[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731地產(chǎn)研究院微沙龍》訪談。

[主持人]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的頒布實(shí)施、全國(guó)兩會(huì)召開，3月以來一系列的政策新動(dòng)向讓人目不暇接。2月長(zhǎng)沙樓市的活躍程度受到春節(jié)假期的抑制，指標(biāo)環(huán)比下滑明顯，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)真實(shí)地趨勢(shì)。而隨著3月的兩會(huì)召開，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)開始明確。2月份長(zhǎng)沙樓市銷售情況具體如何？降息、不動(dòng)產(chǎn)登記、兩會(huì)相關(guān)定調(diào)和政策對(duì)長(zhǎng)沙樓市有何影響？而今年的兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)我們需要關(guān)注些什么？上半年對(duì)購(gòu)房者而言是不是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？

[主持人]本期微沙龍我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，聚焦3月的政策熱點(diǎn)，共同探討2015年樓市發(fā)展的大趨勢(shì)。
我們邀請(qǐng)到的嘉賓有：
湖南省政協(xié)委員、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、宏觀經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域?qū)＜? 王義高

[王義高]大家好。

[主持人]湖南和順置業(yè)有限公司副總經(jīng)理 李趙

[李趙]大家好。

[主持人]湖南中環(huán)地產(chǎn)顧問有限公司大區(qū)總監(jiān)（二手房） 騰聰以及湖南建安房屋聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷有限公司董事總經(jīng)理 陳艷美

[騰聰]大家好。

[陳艷美]大家下午好。

[主持人]0731地產(chǎn)研究院首席研究員 黃拓夫

[黃拓夫]朋友們大家好。

[主持人]歡迎各位老師的到來。首先，有請(qǐng)0731地產(chǎn)研究院首席分析員為我們發(fā)布一下2月份長(zhǎng)沙樓市的關(guān)鍵監(jiān)測(cè)指標(biāo)，并重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？

[黃拓夫]2月份，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售154.69萬平方米，其中2月單月批準(zhǔn)預(yù)售64.24萬平方米，環(huán)比下跌28.98%，同比上漲了123.75%。
那么，成交方面，2015年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品累計(jì)網(wǎng)簽181.19萬平方米，其中2月單月網(wǎng)簽78.48萬平方米，環(huán)比下降23.59%，同比上漲93.16%。內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交下降明顯受春節(jié)影響，但總體高于去年同期水平。

[黃拓夫]第三是住宅價(jià)格方面，2015年2月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為6564元/平方米，環(huán)比下降3.16%，同比下降5.47%，整個(gè)2月不僅成交量受春節(jié)影響環(huán)比下滑，主城區(qū)住宅均價(jià)也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。
在住宅產(chǎn)品待銷方面，截止到2015年2月，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1613.66萬平方米，其中岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達(dá)到545.04萬平方米，芙蓉區(qū)待售量最低，為69.82萬平方米。根據(jù)目前的去化速度，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅去化周期約為14個(gè)月。

[黃拓夫]非住宅方面，一是寫字樓方面，2015年2月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)寫字樓成交量為2.38萬平米，環(huán)比下降61.91%，同比上升61.71%，成交均價(jià)9059元/平方米，是新一年最低價(jià)。
商業(yè)商鋪方面，2015年2月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交量為9.35萬平方米，環(huán)比下降了45.13%，同比上升311.89%。那么，本月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交均價(jià)是12853元/平方米，環(huán)比上升了0.78%。那么，近五個(gè)月商業(yè)用房?jī)r(jià)格一直趨向于穩(wěn)定。

[黃拓夫]最后是二手房方面，2015年2月全市內(nèi)五區(qū)二手房住宅成交15.08萬平方米，環(huán)比下降了36.88%，同比上升35.48%。內(nèi)五區(qū)一二級(jí)市場(chǎng)的成交比值為5.2：1，岳麓區(qū)差距最大，比值是9.18：1，芙蓉區(qū)差距最小，比值是1.61：1。

[主持人]數(shù)據(jù)顯示，2月下旬的長(zhǎng)沙樓市因受到“春節(jié)效應(yīng)”影響，總體指標(biāo)出現(xiàn)下滑。但結(jié)合今年兩前個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙樓市成交卻有一定程度的好轉(zhuǎn)。請(qǐng)各位介紹一下自身項(xiàng)目具體銷售情況，近期實(shí)施或計(jì)劃實(shí)施哪些營(yíng)銷拓客手段，效果如何？近期市場(chǎng)感受如何？首先請(qǐng)王老師談一下。

