[黃拓夫]2015年已經過去，從數據來看，2015年的樓市行情可以用明顯好轉來概括。在經歷了2014年的調整之后，2015年在一系列政策發酵刺激的影響下成交急速提升，內六區與去年同比成交量擴大了50%以上，長沙樓市反彈態勢明顯。
但是高成交背后也有隱憂，全年完成投資額下降超過五成 ，土地面積成交同比下滑，內六區土地出讓金同比下滑近七成，新開工面積下滑40%以上……這一切讓2015樓市的回暖，看起來只是在一個又一個政策和行政命令的刺激下，讓剛需一族的強行變現。
2015已塵埃落定，2016序幕拉起。市場反彈獲得豐收，但回暖的背后還需要冷靜的觀察和理性的思索。這種回升能否持續？本期微沙龍我們邀請到規劃行業專家、學者、業內精英聚焦市場熱點，探討發展大勢，分享熱銷心得，共同總結2015年長沙樓市，并展望2016年的發展趨勢。

[黃拓夫]今天，我們在華遠華中心新的營銷中心舉辦“2015年地產研究院總結性微沙龍”，在這個微沙龍上，我待會兒會給大家總結過去一年房地產市場的總體發展狀況和各項關鍵指標。另外，大家作為研究院的專家、行業從業人員，借此機會，等會也請大家把自己一年來對于房地產市場，對于自己項目的一些情況，跟大家進行溝通。不僅從專業的角度，也從從業人員的角度來反映一下，看看市場的發展情況到底如何。

[黃拓夫]首先，我介紹一下到場的各位嘉賓，他們分別是：
張鴻輝 長沙市規劃信息中心副主任；
陽學文 湖南大學建筑教授、知名建筑學家；
傅 沂 中南大學教授，中南大學地產研究中心副主任；
王 望 華遠華中心營銷總監；
黎 念 長盛上東區營銷總監；
龍 亮 中建信和城營銷總監；
朱 熙 新峰地產研究院院長；
李 柏 豪宅研究院執行院長；
黃拓夫 0731地產研究院副院長。

[黃拓夫]下面，我介紹下2015房地產市場的關鍵指標，總結發展情況。

[黃拓夫]一、宏觀經濟政策。
1、經濟指標。
2015年，全國經濟結構調整導致經濟進一步下滑，破7成定局；M2供應逐步增加，但仍未解決通縮問題，企業融資依然較為困難；全社會固定資產投資及房地產投資持續走低，房地產投資增速逐步接近冰點；長沙方面，GDP增速放緩，房地產占比固定投資比重下降至8%以下。但長沙前三季度全市實現GDP6147.7億元，同比增長9.7%，增速比全國和全省分別高2.8和1.0個百分點。全市GDP增速居全國省會城市第6位、中部省會城市第2位，其中部地位依舊。

[黃拓夫]2、政策環境。
2015政策時間軸：全年主要經歷了多次降準降息、330新政、開發二胎、降低首付、和公積金新政等于房地產相關的政策，密度之頻繁和次數之多創下歷史。其中，貨幣政策方面，2015年經歷5次降準降息，公積金史無前例的門檻下降，從此進入負利率時代；行政手段方面，全國解除除一線外的限購，置業門檻大大降低；中央力主打響去庫存戰役，不動產登記實行，二手房新政；置業補貼方面，2015年各區縣加大了對置業人群的定向補貼，刺激需求端；軌道交通：地鐵建設全面提速，5年內有望建成網絡結構。城市規劃：先導區升級，湘江新區獲批國家級新區，區域增長極高地逐步形成。

[黃拓夫]二、長沙土地市場。
1、土地供應：推地節奏放緩且質量偏低。
2015年長沙內六區供應土地105宗，同比基本持平，但供應面積為423萬方，同比下跌30.65%。2015年土地供應節奏大大放緩，土地供應結構也轉向了低價格的工業地產，整體供應面積和供應宗數略微下降，但整體結構出現了很大的變化，土地無論從位置還是區域來講都質量不高。
2015年長沙土地供應內六區占比僅為30%，供應總和與長沙縣相當。
其中工業用地供應占比高達57%，而住宅用地供應僅為4%。對比2014年，由于供應總量的大幅度減少，供應結構進一步分化。 內六區的主要供應還是集中在幾大熱門板塊中，其中商住類土地供應遠超居住用地供應。不難看出，由于往年的大量供應導致土地供應邊緣化和質量下降，居住用地更是越來越少。

[黃拓夫]2、土地成交：持續低迷。
2015年長沙內六區成交95宗，高于去年86宗，成交面積為411萬方，同比下降了7.26%。但除去低價位大面積的工業用地，實際商住三類用地僅成交180萬方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延續去年的態勢，呈急速降溫。即便是在今年成交大幅反彈的情形下，開發商對長沙的庫存壓力和后市預期仍然偏悲觀，拿地愈趨謹慎，土地市場活躍度極低。

