[黃拓夫]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎大家收看由0731房產網、0731地產研究院、紅網傳媒聯合為您打造的《0731地產研究院微沙龍》訪談。
[黃拓夫]3月底，二套房的首付比例從六成降至四成，同時二手房的營業稅從之前滿5年免征調整為滿2年免征，樓市再次迎來三大重量級調控政策。相較2月份春節期間，3月份長沙樓市活躍程度提升，各項指標環比回升十分明顯，成交量回到去年水準而價格仍在低位。隨著3月樓市逐漸回溫政策利好接連出臺，加之城鎮化改造進程不斷提質加速，也使得棚改被征收戶大量涌入市場，轉化為市場購房主力，各界已經對即將到來的4、5月傳統營銷旺季產生更大期待，更有學者直言新一波的降準降息將在第二季度到來。樓市新政我們需要關注哪些方面？新政密集出臺能否改善樓市的基本面？房地產開發商又將如何應對？今年上半年對購房者而言是不是最佳購房時機？
[黃拓夫]本期我們邀請到的嘉賓有：
中原地產湖南分公司總經理、0731地產研究院特聘專家 胡治鋼先生
中冶長天置業有限公司營銷副總 魏捷先生
乾源國際廣場營銷總監 江滿全先生
卓越蔚藍城邦營銷總監 扶焱焱
恒偉西雅韻營銷策劃部經理 劉雨涵
星大集團佳美紫郡營銷總監李彥良 李彥良先生
偉業我愛我家長沙分公司總監 湯守運先生
歡迎各位的到來！
[黃拓夫]樓市從一季度開始徘徊，我們不妨從0731地產研究院近日發布的《一季度長沙地區房地產市場主要指標監測報告》中的數據來作一些介紹。
[黃拓夫]2015年1-3月長沙市內五區商品住宅供應188.99萬平米，其中3月新建商品住宅批準預售34.30萬平米。3月供應環比下跌46.6%，同比下跌50.63%，整個一季度環比下降58%，同比下跌8.2%。
[黃拓夫]2015年1-3月長沙內五區商品住宅累計網簽249.39萬平米，其中3月網簽68.20萬平米，環比下跌13.1%，同比上漲58.16%。春節過后首月，內五區住宅環比成交量微跌，但顯著高于去年同期。整個一季度環比下跌15.31%，同比上漲50.19%。
具體到今年3月，長沙內五區住宅成交均價為6347元/平方米，環比下跌3.31%，同比下降9.93%。同期，長沙四縣市住宅成交均價為4015元/平方米，環比下降3.69%，同比下降6.41%。
[黃拓夫]2015年3月，長沙市（含五區四縣市）新建商品住宅供銷比為0.34，這個有大幅度的下滑，主要由于供應量大幅減少，導致供銷比明顯回落。
截至2015年3月，長沙內六區已取得批準預售且未銷售的商品住宅面積為1639.70萬平米，其中，岳麓區商品住宅待售量最高，503萬平米，芙蓉區待售量最低，66萬平米。
[黃拓夫]那么，2015年1-3月長沙市內六區寫字樓成交面積13.20萬平米，同比增長0.04%。共成交1349套，同比增長6.81%。價格方面，2015年3月寫字樓的成交均價為8920元/平米，是近一年的最低值。
1-3月長沙市內六區商業用房成交面積31.88萬平米，同比增長109.03%。價格方面，2015年1-3月，長沙市內六區新建商業網簽均價為12969元/平方米。
最后是二手房，2015年一季度，全市內五區住宅成交56.27萬平米，同比上升11.4%。內五區一、二級市場成交比值為4.43：1，其中岳麓區一、二手房交易量差距最大，比值為10.43：1，芙蓉區差距最小為1.35：1。
[黃拓夫]這是一季度長沙樓市的基本情況。今天有幸和在座的一起在這里，我想請大家聊一下，從各個專業的角度，從各個代理樓盤的角度，你們項目的具體銷售情況，近期實施或計劃實施哪些營銷拓客手段，效果如何？近期市場感受如何？先請胡總聊一下。
[胡治鋼]從我們代理的項目來看，今年1-3月份上訪的客戶量和成交量與去年同比還是有一定提升。我們能感覺到確實在兩次降息、一次降準，包括3.30政策出臺之后，購房者的信心有了明顯的回升，主要表現在上門客戶的增加和成交數據的增加。從客戶到訪和成交量來看，接近有2.6%的增幅。