[王義高]我想市場(chǎng)表現(xiàn)情況可能他們更清楚吧？

[黃拓夫]要不李總先來吧。

[王義高]春江水暖鴨先知，他們都在一線。

[李趙]那我簡(jiǎn)單跟各位分享一下在銷售一線的感受吧。春節(jié)期間，長(zhǎng)沙樓市成交量明顯感覺下滑，本身來講長(zhǎng)沙在歷年來也是如此，在春節(jié)節(jié)點(diǎn)期間也是銷售淡季，受春節(jié)氣侯的影響，成交量本身也不活躍。但是，從3月份目前來情況看，我的洋湖項(xiàng)目成交量跟2月份相比有所回升，包括在老客戶到訪率也有所回升。

[李趙]從拓客渠道和手法上來講，年后整個(gè)市場(chǎng)板塊，包括洋湖、梅溪湖，濱江等都會(huì)有自己拓客的動(dòng)作和政策出臺(tái)。比如，這兩天炒的比較火的恒大半價(jià)賣，我聽說長(zhǎng)沙保利也有大的促銷舉措，已經(jīng)在線上發(fā)布了聲音。實(shí)際上，整個(gè)開年后，市場(chǎng)格局應(yīng)該是大家都在開始搶占市場(chǎng)，抓住客戶的關(guān)注度，這是我的一個(gè)比較明顯的感受。

[主持人]好，感謝李總，下面請(qǐng)陳總談一下。

[陳艷美]好，我談一下我們公司所做的項(xiàng)目的情況吧。應(yīng)該說，春節(jié)前后，剛需類產(chǎn)品的銷售還是非常好，哪怕是過年的前后，春節(jié)期間這一段時(shí)間，銷售的情況都是特別好。但是，有一類產(chǎn)品相對(duì)來說客戶就會(huì)比較猶豫一些，比如小戶型的產(chǎn)品和洋房這類大面積產(chǎn)品。3月份開始，洋房產(chǎn)品、剛需產(chǎn)品的來客量明顯增加，應(yīng)該說洋房產(chǎn)品來客量是以前的4倍，說明大家還是在關(guān)注樓市。

[陳艷美]我們的洋房主要分為兩類產(chǎn)品，一是一樓、二樓的洋房產(chǎn)品，和別墅不一樣的小戶型產(chǎn)品，相對(duì)來說是靠項(xiàng)目品質(zhì)來提升。其次是100-150平的洋房產(chǎn)品，7800元/平方米的均價(jià)可以買到的洋房，這類性價(jià)比高的改善型產(chǎn)品的銷售預(yù)期比我們預(yù)計(jì)的要好的多。

[陳艷美]今年我們啟動(dòng)了新的產(chǎn)品，就是智能物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型產(chǎn)品，開盤當(dāng)天賣卡就達(dá)到了五六十張，超過了我們的想象，畢竟它是投資類產(chǎn)品，投資類產(chǎn)品在政策上是受到抑制的，但是只要有一點(diǎn)，只要跟互聯(lián)網(wǎng)、智能物流掛鉤的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，大家都是看好的。因?yàn)椋�大家都在找新的產(chǎn)品，新的理念。它比傳統(tǒng)投資產(chǎn)品相對(duì)來說要更好一些，這是我的個(gè)人感受。

[主持人]好的，下面請(qǐng)騰總談一下。

[騰聰]我先談二手房吧，因?yàn)楣�司主營(yíng)業(yè)務(wù)是二手房。整體二手房的數(shù)據(jù)同比1月份下滑了50%左右的份額，這其中，可能不是市場(chǎng)的原因，也有員工思想心態(tài)的一些動(dòng)向。但是，從我們整體的數(shù)據(jù)來看，客戶來訪量同比還是加大的，這可能跟北上廣深回來的客戶需求也有一定的關(guān)系。

[騰聰]然后，我們也做新房項(xiàng)目，以剛需產(chǎn)品為主。從剛性需求的成交來看，2月份的第一周大概是1700套左右，第二周大概降到500多套，第三周就只有幾十套了。但是，從最近的狀況來看，包括從公司的客戶數(shù)據(jù)來看，其實(shí)是明顯的一個(gè)回升狀態(tài)，特別是這一周整體達(dá)到了1300多套，第一周還是1700多套，其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)個(gè)人認(rèn)為還是在呈回升的趨勢(shì)。

[主持人]感謝騰總，王老師要不要談一下近期2月份您對(duì)市場(chǎng)的觀察？

[王義高]春節(jié)期間，各位老總講了2月份的整體趨勢(shì)是普遍下滑的。這個(gè)春節(jié)效應(yīng)是受到去年整個(gè)一年樓盤下滑的影響，并且延續(xù)到今年上半年。盡管去年出臺(tái)了不少的優(yōu)惠政策，取消限購(gòu)令、認(rèn)房不認(rèn)貸等，但提振效果并不明顯。

