[黃拓夫]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由0731房產網、0731地產研究院、紅網傳媒聯合為您打造的《0731地產研究院微沙龍》訪談。首先，非常感謝各位老師、各位老總在百忙之中抽出時間參加座談會。
2015年上半年，對于樓市來講可以用“快速回升”的節奏來形容，成交迅猛，庫存去化周期有所縮短。在這里召開座談會，一是為了總結上半年經濟發展、樓市發展的形勢；同時，也是為了對下半年的工作和區域、各個行業、各個領域的發展做出展望。
首先，請兩位東道主0731房產網總經理周遐女士和中建信和城總經理馮朝陽先生簡單地說幾句。

[周遐]各位地產研究院的專家顧問團的教授們，還有同行，還有各位老總：
大家下午好！
首先對0731房產網和0731地產研究院這大半年的工作給予大力的支持各位專家、老總表示深深地感謝，真的是特別感謝。特別是0731地產研究院專家顧問團的朱教授、王教授等，各位教授對市場的專業研究，對行業政策的解讀分析，以及對市場熱點的沙龍討論，都給予了我們非常多的專業技術指導，才讓我們在房地產行業領域研究中保持了一個比較高的水平，讓我們為長沙的房地產行業，以及普通的購房者們給予專業的服務。

[周遐]今天，我們來到馮總的寶地做這個重要的討論。2015年上半年非常不平凡，相信各位跟我一樣參與了股市戰役，樓市也不遜色，有330新政、央行年內三次降息、降準，這些都是利好政策，而且很多開發商，包括全國都交出了好的答卷�；�本上在業內圈里面都已認定了樓市回暖。
但是，我們想讓各位專家從整體宏觀經濟形勢和行業發展的趨勢，來談一談同樣注定也是不平凡的下半年。房地產稅等新的政策也快出臺了，2015年的曙光到底能看多久？到底能夠看多遠？
我就拋磚引玉，發言到這里，今天我主要是來學習，聽聽專家們的高論，再次表示感謝！

[馮朝陽]在座的有很多老朋友，只有個別是新朋友，剛剛認識的。
首先，非常榮幸各位專家來到中建信和城。我們這個項目不大，包括酒店在一起，目前項目銷售情況還可以，之所以在長沙市前十大排名中沒有排進去，主要是因為工程上的進度導致房子出不來，制約了銷售，上半年到現在為止我們項目賣了470套，這個月賣了80套左右，一共是550余套，銷售情況還可以。
本項目在剛需樓盤中是經得起考驗的，幾乎所有業主過來看了以后，對產品沒有太多的意見，主要是覺得價格高了一點，這是所有客戶的一個共性。

[馮朝陽]本人最開始也是做樓盤策劃出身的，我和0731房產網周總認識11年了，因為我從業11年了，0731房產網也是我合作的第一家網站，跟網站的合作一直比較愉快。我自己是做營銷出身的，做項目主管、項目營銷經理，再到總部，管了很多項目的營銷，再做到分公司的總經理，一步一步走過來的。我的優勢是知道怎么樣做好一個產品，剛才在講沙盤時也說到了，我們這里有很多創新的東西，接下來我們可以再分享一下，從戶型、配套、地下車庫、樓盤規劃設計上，都做了很多的創新，甚至最開始在規劃設計時，產品做整體開發時，當時為了營銷起見，為了銷售起見，保留了中央園林，做了一些調整。
總而言之，非常歡迎大家來到這樣一個剛需項目，非常歡迎大家，謝謝。

[黃拓夫]馮總非常謙虛，你們的盤不光是剛需盤，作為改善性需求也是很有市場的。剛才，大家在看盤的過程中已經認識了，但我還是要正式地介紹一下各位與會嘉賓，他們是：
湖南省人民政府參事，湖南師范大學副校級督導員，湖南師范大學區域社會與經濟發展研究中心主任、教授、博士生導師 朱翔
湖南省政協委員、湖南省經濟地理研究所所長、湖南省房地產開發協會首席經濟學家、宏觀經濟研究領域專家 王義高
建筑師、湖南大學教授，長沙創意產業協會會長 楊建覺
中南大學房地產經濟研究中心副主任、副教授，住宅產業化領域專家 傅沂
知名房地產營銷人 陳真誠
新峰地產研究院院長 朱熙
中建信和城總經理 馮朝陽
0731房產網總經理 周 遐
中建信和城營銷總監龍 亮
0731地產研究院副院長 黃拓夫

[黃拓夫]聽了周總和馮總熱情洋溢的致辭之后，現在進入正式的議程。首先，我代表0731地產研究院從地產數據的角度，從幾個點提取了幾個關鍵數據，從這幾個關鍵數據出發，對房地產市場上半年進行快速地回顧和總結。我講的內容分為四個部分：一是對2015年新政情況的總結；二是上半年市場關鍵指標分析；三是階段性總結；四是對開發企業的建議與意見。

[黃拓夫]一、2015年新政情況。
自2014年樓市全面回調，政府出臺一系列救市措施已經成為樓市發展的主旋律，特別是從2014年第四季度開始一直延續到今年上半年。那么，今年談樓市新政，就繞不開這一系列的政策出臺。從1月份開始到6月28日，政策的力度和密度一直延續下來，非常強烈，對樓市提振信心是非常有利的。

[黃拓夫]那么，出臺這么多的政策，總結起來只有四個方面：
一是開閘放水——放松資金限制。從降準、降息、公積金的盤活、存量去化的解讀，將資金流的門檻降低，把資金流做起來，開閘放水，放松資金限制的管制。
二是告別限購。2014-2015年，基本上除了一線城市北上廣深，所有的城市通通告別了行政手段式的限購管理模式，咱們長沙走在前面，去年9月份，第三季度末第四季度初已經開始了放松，這對樓市信心的建立是非常有作用的。
三是首付下調，降低稅費。其實，這和第一部分資金監管的放松有一曲同工之妙，特別是把二手房交易稅的年稅降低了，這是政府盤活存量房出的一個非常有效的招，待會兒可以看到這個政策出臺以后一系列數據的變化。