[胡治鋼]從網簽數據來看，我們統計的是內六區的，沒有含長沙縣。內六區有一個增幅，與去年同比大概有將近40%多的增幅，但實際上因為今年第一季度網簽數據那么好，大部分是因為有30%是八方小區特價房的開發而造成的。但是，從價格來看，比值是下降的，5500元/平方米左右，與去年同比下降了10%多，價格有下跌。然后，成交量有一個增長，價格確實處在低位。
[黃拓夫]為什么會有量有所好轉，價格比較低位的情況呢？
[胡治鋼]價格上不去核心原因是現在存量還比較大，到3月底我們知道的數據是1606萬平方米，按照目前的消化量需要17個月，去年年底是1456萬平方米，消化周期是18個月，好一點點，有所好轉，但畢竟還是處于供過于求的局面，存量還是很巨大，存量房還很多。那么，價格還在低位徘徊，每家都有房子賣，供過于求的現象還是很嚴重，就造成了價格的低洼現象。
[黃拓夫]各位老總操盤的項目有什么反饋情況嗎？從魏總開始吧。
[魏捷]剛才，胡總講了一些比較具像的數據，我就講一下我的感受吧。胡總說了供求關系在這里，需要多少個月才能完成。但是，經過政策的改善，今年不斷出臺了新的政策，從上半年到現在已經有了回暖的跡象。包括我現在感觸最深的是，最近早兩個禮拜，營業稅降低，過去從公積金的三成到二成首付，包括商品房四成到三成首付，政府是把蛋糕做大。
[魏捷]我已經把房子賣了，我是改善型的客戶，希望去住更好的房子。但是，我肯定要把手里的房子拋出去，政府行為就是要把蛋糕做大，包括公積金、商貸等等。以我做營銷地產的經驗來說，我認為降價是最有成效的，不得不承認這個觀點。所以，結合之前的營銷政策，包括現在的一些風聲，我覺得作為開發商的話，在這個時期趕緊走量，至于后面的情況說實話誰都說不清楚。
[黃拓夫]看誰跑得快。
[魏捷]看誰跑得快，畢竟胡總說了供求關系在這里，今后的情況誰都說不準。
[黃拓夫]江總這邊有什么高論？
[江滿全]確實市場在好轉，現在確實是一個去庫存的好時機。如胡總所說，長沙的庫存量太大了，各大樓盤都在想各種招數去庫存，所以一季度整個房子賣得很好，但價格上不來的原因就是這樣。當然，我們項目乾源國際廣場的房子賣得不錯，價格也漲了一點點。3月份銷售了50套，這個月有望達到80套，品質擺在這兒。
[江滿全]其實，購房者在市場不好的情況下，可能會優先選擇價格更加便宜的樓盤。但是，市場好的時候，可能更傾向于找基本面，找樓盤的價值。以后我買了之后住起來非常舒服，哪怕我想脫手的時候，也很容易脫手，他們會找這樣的樓盤。所以，這也是我們的樓盤在這段時間還算賣得不錯，特別是同行紛紛力挺的原因所在吧。
[黃拓夫]江總，既然乾源國際廣場銷售是節節高，是不是可以分享一下您的營銷經驗或策略呢？
[江滿全]說實話，我們的樓盤相對比較穩健，最近幾天一直走價值路線，一直是價值營銷，給到客戶永遠是買到就是值的，這個“值”不僅是價格，更是從性價比上來說，現在只比周邊樓盤貴三四百元，但是貴得很正常，無論是地段、交通、配套等等，幾年后等到地鐵一開通，就不是比別人貴三五百了，可能是貴一兩千了。
[江滿全]所以，在我們這邊對比價格的客戶群中，20%-30%還是買了周邊3700-3800元/平方米的房子，這些客戶歸根到底是沒有錢。但是，另外注重價值的客戶還是買了我們的房子。
[黃拓夫]李總對市場新政和代理樓盤的情況有什么樣的感想嗎？
[李彥良]其實，前面三位都是業內專家，也是前輩，已經把問題都分析得比較透徹了。我想，無非也是這幾個原因。
準確地來說，其實月度數據和我們關聯不大。為什么呢？因為，我們是在星沙，月度數據沒把我們統計進來，但是從整體表現情況來看，還是與內六區的整體數據反映是一致的。
[黃拓夫]趨勢是一致的。
[李彥良]對，趨勢是一致的，甚至還要好一點。比如，我們在星沙做的項目。從去年年底，1月份以來，尤其是3月份以來，數據表現與去年相比完全是兩個樣。我想，星沙的表現和江總說的一樣的，我們都是屬于肉搏戰的項目，確實目前都是去庫存。然后，很多項目甚至不說走期房，現在幾乎都走現房，很多東西都呈現出來了。當然，位置好的，價格相對比較合理的，社區環境也成熟的，配套也出來的項目，普遍來說能夠讓一點點利的話，銷量還是比較明顯的。