[王義高]去年樓市下滑的時(shí)間超過了8個(gè)月。從研究來看，樓市下滑最好不要超過6個(gè)月，但去年超過了8個(gè)月，所以影響到現(xiàn)在。不過好在剛才大家談到了這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，這個(gè)好轉(zhuǎn)的因素就是今年央行存貸雙降，同時(shí)也比我們想象中來得猛烈一些，降幅也比較大，加上去年的政策效應(yīng)也反映到樓市市面上，更增加了市場(chǎng)的信心。

[王義高]原來很多人認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)持續(xù)下滑，購(gòu)買信心不足，開發(fā)商動(dòng)搖推盤也不足。今年上半年，央行再一次降低利率，同時(shí)降準(zhǔn)，現(xiàn)在準(zhǔn)備金率已經(jīng)降到了25年的最低，只有15%的準(zhǔn)備金利率了，也就是說商業(yè)銀行現(xiàn)在貨幣充足，就是看如何帶到市場(chǎng)上來，用什么方法，風(fēng)險(xiǎn)怎么管控。

[王義高]那么，反映到樓市上的話，他們也是要尋找好的開發(fā)商，好的公司，或者一些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，所以他們也感覺到樓市普遍好起來了。但是，好到什么程度呢？就要看各個(gè)開發(fā)商了，現(xiàn)在樓市分化很厲害，冷暖不均，有的在尋找一些大的工程，并且樓市出現(xiàn)了新的融資方式，比如股權(quán)融資、房地產(chǎn)證券化、項(xiàng)目融資，包括影子銀行的重新貸進(jìn)貸出，在春節(jié)進(jìn)行調(diào)整等等，所有這些東西開發(fā)商都在考慮。

[王義高]不過，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的銷售恐怕還需要有一個(gè)磨合的過程，它不會(huì)來得那么陽(yáng)光，那么燦爛，那么興旺。

[王義高]總體來講，既然大家已經(jīng)感覺到樓市已經(jīng)回暖，我想很快今年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高潮，或者說我們以前講的春節(jié)期間的置業(yè)小高潮，可能稍稍推遲到后面一點(diǎn)，這是根據(jù)政策而變化的。開發(fā)商都在大量的洗牌，進(jìn)行重新的戰(zhàn)略定位。

[王義高]那這個(gè)高潮能持續(xù)多久，我想可能也會(huì)持續(xù)到一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期。那是不是在今年會(huì)爆發(fā)一個(gè)高漲的高潮？還有待觀望。這主要依據(jù)這幾方面，一是商業(yè)銀行的利率調(diào)整，按揭以及首付比例，以及開發(fā)商推盤的速度和重新整合的問題，如果這些政策都能夠定下來，滿足市場(chǎng)需求的話，我想從5月份開始應(yīng)該就會(huì)進(jìn)入回暖的持續(xù)銷售期，到年底的話，今年2015年有可能會(huì)有一個(gè)豐收之年。

[主持人]感謝王老師。下面，請(qǐng)李總從房企一線市場(chǎng)的角度來談一下，在兩會(huì)召開之前和之后，尤其是李克強(qiáng)總理定調(diào)了今年房地產(chǎn)發(fā)展政策是支持和促進(jìn)之后，您對(duì)兩會(huì)召開后的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變有什么期待嗎？

[李趙]實(shí)際上，剛才聽了教授的一些說法，我覺得我個(gè)人還是比較贊同的。因?yàn)椋�中�?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)政策主導(dǎo)型市場(chǎng)。在此之前，政策干預(yù)調(diào)控比較多，對(duì)市場(chǎng)的影響和走向，包括對(duì)購(gòu)房者的選擇，也會(huì)造成很強(qiáng)的引導(dǎo)性作用，這是不可忽視的現(xiàn)狀，這是在之前。

[李趙]同時(shí)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講也作出了一些方向上的明確。以前，大家都在調(diào)控的時(shí)候，不斷地去關(guān)注調(diào)控政策、調(diào)控手段，甚至于行政對(duì)預(yù)售證方面的干預(yù)。

[李趙]現(xiàn)在，我的理解是回歸到了客戶和產(chǎn)品本身，回歸到客戶價(jià)值，對(duì)客戶的服務(wù)。比如，你的物業(yè)如何為客戶提供好的物業(yè)環(huán)境和生活體驗(yàn)，包括如何在戶型、在自己的園林打造的產(chǎn)品本身上提高物業(yè)價(jià)值來下功夫，我覺得這是開發(fā)商肯定要去琢磨的一個(gè)方向了。因?yàn)椋�現(xiàn)在大家更多關(guān)注自身，關(guān)注項(xiàng)目，關(guān)注品質(zhì)，這是趨勢(shì)上的轉(zhuǎn)變。

[李趙]第二，從全球來講，房地產(chǎn)本身具是雙重屬性，一是居住屬性，是作為生活的必需品，是一個(gè)居家之所。同時(shí)，它也具備投資屬性，這在發(fā)達(dá)國(guó)家是被明確和認(rèn)可的，而在國(guó)內(nèi)來講，這個(gè)方面大家可能更多的比較忌諱，明知道買了房投資之后能獲得收益，但也沒有人過多地發(fā)揮這條屬性，而是更多的是強(qiáng)調(diào)它的自住和剛需。