[黃拓夫]四是優化用地結構——控制土地供應。3月27日，國土部、住建部聯合下發了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；優化住房供應套型，促進用地結構調整；多措并舉，統籌保障性安居工程建設；部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。從源頭上嚴格控制住房用地規模，優化結構，對于改善房地產市場供求關系意義顯著。
簡單地說，所有的調控政策都能從這四個方面概括，這就是2015年的新政。

[黃拓夫]二、市場總體分析。
（一）市場供給明顯減少。
近一年以來，長沙市供應走勢圖呈現倒U字型，中間低，兩頭高。2015年1-6月，全市新建商品房累計批準預售976.14萬㎡，同比減少13.76%。主要原因有：去年新建商品房供應規�；鶖递^大，從而今年同比呈現大幅下滑；去年房地產新開工面積同比有所萎縮，上市供應面積有所下滑；在庫存壓力較大的形勢下，房企更注重于加快消化現有庫存；受當前市場政策引導，政府致力于優化供應結構，把握好供應節奏。

[黃拓夫]（二）成交量顯著提升。
說完了供應再來看成交，從2014年9月-2015年6月，除了春節期間成交量有所回落之外，其他時間成交量是平穩上漲的過程，特別是到了今年3月份之后，成交量迅速擴張，到了5、6月份已經成為近18個月以來成交量的最高點，這兩個月每月住宅成交量都超過200萬平方米。全市的成交量，上半年比去年同期提升了30%左右。其中，內六區的成交量提升是非常顯著的，提升了60%，這個成交量的提升在房地產發展周期中都是比較少見的，這也奠定了今年是回暖之年的基本態勢，這是網簽層面。

[黃拓夫]受政策疊加影響，今年以來市場信心得到有效提振，前期觀望的購房者在政策微刺激下紛紛出手，雖然去年10月以來市場成交受部分單位定向房集中簽約影響，但政策的作用力度仍然顯著，成交同比上漲幅度大。由于政策效應具有一定的滯后性，加上今年以來股市的強勢走高，在一定程度上影響了資金的投放，從而對房地產市場需求，尤其是對改善性購房需求有一定的壓制作用。因此，今年以來的單月成交量暫低于去年年底的單月成交量，隨著政策效應的進一步凸顯，預計成交量將繼續保持企穩回升的趨勢。

[黃拓夫]（三）成交均價基本穩定。
去年的價格波動基本上在20%左右，今年的價格波動基本上只有10%，縣、市均價波動幅度都非常小，也說明市場趨于穩定的一個表現。
（四）成交后市較為樂觀。
從2015年內六區房地產市場周成交均價走勢來看，均價走勢總體穩定，窄幅波動。尤其是第10周以來，市場成交均價總體呈現了穩步上升的態勢。預計后市將繼續呈現量增價穩的趨勢。

[黃拓夫]（五）供銷結構得以優化。
2014年長沙市內六區新建商品住宅套數總供銷比為1.56：1，各套型供銷比均呈現供大于求。2015年1-6月長沙內六區新建商品住宅套數總供銷比為0.77:1，各套型同期新增供銷呈現供小于求。受今年以來市場供應的大幅下滑，相比于去年，供銷比大大縮小。同期供銷比的縮小，說明市場上的供求關系正在調整，在市場庫存壓力較大局面未得到有效改善的現狀下，同期供銷結構得到了有效優化，有利于促進房地產市場的健康發展。

[黃拓夫]（六）庫存消化周期明顯縮短。
目前內六區新建商品房待售面積的消化周期約為12個月。得益于政策的微刺激，成交量的快速回暖，庫存消化速度加快，消化周期有所縮短。
（七）二手房成交十分活躍。
近一年二手房成交走勢基本呈現較平穩的狀態，去年10月市場呈現了成交萎縮，隨后有所上揚，1月成交量走高，春節的2月以及隨后的3月成交量稍有下挫，4月開始成交量顯著上升，至6月成交量達到59.28萬平米，創下近一年來的新高。市場對不動產登記制度的推進以及二手房交易營業稅調整政策的反響非常強烈，稅費減少對于二手房成交的效應立竿見影。

[黃拓夫]小結：
上半年，新政對長沙房地產市場的利好作用效果顯現。在新房供應上，新建商品房市場供應大幅下滑，供應節奏更加貼合市場發展實際；在新房成交上，政策的出臺有效緩解了市場的觀望情緒，提振了房地產市場的整體信心，加快了市場的庫存消化，優化了市場供銷結構，市場成交量呈現了穩步的回升。在二手房市場上，二手房市場成交保持大幅提升，單月成交屢創新高。經過上半年新政政策的充分消化，現階段來看影響還十分明顯，市場成交動力并持續催發，短期內回溫的形勢有望維持。

[黃拓夫]四、建議與意見。
明道：看明白房地產的長趨勢與短周期。我們不說房地產是國家的支柱產業，但從現實可以看出，房地產業對GDP的發展，對一個城市經濟增長的貢獻是至關重要的。在行業中發展，就必須要清楚地了解這個行業的發展軌跡。雖然，我們常說去年是樓市的拐點之年，從黃金十年過渡到了所謂的白銀十年，但這仍然是一個利潤存在，并且長期看好的行業，我們要對這個行業有信心，這是所謂的明道。

[黃拓夫]取勢：要善于抓住每一次波動的窗口期。因為，在供銷結構失衡，市場結構不好的時候，開發會比較謹慎。一旦像有今年上半年的情況出現，一定要抓住這個窗口期，迅速地把量盤活，把資金回籠，趁這個勢頭把自己的工作開展好，為下一步的開發周期蓄勢，借勢、取勢。

[黃拓夫]優術：要找準產品的核心競爭力。這對于做產品調研、客群定位、市場定位來說，都是非常重要的，馮總這邊的客群定位非常清楚，基本上是在雨花區，收入是4000元左右等等，針對客群做產品，產品銷路才不愁，我相信這也是你們在上半年做得很好的原因之一。另外，還要創新營銷手法，包括移動端的圈子營銷，移動售樓部的運營等等，相信以后一定是房地產營銷重要手段的組成部分。所以，要把先進的生產力工具利用好，也是打開市場的一個有利武器。

