[尹政] 我們也遇到了一些困難，每一次在二手房交易中，我們都會跟業主建議通過銀行來操作。其實，我們也很積極地跟客戶介紹過資金監管的效果，但并沒有銀行對外直接打廣告所帶來的效果好。也是說，不僅僅是二手房公司自己有這樣的業務，銀行也要有這樣的業務，兩塊加起來效果會很好。我不知道其他銀行有沒有這種業務，至少我們跟交通銀行合作以來，面臨一個很尷尬的問題。

[袁長斌]應該是不會出現的。

[萬云波] 影響的話，我想主要就是誠信的問題。中介公司本來是一個服務企業，如果你攜款潛逃的話，購房者肯定更加不放心中介公司來為他服務了。

[鄧暉]好的。我個人認為這個事件的出現主要是體現在這些公司資金監管上的問題上。

[主持人周阿禮] 各位嘉賓，廣大的網友朋友們下午好，我是長沙房地產聯合網長沙樓市記者主持人周阿禮。感謝收看0731樓市會客室本期的節目，我們這期的主題是“長沙二手房市場的春天在哪里”。
首先，請允許我介紹今天到場的嘉賓，他們是：
長沙銀典房屋經紀有限公司總經理袁長斌
長沙銀典房屋經紀有限公司潘海秋
長沙嘉業房地產顧問有限公司區域總監尹政
長沙旺府地產經紀有限公司總經理萬云波
長沙市房產研究中心高級分析師鄧暉

首先，感謝大家作客0731樓市會客室，再次對諸位的光臨表示熱烈歡迎。根據我們房地產研究衷心的統計數據顯示，1-2月份的時候，全市房地產成交量也所下降，成交套數是718套，與去年相比大有下降。很多中介企業感覺壓力非常大，消費者不信任，新房市場轉冷，市場形勢日益嚴峻的形勢下，長沙房地產市場的出路在哪里？請各位嘉賓為長沙二手房市場把脈。有一件事情在業內也比較轟動，深圳一房地產老板卷款而逃，很多消費者越來越不信任了，前不久在廣州惠州也發生了這樣一件事，一公司總經理也失蹤了，卷款而逃了。長沙雖然沒有發生這種事情，但是也被這種事情波及，我想問一下各位，出現這些問題的一系列的原因是在哪里？首先請長沙市房產研究中心高級分析師先生談談。

[尹政] 我認為這跟金融機構有關系，因為金融機構并沒設有跟二手房公司有這樣的業務來往，如果有業務來往的話，可能會更有效地避免這種事情的發展。二是，本身跟公司老板有關系，內部流動資金肯定是可以動的，客戶的資金肯定是不能動的。第一，要考慮二手房公司的信譽問題。第二，我們業務量本身去年下跌得比較厲害，所以二手房公司的發展則更需要穩步發展。現在跟去年同期來比，我們公司業務是有所下降的。

[主持人周阿禮]這個業務開展得不是很普遍？

[潘海秋] 影響不是很大，只是長沙二手房成交量肯定是下來了。怎么講呢？要我講可能就象尹總講的，錢放在這里面不能動，房子又在降價，政府又在外面喊，嘿嘿，確實會有一點影響。

[主持人周阿禮] 連續的惡性事件導致市民對這個行業的誠信度有所懷疑，本來印象就不是很好，然后又發生這種事情，雪上加霜。現在租房的人請愿自己滿街跑，也不愿意找中介。當然，這些現象也只是個別的現象，整個行業相對來說還是比較好的。關鍵是這些問題如何解決呢？萬總，您對這個問題是怎么看的？會不會象這幾個嘉賓說的一樣？

[主持人周阿禮]面對消費者的不信任，二手房市場現在的成交情況究竟是怎樣的？象各位老總說的有所下降，究竟下降了多少？大家說說數據，可能會讓網友更加了解一些。接下來有請鄧暉先生跟大家分享一下他統計的數據。

[鄧暉] 對。從07年4個季度來看，面積的話還是在逐步增長，但是增長得非常小，每個季度只漲了一點點。

[主持人周阿禮] 那我們公司這段時間以來，有沒有因為這些事件而造成成交量下降呢？

[主持人周阿禮]資金監管鏈條斷了，你認為是政府監管力度不夠，還是本身中介的問題呢？

[鄧暉] 兩個方面都有。一是政府監管的問題。深圳那邊是二手房市場監管機制已經建立了，但是由于中間可能沒有做到位，就會出現這種情況。
最近我在網上面看到的情況，就是他們在購買者的房款、貸款中抽取資金，另行發展其自身的其他公司。

[鄧暉] 這個可能會有，可能會影響到消費者購買信心，對中介的信譽問題。就是說，一個市場要想做好的話，誠信是第一根本。如果誠信達不到，消費者就不會選擇你的中介作為一個渠道，去購買你的房子。