[李趙]我想，未來政府的政策導(dǎo)向會(huì)逐步地明確化，剛才通過教授的一些分析，我們也獲得了這個(gè)方面的信息。

[李趙]從以上幾個(gè)觀點(diǎn)來看，從開發(fā)商本身來講，如何練好內(nèi)功，如何扎實(shí)地去實(shí)現(xiàn)自己項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)，我覺得是未來要明確和需要去關(guān)注的方向。

[李趙]因?yàn)椋�這個(gè)市場(chǎng)逐步地會(huì)出現(xiàn)兩極分化，好的區(qū)域和差的區(qū)域，好的項(xiàng)目和差的項(xiàng)目，好的戶型和差的戶型，對(duì)于市場(chǎng)客戶的認(rèn)同度是有逐步分化的，這是一個(gè)非常明確的趨勢(shì)，不是之前一好整個(gè)市場(chǎng)都好，什么房子都能賣，打開門什么房子都賣得掉，未來客戶逐步趨于理性，市場(chǎng)逐步趨于規(guī)范，關(guān)注市場(chǎng)，練內(nèi)功是關(guān)鍵，這是我的觀點(diǎn)。

[主持人]感謝李總。下面請(qǐng)陳總談一下，因?yàn)閺娜ツ晟习肽觊_始一直以剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng)，在兩會(huì)召開以后，或者今年進(jìn)入金三以后,這個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)會(huì)不會(huì)逐漸地發(fā)生一些改變？比如說投資性的需求會(huì)不會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)？想請(qǐng)您談一下這個(gè)問題。

[陳艷美]就我們來看，因?yàn)槲覀児�司主要做新房代理，我們和李總不一樣，我們是代理商，產(chǎn)品的類型相對(duì)比較多。其實(shí)，市場(chǎng)不管是政府調(diào)不調(diào)控，最根本還在于供需這個(gè)平臺(tái)，其實(shí)我們最大的壓力不是在于政策層面，而是供需失衡。長(zhǎng)沙應(yīng)該是全國(guó)存量房最大的地區(qū)，所以最大的壓力在這一塊兒。

[陳艷美]2014年說實(shí)在的，供需失衡導(dǎo)致了部分購(gòu)買人群選擇觀望，不過我覺得2015年，這種現(xiàn)象會(huì)有所緩解，但這種緩解不一定會(huì)讓價(jià)格上漲，而是大家有機(jī)會(huì)走量，市場(chǎng)主導(dǎo)依然以剛需和剛改為主。

[陳艷美]因?yàn)樗麄儗?duì)未來價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期的期望比較高，我也不太看好投資型的產(chǎn)品，或者是絕對(duì)奢華的產(chǎn)品，當(dāng)然不是說奢華的產(chǎn)品沒有，只是他的產(chǎn)品不是大眾化的，只有一小部分市場(chǎng)。

[陳艷美]另外，我想補(bǔ)充一點(diǎn)的是，未來的房子該怎么賣？開發(fā)商應(yīng)該選擇什么樣的銷售團(tuán)隊(duì)或者銷售公司？其實(shí)，我們從2010年開始就在研究這個(gè)問題，研究未來這個(gè)市場(chǎng)的壓力.政府為什么開始調(diào)控？確實(shí)他們用心了，畢竟這些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度太快了，工資增長(zhǎng)的情況擺在這兒，應(yīng)該從高速增長(zhǎng)慢慢回到平穩(wěn)健康的這條路上去。

[陳艷美]在這條路上，我們自己公司也有一些新的戰(zhàn)略，比如要節(jié)省開發(fā)商的成本，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，開發(fā)商的成本是增加的，推廣的成本、人力的成本，但收益又是下降的，這就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品沒有足夠的資金去投入。因?yàn)椋�第一是不可能有那么高的價(jià)格溢價(jià)空間；第二是要走量，要去化。

[陳艷美]未來的市場(chǎng)依然以剛需和改善為主，這類項(xiàng)目的客群還是以5公里范圍為原則，我們公司就成立了另外一個(gè)公司叫“社區(qū)電商”、“社區(qū)匯”。這樣一來，我們的購(gòu)房模式就變了，原來是團(tuán)隊(duì)進(jìn)開發(fā)商，現(xiàn)在是進(jìn)社區(qū)，線上線下是1+X+N的模式，1是店這個(gè)點(diǎn)不變，X是店員扎根在社區(qū)服務(wù)中心，N是線上線下有很多個(gè)APP，都可以為我們賣房，社區(qū)金融也會(huì)做進(jìn)去。