[黃拓夫]那么，我就通過宏觀的幾個關鍵指標的介紹和小小的個人經歷，在這里也算是拋磚引玉，把上半年房地產的情況介紹到這里。接下來，還是聽聽各位老師的專業角度和研究領域，談談你們對上半年的城市經濟、樓盤品質、城市規劃等等，提出自己的建議和意見。
謝謝。

[朱翔]今天上午我在開會，和守盛同志一起。今年的經濟河北是倒掛，原來黑龍江是倒數第一，現在河北倒數第一，原因主要是產業調整，整個重化工也關了。湖南經濟不錯，是全國中等水平居上，湖南的經濟沒有大的波動，今年是接近兩位數，8%-9%沒有問題，全年總體比較順利。房地產也沒有大的問題，中國房地產對比股票，股票在撐著，有點難說，采取了很多措施。但是，還有相當多的企業退市了，真正開盤之后可能又要重新算帳，股票是大起大落，房地產整體比較穩，不過像鄂爾多斯下滑得卻很厲害。

[朱翔]但是，像北京、上海、廣州、深圳這些地方的房子，有些樓盤的價格還在漲，北京由7萬漲到8萬每平（三環線以內），國家新區舟山的房子突破了1萬元每平。目前全國批了13個新區，東部6個，西部5個，東北1個。其中，中部六省批了湘江新區。13個新區日前召開了一次會議，就新區如何定位進行了討論。湘江新區定的是490平方公里，根據1200平方公里做規劃，基本上包含了大河西先導區，規模比原來預想的要大，這對長沙來說是好事，很多大的項目有望落地，梅溪湖要增加功能，望城坡要改造，雷鋒鎮要重點開發好等。

[朱翔]東部有高鐵，整個高鐵站是10萬人，飛機場去年是18000人次，國際會展中心明年就全部建好了，往東部還有東部新城，瀏陽的永安，還有藍思科技。然后，長沙的常住人口在2013年是346萬人，2014年是371萬人，這里有問題，問題在哪里呢？國家建設部規定市區常住人口1000萬人以上為超大城市，500萬人以上是特大城市，長沙市只能算作大城市。

[朱翔]當然，做大規模不是很重要，可是沒有平臺也說不過去。內部說把長沙撤掉建星沙區，長沙有一塊劃到暮云，跳馬劃到雨花區，跳馬是62000人，暮云是80000人，都劃進來了。然后，瀏陽和星沙一起做方案。寧鄉的金州劃過來，長沙縣劃進來90萬人，全部加起來可以做到500萬人，房地產的空間就大了，這對房地產來說是非常好的。

[朱翔]13條地鐵，長沙要規劃為高鐵中心，湖南高鐵的通車里程是全國排在最前面的，下一步就要做頂層設計，芙蓉廣場、五一廣場、老火車站要大規模改造，老火車站衰落了，有錢的都坐高鐵去了，農民工和農民住普通火車。所以，火車客運要慢慢改為開貨運，開貨運開到新疆，我國的鐵路是1.435米寬，俄羅斯是1.7米寬，要換底盤，一直開到德國，以后三天開一班，懷化馬上也要做這個事情了。做了以后，國際物流就發展起來了。發展起來之后，整個城市的水平就提高了。提高之后，從這些大項目來看，房地產有大量的工作要做。

[朱翔]河西要做智慧城市，還有云谷。過去叫做互聯網+，這是李克強提的，現在國務院來的專家說叫做移動互聯網+，定義還不太明白，反正都在做。美國的熊曉鴿也過來了，他是做投資基金的，他對這個地方的投資很看好。做服務業就要做實體，做實體就要做金融，湖南的金融現在是不行的，就要做金融，做了金融之后做實體，股票不是實體，是虛的，房地產是實體，房地產不能丟。

[朱翔]長沙50%地方政府的財政，甚至更多地方的財政都是靠房地產支撐的，如果房地產垮了的話，地方財政就垮了，現在在立法，信息化城市批了42個，省級城市批了15個，地級市批15個，鄉鎮批15個，鄉鎮享受正縣級待遇，長江三角洲和珠江三角洲各批一個，長沙入圍省會城市的試點，長沙房地產開發要和信息城市化結合起來。

[朱翔]然后，戶口關系也要改善。
然后，長沙還有一些不太利好的消息。過去的學區房賣得很好，所謂的四大名校像磁石一樣，把省里的孩子都弄到長沙來讀書。為什么來讀書呢？四大名校的很多老師參加湖南省的高考命題，盡管不泄密，但畢竟是他教的學生，現在命題權交到北京去了，四大名校在全省的突出優勢可能就淡化了，淡化了學區房，可能就沒有之前賣得這么好了。

[朱翔]我在北京開會，我在教育部的核心組做成員，國務院提出要我們研究，現在是九年義務教育，以后就搞十五年義務教育，幼兒園三年，小學六年，初中三年，高中三年，國家有條件，拿得出錢。拿錢之后就劃學區，房地產的配置可能要發生很大的變化，怎么變我說不清，但這個影響是很大的，北京的學區房賣的是天價，這可能是教育資源不公平造成的，現在不是講究公平嗎？以后政策可能要調整。

[朱翔]國家處在重要的轉型期，今年國家有重大的戰略，長沙普遍看好，京港線是一個軸，長江是一個軸，滬昆鐵路是一個軸，武漢是我們的老大哥，但他們的新區沒有批，批了我們的新區，他們也奮斗，我們也奮斗，最后我們的新區批下來了。批下來之后，我們的想法是長株潭+岳陽做成省里的中樞，岳陽主要做港口，長株潭的話，一個做實體經濟，一個做高鐵車的服務業。