[尹政] 我覺得往后如果有銀行做監管的話，在二手房市場避免業主和客戶的風險是非常好的一個方法。宣傳力度也要大一點，包括銀行，也包括媒體。打個比方，如果哪個媒體說哪個銀行有這樣的業務，那不用我們自己要客戶去找他們的資金了，客戶自己就會去了。

[萬云波] 前面幾位老師都說得很好，自從發生深圳事件之后，緊跟著大城市的房價開始有下滑，這個事件對整個全國的，包括長沙市的樓市來講，對開發商來講，對中介來講都是不好的，這是個負面的東西。我想，都是我們在座的幾位不愿意看到的。但是，這個事情發生了。我覺得也影響了廣大的購房者。我在媒體上了解過，中天發生這種事情之前，還在排隊，也許中天拿著客戶的資金去盲目拓展，請購房者不要盲目地相信大公司，因為中天在深圳是很大，就因為它自己擴張得太猛，資金鏈就出現了問題才會出現這次的事件。

[萬云波] 我覺得兩個方面都有原因。一個是本身公司的管理，又或者是公司的高層、老板對這個行業、對市場分析過于樂觀的原因。
可能其開店的速度過快了，導致在后來市場有點波動的狀況下產生了資金鏈條斷裂的問題。還有資金管理這一塊，可能交易雙方的購房款、購房基金這一塊的監管方面可能有漏洞。據說是有點挪動，如果是挪動了這一塊的資金的話，肯定是危險的行為了。所以，導致這種狀態出現應該是意料之中的事情。如果不是這樣操作又或者不要過于樂觀盲目拓展，利用自己公司的自有資金來運作的話怎么做都沒有問題的。但是你利用客戶資金這樣做肯定會出問題的。就長沙的樓市來說，如果這一塊嚴格控制，那么包括二手房公司老板和政府嚴格監管的話，這種情況不會出現的。大家要引以為戒，不要再出現類似的事情了，我的建議是，要根據自己公司的狀態來發展。

[主持人周阿禮]不象去年的新房市場？

[尹政] 沒有我們預期的那么好。但是我們還是會跟大家盡量去宣傳這一塊，不過還是沒有銀行自主宣傳的效果好。

[袁長斌] 包括我們公司之前的發展，我們老板這一塊也有點過于樂觀，但是我們在去年下半年調整了一下策略，現在采取的是“穩步發展”的策略。所以，從今年開始，我們公司的業務是處于穩步上升的階段。

[主持人周阿禮]萬總，您作為二手房公司的老總，您是怎么看待這個事情的？

[鄧暉] 我們在20日的時候統計，長沙（2008年1-3月）二手房的實際成交量為34萬平米，比去年同期相比約下降了30%，月底我們還會進行一次統計。從量上看，在一月的時候，都還好，主要是二月份，二月份的成交量非常小。因為下雪的原因，在二月初的時候下雪，雪災，然后在年前二手房的交易都基本上停止了。
長沙二手房市場真正興旺起來是2003年的時候，2002年二手房成交量還只有66萬平米，到2003年一年就上升到118萬平米，2004年是182萬平米，2005年就是187萬平米，2006年已經到了218萬平米，2007年就到了219萬平米。象這個走勢，03、04年是長沙二手房市場交易的旺季。因為，二手房市場非常容易受政策的影響，從05年開始是政策正式介入二手房市場的時候，就造成了這幾年二手房成交量上升得比較慢。

[主持人周阿禮]你覺得這樣的一些事件，還有惠州的事件，對長沙二手房市場會有什么影響？當然，長沙沒有發生類似的事情，你覺得會有波及或是沖突嗎？

[袁長斌] 有一個這樣的公司出現了，其他的公司會不會出現就是一個問號了，其他的公司會不會產生這種情況呢？他們會產生懷疑，各個公司要更加規范自己的操作。

[主持人周阿禮]相信我們本土的公司經營得還是比較穩妥的。

[主持人周阿禮]尹總呢？我們是不是也象他們一樣呢？

[主持人周阿禮]您覺得是宣傳力度不夠，還是市場情況造成的嗎？

[主持人周阿禮]潘總，您覺得呢？影響大嗎？

[萬云波] 就說這次中天的事件吧，其實是中天事件引起了整個房地產行情的下滑，確實對我們的交易量有影響。我們在資金監管這一塊是從來不碰客戶資金的，而且絕對不會帶款走的。

[主持人周阿禮]袁總，您覺得他們這些事件對長沙二手房市場會有什么影響？

[鄧暉] 對，去年新房市場交易漲了30%，新房市場去年交易量是894萬平米，二手房市場是267萬平米。

[主持人周阿禮] 對長沙的影響是怎樣的？

[主持人周阿禮] 但是還是在不斷增長？

[主持人周阿禮]不會因為這件事情出現生意蕭條？

[主持人周阿禮] 關了兩家，又新開了兩家？

[主持人周阿禮] 萬總，您是不是認同剛才尹總和袁總說的呢？二手房市場活了，新房市場才能活，還是新房市場活了之后，二手房市場才能活？

[主持人周阿禮]剛才你談到行業自律，您覺得長沙嘉業房地產顧問有限公司在自律方面是怎樣做的？

[潘海秋] 本身啊？我沒發現什么缺陷啊，我覺得我們做得很好啊。

[鄧暉]對。

[主持人周阿禮] 現在二手房的價格有沒有下降？

[主持人周阿禮] 受中天事件影響的波及，加上進入08年之后碰到了波動二手房市場的幾個因素，導致原來本不熱鬧的二手房市場變得更加冷清了，聽說長沙二手房門店已經關了很多了，不知道在座的各位公司的門店有沒有關閉一些？象出現這樣的情況的話，各位有什么策略去應對？請各位跟我們分享一下，您覺得長沙二手房市場的出路在哪里？請尹總談一下。