[李彥良]所以，我們從3月份，包括4月份基本上和江總反映的增量數據是吻合的，我估計5月份的項目還要好。但是，今天既然來參加本次論壇，與這么多同行、媒體來交流這個事情，我想呼吁一下，其實房地產不僅僅是政策支持，我覺得更多的應該是金融方面的傾斜。
[李彥良]其實，從目前的反饋來說，包括930、330政策出臺，基本上政策是在陣痛以后才慢慢放開的，尤其在公積金和銀行按揭方面，一些直接觀念還沒有特別到位，看能不能呼吁一下。如果政府想整個大的環境能夠有所改觀的話，我覺得金融如果向地產傾斜多一點，政策細則下臺得快一點，我們的日子可能會更好過一點。我也是開發商代表，現在賣房子真的沒什么錢賺。
[黃拓夫]湯總，您是做一二手房聯動的，二手房的回暖非常明顯，您有什么看法呢？
[湯守運]其實，營業稅“五改二”的政策對二手房的沖擊會更明顯。以前，我們賣了很多房子，基本上在二手房市場最受歡迎的還是次現房，就是五年以內的次現房，尤其是沒有搞過裝修的毛坯，與買新房差不多，周邊的配套又起來了，是實實在在能夠看得到的，不像新房看到的只是一個規劃。
[湯守運]對二手房的沖擊，相對來說會特別大，會給整個二手房團隊的信心格外大。從3、4月份的數據也可以看出來，其實3月份新政還沒有出來，但市場就已經開始抬頭了，特別是3月份的月底，包括月中，其實住建委、房產局專門把二手房經紀公司的大佬全部請到一起開會，專門研究怎么盤活二手房市場。
[湯守運]說實在的，二手市場不盤活的話，購房者不太敢買新房，因為買了之后賣不出去。包括我自己買房也是的，以前有點錢就想多買一套房放在這里，但是這幾年多余一點錢真的不敢買房了，因為我賣不出去，甚至賣出去的價格更低，那就不敢買了。其實，政府對二手房也下了一些力度，我在長沙做了十年的二手房，從來沒有發現政府關注過二手房，開會都是新房的老板們去開會。
[湯守運]但是，這一次政府比較重視，不管是住建委、房產局、銀行代表都參加了，針對怎么樣盤活存量房給出了很多的意見。所以，在整個3月份，包括銀行的降息，不是一個月降下來的，是逐月降下來的，基本上環境就探底了，二手房慢慢就開始回升了。
[湯守運]當然，隨著三月底新政的出臺，對市場的刺激更是錦上添花了，這個月會看到對整個行業的刺激真的是非常大。偉業我愛我家長沙分公司的業績，在3月份的基礎上，4月份已經翻了100%了。我在這個行業做的時間比較長一點，很多朋友、熟人在中介公司，很多公司的店面業績是100%-300%的翻番。
[湯守運]胡總所說的成交量，從房產局所體現出來的數據來看，可能環比不是漲得特別快。因為二手房會有一個滯后期，其實漲的可能不止這么多。因為，我買以后有一個按揭的過程，要過戶，買了以后，成交以后，到網簽還有一個過程。所以，數據相對來說會滯后。
[湯守運]我想，應該說實際的增長數據肯定不止10%，估計會更高，會達到30%以上。4月份相比3月份，肯定環比上漲30%以上，這是我預測的一個數據，我想5月份應該會比4月份更好一點，現在成交量每周都在上升，我們在業務一線就能夠有所感覺，每天都可以從各個門店搜集到成交的信息，看到更多的希望。我想，對整個接下來的市場還是比較看好的。
[湯守運]雖然，存量房很多。但是，作為二手房來說，我們的客戶群體主要是兩大塊，一是改善型住房需求的。因為，這次政府調控關鍵也是想把改善性住房需求釋放出來，五改二、銀行首付下調、公積金貸款比例的上升，包括利率的下浮，都是引導改善型住房需求。
[湯守運]所以，二手房是次新房，很多改善型需求客戶會傾向于次新房。還有五改二，征收營業稅的標準是從交契稅那天開始，不是拿房產證那天開始。基本上簽了房產合同之后，過兩天就把契稅交了，交房以后沒多久就可以拿出來賣了，就滿兩年了，而且都是次新房，很受市場歡迎。