[朱翔]房地產要配套，國際總部公司也要進來，梅溪湖做得不錯，但要國際化還有很大的差距，水平要拔高，國際學校、國際社區等等，全部都要拔高。批了新區之后，現在正在策劃一系列項目和一系列政策，如何先行先試取得突破？現在，債券基金在省一級，湘江新區和省里可以同享這個權利，很多的項目可以包裝、上市，錢就不愁了。最近，很多外資銀行過來談，也包裝了一些大項目。長沙搞得比較好的樓盤不是本地的，都是北京、上海、廣州、深圳、香港的盤，以后很可能還有國際化的項目要進來。

[朱翔]長沙一個領事館都沒有，杭州有18個領事館，要搞國際化，領事館要進來，要搞開放化的社區。智慧社區準備申報，也許長沙是以湘江新區為依托，有可能與岳陽、飛機場、長株潭聯合申報。高新區是跟科技部報，新區是跟國家發改委報，最后報國務院。報國務院之后，湘江新區是以湘江為一個軸，319國道為一個軸，河西要有中心，河東也要有中心，洞庭湖是常德、岳陽、益陽，省里說不批洞庭湖了，要批大湖經濟區，對接長江做大通道，河西做大通道帶動湘東地區，帶動洞庭湖區的南部。

[朱翔]所以，河西以后有一個大的中心要崛起，這個走勢是普遍看好的。一個是望城區，湘潭有一個九華，拆了以后做大的通道，做岳麓區的科技創意園，剛才說岳麓區的房子賣不掉，今后可能還要蓋，盤子搭起來以后，高檔次的人才不斷地涌進，湘江新區是金字招牌，拿回來之后要定位�，F在，我們的做法要站在世界水平的視野來看怎么做，可能要做高端的。

[朱翔]現在，湖南人才不足，可能要大規模地引進人才。像互聯網人才、高端人才等等，都要引進。引進之后，可能要進行高端地配套，怎么做智能城市，怎么做智能交通？交通由平面交通變成立體交通。現在大家都買車，他們說在很多城市給汽車公司打個電話，車就來了，小汽車以后可能會被公共交通取代。還有軌道交通，去年698個億，今年可以達到1000個億，株洲的“十三五”規劃正在做，2020年預估做到2000億，省里說不行，可能要做到3000億，今天上午又和香港簽了好幾百億的單，湖南的經濟情況非常好。

[朱翔]長沙做智能制造，今天上午和中聯重科的老總在一起開會，還有龔曙光先生，他是文化產業的老總，他們準備聯手做大文化、大機械，把城市的層次升起來�，F在看起來，國際大項目要進入，通過這些項目的進入城市的層次要提升，房地產項目的視野可能要提升。

[朱翔]湖南的規劃正在做，大概是600萬人常住人口，2025年是650萬，2030年是700萬，市場搬到三環線以外，要騰龍換鳥，然后有些大項目要進來，一些落后的產業和落后的樓盤建筑要趕出去。像望城坡那個核心區，廣大環球那個區域是一塌糊涂，要推掉重新進行設計。還有城中村改造、棚戶區改造，這是“十三五”的重點。
因為時間關系，我就不再講了，就把這些宏觀情況匯報一下。

[黃拓夫]謝謝。

[陳真誠]湖南省的高考命題交到了北京？其他省呢？

[朱翔]是的。其他省還不清楚，交了之后四大名校就沒有命題老師了。因為，底下意見非常大。現在，北大一年在湖南招80個，一大半在長沙。衡東縣過去縣里一年考幾個，現在一個都沒有，底下意見很大，教育不公平。學區房是給長沙房地產做貢獻了，未來這個情況可能要有變化。

[黃拓夫]好，下面請王教授分析一下您對上半年樓市的心得和總結。

[王義高]其實，大家非常清楚，現在的房地產回暖了，要考慮幾個問題。
首先，我們不希望房地產回暖是曇花一現，更不希望是經濟刺激帶動的，我們希望房地產持續健康發展。

[王義高]那么，房地產回暖后，政府會不會又重新回到土地財政。土地財政過50%的地區較多，海南最高，接近70%，土地財政過度之后產生的惡果，大家都非常清楚。

[王義高]說房地產空置率，未來的鬼城等等，湖南的第一個鬼城應該是張家界，但湖南人不這樣講，不要自己丟自己的臉，可是他們的空置率是很高的，在全國有名。

[王義高]近兩年，長沙加大了市區內的棚戶區的改造，改變了以往攤大餅似的往城區外擴張，雖然土地供給表面上看沒有增加，但比重加大了。不過，我們要為未來的房地產市場預留一些土地。如果現在過多地占用城市中的土地，未來綠色建筑、新技術、最理想的建筑要建在哪里？這就必須拆老房子，沒到建筑年限提前拆了，這是財富的損失。

[王義高]所以，土地供應是不是會重蹈土地財政的覆轍？以及過渡開發城市，霧霾問題、交通問題、揚塵問題等等，以后的城市只有鴿子在這里住？美國休士頓很多房子只有鴿子，沒有人的，我們待在那里想去看看都有點怕，白天都有點怕，都是超高大的樓盤，都沒有人住。所以，城市預留一定的空間是比較好的，拼命地對城市進行開發的話，我覺得未來的城市會有問題。

[王義高]樓市回溫，股市和樓市之間翹翹板的問題。如果現在樓市回升，股市下降，我覺得是合理的；或者是樓市下降，股市上升，也是合理的。如果樓市和股市同時上升，是最危險的。因為，老百姓有可能掉進資本陷阱，不展開講了。那么，這一輪樓市回升，我們顯然看到了股市在下降，符合經濟規律。

[王義高]人口的問題，人口進入大城市的動力在減弱，雖然李克強的報告中達到了63%的說法，但前面那一輪的房地產發展過猛，后來減弱了，很多房地產開發商說每年有2000多萬人進城，剛需需要多少多少，你們算一下，前面那一輪房地產暴漲的時候，已經將后面那一輪要進城的漲幅消耗掉了，村長都到北京、上海買房了，孩子要讀清華，早早地把清華大學旁邊的房子買了，真是想得遠。