[陳艷美]社區(qū)匯本身是一個(gè)公共的平臺(tái)，不光銷售房子，還通過社區(qū)服務(wù)解決老人的生活方式問題等等。所以，能更快地集結(jié)購(gòu)房客戶。

[陳艷美]另外，我們可以更快地集合優(yōu)質(zhì)資源，開發(fā)商就更愿意跟我們合作，我們?cè)趧?chuàng)造價(jià)值，減少平臺(tái)的損耗，未來有辦法的會(huì)走得很好，沒有辦法的會(huì)很艱難，這是一個(gè)洗牌的過程。在當(dāng)下，不論是開發(fā)商還是代理行業(yè)，都要顛覆自己的思想，為此我們成立了一個(gè)“顛覆營(yíng)銷群”，我們這個(gè)群不斷地研究如何顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷，不讓客戶資源流失。

[主持人]感謝陳總的分享。近期大家討論得比較多的是不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅的推出，這個(gè)傳言一出來大家就開始拋售住房了，對(duì)二手房市場(chǎng)會(huì)有什么樣的影響呢？想請(qǐng)騰總談一下。

[騰聰]其實(shí)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記，我個(gè)人的觀點(diǎn)是，政府的出發(fā)點(diǎn)可能不是要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，而是要收集全國(guó)房地產(chǎn)最具體的一些數(shù)據(jù)。

[騰聰]所以，關(guān)于拋售的現(xiàn)象，其實(shí)在一年前炒作房產(chǎn)稅問題的時(shí)候就出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)是有一點(diǎn)點(diǎn)波動(dòng)的。但是，現(xiàn)在廣大客戶對(duì)這個(gè)東西已經(jīng)當(dāng)作一種習(xí)慣了，個(gè)人認(rèn)為在二手房領(lǐng)域上不會(huì)有太大的拋售現(xiàn)象，會(huì)有，但是不會(huì)是大量的，這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有太大的變化，個(gè)人覺得是這樣子。

[騰聰]二手房的量相比來講并沒有得到一個(gè)很大的提升，更多的是在新房板塊。對(duì)于我們來講，可能更多的是做好自己的專業(yè)服務(wù)，把自己好的服務(wù)帶給廣大客戶，這可能是我們需要去做的。

[騰聰]關(guān)于新房板塊，我們有自己的新房團(tuán)隊(duì)，我很認(rèn)同陳總的觀點(diǎn)。確實(shí)，之前我們合作的有幾家開發(fā)商，之前的銷售量其實(shí)也是比較平均的，但是后面銷售渠道進(jìn)行多元化以后，比如陳總講的1+X+N的方式，確實(shí)給項(xiàng)目帶來了比較好的成交量。

[騰聰]因?yàn)椋�長(zhǎng)沙整個(gè)房?jī)r(jià)更多的是看供求關(guān)系，整個(gè)長(zhǎng)沙的存量房是比較大的，未來的市場(chǎng)個(gè)人更覺得可能是誰的面更廣，產(chǎn)生的銷售渠道更多，銷量可能就會(huì)走得更多。

[黃拓夫]我想接著這個(gè)話題講一下，剛才聊到了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是兩會(huì)的一個(gè)議題，還有不動(dòng)產(chǎn)登記。個(gè)人認(rèn)為二手房拋售行為以前不是沒有出現(xiàn)過，記得一年多以前，那時(shí)候傳言二手房的交易要征收20%的稅，但并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的恐慌性拋售。

[黃拓夫]但是，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收形式，不知道王老師怎么看？我覺得，房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該要看當(dāng)?shù)卣�府的情況，如果長(zhǎng)沙征收房產(chǎn)稅的話，王老師您認(rèn)為怎樣征收能代價(jià)最小？?jī)?yōu)勢(shì)最好？又能達(dá)到中央的調(diào)控思路呢？

[王義高]這個(gè)問題我要給大家?guī)讉�(gè)重要的概念，第一，不動(dòng)產(chǎn)登記條例3月1日正式落地，按照官方的說法是2017年才完善，所以還有兩年才能鋪開，官方說要到2020年才全面鋪開和完善，這就是說時(shí)間還非常遙遠(yuǎn)，至少還有五年，那五年中會(huì)發(fā)生什么？我們不知道，這是第一個(gè)概念。

[王義高]第二個(gè)概念，從初次試點(diǎn)的17個(gè)城市來講，出臺(tái)的條例非常粗獷，并且鬧出了一些笑話，好多東西都沒有，還不如以前那個(gè)老本子。

[王義高]最后說土地不計(jì)算年限，再來修正怎么怎么的，也鬧出了一些笑話，由此可見從技術(shù)上完善就非常遙遠(yuǎn)。第三是試點(diǎn)城市并沒有選擇北京、上海等一線城市，這里就包含著某些用意，這個(gè)用意大家去想我就不說了。好，這是從不動(dòng)產(chǎn)登記方面來講。