[黃拓夫]在2015年成功出讓的95宗地塊當中，工業土地與商住三類土地占比各半，其中商住類土地的商業類用地份額較大，這也延續了2014年以來的趨勢。同時，整個長沙地區的工業用地占比也在2015年獲得了極大的提高，四縣市的土地成交主要以工業土地為主。

[黃拓夫]3、土地價格：溢價率接近于零。
長沙土地樓面地價近六年一直處于波動上揚的態勢。但2015年長沙內六區宗地樓面地價1134元/平米，同比下降36.41%，出現了較大幅度下滑。隨著今年樓市的遇冷，土地供應相對減少，且多地塊綜合開發價值相對較低，工業用地唱主角，多以底價成交，溢價地塊僅有4宗，整體溢價率接近于0。

[黃拓夫]其中，內六區的樓面均價為1501元/平米，同比下滑19%。天心區的土地樓面價成交價格最高且上浮最大，開福區、望城區的土地樓面價下滑比較明顯。望城區依然是樓面地價和單價最低區域，且因為望城成交面積最大，拉低了內六區整體均價。商住類土地樓面價方面，除望城外，內五區商住類型的土地樓面價實際都略有上浮。

[黃拓夫]4、土地收入貢獻率——成交金額顯著下跌，政府土地收入銳減，財政收入下滑明顯
2015年長沙內六區土地成交總金額為79億元，同比下降70.3%，創下2010年以來的最低值。區域成交：岳麓、望城土地成交面積占內六區的73%，與去年基本持平，但岳麓區的成交比例大幅減少，望城區大幅增加。

[黃拓夫]5、土地成交月度分布：穩定的低迷。
2015年商住類土地成交面積相較去年降低明顯，同時2015年內六區市場流拍10宗地塊共43.63萬方，流拍率9.5%，其中商住類用地流拍9宗，流拍率15%，較去年下跌了6個百分點。雖然流拍率降低，但整體成交低迷是不爭事實，土地市場知名舉牌方集體沉默。

[黃拓夫]三、新房市場。
1、投資開發：2015年投資總額下降明顯，資本對樓市發展看淡。商品房新開工同比均下降明顯，但施工、竣工面積與去年相當，短期上市量將維持較高水平，中期供應水平將有明顯下降。

[黃拓夫]2、商品住宅：2011-2015年，長沙住宅供應年平均值為1800.81萬平方米，年平均增幅為4.88%。但2015年的供應出現下調；從內六區的供應分布來看岳麓區是供應的主要陣地，2015年的供應總量為442.06萬方，占內六區比例接近40%；其次是雨花區占比超過20%，芙蓉區與開福區占比較小。受前期市場震蕩和預期悲觀的影響，2015年內六區住宅供應同比下降近20%，但由于2015年市場成交向好，進入下半年后推盤數量增多，供給有所恢復，推盤也較為集中，四季度延續了這一趨勢。

[黃拓夫]近五年來長沙及其內六區商品房成交量經歷了一個從急速上揚到2014年遭遇拐點下滑的過程，2015年大幅反彈，全市商品住宅成交1915.47.12萬方，同比增長34.01%。其中內六區網簽1724.59萬方，同比增長52.93%；從內六區的成交分布來看，岳麓區的成交量第一的地位不可撼動，成交量同樣接近40%。在2015年成交普遍放量的情況下，岳麓區、雨花區和望城區都取得了不俗的銷售業績，三區成交占比也超過74%。住宅成交結構方面，90-144平米套型主力優勢擴大，投資型產品比例降低，改善型需求擴增。住宅成交均價方面，2015成交放量，價格地位盤整，是整個市場以價換量的必然結果。六區價格特征方面，六區分化明顯，其余各區成交均價同比均跌，望城區穩坐價格洼地，拉低整體均價。

[黃拓夫]3、寫字樓商鋪：2015年，寫字樓市場成交同比增長69. 28%，但供應的增長更令人擔憂。2015年寫字樓供銷比達到了2.88：1；受不斷推高的庫存和低價項目入市的影響，2015年辦公用房年成交均價為8022元/平米，同比下跌26.51%；商鋪2015年成交面積同比增長38.88%，新建商業網簽均價為13028元/平方米，同比下降18.19%，近一年的商業用房同樣是以價格為代價獲得成交。

