意他的觀點(diǎn)，畢竟現(xiàn)在目前的市場(chǎng)還是以剛需為主。當(dāng)然，能夠暴漲或許不是好事情。

[主持人]暴漲和暴跌在一線城市有可能出現(xiàn)，長(zhǎng)沙可能覺得還是風(fēng)平浪靜，外面的世界是驚濤駭浪。

[陳振]對(duì)，長(zhǎng)沙就像是一個(gè)避風(fēng)港。其實(shí)，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)肯定是根據(jù)三中全會(huì)以后新政的變化發(fā)表了一個(gè)觀點(diǎn)，長(zhǎng)沙在新政出來以后，實(shí)際上業(yè)界倒是覺得比較突然，當(dāng)然政策也相對(duì)比較溫和。說實(shí)話，我們自己確實(shí)當(dāng)時(shí)壓力非常大，剛好趕在年底要沖目標(biāo)的時(shí)候。但是，后面看到現(xiàn)場(chǎng)的情況，反而還比較樂觀，基本上沒有什么大的變化，可能消費(fèi)者真是接受了政策出臺(tái)的拐點(diǎn)，都會(huì)很淡定。

[主持人]管你出什么政策，該按照我的步驟買房還是去買房。

[陳振]對(duì)，立足鑫遠(yuǎn)的項(xiàng)目，區(qū)域性非常強(qiáng)，南城現(xiàn)在不算是大的熱點(diǎn)，但一直有它的優(yōu)勢(shì)，省政府、政府規(guī)劃單位、公園社區(qū)、相關(guān)醫(yī)院等等，配套都非常齊全。所以，我們還是覺得明年的市場(chǎng)應(yīng)該說是比較平穩(wěn)的，以剛需作為主流的市場(chǎng)走勢(shì)。

[主持人]說到熱點(diǎn)話題，我想問一下旭輝御府的易總，旭輝御府在長(zhǎng)沙算是標(biāo)桿型的項(xiàng)目了，您認(rèn)為明年的市場(chǎng)和今年相比會(huì)有哪些變化？

[易科]從開發(fā)商內(nèi)部角度來看，整個(gè)梅溪湖明年將近有15個(gè)樓盤同時(shí)在售，片區(qū)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力是很大的。但是，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的同行應(yīng)該看得到，今年梅溪湖的聲音不像去年，包括金茂梅溪湖開盤，中建梅溪湖一號(hào)開盤的時(shí)候，給市場(chǎng)造成了極大的震撼。今年，振業(yè)城開盤、興茂業(yè)開盤的時(shí)候，成交量不是很大，去年一開盤的價(jià)格就達(dá)到了8000元/平方米左右，早期梅溪湖透支了它的價(jià)格。隨著明年新樓盤的入市，梅溪湖的開發(fā)商會(huì)越來越大，有一些樓盤出現(xiàn)了一定程度的價(jià)格戰(zhàn)，提出了零首付、低首付的概念。其實(shí)，梅溪湖并不是一個(gè)剛需區(qū)域，從目前的配套各方面來講，并不適合剛需的客群。

[主持人]大部分是改善型。

[易科]是的。但是，為什么會(huì)出現(xiàn)低首付、零首付的策略，其實(shí)也是看到了市場(chǎng)上的變化。你說改善型的客戶，對(duì)于梅溪湖來說，以項(xiàng)目為例，改善型客戶大多集中在地級(jí)市，長(zhǎng)沙本土的改善型客戶在梅溪湖買的有一些，但地級(jí)市客戶在梅溪湖購(gòu)房的特別多，尤其是我們項(xiàng)目，包括株洲、婁底、郴州、永州等地區(qū)，占到40%左右，別的樓盤基本上達(dá)到30%，我們能夠達(dá)到40%-50%。所以，明年梅溪湖片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來越激烈，聲音也會(huì)大一些。金茂上一次的開盤價(jià)格達(dá)到了萬元，有些樓盤才賣到8000元/平方米左右，有些客戶對(duì)梅溪湖的熱情在減弱。但是，地級(jí)市的客戶對(duì)梅溪湖還是很有熱情的。

[主持人]梅溪湖那邊有很多一線企業(yè)的項(xiàng)目，臨近年底，萬科也做了很多的打折促銷，12月份一線品牌房企也為沖刺做了很多的準(zhǔn)備。最后一個(gè)問題是，在12月份具體做了哪些措施來應(yīng)對(duì)一線品牌房企的打折促銷？首先，請(qǐng)于總說一下，您之前有過介紹。