[王義高]還有不動(dòng)產(chǎn)登記最大的一個(gè)技術(shù)障礙在哪里呢？就是不分公司，是一個(gè)單位來做，其實(shí)登記天安門還是登記釣魚島，與老百姓沒有關(guān)系，與老百姓有關(guān)系的是老百姓手中的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)有沒有貶值？產(chǎn)權(quán)關(guān)系怎么樣？可不可以繼承？人死了，房子就沒了？老百姓都關(guān)心這些問題。

[王義高]再談到產(chǎn)權(quán)，諾貝爾獎(jiǎng)獲得者也曾講到了這個(gè)問題，其實(shí)，在中國(guó)人歷代中是沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的，以前土地都是皇帝的，所有的重臣都是皇帝的臣民，哪有產(chǎn)權(quán)？皇帝要?dú)⒛惴址昼姷氖拢�哪有產(chǎn)權(quán)關(guān)系？再后來，分田到戶也沒有產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒有私人家的東西。所以，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還是一個(gè)漫長(zhǎng)的技術(shù)問題，這是產(chǎn)權(quán)登記方面。

[王義高]第二個(gè)問題是征稅問題，不動(dòng)產(chǎn)登記的完善還要這么長(zhǎng)時(shí)間，怎么征稅？原來講要通過征稅來抑制房?jī)r(jià)，可是房?jī)r(jià)沒有高速增長(zhǎng)了，是不是未來掉價(jià)了會(huì)退稅？比如我破產(chǎn)了，賭博房子抵押出去了，那你們還會(huì)退給我稅嗎？

[王義高]就我所知，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)根本還很難開始征稅。所以，大家不用擔(dān)心征稅的問題，即使是征，也是象征性的征一點(diǎn)點(diǎn)，不動(dòng)皮毛的，所以根本不用過分關(guān)心，現(xiàn)在我們眼睛先盯著不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)事情怎么完善。

[王義高]還有最重要的一件事情，登記以后住建部需要系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，可現(xiàn)在聯(lián)網(wǎng)都沒有聯(lián)起來。如果是系統(tǒng)已經(jīng)完善，哪年哪月又能執(zhí)行到位？其實(shí)，地方政府是有抵觸情緒的，如果地方不愿意搞的話，后面的工作怎么做？

[王義高]大家要清晰。現(xiàn)在的征稅和以前的征稅不同，以前的稅都是企業(yè)代征代處理，老百姓沒有感覺到稅高低的影響，反正發(fā)工資到戶了，只是會(huì)覺得工資有變化而已，其實(shí)是被稅征掉了。

[王義高]現(xiàn)在，征稅征到個(gè)人頭上來，需要自己去稅務(wù)局交稅，有稅就有法，如果不交房產(chǎn)稅就可以抓你，這樣會(huì)導(dǎo)致老百姓一系列的官司增加。特別是破產(chǎn)的，是坐牢還是槍斃？這個(gè)問題都沒有解決，征稅不是簡(jiǎn)單的事情。

[王義高]征稅是最密切關(guān)系政府和老百姓關(guān)系的問題，政府也會(huì)謹(jǐn)慎，老百姓也會(huì)感覺到稅才是真正管控我們生活和管控我們家庭一切的東西，而不是什么互聯(lián)網(wǎng)之類的。所以，依我看，征稅是遙遙無期的。

[黃拓夫]我看基本上有兩個(gè)很大的難度無法解決，一是它的合法性的問題，這是根本；二是開征的技術(shù)難度實(shí)在太大，確實(shí)三五年都很難做到。

[王義高]還有一個(gè)問題，誰是樂意征稅的？這個(gè)問題也沒有解決。老百姓愿意征稅？還是制定政策的人愿意征稅？這個(gè)問題也沒有解決。所以，征稅應(yīng)該不在今天的討論范圍之內(nèi)，但是涉足到不動(dòng)產(chǎn)，政策還是要說清楚。當(dāng)然，如果沒有不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)也可以征稅，但是沒有這項(xiàng)基礎(chǔ)工作，難度就更大了。

[主持人]剛才兩位聊到了不動(dòng)產(chǎn)登記和征稅的問題，現(xiàn)在想聊一聊對(duì)于老百姓更實(shí)際的問題。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是谷底階段嗎？從開發(fā)商的角度來看，您覺得現(xiàn)在是購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)嗎？

[李趙]我認(rèn)為現(xiàn)在絕對(duì)是一個(gè)非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，為什么呢？因?yàn)椋�房�(jī)r(jià)的高低和房地產(chǎn)的問題啊，確實(shí)在中國(guó)來講太大了，也無法從宏觀上去研判。因?yàn)椋�可能�?duì)于北上廣深一線城市來說，購(gòu)房時(shí)機(jī)合適。但是，對(duì)于長(zhǎng)沙這種二三線城市來說未必。