[黃拓夫]4、總評。
2015年總結：宏觀經濟下行，人民幣貶值，股市震蕩和2014年的樓市低迷，直接或間接的催生了6次降息5次降準，公積金新政和貸款門檻的降低，中央要求打響去庫存的戰役，地方上全力救市，最大限度的刺激需求端。我們進入了史上最寬松的置業時代。
土地市場從火熱走向低迷，邊緣化的趨勢明顯。過去高溢價時代在2015一去不回，隨著前幾年大量高品質好地段的土地出讓，長沙的土地市場歸于沉寂，好地塊難覓。掛牌出讓的重心已經轉向了近郊和遠郊市場，長沙基本告別高調的造城圈地運動。

[黃拓夫]新房市場——虛火2015。成交創造了近十年新高，但是投資、土地、新開工、價格下滑震蕩較為明顯。鑒于對長沙房地產市場結構的分析（成交集中的價位、面積、戶型、置業次數和置業人來源等），可以看出2015年的成交火爆其實質是大量疊加的政策和優惠舉措的刺激，讓剛需強行變現。市場結構的矛盾并沒有得到解決，特別是寫字樓和商鋪市場的嚴重供求矛盾，加上剛需紅利釋放殆盡、資本寒冬到來，這種高成交實際上很難持續，市場的系統性風險和結構性矛盾仍然存在。

[黃拓夫]展望2016年：2016年，我們認為長沙房地產市場處于高峰滑向低潮的平臺期。1.中短期內，長沙住宅市場一定是剛需主導，得剛需者得天下。2016年將會延續史上最寬松的一系列政策，成交量會有所下滑但仍將維持在高位。性價比高、大品牌的剛需、剛改產品將迎來快速去化。土地市場，少數優質地塊的入市將會引人注意，但不再是房地產市場關注的焦點。2.中低價格，較高銷量將是市場的常態。但在剛需紅利逐步釋放，供給端嚴控的形勢下，銷量將會走低 ，價格在下半年有望反彈。中長期看，市場將在3-5年內逐步完成從剛需到改善的轉型，期間大量的企業將被淘汰出局。3. 寫字樓商鋪市場形勢嚴峻，供需的不平衡將導致市場重新洗牌。飽和度高的片區和板塊的過剩商辦供應將面臨極大的挑戰。遠郊地區的新型商辦（總部基地、保稅區、商貿城等）由于特殊的定位和較低的價格受到市場青睞。
謝謝大家！

[王望]今天來了很多的前輩，有認識的，還有一些新的專家。首先，我代表華遠華中心項目非常感謝各位專家的到來，過來給我們做指導。今天，我們在這里探討整個2015年的市場。剛才，主持人的分析非常全面，“虛火”這兩個字我是比較認可的，這也讓我聯想到華遠華中心項目。其實，華遠華中心項目和長沙市的感覺是脫節的。我相信，在座的各位都有這樣的感受。因為，華遠華中心項目好像不在長沙市一樣，不管是成交價格，還是產品，都有這樣的感覺，可能我對整體大市的判斷和主持人的判斷是一致的。

[王望]另外，我還想說一下豪宅市場。我覺得，2016年我對豪宅市場是充滿信心的。為什么這么講？剛才，主持人提到，目前在核心區域的出讓土地比較少，之所以土地出讓價格不是很高，是因為很多土地都在長沙市周邊，岳麓區、望城區的土地供應量很大，而真正在開福、天心沿江一線的豪宅產品是越來越少。拿我們項目來講，周邊有萬達、恒大、保利，除此之外很難找到能夠與我們項目相匹配的產品。但是，這里面就存在一個問題，什么是真正的豪宅？會有一些產品在打造的過程中把價格做得比較低。所以，他們在慢慢朝改善型的方向發展。

[王望]實際上，我們非常高興看到這樣的情況，這意味著我們又少一個競爭對手。所以，很多人覺得很奇怪，2015年底的時候，保利也在開始促銷了，在這樣的情況下12月份我們賣得非常好，銷售額達到將近1個億。實際上，這也反映了真正豪宅客戶的心理，真正的豪宅客戶更看重的是你的品質、產品和服務，而不純粹是價格。所以，對于2016年的豪宅市場，我們項目在2016年，寫字樓和大平層將全面面市。那么，我們還是非常有信心的。

[王望]寫字樓的供應量很大，最重要的集中在芙蓉中路一條線上，由南向北寫字樓的量很大。但是，江邊寫字樓的量并不是很大，只有保利等幾個新項目。2015年，我們和幾個重要的機構進行了研討，在談的過程中都看到了沿江寫字樓的需求量其實是很大的，這個大趨勢是改變不了的。而且，整個中國90%的二三線城市都是這樣的，都是“虛火”，都是供應量依然巨大，對于每一個做項目內功的修煉是非常重要的，怎么樣把服務做好，怎么樣把產品做好，就能夠真正的獲得市場。
非常感謝各位來到華遠華中心，希望大家在這里有一個非常愉快的下午，謝謝。