[湯守運]所以，這部分客戶在二手房這一塊兒會比較多。還有一種是棚改人群，現在房產局、住建委開會也說了，接下來長沙會減少政府建經濟適用房，會建得越來越好，因為存量房比較大嘛，更多的會通過貨幣補貼來補助，讓大家拿著貨幣補貼來消化市場上的存量房，棚改客戶也是二手房的主要客戶來源。
[湯守運]因為，他們的房子馬上要面臨拆遷，他們一家人還等著租房子，希望房子能夠很快地入住，基本上新房等的時間比較長，他們就不愿意等，這塊客戶是二手房的主要客戶。
[黃拓夫]您說到棚改，今年長沙有十幾二十個區同時推進棚改，大概有一二十萬人，長沙市的政策是戶均每個人可以拿到15萬元的補貼，這15萬元不是現金，是買房時給你的補償。所以，這對改善型需求是一個比較強的刺激。但是，你說的二手房確實是這樣的，買新房等的周期比較長，二手房買了就可以住。
[湯守運]對，特別是棚改戶，二手房和一手房基本上是掛鉤的。當時，我們在房產局開會的時候，0731房產網也做了數據統計，在長沙一套二手房可以帶動新房的交易，賣一套二手房大概可以帶動五套新房的銷售，二手房市場對新房市場的拉動非常大，對今后幾年的市場還是比較看好的。
[黃拓夫]扶總，卓越蔚藍城邦一季度的情況如何，包括項目的實際來訪、購房的情況？
[扶焱焱]應該說，卓越蔚藍城邦項目一直賣的不錯，我們有一個考核，完成基本值是3分，良值是4分，優秀值是5分，在一季度我們拿了5分，應該說整個銷售還是不錯的。然后，我們這邊比較精細化的做客戶深耕，包括周邊區域，主要手段也是靠渠道，靠人為主，主要做市場聯動，做大客戶的拓展，做小區的深入拓展，并沒有做太多的廣告。
[扶焱焱]然后，我們明顯的感受是，經過一年多市場的冷淡和觀望，其實壓抑了很多購房者群體，很多人在去年是應該買房的。但是，因為去年市場的原因，他們看了很多房子，從河東看到河西，從南城看到星沙，整個長沙都在看，但就是沒買。但是，今年一季度有很多這樣的購房客戶開始作出購房決定了，讓我們感覺去年壓抑了一年的需求現在開始在釋放。我們整體對市場還是比較樂觀的，應該是這樣講。
[黃拓夫]其實，330新政一頒布超出了一些人的心理預期，政府的力度還是比較大的。那么，你們認為這次新政的出臺能不能改變去年樓市的基本面？特別是對長沙樓市來講，會不會起到改變基本面的作用？
[扶焱焱]這個關系不能說是一天就靈的良藥，一針下去不會有緊急效果，但會緩解購房情緒的客觀情緒，對提升市場的整體信心是有作用的。而且，這種作用是在降息降準等等利好政策出臺，包括公積金政策的調整，種種組合拳之后的動作，我相信這不會是最終的動作，應該還會有其他類似的刺激政策出臺。
[扶焱焱]我覺得，在這種組合拳出擊的情況下，樓市往下走的可能性就不是很大了。這在現場客戶就得到了驗證，有些客戶不是我們講要買房了，他們自己也覺得需要買房了，我自己也在前兩天入手了一套。
[江滿全]去年的朋友圈，無論是媒體還是同行，基本上只要客戶說房子不錯，可以入手了，他們自己是不會動的，不會要。但是，今年這個時間點，所有的同行自己已經動起來了，信心給到這兒了，我預判無論今年市場怎么變化，今年的基本面始終會比去年好。但是，好到哪種程度，還有待觀察。是好到100%？還是50%？有待后面具體的實現。因為，長沙的庫存量在這兒，就有一根弦在這兒始終繃著。
[黃拓夫]胡總您覺得的呢？
[胡治鋼]分開看吧，對一線城市來說利好是比較好的，北上廣深已經漲價了，量價齊升的比較明顯，特別是我們深圳公司已經破紀錄了，現在就開始盈利了，生意特別好做，價格又高，確實能夠改變。
[胡治鋼]但是，到二三線城市可能要分開來看了，在二三線城市中國的現狀是已經達到了平衡點，房地產以前是供不應求，到現在已經是供需平衡，甚至已經出現了供過于求。供過于求之后，政策為什么會出臺？五改二也好，二套房首付比例降低和認定都變了，實際上剛需從2011年限購開始到現在連續四年，都是剛需年代。其實，剛需已經是過剩了。
[胡治鋼]那么，實際上壓抑的是很多改善型的客戶。因為，打擊的是投資行為，打擊的是改善型行為。這次新政研究過現狀，就是剛需供過于求，你再用什么政策估計能夠起到的效果就只那么好了。但是，改善型這一塊兒，確實是有很大的潛力可以去挖的。