[李趙]二三線城市屬于高漲的時(shí)候，一線城市屬于抑制的時(shí)候，在購(gòu)房時(shí)機(jī)上也沒有一個(gè)對(duì)等的關(guān)系。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該用區(qū)域和分級(jí)來看，我認(rèn)為更合理一些，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)。

[李趙]對(duì)于長(zhǎng)沙本地的購(gòu)房者來說，我應(yīng)該說現(xiàn)在是一個(gè)非常合適的時(shí)機(jī)，為什么這么說呢？第一，首先長(zhǎng)沙目前的庫(kù)存量是非常大的，大家都達(dá)成了共識(shí)，不管是大中小開發(fā)商，在這個(gè)時(shí)期快速去化自己的庫(kù)存是當(dāng)務(wù)之急。

[李趙]那么，在這種前提下，一是價(jià)格上的預(yù)期不會(huì)太高；二是促銷和相關(guān)的優(yōu)惠、贈(zèng)送等附加的促銷力度都會(huì)加大，那么我認(rèn)為在這個(gè)時(shí)機(jī)出手應(yīng)該是比較合理和劃算的。同時(shí)，因?yàn)榭蛻糍I房也有樓層高低、朝向不同等各個(gè)方面的選擇機(jī)率，那么對(duì)于客戶來講，這個(gè)時(shí)候他的可選擇單位也是最多的。

[李趙]我想，綜合以上幾點(diǎn)來看，這個(gè)時(shí)機(jī)買房應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，這是我的觀點(diǎn)。

[主持人]感謝李總，下面請(qǐng)陳總談一下對(duì)這個(gè)問題的看法。

[陳艷美]我是贊同李總的觀點(diǎn)的，剛需客戶買房是為了要自住，不是投資，所以在開發(fā)商價(jià)格預(yù)期最低的階段買房是很合適的，也有很多性價(jià)比非常高的房子。

[陳艷美]另外選擇面真的是非常大。此前，看中的一套房不下手可能馬上就會(huì)沒了，現(xiàn)在不會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問題，整個(gè)市場(chǎng)的剛需產(chǎn)品（90-120平方米）是市場(chǎng)需求最大的，供應(yīng)量也是最大的，現(xiàn)在剛需客戶購(gòu)房是一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)，并且也不會(huì)因?yàn)樗麄兊馁?gòu)買而導(dǎo)致價(jià)格上漲，目前來說，開發(fā)商還不敢漲價(jià)。

[陳艷美]而今年對(duì)開發(fā)商而已，大家要做的就是從開年就把今年的戰(zhàn)略布局做好，可能一開始每個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略布局都是低開高走，從開春就把開始的基礎(chǔ)打好，后面看著市場(chǎng)情況和自己的回款指標(biāo)再調(diào)價(jià)格，目前，剛需產(chǎn)品還是比較好出手的。

[陳艷美]其實(shí)，投資型客戶、改善型客戶在這個(gè)階段也是可以選擇出手的。洋房類的產(chǎn)品確實(shí)比較稀缺，剛改類的客戶要改善自己的生活，也沒有那么著急，我有房子住不著急，慢慢來，慢慢看，但是在這個(gè)階段我認(rèn)為是一樣的，可能不是每一個(gè)開發(fā)商都能挺得住的，還是要走量，要速度的，壓力是比較大的。

[陳艷美]包括我自己本人也是，我想如果我的居住環(huán)境要改變，在這個(gè)時(shí)候確實(shí)我認(rèn)為是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，以前可能我看得上的房子，價(jià)格對(duì)我的壓力比較大，現(xiàn)在這個(gè)階段還是有很多的選擇空間，真的是這樣子的。

[陳艷美]剛才，王老師講到了不動(dòng)產(chǎn)登記，往往對(duì)消費(fèi)者有一些暗示，是不是以后的房子要交很多稅？對(duì)投資型客戶還是會(huì)有抑制，因?yàn)樗�買了不知道未來會(huì)怎么樣，但對(duì)我們來說真的和購(gòu)房沒有什么關(guān)系，登記這個(gè)事情本身就是很漫長(zhǎng)，如果是為了收稅而登記，里面有一些東西是不清晰的，但事實(shí)上它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有一些抑制的影響，對(duì)預(yù)期會(huì)有一些干擾。

[主持人]感謝陳總，想聽一下騰總的建議。

[騰聰]其實(shí)，整個(gè)長(zhǎng)沙現(xiàn)在客戶群體是比較理性的，我個(gè)人是這么認(rèn)為的。因?yàn)椋��?jīng)過這幾年中央的折騰。但是，從我個(gè)人而言，我認(rèn)為這個(gè)節(jié)點(diǎn)是很適合購(gòu)房的。