[黃拓夫]感謝王總。龍總的項目在2015年賣得很好，請分享一下心得吧。

[龍亮]中建信和地產在2015年的銷售業績、銷售面積、銷售金額都是長沙市第一，我們公司中建梅溪湖中心，中建信和城，中建芙蓉嘉苑也入選長沙樓市十強，這應該是在長沙市場上第一次有三個項目面市。剛才，主持人問2015年的市場形勢，整個形勢應該是比較虛。大的情況，應該是政策刺激以后，包括低首付、低門檻對整個市場有一個帶動，促進了購買力。但是，2016年能否持續？需要觀望。特別是上半年，可能又會到一個小的低谷。但是，不管怎么講，去年中建信和地產在低谷中取得佳績，是有原因的。一是依托品牌。中建信和是中國建筑和中建五局的一個央企品牌，品牌為王，打造產品差異化。通過集團聯動，為銷售助力，去年我們舉辦了長沙市首屆湘江杯帆船賽，以及冠名國奧足球賽事，舉辦品牌發布會。

[龍亮]二是產品業態豐富，可以滿足消費者的個性需求。我們有高層住宅、公寓、別墅、洋房、寫字樓、商鋪等等，去年各個產品都處于一個銷售高峰。三是，資源組裝，我們還和一些好的中介公司代理公司合作。說到中建信和城，這一個盤在去年就賣了9個多億，我們打的口號是“韶山路上最后一塊剩地”，韶山路上已經沒有什么地塊了，而且這個項目還處在紅星圈，武廣商圈。項目本身配套有五星級酒店，包括南城最好的學位。我們的工程質量，綠化配套都是首屈一指的。

[龍亮]去年，信和城11棟1500套住宅賣了1300多套，銷去化率85%多。今年，我們主要在推公寓、寫字樓，對于這些我們還是比較有信心的，現在還沒有開賣就有很多意向客戶了，我們企業有集團優勢，依托品牌和我們自身的產品質量，服務質量打造我們的產品。

[李柏]我是來自豪宅研究院的，對于2015年的豪宅市場，我個人還是有一些感想。2014年，豪宅市場感覺有些失調。從2015年的情況來看，不管是真豪宅還是偽豪宅，還是“被”豪宅，研究院也做了對于豪宅標準的探討。我認為，豪宅具有獨特的稀缺資源，這是第一；二是它的價值內涵和文化內涵；三是它能經得起時間的檢驗，隨著時間慢慢成長。

[李柏]比如華遠華中心，在二環以內，江邊，這是多種稀缺資源使得他具備有豪宅的底蘊。另外，他有深刻的、獨特的文化內涵，這是非常明顯的。我也看到華遠華中心在這一塊兒做得比較充足，特別是把坡子街文化和華遠華中心做成了非常漂亮的營銷事件，把老長沙與華遠華中心真正對接起來了，結合起來了。我兩次體驗了豪宅，特別是江景豪宅，在浴室洗澡的時候，可以不用考慮任何的私密性，又可以望江，這是非常獨特的。為什么豪宅要經得起時間的檢驗呢？別人在考慮剛需怎么樣去庫存，但豪宅沒有跌價，反而價格持續上漲，因為這是開發商對品質的堅持，對未來的預期。我認為，豪宅的投資價值也是很大的，他是改善型產品，投資增值價值也是比較大的。

[李柏]我認為，在長沙這種新一線城市或者二線城市，未來的豪宅市場是很有發展前景的。因為，我們不缺好的山水資源，有先天的資源在這里。所以，我很看好長沙未來高端豪宅市場。在來之前我也看了最近五年的數據，實際上140平方米以上的住宅，也就是普通改善型住宅，從面積上來講是走低的，多的時候在五年前達到18%，2015年的數據已經低于10%了。但是，把140-180平方米左右面積的改善型市場給擠掉，豪宅市場的增量依然是持續的。如果是豪宅的話，從單套成交的量來講，實際成交比改善型市場要好得多。在市場供需和市場需求方面，豪宅市場是持續樂觀的。

[李柏]當然，今天主要是回顧2015年的整體市場，對2016年的房地產市場做一個展望。我們也看到了，寫字樓、商業的壓力已經比較大了。我認為，未來，特別是2016年以后接下來的兩三年，商業和寫字樓的市場壓力可能是最大的，在去年、前年我就有這樣的感覺了。我認為，長沙市的商業體量在未來兩三年會形成爆發式的增長。比如，上個月開業的商業綜合體就有10家，量是比較大的。而且，現在在建的以商業為主的綜合體的量也是比較大的。我認為，要認識到未來商業地產的嚴重性，這種比例是不平衡的。