[胡治鋼]剛才，我們幾個都屬于改善型，都不屬于剛需。很簡單，大家的房子賣出去稅費就少交5個點，就容易賣得出去。然后，在貸款的時候認貸不認房，以前不能貸款，現在可以貸款了。在二三線城市剛需產品，我覺得還沒有走出火坑，還是供過于求，現在還比較嚴重，真的要低價，多渠道營銷，什么辦法都想盡，以去存貨為主。
[胡治鋼]但是，到了改善型物業，周邊賣了一套定江洋，是我同學定了一套，也是改善型的，當然今天還有想買別墅的客戶，中午一起吃飯，他們都是改善型客戶，都想去買。為什么選擇這個時候出手？很簡單，價位很合適，很低，再不買就會漲了。
[胡治鋼]所以，改善型這一塊兒，我認為可能二三線城市是一個機會，把品質做得更好一點，展示做得更好一點，價位能夠接近就不要下滑。但是，價格還是要根據市場的供需來看。供過于求的話，還是要扎扎實實地做營銷工作。一季度市場上好賣的產品，全是營銷做的比較好的。
[胡治鋼]那么，我感覺政策出來之后是喜憂參半吧，也不能太過于開心。一線城市是沒有問題的，我們這兒至少還有一半在水深火熱中，還需要去掙扎。另外一半在改善型上，在個性產品的打造上，在營銷手段上，之前都以剛需為主，可能就忽略了這一塊兒，之前這一塊兒也是難做的，政府打擊得很厲害，首付比例增加，不貸款給你。
[黃拓夫]源頭切斷。
[胡治鋼]之前不給支持，現在這一塊兒反而很有機會了。
[黃拓夫]這一點我非常認同，前段時間我和成都的一位開發商朋友在聊，他們總結了一句話，一線城市漲價，二線城市走量，三四線城市待銷，還沒有說等死。那么，這次調控就是精準地對準了改善型需求，在以前的市場中，改善型客戶有很多需求都會忽略了。
[黃拓夫]現在沒有那么多細節上的要求了，在改善型上就會提出更多的產品要求，特點如何、品質如何、規劃如何？這是企業在做產品的時候要調整的方向，如何把產品做得精致到位。魏總有什么想法？
[魏捷]我覺得哪里有壓迫，哪里就有反抗，一直打壓的是改善型的，是投資型的，一旦改善型的逮到機會就反彈了，確實是這樣。
[魏捷]您剛才說的關于改善型的客戶面做大了，不管是開發商還是客戶都有一些機遇。這個時候，就是講品牌價值的時候。比如說，我們不一定非要有多大的企業，國資委下面的企業擺在這里，也不是我吹出來的。本身我們是做一些工程方面的東西，都是五六十年代下來的扎扎實實的人，是什么就是什么，明明是扣營銷費用，但不扣產品。
[魏捷]所以，我覺得有時候在市場很好的時候，大家都在講品牌，品牌都被大家忽略掉了。在這種情況下，我們要把品牌、品質打出去，我想大家的關注點會不一樣，這是我的感受。
[黃拓夫]魏總講的是良心話，寧減費用，不減成本，費用是可以減的，成本是不能減的。
[魏捷]是的，現在很明顯，中冶中央公園去年第四季度只賣了10幾套，上個月就有5套了。對品牌、品質有一定的了解，只要有性價比的房子給他，他們馬上就會買。
[胡治鋼]沒錯。
[魏捷]我們的日子比較好過，因為我們有剛需產品，也有改善型的產品，兩種類型都有，這是胡總當時給我們定的產品定位，兩頭都沾。
[黃拓夫]從魏總的笑容來講，這個月的業績會相當好了。李總和江總怎么看？
[江滿全]我覺得還要再細分一下，剛需也要細分的，剛需中有品質不強的，肯定要打價格戰進行促銷的，品質強的剛需也要有購房者喜歡的產品。改善型的需求，也不是越好越受歡迎，而是性價比比較高的房子更受歡迎一些，是這樣子的。
[黃拓夫]李總呢？作為長沙縣的代表，可以講講長沙縣的情況。
[李彥良]長沙縣主要停留在剛需，包括最近出來的市里面的棚改，其實之前也做了，長沙縣做貨幣補貼差不多推出將近10年時間了，一直在做拆遷戶，不停地拆，不停地買，一批一批地拆，一大片一大片幾平方公里的拆，其實拆出來的還是需求。這部分需求，應該滿足的是剛性需求為主。然后，新增的這一部分廠房，剛需的體量比較大，有人氣，長沙縣的剛需是比較明顯的。