[于睿]我們的集中供暖政策會(huì)延續(xù)到明年3月底，客戶也喜歡這樣的贈(zèng)送方式。

[主持人]如果讓您用一個(gè)關(guān)鍵詞來概括的話，項(xiàng)目做了哪些方面的準(zhǔn)備？

[于睿]性價(jià)比高，舒適性強(qiáng)，配套齊全，社區(qū)成熟，希望有更多的客戶在這邊選到中意的房子。

[趙路]公司集中放，配合特價(jià)房，配合買一送二的政策。

[主持人]買一送二的政策是怎么回事？

[趙路]買一套房送兩個(gè)學(xué)位，小學(xué)和中學(xué)，砂子塘小學(xué)和雅禮中學(xué)，年底還推出了特價(jià)房一口價(jià)。當(dāng)然，到目前為止，我們的年度目標(biāo)已經(jīng)基本上完成了。因?yàn)椋�我們�?xiàng)目自從上半年開始，銷售就比較好，為明年的開局奠定了比較好的基礎(chǔ)。

[陳艷美]東瀾灣是五個(gè)字，定義性價(jià)比。因?yàn)椋�我們沒有散賣的過程，5、6號(hào)棟在元旦前后會(huì)開盤，我們打的廣告是定義性價(jià)比，一直賣得好的是性價(jià)比好，我們現(xiàn)在要做絕對(duì)的性價(jià)比房，現(xiàn)在的價(jià)格是5700元/平方米搶砂子塘小學(xué)指標(biāo)、地鐵口、中央景觀樓王，確實(shí)是定義性價(jià)比。

[主持人]很有誘惑力。

[陳艷美]謝謝。

[陳振]到年底了，也是沖目標(biāo)的時(shí)候，對(duì)老業(yè)主、老客戶感恩回饋的時(shí)候。像鑫遠(yuǎn)做得更多的，一是團(tuán)購(gòu)；二是真正的折扣讓利，是限量限時(shí)的，基本上客戶容易接受。但是，有一些小的活動(dòng)，對(duì)老客戶的回饋，還有一些給準(zhǔn)業(yè)主的回饋，結(jié)合線上線下的資源捆綁銷售，銷售情況還可以，客戶還比較能夠接受。

[周意達(dá)]芒果在上個(gè)月做了特價(jià)房，集中的放價(jià)，這個(gè)月做了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，折扣力度也是相當(dāng)給力的，9.5折，最高優(yōu)惠到12萬元，所有房源戶型從37-164平方米，不管你是剛需還是改善，都能滿足你的生活需求。

[易科]拿旭輝御府來說，梅溪湖的客戶本身是不差錢的。

[主持人]企業(yè)也不差錢。

[易科]對(duì)，客戶對(duì)于價(jià)格也不糾結(jié)。客戶看中的第一是梅溪湖的環(huán)境。

[主持人]在梅溪湖周邊這么多樓盤，對(duì)于你們項(xiàng)目來說呢？

[易科]我們項(xiàng)目帶長(zhǎng)郡學(xué)位，買我們項(xiàng)目的房子可以讀長(zhǎng)郡學(xué)位，有最好的幼兒園，包括梅溪湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)，真正15年的學(xué)位房，步行10分鐘內(nèi)就可以解決所有問題。所以，地級(jí)市客戶對(duì)這一點(diǎn)非常認(rèn)同，長(zhǎng)郡中學(xué)的影響力在湖南省是非常大的，不用我們多說客戶都看得到，小學(xué)、初中、高中都已經(jīng)入學(xué)了，周邊的環(huán)境大家都看得到，尤其是地級(jí)市來的客戶，看中了就不會(huì)糾結(jié)價(jià)格，直接買。旭輝御府是梅溪湖性價(jià)比最高的一個(gè)項(xiàng)目，在地級(jí)市的影響力甚至比在長(zhǎng)沙的影響力要高，我們?nèi)�參加地�?jí)市的房交會(huì)，客戶一看到旭輝御府就知道是梅溪湖的項(xiàng)目。同時(shí)，梅溪湖在地級(jí)市的影響力也是非常大。

[主持人]你們的營(yíng)銷做得非常成功。

[易科]是的，在地級(jí)市的影響力確實(shí)做得很大，旭輝御府在長(zhǎng)沙的影響力可能沒有萬國(guó)城MOMA這么大，但我們?cè)诘丶?jí)市的影響力真的是非常大。

[主持人]好的，感謝各位參加本次座談會(huì)，謝謝各位。