[李柏]剛需方面，整體來講我是比較認同0731地產研究院黃拓夫先生的核心觀點。從2015年的政策來看，我認為2016年主要是消化2015年出臺的N多政策，應該說這些政策對樓市的推動和去庫存還是有比較大的作用的。從2015年10月份開始就比較明顯了，數據開始往上走了。所以，我還是認為2016年的房地產市場一是要堅守，二是要堅信，2016年的市場應該會比2015年的市場要好一些。謝謝大家。

[黃拓夫]謝謝。李總研究了豪宅標準的制定，這是一個很好的事情。張總，您能不能講一講，什么樣的產品是豪宅？什么樣的產品是改善？有沒有相關的研究和心得？

[張鴻輝]我先談一點個人對豪宅的理解。首先，非常高興有機會來參加這樣一個微沙龍活動，做了很多年的地產相關工作，但是是第一次參加這樣的論壇，之前和甲方（設計單位）的朋友聊得多一些，我看在座的大多是偏銷售的專家。那么，我從規劃設計和規劃方面的大政策對房地產市場的影響，結合我個人的工作談一些理解吧。

[張鴻輝]從總體來講，長沙市房地產市場發展的動向和前景肯定還是有的。因為，現在是黃金時代到白銀時代，規劃也在轉型，從以前的增量規劃轉向現在的存量規劃。在這樣兩個大的背景下，2014年長沙市城鄉總體規劃的修改也是剛剛完成，這有組數據，到2020年長沙的建設用地規模要計劃做到629平方公里。從這個角度而言，現在的規模和人口都有發展的空間，這是一個大的宏觀背景。近期召開的“中央城市工作會議”是改革開放以來的第二次城市工作會議，在這次會議上明確提出要“尊重城市的發展規律”。從這可以看出將來的一個發展趨勢，可能不會是像以后那樣大拆大建，而是應該走一條可持續的城鎮化路子。我認為，地產行業并不是就到了冬天，從長遠來講還是有相應的發展機會的，這是我個人的理解。

[張鴻輝]但是，同時也會存在很多的挑戰。從宏觀來講，長沙的城市化率已經超過了50%。根據國內外相關經驗，城市化率超過50%的時候，前期快速城鎮化所累積的矛盾就會爆發出來。從工作經歷來看也遇到過這樣的問題，比如很多樓盤的業主在維權，個人認為這都是前期快速城鎮化、快速地產開發所累積下來的矛盾，當它過了某個臨界點的時候，會有一個集中爆發的表現。為什么以前房子建完了，很快就賣出去了，也很少有人鬧事維權的。

[張鴻輝]現在越是價格降低，維權的現象也越來越多。那么，對于地產規劃也會有相應的要求。比如《長沙市新版城市技術管理規定》出臺，相關規定的出臺對于地產項目肯定會有相關的影響，可能也會存在規劃與地產開發之間會有一些博弈的關系。規劃是政府分配資源配置的手段，他要維護的是公共利益，作為開發商代表的企業著重對利潤的追求，在公共利益和企業利潤進行博弈的過程中，市場該怎么樣走向平衡？個人認為，可能要考慮相關方面的保障。
我認為，同樣也會給房地產開發帶來一些機遇。比如，增加公共開放空間、公共綠地，減開發密度、減開發強度，使人們的居住品質越來越高，我相信這些對地產開發也會有一些促進的意義。比如，以前一塊地的容積率可能做到3點多。

[張鴻輝]但是在開發過程中也會遇到很多的約束條件，比如戶型。那么，有的開發商會覺得我出了錢，拍下了這塊地，但是建設起來會很困難，因為受到很多規劃條件的約束。那么，相關政策實施以后，原來一些公共性的問題通過規劃的實施逐步地積極消化，以后新推出來的一些地塊會有新的規劃條件，對地產的實施可能會更多地與開發商的訴求達成一致。

[張鴻輝]最近，我們在和幾個大的開發商，如萬科、恒大、長房集團等企業，我們進行了一些走訪，也開了一些座談會，聯合做了一些工作，探討“規劃+地產+大數據+互聯網”的實踐，以高鐵新城為例，探索怎么樣將城市設計的一些元素及大數據的分析手段，運用到合作項目的具體開發和實施過程中，根據規劃的分析，為項目方案的后期調整，也提出了我們的建議手段。我們結合網絡上的一些開放數據，如微信數據、微博數據、QQ數據，還包括出租車數據、手機數據等等，嘗試探索一種新的大數據方式來分析購房者心里真正的需求和開發商的供給能力。那么，通過這樣一些新的科技手段，我們試圖達到這樣一個目的，這個人從哪里來？到哪里去？他來到這里會有一些什么動機和目的？他會有一些什么樣的反應？我們通過這些方式來幫助開發商提高產品的質量，以及定位更加精準的營銷方式，我們想走一條更加新型的路子。