[李彥良]說到改善型的需求，像我們自己也屬于改善型需求，我也很期待適當的政策、相應地收成。其實，像我們在七八年前買了一套房子，也漲了一點，現在好不容易賺了一點，發現房子不能買了，要不是就是我不能貸了，其實我們很受傷，我們作為從業人員也很受傷，現在放開以后最終自己也在看，是不是給小孩子找一個更加好一點的環境，找一個學校及周邊配套更好的地方，我們也是有這種需求的。
[黃拓夫]典型的改善型需求。湯總這邊呢？
[湯守運]整個二手房市場今年一年應該會比去年好很多。因為，上次在住建委開會也說了，可能接下來不光是長沙對營業稅作出調整，包括綜合稅，國家允許地區作出浮動的，相信市建委都會給予一些優惠和活動。包括上次交通銀行還在研究一個新產品，就是轉按揭，一線城市不知道有沒有做？胡總知道嗎？
[胡治鋼]現在還沒有。
[湯守運]銀行在做一些探討，上次開會招商銀行總行的副行長過去了，希望政策有一些傾斜，那我們買房子會更快，轉按揭貸很方便。
[李彥良]戶籍在慢慢放開，征信系統更加完善，具備這兩個條件，我想轉按揭也不遠了。
[湯守運]上次聽到他們在研究，我想這個政策出臺的話，對二手房市場刺激會非常大。政府也重視二手房的銷售，整個二手房和新房一定是息息相關的，二手房能夠流通得快，就肯定能夠快速地帶動新房的銷售，其實我們都是一樣的是改善型需求客戶，這種理性的投資，也不叫投機，很多人在有一定資金量的時候可能都會考慮買房，我買一套房子，不指望飛漲，但隨著國家經濟的發展慢慢上漲，每個月還能賺一點租金，每個人可能都會考慮。
[湯守運]如果我買這個房子，市場是下行的，或者未來丟都丟不出去，那我肯定就不會考慮買房了。能夠考慮再買的話，很多時候就會考慮買房子的。
[湯守運]買了之后，轉手也很容易，買了之后風險也小，買在手上也安心。
[湯守運]是的。
[李彥良]就是要增值。
[扶焱焱]我覺得我們項目的銷售還是不錯的，應該說連續幾個月都在回升。現在，我們想看能不能再次超越，再次做一個提升。然后，后續市場應該說是一個謹慎樂觀的態度。因為，剛才其他同行也說到了，現在市場存量很大，我們對市場也沒有盲目樂觀。現在的成交量較去年有幾倍的上升，但我們并沒有非常快地提價，也是比較穩妥地來走價格上漲的道路。分產品營銷，作出調整。
[扶焱焱]但是，部分有上漲是肯定的。只是上浮的速度不會那么快，根據市場的變化也會有靈活的調整措施，包括以下可能會間歇性的出臺一些促銷措施。但是，整體看，不管是成交量還是成交價，不說比去年，就說下一季度可能比這一季度都會有比較好的上升趨勢。
[黃拓夫]說到改善型客戶，長沙市根據中央政策的精神，在加大棚改，用貨幣補貼或者用存量房代替保障房的建設也好，這個政策落地之后，包括剛才說的15萬元貨幣補貼，對長沙的商品房市場是不是一個很強的刺激呢？
[胡治鋼]我知道的是2015年全部舊改能夠消化的市場應該是350萬平米的樣子，拆了多少萬戶，我們有數據公布的，能夠產生350萬平米需求的供應量，確實是真的能夠舒緩，市場畢竟供過于求。政府在做兩件事情，剛需上沒有剛需就制造剛需，把你的房子拆了就有剛需了。
[胡治鋼]在改善上有政策，貸款給你，年限也降低了，首付比例也降低了，這樣對樓市確實能夠馬上看到效果的。目前，我看到的數據應該是2015年有3370戶的拆遷，應該能夠產生360萬平米左右的需求。而且，目前我們代理的項目，整個項目這一期產品全部打包就賣給了舊改辦，舊改辦把幾百套房子全部收過去了，商品房就變成了定向開發化了，政府也會采購一些商品房，但價格當然會比市場價格更便宜一點。
[黃拓夫]是大型團購。
[胡治鋼]沒錯。確實能夠幫市場消化存量，去存量這是一個最好的措施，制造了需求，解決了存量，真的蠻不錯的。
[黃拓夫]與其花力氣造保障房，與其花力氣建設多少套，現在有這么多的存量在這里，拿出政策把這些資金轉移過去嘛。
[湯守運]資金是要流動的，這樣的話就產生了大量資金的流動。
[胡治鋼]政府也花了更少的錢，地價又能夠轉化變成生產力。
[黃拓夫]這是靈活運用，一個良性循環。但是，剛才看數據的時候，我發現供銷比下降得非常明顯，也是因為供應量大幅度減少的原因。庫存太高，你們認為今年的供應量會不會保持比較低的持續狀態呢？