[王義高]所以，后面2000萬人進城的人，不可能來滿足真正理想的進城人的房子的剛需。那么，過分強調剛需，我覺得是有問題的。但是，改善性住房對支撐房地產有一定的好處，剛需帶動不了資本，只是小戶型，改善型需求都是大戶型，都是成功人士的房子，或者有錢人的房子，或者是養老的房子。那么，這一輪房地產上漲有兩個好處，房地產轉型在下坡時不敢轉，這一輪上漲之后，有可能會有養老地產、高端小區、改善型住房開始行動起來了，這一輪上漲對房地產轉型是有好處的。而且，對綠色建筑、住宅產業化的提升都是有好處的。

[王義高]說到房地產的轉型問題，現在很多人提互聯網+房地產，互聯網金融，確實有其推動力。現在，整個民間資金的資本供應量在8萬億-10萬億之間，資本供應量不小，通過互聯網金融融資成本極低，這些資金進入了樓市，樓市就不會缺錢。

[王義高]現在，民間資本對房地產的開發應該是充足的，整個民間資金的需求量在8萬億-10萬億之間，房地產做得好的話是不缺錢的。所以，房地產有新的契機要感謝互聯網+，要感謝民間融資。

[王義高]此外，房地產還有三個利好消息，去年9月份中國證監會、中國人民銀行和幾部委就“關于房地產證券化的問題”發了一個通知。我認為，這有可能呈現房地產證券化式的組合營銷。未來購房人可以把房子抵押給證券公司去套現，這對個人按揭來說非常有利，同時開發商的房子也不會積壓。

[王義高]同時，在樓市低迷期，政府考慮從開發商手里回購房源，然后將這些房源低價賣給中低收入者，彌補保障性住房的不足，這樣做可以防止保障性住房貧民窟化，這也可以轉變政府對房地產市場的認識。

[王義高]第三，中國可能仿照美國，成立政府兜底的兩房公共租賃房公司，中央、省、地方一共拿出100個億來推動住宅產業化。政府下一步可能把美式兩房作為房地產市場的調節器，不僅要供應土地，還要把房子納入到保障房里面去。

[王義高]按照克強總理的說法，他口袋里調整宏觀經濟的手段很多，他對中國的經濟充滿信心。我想，如果這一輪房地產回暖到了一定的水準，中央這些政策都完善了，我們也希望城市化、軌道交通、新區能夠和房地產匹配，房地產有能力保持有序的持續發展勢頭，中國經濟也能夠可持續發展。
我就說這么多，謝謝大家。

[黃拓夫]感謝王老師的精彩見解和回顧。楊老師，您是最富有藝術氣息的學者，從您的角度來看，您是怎么認為的？

[楊建覺]剛才，朱老師、王老師從宏觀經濟、社會消費心理等方面講了很多，個人作為一個設計師來說，確實看不太懂房地產，過去15年作為一個設計師目擊了許多過程，發現了很多疑問，不能解讀。

[楊建覺]全國世界的房地產發展有規可循，但有時候又看不懂。0731地產研究院在這里做這樣一個探討，我認為是非常有價值的，確實是一個研究的過程，尋找各種解讀，城市發展是瞎子摸象的話，我們都是嘗試著在摸象。感謝有這樣一個機會來跟大家探討，看得出來中建信和城很想做一個精品，戶型、景觀、用材等，在技術硬指標上是無可挑剔的，做到這樣一個水準要有基本的投入，6000多元的均價不一定賺了很多，但投入確實不小，地產商在設計師眼里越來越真誠了，越來越實在了。

[楊建覺]十年前，玩虛的，賣期房，夸張的廣告、策劃、營銷手段，今天在市場成熟的消費者面前已經不靈了。我有那么多朋友買樓時把我拽上，說楊老師你識貨，那個挑剔啊，買個樓全城跑遍，研究戶型、外墻、質地、施工、技術等等，玻璃窗是真中空？還是假中空？因為，有很多是假中空。當然，我相信大部分是真中空。那么，這是我目擊到市場和產品有以上幾個疑問。

[楊建覺]另外，我和我的團隊做了大量的棚改建設設計，在長沙周邊以我個人的經歷為例，做完銅官、做喬口等等，其實他們已經消化了一定的市場。一個小時車程的生活是有價值的生活，是有品位的生活，當所有的城市生活變得不那么愉快，因為交通、因為空氣，可能這是一種推動力。我們做了一個創業工廠，像北歐的集合倉庫，這種生活方式會不會變成一種生活選擇？

[楊建覺]特別是對城里早就有房的階層，特別是80年代早期有點小權、有點小錢、有點品位，他們的生活就會覺得在五一廣場不是他的菜，朱老師會住五一廣場嗎？2萬元一個平米，他肯定會說免了。消費心理一直在變，如果我們不研究這種消費心理，可能就會有問題。

[楊建覺]政府對芙蓉區、天心區、岳麓區的很多地方都是做棚改，國家有大量的錢要花。實際上，棚改是貧窮、對生命構成威脅的棚戶區，但現在有一部分并沒有對生命構成威脅的棚戶區，我們在進行提質改造。如果2萬元就敢對棚改下毒手，如果5000元就不去了，馮總是不是這樣子？

[楊建覺]城市發展煎大餅就不好了，雖然這是全國的一個普遍現象，我想長沙應該有足夠的嚴峻。因為，幾個做開發商的朋友告訴我，做到那個程度就告訴我一個真實的故事，那就是熱鍋上的螞蟻，賣不出去沒有面子，不賣又是燙手山芋，有時候報告和實際不能完全照實際那么講啊，確實挺難的。

[楊建覺]而且，棚改會消化一部分有剛性需求的市場。現在，做完都正街，原來的房子很不值錢，現在變得很值錢了，當他有一定的文化品質，有消費市場，有人租賃的話，就挺好了，這也是對高樓的一種反叛。那么，城市生活接地氣，1-3層的生活還真是不錯的話，不再是十年、二十年前住樓房有感覺、有身份的話，我覺得棚改的沖擊就不小，這是第一個話題。