[黃拓夫]我說個題外話，目前，長沙市規劃信息中心和0731房產網結成了戰略合作關系，張主任說得很多，以前對規劃信息的挖掘在市場上是很少見到的。接下來，我們馬上會推出一款產品，是一款利于市場信息透明度的便利小產品，1月20日會召開發布會，歡迎大家過來。

[張鴻輝]說到豪宅，我們沒有太多的經驗，最近對長沙市近10年來報建方案的戶型做了一個統計分析，相關的數據由于今天準備不是很充分，一下子想不起來，但在后面的活動過程中，會陸續將我們的分析結果在發布會上有所體現。但是，我個人覺得改善型需求，在中央提出供給側的結構改革的背景下，應該是很有市場的。如果有很好的經濟條件的話，我個人也很想換一套住宅，改善一下住宅條件。
我就先說這么多，謝謝。

[陽學文]各位總監、張主任發表了很好的意見。下面，我發表一下我對2015年長沙樓市的看法和對2016年長沙樓市的分析。

[陽學文]2015年，個人覺得有以下幾個方面，一是樓市迎來復蘇期，全面復蘇，量增加得比較大；二是購房者入市的意愿進一步加強；三是一、二手房銷量全面升溫。除了一手房以外，二手房的銷售也很火爆，有些中介機構辦理二手房的手續要等上一天時間，排不上隊，二手房市場開始熱起來了；四是新房供應量減少，銷售量增加；五是房價平穩上升。除開一些遠郊的住宅價格之外，實際上房價還是有所上升的，相對于2014年還是略有上升；六是土地銷量大幅度下降。前不久，市政府組織了專家評審會，市政府領導要求要多賣地，賣了地就能獲得資金來建地鐵。所以，2015年的土地銷售確實不容樂觀，要想辦法把土地賣得更多一點，資金回籠更快一點。上次，請我們過去出點主意，怎么樣把土地銷好，2015年土地銷售情況不是很理想。

[陽學文]對于2016年，我個人做了一些分析。一是2016年長沙樓市整體樂觀，比2015年要好一些。原因是什么呢？第一是國家政策支持力度會越來越大，特別是去庫存的政策，無論是中央政府還是地方政府，把去庫存當作新一年的一個重大任務，市政府還會召開專門的專家會議，針對怎么樣去庫存開一個深入的研討會，證明長沙市政府領導對去庫存是高度關注的。第二是2016年是“十三五”的開局之年，作為我國來講對開局之年是高度重視的，一定要做好。所以，我認為2016年的長沙樓市是比較樂觀的。第三是供求關系越來越健康。通過2014、2015年的逐步消化，供需關系應該是越來越平衡。所以，我認為基于以上三個判斷，2016年的長沙樓市會好于2015年。

[陽學文]二是住宅價格穩中有升。庫存量在減少，住宅價格會比2015年略有上漲。三是商業地產進入高峰階段。現在交通越來越發達，特別是地鐵，2016年1號線要開通了，軌道交通布局已基本形成。2016年的商業地產，無論是寫字樓還是商鋪的銷售都會有進一步的放量。市政府做“十三五”規劃時，原來是講要在地鐵口建保障房，我對這條建議提出了不同的看法，地鐵口建保障房肯定不妥，為什么？建地鐵需要那么多的錢，在地鐵口建保障房，沒有多少錢可以掙；現在長沙市的商品房供過于求，我們確實有必要回購商品房用作保障房，不要再建保障房。我講了以后，在場的領導都很贊成我的建議。

[陽學文]四是土地市場肯定也不容樂觀。土地銷售高峰期已經過了，像以前那樣一拍就翻幾番的現象一去不復返了。五是公寓市場迎來很好的機遇。我們國家，包括長沙市都會出臺有關公寓房的優惠政策，我對公寓房市場特別看好。現在，我們調研了沿海城市，沿海城市的中青年群體有很多人都愿意在最繁華的地段買一套公寓房，用于上班時間段的休息場所，星期一至星期五的中午去休息一下。公寓房的投資價值很大，總價低，投資回報率高，再加上2016年對公寓樓政策的支持，我覺得對于公寓樓市場來說是一個利好消息。

[陽學文]六是改善型需求會增加。過去十年確實開發了很多的住宅，要么配套功能不全，要么建筑質量不行，要么綠化不夠，有這樣那樣的弊病。那么，對幸福生活是怎樣的追求？就是對小康住宅的追求。那么，高品質社區、改善型需求肯定會增加。在“十三五”住宅建設規劃會議上，我就提出了一個建議，將來的棚戶區改造，棚戶區推掉以后要怎么辦？我認為有的推掉以后要增加綠化，要建設人見人愛、精致精美的宜居長沙，舒適度肯定要提高。所以，改善型需求是長沙樓市未來的發展方向。2016年，長沙樓市要把握兩大重點。第一大重點是去庫存；第二大重點是增加改善型需求，建設高品質的住宅小區。七是整合分化趨勢進一步加劇。現在，品牌開發商強者愈強，一些沒有實力，沒有品質意識的開發商會沒有市場。
以上是我個人對2016年長沙樓市的分析，謝謝大家。