[黃拓夫]因為，我知道從土地方面來講，長沙可以說待售土地在全國是非常靠前的，在建的土地也比較多。這些供應量如何長期保持一個低位？您對這一塊兒是怎么看的？
[胡治鋼]好簡單，市場不好，開發商會有一個以銷定量，以銷售多少，來定下一期的生產量是多少，不會無限量的生產，生產要花很多的資金、人力物力成本，銷售很旺，開發商的開發周期增長，資金成本增加，很多開發商希望快周轉。
[胡治鋼]但是，現在沒辦法轉不出去，很多開發商虧欠賣不掉，現在的低供應量是反逼出來的，沒有辦法，不然壓力會更大，確實是由于市場存量過大造成的。這個問題要解決，第一還是要解決存量的問題，如果不解決的話，新供應量的問題就沒法解決。現在，存量大，在供過于求的地方，在全國排第四位，長沙肯定是供過于求的，土地是限制的，不會讓你拿出來去賣的，保證去存貨，現在國家的政策也是去存貨，在土地供應上今年一定不會很充足，政府一定是要控制的。
[胡治鋼]其實，這個時候大家認為樓價很充足，最適合買樓，其實這個時候也最適合買地，為什么呢？現在房價最便宜，衡量土地價值的時候也是最低的，這個時候不買地，等樓價起來再買地，買回來之后就放在那里？所以，很多開發商在這個時候出手，2011年出手買地的占了便宜，最開始梅溪湖的地賣得很便宜，最后樓價賣得很高，都是這樣的。
[胡治鋼]土地這一塊兒，政府已經看到了它的要害，這屆政府很多時候抓住了核心問題。供過于求不讓你賣地了，就讓你去化，供不應求隨便你去搞，就市場化。因為，土地的供給方就是政府，政府不去管的話，確實就會令供過于求的現象很嚴重，這是政府能夠操控的，把這個問題管好以后，個人認為土地供應一定會在有序中進行，會慢慢恢復到一個正常的秩序。
[黃拓夫]我想長沙市政府肯定很高興聽到胡總的發言，趕緊抄底買地，賣不出地怎么有財政收入？
[胡治鋼]確實這個時候是買地的好時候，樓價是被低估的，現在地價也是被低估的。
[黃拓夫]各位對于上半年的市場至少是比較看好，比較樂觀的，今天的時間也差不多了，每個人用一句話來總結一下你們對市場的預判吧，請胡總先開始。
[胡治鋼]2015年應該是充滿機會和挑戰的一年，也是風險和機遇并存的一年。如果把握得很好的話，是能夠去闖出一片天的。因為，不管市場多么嚴峻，還是會有機會的，用一句話說應該是機遇和挑戰并存的一年。
[魏捷]我覺得今年和去年比的話，2015年應該是一個亮劍的時代。為什么這么說呢？因為，存量這么大，剛需這么多，客源只有這么一小部分。雖然說已經在制造剛需了，但還是需要一個時間。你如何把劍亮好，客戶才會謹慎選擇。
[江滿全]2015年應該是謹慎樂觀，購房者能出手就可以出手了。一方面庫存比較大的開發商還是要努力去庫存，庫存量不大的就應該要加點配置，把品質做好，真真正正地讓購房者買到比較安心的房子。
[李彥良]2015年對于地產行業，從營銷角度來說，應該有一些新思維、新思路。宏觀經濟進入了新常態，樓市也應該慢慢地起穩回升，或者慢慢進入一個新的階段。去年這個方面討論得比較多，從營銷的角度來說，對傳統的地產營銷沖擊非常大。我覺得，如果要想在2015年有新的突破，在營銷上有所掌握的話，就一定要在營銷的手段和營銷的方式方法上要有新的思維，要有新的視野，這樣才能創造好的業績。
[黃拓夫]創新。湯總呢？
[湯守運]我覺得市場是穩中有升，特別是對二手房來說，房價高一點低一點，說實話對開發商的影響可能更大一點，跟利潤有關系。但是，對于我們來說，只要有量，只要大家踴躍交易就OK了，我只要有交易量。所以，五改二，包括接下來我想長沙市政府還會有陸續的措施出臺。我想，應該是穩中有升的，應該會穩步增長，這是第一。
[湯守運]第二，整個二手房市場從去年年底也發生了翻天覆地的變化。第三，從去年年底到今年，應該是資源整合的一年，整合線下的服務，線上的互聯網，還包括金融。所以，二手房市場今年應該是穩中有升，穩步增長，資源整合。
[黃拓夫]資源整合。扶總這邊呢？
[扶焱焱]對于卓越蔚藍城邦來講，上半年更多地是現金流、成交量，下半年就會有利潤的考慮。