[楊建覺]第二個話題，作為設計師經歷了幾個樓盤，跟大家分享一下。都說做裙樓賺錢，住宅、塔樓持平可以，我賺的就是那點裙樓，這個現在看起來是一種夢想，有的已經是入不敷出，原來說是高檔，最后是賣米粉了，我點名就不點了，也是朋友的盤。但是，裙樓做什么？要不要做裙樓？

[楊建覺]因為，我目睹過很多國外城市的高樓，沒有裙樓這個概念，除了一樓有一個大堂，進去就是住宅，除非有一個小咖啡館也不錯。但是，開發商總覺得2樓、3樓有人要，住宅賣到1-1.5萬元/平方米是有可能的，也許以前對，到今天還對不對？這只有天知道，這是裙樓設計目標和招商目標在最近三年內經歷的樓盤落差非常大，不管是城市核心區，還是城郊結合部，不是端起這盤菜就有人吃，有人買。

[楊建覺]第三個話題，長沙過去十年、二十年的城市建設，涉及到產品，一個戶型、一個景觀等等，戶型是十分重要的，這幾年明顯感覺到保守類占了上風，比如新古典、歐式等等，包括中建信和城的盤也做得很好，我作為設計師，設計師永遠生活在夢想之中，我們這座城市若是最后做成了歐洲，做成了巴黎，做成了倫敦又怎么樣？我們一年做幾個西班牙，誰也不認為你是西班牙。

[楊建覺]開發商還是要尋找創新型、創造型、開拓型的城市空間、城市形象。最近的長沙終于理解了，高樓不能挨著江邊，把所有人擋在后面，讓自己獨享城市最具魅力的山景、江景、綠化空間、濕地公園等等，回過頭來對月湖、梅溪湖有了批判，自己養個美女，把她做成搖錢樹，這對社會來說是不公平的，對城市來說是不公平的，對這個樓盤來說可能只是局部接受。

[楊建覺]聽說湘江世紀城是最典型的，你要毀掉這個城市嗎？你蓋一個樓復制100棟，但賣樓的朋友都覺得賺了，價值還可以，有江景，有落差立交、人車分流。但是，像湘江世紀城這樣的產品，不管開發商賺不賺錢，消費者獲不獲利，對城市的利益來講，有那么多人不喜歡你，我不相信你有多高的榮譽感，多高的成就感，多長久的經濟效益，這是值得懷疑的。而建筑風格，我還是認為面向未來，面向美好的世界，有足夠的創意者、藝術家提供的空間，但前提確實要有遠見、有膽識的開發商和城市管理者來支撐。

[楊建覺]說到江景，很多年前講過一句話，“站姿要優美，那江要漂亮”，一個最簡單的標準，一個樓就是一個樓，不能兩個樓聯體，一聯體這個城市稱之為“海綿城市”、“空調城市”，就是這樣一個道理，城市要氣宇軒昂，這個城市才有價值上的美學，才來得長久。

[楊建覺]第四個話題，開發商和城市公眾的利益總是在互相斗氣，想占對方的便宜。其實，我理解未來的城市可不可以任性一點？有大量的灰空間，既不是室內，也不是室外，但可以為城市提供優良的共享。這個樓盤不是我住的，但在你的樓盤門邊歇一下，看一看，拍張照，交個朋友，而不是一堵堵墻把自己保護起來，政府都在拆違，城市發展中圍合式100畝地做個樓盤圍起來，1000畝地做個樓盤也圍起來，這在西方城市簡直是不可理喻的封建。

[楊建覺]但是，我們這么多年沒有人對它提出過質疑，好象我們住在樓里就進了一個保險箱，外面險象環生，天下無處不驚險，步步驚心，這個理念有讓圍墻打破的可能嗎？這是我提出的一個質疑，巴黎的哪棟房子不是在馬路邊上？哪棟房子的門不是對著馬路開？這與共產黨的理念也是背道而馳的。

[楊建覺]最后，我覺得面向一個更加開放、進步的時代，開發商做地產還是做實實在在接地氣、通人性的產品比較好，多一點關注人性比較好，產品多一點創意比較好，創意就是更加多樣化的產品、多樣化的生活，把每一種產品、每一種生活做到精致，做到極致，我覺得會來得長久。我們從來不懷疑歐洲、紐約等城市的建筑，一百年的建筑還覺得固若金湯，還覺得經典，風格早就過時了，但老派的經典讓人嘆為觀止。我期待，這一天在中國的城市中早一天到來！

[黃拓夫]謝謝楊老師，請傅總講一下。

[傅沂]三位專家講得很好。今天早上我聽了一條新聞，內容是今年6月份的長沙樓市均價與2012年6月份的均價相同，考慮通貨膨脹，這兩年房價基本上沒有變化，這反映了長沙房地產市場的特殊性，引出了我要講的話題，第一個話題就是長沙房地產市場的特殊性。

[傅沂]長沙的房地產市場有三個特點，一是跟其他省會城市、一二線城市相比，長沙樓市對政策刺激不是很敏感。

[傅沂]第二個特點是長沙樓市的價格一直處在低水平。在全國30個省會城市中，長沙的房地產市場均價一直處在最后幾名，這個趨勢近十年沒有改變過，這也值得我們去反思。

[傅沂]第三個特點可能是很多人沒有注意到的，那就是長沙房地產市場的發展成長期一直是外地開發商主導的模式，無論是恒大，還是其他外地產商，對于長沙樓市的發展起到了不可磨滅的作用。但是，從去年開始有一些外地發商開始撤出長沙的房地產市場。

[傅沂]郡原地產，浙江的，當時把湖南省第一個住宅產業化廣廈獎拿走了，為什么這樣的開發商都會撤離長沙的房地產市場？這也值得我們去深思，是不是長沙房地產市場沒有錢賺？還是市場開發環境很惡劣？這些問題值得我們去反思。