[朱熙]我來自新峰地產，也是做數據研究的機構，我們公司在2015年以“中國房地產數據第一股”登陸了資本市場。

[朱熙]剛才，拓夫講了2015年的房地產市場數據指標，好像在2015年底是前端的數據往下調，但后端市場的銷售數據是往上走的。那么，我們能不能把這些數據串起來看呢？我們認為2016年的市場在下半年可能會出現一個短暫的時間窗口。為什么這樣講呢？前面有不少專家講到了2016年的市場會怎么走，2015年有很多開發商把地賣給別人了，自己不玩了。

[朱熙]那么，新峰地產研究院在房地產大數據方面做深度的挖掘，類似于張主任講的你們是用規劃+房地產+大數據+互聯網來挖掘客戶從哪里來，有什么需求，對開發商的供給做一個前端的判斷。我們做的是從土地數據、新開工數據、銷售數據、銷售速度等等，分很多層次來看。其實，2015年的長沙樓市已經出現這樣一個情況了，從企業之間的分化就可以看得出來，中建在2015年就冒出頭了，不像恒大萬科在前面扛著，中建在后面跟著。2015年，長沙有些區域的價格是往下調的。

[朱熙]但是，有些區域的價格也是很堅挺的，可能大家不是很關注，但有這樣的苗頭。比如濱江的價格，像萬科的一些盤的價格就挺在那里，不降，反而往上走。到下半年市場好一點兒以后，世茂這樣的盤價格就開始往上走了。所以，企業要根據自身的情況，針對市場的變化，可能會有比較好的銷售量，會有比較大的發展空間。那么，新峰地產研究院做的市場判斷就是，下半年的某些板塊，在供給、企業自身訴求等各方的博弈過程中產生了一些大數據，這些大數據會給市場帶來什么？比如豪宅、改善型需求，可能會迎來漲價的情況。這個窗口期一來，抓住了的就抓住了，沒抓住的就難辦了，要重新組織戰役了。現在，中央的政策也是這樣的，今年要打響“去庫存化”的戰役。

[朱熙]今年上半年的土地市場可能還會比較火，起碼會好于2015年的土地市場，畢竟大家的手里面有糧，心里不慌。另外，企業追求利潤，也會有拿地的需求。最近，各大企業紛紛拿地，可能是多渠道走，一是去并購拿別人手里的地，你沒有能力了，玩不下去了，品牌也不夠，產品線也不夠豐富，你做不了，我來并購你；二是到市場上拿地的企業也非常多。今天，在兄弟城市江西南昌，恒大就拿了一塊價格很高的地，是競拍的，與中部城市相比，武漢、長沙、南昌、合肥四個城市經常比較，今年第一拍恒大經過幾輪的競拍在江西南昌拿到了一塊比較高價的地，市場上會有這樣的機會重組。
這是我要和大家交流的東西，謝謝。

[傅沂]關于2015年的長沙樓市，地產研究院做的分析比較詳細。到學校這邊，我們的重點和特長不是在數據方面，我們主要是關注兩個問題。一是征地補償的問題。在王家灣啟動了比較大規模的拆遷行動，直接關系到中南大學的利益，正在進行中。我個人本身研究的重點主要是產業地產，主要關注養老地產和旅游地產兩個主題。那么，我在想，通過我的研究特長，能不能看一下2016年或者未來長沙樓市的發展情況。剛才，大家是從常規地產項目（住宅、商業地產、寫字樓）來看長沙樓市。但是，我覺得未來長沙樓市要發展的話，除了去庫存以外還有一個非常重要的問題，就是在供給結構方面怎么樣和新的業態結合。

[傅沂]大家很清楚，三一本身是做工程機械的一個企業，最近一個大手筆是在星沙搞了一個三一城，也是搞產業地產，這些企業紛紛投入到產業地產上來，可能就說明一個問題，傳統市場的空間已經不足以他們生存了，他們必須要拓展新的業態。
大家很清楚，中國的老齡化社會已經來了，長沙老齡化人口的占比也是比較高的，未來這些人的住房需求該怎么樣應對？在座的各位是不是要考慮一下長沙養老地產的發展，好像在全國很落后，這是值得大家關注的問題。