[黃拓夫]下面，再給各位一點時間，請各位嘉賓簡單介紹下各自項目的情況。
[扶焱焱]應該說卓越蔚藍城邦是長沙南城非常罕見的品質型住宅，是面向剛需群體的，在剛需群體中是目前比較罕見的品質型樓盤。卓越蔚藍城邦是片區銷售冠軍，價格在整個片區是最高的，也證明了現在的剛需不是特別低端的剛需，現在的剛需有很多還是在追求生活品質。如果說有追求生活品質的年輕群體，首次置業群體，我們也非常樂意地去推薦自己的樓盤。
[湯守運]我愛我家應該是全國房地產綜合服務商，主要是做二級市場的代理，在全國有1500家連鎖店，在全國20多個城市都有自己的代理項目，一直以來我們秉承的理念是誠信，做生意要講誠信，也希望長沙市民能夠信任我愛我家這個品牌，跟我們一起有更多的交流，或者有更多做生意的機會，謝謝。
[李彥良]佳美紫郡處于湖南星沙，是內六區之外的一個項目，但這個項目所處的位置也是比較特殊的，這個樓盤是精裝修板塊，也在核心板塊。項目規模不大，是全剛需盤，配套很完善，包括家居、綜合配套、學校配套，周邊的教育資源很豐富，有20年的全教育配套。所以，整體來說應該是能夠滿足剛需客戶、第一次購房的客戶，包括改善型的客戶對購房的需求。星大集團也立足于湖南長沙，是成立了二十幾年的一個集團公司，目前做的佳美紫郡也是公司開發的第一個項目，建筑起家的，品質各方面還是非常有保障的，歡迎更多市內的朋友到佳美紫郡去看一看。
[江滿全]乾源國際廣場是市府北第一綜合體，項目位于市府北最中心的位置，品質非常不錯，2.5萬平方米的園林，有最漂亮的外立面，80-110米的樓間距，綠城物業連續四年排名全國第一，綜合品質是非常好的，配套有10萬方的綜合商業，所以我們從2013年開業到現在，兩三年的時間一直深受同行及媒體同仁的關注和喜愛，我們的購房者中將近有1/3都是合作伙伴、同行、媒體同仁，感謝大家的信賴，也希望更多的朋友來選擇我們的項目，謝謝。
[魏捷]中冶中央公園在整個板塊處于最中心。從三個方面來講，一是從小學到初中到高中一站式服務的教育。二是產品，在長沙片區能夠做到南北通透的板樓、小高層，5+1的電梯配套，應該說是獨一無二的。三是現在有很多盤做花園，但我給你的是一個公園，有接近5萬平方米的私家配套園林，這是整個的一個大環境。中央公園項目在這個片區是一個明星產品，現在基本上有很多學校的教師、企業白領都是我們的業主了，希望廣大周邊的企業白領等等朋友能夠選購我們這里，謝謝。
[胡治鋼]中原地產1978年成立，是全國最悠久的、規模最大的一家代理商，從事一手業務和二手業務。97年開始，在湖南代理的項目是最多的，有200多個，在二手市場有很多家門店，皇牌代理在誠信這一塊兒是非常好的，提供的是專業的服務。這個時候對長沙市民來說是最好的買樓的時候，不管你選擇不選擇我們的項目，也有很多的央企、國企跟我們合作，二手門店追求公開公布、公平交易，是很專業的，是一個蠻不錯的選擇，希望大家多多幫襯，謝謝。
[劉雨涵]很高興認識各位同行，等下交換一下名片。恒偉·西雅韻是中國首個兩型生態示范社區，也是湖南唯一標準三星綠色住宅。目前，已經獲得了國家住建部頒發的三星綠建標準證書，是中國綠色建筑的最高級別建筑。是純板式大平層項目，目前有三種戶型面積，整個小區按照別墅級的配套標準來打造，首先有52.7%的綠地率，8.0的容積率，這種容積率是我們片區最低的容積率，以及有比較高的綠化率。建筑工藝技術有很好的保溫隔熱、隔音、抗震、降噪的性能，而且采用了八大科技系統。
[劉雨涵]比如，熱泵系統、排水系統、餐廚垃圾粉碎系統等八大科技系統。還引進了美國一線品牌的新風系統，可以做到室內恒溫，整個精裝質量對細節的要求非常嚴苛，包括用材做到了四節一環保，節水、節地、節材、節能、綠色環保。您到樣板間去看，只能聞到家具材料上的香味，感覺不到任何的甲醛味及任何異味。恒偉·西雅韻倡導綠色、健康、環保的生活理念，為所有渴望健康的人士提供一個健康舒適的住宅。
[黃拓夫]再次感謝各位的光臨，本期微沙龍到這就結束了，謝謝大家！我們下期再會。