[傅沂]基于以上三個認識，我覺得長沙房地產市場的轉型，很多同仁在提回暖，其實“回暖”這個概念意義不大，大家更要討論“轉型”這個概念，可能意義更大一些。

[傅沂]基于上述三個判斷，我覺得未來長沙房地產市場的轉型有幾個值得大家注意的方向，剛才幾位專家也提到了，我更多的講一些不同的方面。

[傅沂]第一，一定要用產城融合的理念來支撐未來的長沙房地產市場。什么叫產城融合？產城融合的概念就是為了對付鬼城概念而產生的。尤其是梅溪湖片區和洋湖垸片區，沒有產業的支撐，建那么多房子有什么意義？此外，長株潭一體化也很重要，雖然湖南省獲批中部地區唯一的新區。但是，長株潭城市圈的融合與武漢城市圈的融合要差一個檔次。

[傅沂]現在中央提倡建設新型城鎮化，說到底就是要產城融合，沒有產城融合的基礎，新型城鎮化也是一句口號。所以產城融合的概念在做規劃時，城市規劃一定要和產業規劃并行，否則就會出現鬼城的現象。

[傅沂]第二，住宅產業化。住宅產業化雖然在長沙發展得很好，但目前住宅產業化對長沙樓市發展的影響是微乎其微。遠大對這個市場的壟斷在一定時間內不會改變。未來長沙樓市要注意，要改變住宅產業化壟斷的問題，才能讓住宅產業化對長沙樓市起到作用。

[傅沂]第三，智慧社區、智慧城市。梅溪湖獲批了國家首批智慧城市示范區。但是，要搞智慧城市，基礎不是在搞智慧示范區，而是怎么樣把普通社區變成智慧社區。目前來說，長沙沒有真正意義上的智慧社區。所以，像信和城這樣的樓盤，未來的開發方向是怎么樣把智慧的概念融入進來。

[傅沂]而且，智慧社區概念可以涵蓋很多方面，比如養老社區。怎樣把新的概念在社區層面真正落到實處，這是未來開發商要考慮的問題，當然也是住戶要考慮的問題，未來的配套要智慧化，靠學位來吸引客戶的方式會漸行漸遠，以后吸引客戶是看你的配套是不是智慧化，能不能讓客戶的生活更加便利。

[傅沂]現在，靠賣房子賺錢已經很難了，既然上游不賺錢，或者產業鏈的某一個環節不賺錢，就要向產業鏈的下游或者哪里去延伸。這就是說，在產品設計等相關方面，怎么樣去體現出自己的特色？這就是開發商要考慮的問題，包括你的配套怎么樣去賺錢，這些問題都要引起開發商的思考，靠建房子賣錢的時代已經一去不復返了，這也是長沙樓市新常態的一個表現。

[傅沂]雖然長沙的房地產市場是一個很特殊的市場，對政策反應不是很敏感，但這恰恰是長沙樓市好的地方。市場決定資源配置，未來房地產也是市場起調配作用，政府將退出調控主體。長沙房地產市場只要按照我說的方向去轉型，長沙房地產市場的明天一定是美好的。謝謝。

[黃拓夫]謝謝。

[陳真誠]馮總的中建信和城真的做得不錯，在目前的市場做到這個樣子真的很不錯，盡管我看到數據很棒，但數據不是市場反映的全部。市場上，投資大幅度下滑，新開工面積也下滑，春江水暖鴨先知，開發商是最了解市場的。剛才，聽朱教授發言心潮澎湃。那么，我也在思考幾個問題。

[陳真誠]盡管我看到數據很棒，但數據不是市場反映的全部。市場上，投資大幅度下滑，新開工面積也下滑，春江水暖鴨先知，實際上開發商才是最了解市場的。那么，我也在思考幾個問題。一是在房地產最火爆的時候，每年流入人口10萬人，與高考招生的人數基本上差不多。但是，今后我估計很難突破10萬人。

[陳真誠]二是長沙市要打造金融中心，長沙市的規劃很好，但執行得比較亂，好象每個區域都在建金融中心，芙蓉區、開福區等，都在做金融中心，好象每個區域都在做金融中心。長沙市的二手房交易不活躍，二手房賣不出去，誰來炒房？長沙、廣州炒房是炒不出去的。剛才，交易數據也說明了長沙二手房市場的問題。

[陳真誠]那么對于下半年的市場，我提三點建議：第一，把目光回歸到地段，還是地段決定了房地產的價值。長沙市在推動黃興北路的改造，那對長沙來說有紀念意義，是老城區的開發。如果一直這樣膨脹下去，老城區將承受很大的壓力。以前一直善終于在郊區倒騰的碧桂園也調整策略了，開始關注城市中心。萬科也在調整策略，現在成立了一個豪宅部，以后也會進入老城區。

[陳真誠]第二，這是一個轉型的好時候。但是，如果每個開發商都轉成服務商，我們需要這么多的服務商嗎？所以，轉型也要走差異化的道路。有的開發商就轉型為金融集團了，綠地也在成立一個龐大的金融集團，將來仍然是大企業的天下，中小企業還不是那么樂觀的。

[陳真誠]第三，金融化的問題。金融化有很多的說法，金融在企業上一直體現在財務運作方式上，說白了就是融資。我們的利潤比國際上高很多，一旦利率發生改變，我們的利率很有可能往下走，對于一個剛進入的金融中小企業來說，你怎么抵擋如此之大的風險呢？
我就講到這里，謝謝大家。

[朱熙]今天各位嘉賓的講話站的高度比較高，我就講講對上半年的市場看法吧。
今年，上半年統計局的數據GDP是7%，房地產行業在復蘇，對下半年房地產市場和經濟發展走勢來說，房地產對GDP的貢獻很大，是一個支柱產業，這一點我們可以重申一下，雖然國家已經不倡導了。

[朱熙]另外，長沙房地產市場的結構化和現在的股市是一樣的，結構化分化非常明顯。市場有窗口期，去年有一個非常痛苦的市場——寫字樓，自從萬達把寫字樓賣了之后，其他的寫字樓好象就找不到窗口期，逃不出去，困在里面了，寫字樓上半年有32萬平方米的體量，萬達在2013年的供應量占了整個市場的54%，這是一個非常奇特的行業。長沙的產業、經濟結構等等，決定了當第二產業不是那么發達的時候，就會使得窗口期很難抓住。我們也看到，有一些產業賣了三四年，還在賣公寓產品，這些產品是比較弱的。