[傅沂]最近有兩個企業有大手筆，一是恒大在南昌拿了地，還在海南海花島砸了很多個億，去旅游是免費的，吸引大批量的人去那里看房，順便旅游。包括萬達集團的王健林在云南的西雙版納也搞了一個非常大的旅游地產項目。所以，這就說明了傳統房地產的龍頭老大企業紛紛轉行，丟掉了以前的傳統業態，紛紛做新興業態，他們已經判斷出傳統業態的空間已經很小了，紛紛轉行。那么，長沙的養老地產、旅游地產等其他地產，在全國都很落后，這對未來長沙樓市的發展很不利。

[傅沂]長沙樓市想在未來要有所發展，除了去庫存，就是要創新業態，這也符合中央的供給側改革，去庫存要從需求角度去刺激，我們要從供給角度去改善房地產市場，思路完全不一樣，這是我首先要跟分享的一個觀點。

[傅沂]再就是整個長沙這座城市的集聚能力還很不夠，與其他省會城市相比，長沙作為一個省會城市，整個集聚能力，無論是人才，還是資源，還是資金，都是很不夠，導致長沙的房地產市場在全國省會城市中一直處在比較落后的位置。很多人分析為什么長沙的房價低，分析出了很多的原因，但我的觀點是長沙作為一個省會城市，沒有集聚的能力。長株潭融城搞了什么東西出來？沒有實質性的東西，就是幾條輕軌在那里轉。所以，我認為長沙樓市的發展關鍵還是在城市產業技術和集聚能力如何提升，這個問題解決不了，長沙房地產市場根本無法去發展，這個觀點我是一直很堅持的。無論你搞什么其他的東西都沒有用，必須要從這個角度來解決根本的問題，這是我分享的第二個觀點。

[傅沂]第三個觀點是，對于房地產企業來講，在互聯網+的背景下有一個非常重要的趨勢。以前我們的產品是產品導向型的營銷手段，現在是客戶導向型的營銷手段。那么，這樣的轉變對于房地產市場的轉型也需要大家提前應對。以后不是賣房子，賣的是體驗。怎么樣讓互聯網和房地產營銷結合？這對所有房地產企業來說，都同樣面臨這個問題。
我的觀點可能略有不同，我覺得未來幾年的長沙樓市，如果解決不了集聚能力、產業基礎和創新的問題，長沙樓市想從根本上得到回暖，基本上是很難的。
先講這么多，謝謝。

[黎念]我是長盛上東區項目的，在烈士公園附近。今天一下午好像沒有提到這個板塊，基本上這個板塊已經沒有代表性項目了，我們也是一個小項目，只有兩棟，一棟寫字樓，一棟公寓。12年前，我就認識陽教授了。那時候，我還沒有從事這個行業。所以，我是來學習的。

[黎念]首先，我很認可前面各位專家、前輩的觀點和分析。2015年，長沙樓市發展開始細化，開始有了工業地產，不像以前基本上是住宅，每個行業都會經歷這樣一個過程。以前，我是做廣告的，以前的廣告公司什么都做，但現在的廣告公司細化出來了，做設計的專門做設計，做策劃的專門做策劃，做媒體的專門做媒體，每個行業都在細化，房地產行業也是一樣的，這是一個市場規律。所以，從2016年開始，市場會更加的細化。

[黎念]從長盛上東區項目來談一下寫字樓和商業，確實商業的壓力比較大，“虛火”二字，我只體會到了“虛”，還沒有體會到“火”。確實，今年寫字樓的壓力也比較大。雖然，長盛上東區在地段、價格、配套都有優勢，項目正對著烈士公園的東門，景觀是最好的，價格也是比較實在的。但是，在銷售過程中壓力很大。去年，長沙市寫字樓去化周期好像是80多個月，今天拓夫也說了數據，情況要好一些了。長盛上東區的公寓銷售了80%，情況還可以。

[黎念]23平方米的公寓，買下來就可以租1200元。商鋪的價格下不來，租金上不來，空置率又高，所以壓力比較大，我這邊商鋪的回報率3%-4%。但是，我感覺到客戶對房地產市場投資的信心不足。今天股市跌了，民眾對股市失去了一些信心，但有錢的老板還是多，主要是對樓市失去了信心。說實話，現在投股市也好，投房地產市場也好，有6%-7%的穩定回報率應該是可以下手的。其實，中國老百姓的資金流向主要就是在樓市和股市，基本沒有別的投資渠道了。所以，市場信心還是要得以增強。解決了信心的問題的話，房地產市場還是會讓老百姓比較踏實的。

[黎念]黎總講得很接地氣，你們的產品基本上面向的是投資性需求，2015年投資性需求量下降得比較大。

[黃拓夫]對，所以我看到的只是“虛”，沒有看到“火”。

[黃拓夫]本月20日，0731房產網將舉辦《2015年長沙樓市白皮書》暨2015年度長沙樓市排行榜頒獎典禮，屆時請大家蒞臨參加。今天的微沙龍就到這里，感謝各位。