[騰聰]為什么這樣講呢？長(zhǎng)沙這幾年已經(jīng)折騰得夠狠了，這幾年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)沒有太大的波動(dòng)，也沒有往低谷走。其實(shí)，廣大客戶對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)也是能夠堅(jiān)守的，大部分客戶堅(jiān)守在6000多元/平方米的基準(zhǔn)上，我認(rèn)為在這個(gè)點(diǎn)上出手還是比較適合的。

[主持人]您認(rèn)為剛需客戶在未來市場(chǎng)還是主力軍嗎？

[騰聰]主要是剛需客戶，買不買房主要看客戶自身需求，如果有自身需求要買就會(huì)出手，如果沒有需求的話他也還是會(huì)去觀望的。

[主持人]感謝各位，下面請(qǐng)王老師做一個(gè)簡(jiǎn)單性的總結(jié)發(fā)言。

[王義高]我想，2015年無論是不動(dòng)產(chǎn)開啟登記，或者市場(chǎng)上對(duì)一些政策的反饋聲音，包括征稅、反腐等等問題，不管怎么樣，房地產(chǎn)依然會(huì)以健康、穩(wěn)定向前發(fā)展為主導(dǎo)，一些負(fù)面的因素對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的負(fù)面影響，我想是不會(huì)有太多的影響的，房地產(chǎn)依然會(huì)以這個(gè)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)繼續(xù)前進(jìn)，開發(fā)商在2015年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)好收成。

[主持人]感謝王老師，李總。

[李趙]從我個(gè)人來看的話，我認(rèn)為剛才王老師講了宏觀市場(chǎng)的一些觀點(diǎn)，我認(rèn)為長(zhǎng)沙市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)朝著一個(gè)比較健康和良性的市場(chǎng)發(fā)展軌跡去調(diào)整，我覺得這是好的。另外，去庫(kù)存化也是很明顯的。那對(duì)于洋湖1號(hào)項(xiàng)目來講，在洋湖濕地核心，去年第一期已經(jīng)銷售完畢了，第二期是項(xiàng)目的收官之作，我想也會(huì)給市場(chǎng)客戶帶來更多的亮點(diǎn)和精彩的表現(xiàn)，請(qǐng)大家期待。

[陳艷美]我們服務(wù)開發(fā)商，對(duì)以李總為代表的尊貴客戶有一個(gè)建議，未來的市場(chǎng)還是要做好品質(zhì)。不管對(duì)客戶還是對(duì)消費(fèi)者，好的品質(zhì)客戶愿意買單，哪怕貴一點(diǎn)，以我們的銷售經(jīng)驗(yàn)來說，就有好的預(yù)期。

[陳艷美]另外，從我做營(yíng)銷的觀點(diǎn)來看，我認(rèn)為資源豐富的，有創(chuàng)新思維的，執(zhí)行力強(qiáng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，一定會(huì)賣好的有品質(zhì)的房子。原來是什么樣的骨頭都啃得動(dòng)，現(xiàn)在不一樣了，我們也要為客戶選擇好的產(chǎn)品，我們用創(chuàng)新的顛覆性的營(yíng)銷模式來服務(wù)好開發(fā)商，也服務(wù)好購(gòu)房客戶。

[騰聰]其實(shí)，這個(gè)問題從08年就一直在討論了，關(guān)于樓市到底會(huì)有一個(gè)什么樣的顛覆性的狀況。但是，從08年到09年，一直到現(xiàn)在，用事實(shí)證明，市場(chǎng)一直是一個(gè)很平穩(wěn)的趨勢(shì)。

[騰聰]站在我們公司的角度，我們希望把專業(yè)化的服務(wù)帶給廣大客戶，這是最重要的一點(diǎn)。樹立二手房在市民心中的地位，再把自己的口碑真正做出去，我覺得這是我們真正要去做的。另外，在開發(fā)方面，新房這一塊兒，其實(shí)我還是建議開發(fā)商多一些渠道，讓我們用最專業(yè)的服務(wù)把它傳遞得更快一些，這樣對(duì)市場(chǎng)也會(huì)有一些幫助。

[主持人]好的。

[黃拓夫]我就簡(jiǎn)單說一下。我認(rèn)為，特別是今天聽了各位的一些言論、見解和看法，我相信已經(jīng)理清了房地產(chǎn)市場(chǎng)上很多的迷思，特別是王老師的一些見解，正本清源。

[黃拓夫]我預(yù)計(jì)2015年樓市一定有所回升，穩(wěn)字當(dāng)頭，在穩(wěn)的前提下有所回升，價(jià)格不會(huì)有很大的增長(zhǎng)，但規(guī)模會(huì)有一定的走量，大家要對(duì)長(zhǎng)沙樓市有信心。開發(fā)商低價(jià)走量，購(gòu)房者只要有需要就是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，擇機(jī)購(gòu)房。

[主持人]今天的會(huì)客室到此結(jié)束，非常感謝王老師和各位老總的到來，謝謝。