[朱熙]去年上半年有一個現象，在三環以外的大市場，有湘江集團開發的高嶺商貿城，還有灣田大市場，他們開發出來以后前面一、二期還是賣得挺好的，去年湘江集團的網簽有12個億， 2014年的金額排名中排在前列。所以，住宅和商業的比例有其結構性。還有精裝修，恒大在近三、四年在長沙穩居前三甲，萬科也可以排到前五，我們可以看到有這樣的數據存在。

[朱熙]中建信和城產品是80-140平方米的區間定位，前面有一個很重要的前提，在汽車南站以北、雨花亭以南，在韶山路這條軸線上，這個項目是比較稀缺的產品。但是，市場是供大于求的，在樓盤和區域中，開發商還是可以人為地制造出在短期產品供應結構上、短期地段優勢上，還可以扭轉出供小于求的局面出來。我想，在進行產品定位的時候，開發商肯定考慮了非常多的類似問題。其實前面也介紹到，0731房產網為開發企業和消費者定位一個點，產品結構、年齡層次等等，85后好象有優惠吧？這就有年齡層次的變化了。

[朱熙]剛才，教授們講到了O2O移動互聯網，我希望0731房產網基于移動互聯網的O2O的APP能夠繼續發展，這是契合市場的東西。上半年，長沙賣了600多萬平方米，現在還存了1600多萬平方米，市民的選擇余地還是比較大的。所以，用移動互聯網的O2O、APP可以更好地應對市場，給市民更多更好的選擇。
我想講的就這么多，謝謝。

[龍亮]前面幾位專家和教授對城市經濟、社會美學等方面進行了闡述，我很受啟發，我也講講自己的感受吧。
上半年，長沙樓市回暖，量漲價平是一個主基調，從4月份開始長沙樓市恢復得比較好。內六區的庫存量是1300萬平方米，去化周期是12個月，下半年的目標可能還是去庫存，作為一個項目來說是充滿機遇，也是充滿挑戰的。應該說，目前市場還是一個賣方市場，也是低成本競爭，可能部分大房企的數據會增長，我相信部分房企可能會退出這個行業，甚至消亡。

[龍亮]作為中建信和城來說，怎么賣房？怎么塑造中建信和城的品牌？怎么打造小區的APP、智能化，都是我們下面要做的工作。
我認為，在這方面中建信和城在這個位置是當之無愧的，通過上半年的努力已經證明了我們的實力，產品的發聲、產品的品質，相信能夠有更好的市場，我們很有信心。

[黃拓夫]請馮總做總結。

[馮朝陽]剛剛幾位教授、專家都講得很好，我站在房地產開發商的角度，針對大家在探討的問題也談談我的見解。
比如，楊老師說的產品規劃，站在開發商的角度，我們也很想做好的產品。但是，站在規劃的角度來說很難。比如，這個項目給我的容積率是3.0，你要拼命擺才能擺得下，有時候就很難那么完美。比如，我們這個項目小戶型賣得慢一點，大戶型賣得快一些，當時為什么不全部做大戶型呢？但是，在當時小戶型稍微改大一點，容積率就通不過，沒辦法，只能做小戶型。

[馮朝陽]長沙的均價是6200元/平方米左右，中建信和城的成本就是6200元/平方米，我們很想做好，電梯用的蒂森的電梯，成本就增加了100萬。站在剛需樓盤的角度，又要考慮成本，又想做好，有時候只能在中間尋找一個平衡點。所以，公司做開發在三、四線城市沒法做，低于5000元/平方米的成本真的做不下來。樓盤售價低，樓盤品質就沒法比，成都都是近萬元的價格了，在長沙很難找到玻璃幕墻的房子，因為做玻璃幕墻貴。

[馮朝陽]包括傅老師說的住宅產業化，遠大住工做的東西，我們想跟他們合作，但現在成本是一個原因，他的建筑個性化很難打造，必須是從一樓到頂樓是一模一樣的，模塊化的，那是最快的，也是成本最低的，中間要想搞個造型，又要重新搞模塊。還有，在中國目前推出這種方式有風險，中建五局至少解決了幾十萬農民工的問題，你推出住宅產業化的話，很多人就沒地方打工了，有可能產生社會問題。所以，這方面推動起來也是比較慢的，但這在未來來說是一個趨勢，建筑節能是一個趨勢。

[馮朝陽]關于樓市，站在開發商的角度來說，上半年的表現是非常積極的，我認為下半年將是比較平穩的。上半年，從4月份開始就明顯回暖。傅老師說，調控政策對長沙沒有用。單個政策作用小，但激勵起來了還是有作用的。中國樓市這么多年基本上是大起大落，要么很好，要么全部死掉，要么冰火兩重天，政府一直在追求樓市平穩增長，實際上這么多年一直做不到。

[馮朝陽]目前，長沙樓市的問題是供應量太大，上半年賣了600多萬平方米，存量有1500萬平方米，下半年再賣600萬平方米，新開工600萬平方米的話，還是有1500萬平方米的存量。

[馮朝陽]中建信和城的地段好，位置好，但是，我們也有競爭壓力，與我們一墻之隔的樓盤就比我們便宜1000元/平方米，現在純粹在拼性價比，梅溪湖、洋湖垸的樓盤都是在低于成本價在賣。

[馮朝陽]對長沙來說現在四面開花，四面都是熱點，走錯路都有樓盤，長沙在售有500多個樓盤，量太大，每個樓盤都比較艱難。即使在目前的環境下，有些樓盤過得比較好，但也有一些樓盤還是比較艱難，在同一個區域里面也有活得好的，也有活得不行的。

[馮朝陽]但是，目前的金融政策、貨幣政策、樓市政策都在支持樓市的發展。所以，我判斷下半年還是能延續目前的行情，比較平穩，基本上以以價換量為主。我們公司暫時也不會提價，售價應該不會變，可能還會降。
我就講這個判斷，謝謝。

[黃拓夫]今天的活動到這里就順利結束了，再次感謝各位嘉賓和東道主馮總的發言，謝謝。