[主持人周阿禮] 那是您覺得你們做得很好，您認為這個行業有什么弊端嗎？

[萬云波] 對，關了兩家位置不太好的地方，又在位置好的地方新開了兩家。一是公司內部的培訓，現在生意比較淡薄的話，我們自己要進行業務技巧培訓，以及對整個長沙樓市的了解，也是為慢慢回暖的市場打下扎實的基本功吧。

[主持人周阿禮] 您剛剛談的是政府方面的，您覺得中介企業應該怎么做？

[尹政] 首先，我們由交通銀行做資金監管，這種方式都是規避業主和我們的風險的一種方式。雖然我們是和交通銀行合作，但是客戶把房款打到帳戶，并不是我們能夠取出來，而是讓業主到交通銀行開戶，并且交易成功之后，客戶簽字之后銀行才會放款。那個錢只放寬于業主，我們公司不能單獨去取錢，那是取不了的。

[萬云波] 這都是互相作用的，如果哪一方不好對對方都是牽扯比較大。我記得去年房產局開會的時候，我提過幾個建議，當時石局長他們也在。長沙市二手房市場發過一個標準，還是9幾年的時候發的，看房費、成交收取的費用啊，但是那時候制定的標準。我之前跟幾個公司聊過雙向收費的問題，雙向收費沒有強制執行，沒有霸蠻。我想在這塊，如果政府能夠出臺一個收費標準，這樣也有利于我們行業的發展，要有一個合理的收費標準。如果這個收費標準能夠統一下去，執行下去的話，也有利于我們中介行業的長久發展。現在畢竟我們開一個店的營運成本都比較高，如果跟以前一樣單向收費的話，利潤從哪里來？而且雙向收費沿海、國外都執行得很好，臺灣那邊的收費是5個點，長沙這邊客戶是收2個點，房主收1個點，我們才收3個點。
還有中天事件發生以來，長沙市房產局這邊跟中國銀行搞了一個二手房資金監管。但是，我們還有很多客戶沒有這個意識，其實資金監管能夠很好地規避交易風險。象我們公司以前就發生過這樣的案例，那是03年的時候，河西一套房子7萬元，房主是一個女的，離過婚的，定金付了一萬，立契的時候要求全部付清，但是女房主就不去簽字，因為她怕簽了字就拿不到錢，怕客戶不給錢。最后打官司，在岳麓區人民法院打官司。最后，這個女房主輸了官司，因為本來就是她沒有道理嘛。最后7萬元的房子只賣了5萬元，而且買房的客戶搞得很煩燥，前前后后為這個事情請律師，打官司啊，這位女房主搞了兩年才賺了2萬元。嘿嘿，其實通過資金監管對交易是有很好的保障的。

[尹政] 不叫下降，是回落到一個比較平穩的增長幅度。

[尹政] 是的，由銀行直接轉到客戶手中。

[潘海秋] 我只是覺得我們做得可以啊。

[主持人周阿禮] 您剛才談到的是我們公司本身是怎么做的，那您對整個長沙二手房您有怎樣的建議？如何發展長沙的二手房市場？

[主持人周阿禮] 新房市場預計到4、5月份的時候會出現有所復蘇的情況，您覺得二手房市場什么時候會開始復蘇？

[尹政] 媒體都是曝光我們的負面消息，是不是當我們為廣大市民服務得好的時候也要相對的宣傳一下？媒體在某段時間大篇幅的來宣傳一下，對我們也好。二手房永遠都要要中介公司來做，中介公司都被媒體曝光曝死了，那誰來做呢？其實，中天事件對我們行業是有影響的，但是出現這個問題也不是完全是弊端，出現這種事情政府才會來關注嘛。中天事件是資金監管的問題，那政府會不會倡導銀行來做資金監管呢？對不對？中國有句話：否極泰來，壞到了極點就會是好的了。如果老是壞，老是壞的話，我個人認為不是正常的現象，要有波動，對政府也好、媒體也好，對中介公司本身講也好，都是一個主題，是到了長沙中介公司洗牌的時候，如果不洗牌，我剛才講到，進這個行業的門檻非常低，出去的門檻也非常低。那么，如果政府在這一塊警覺的話，它就會開始調整，能夠入這個行業的，是要通過職能部門的評定的，不管是資金還是管理。

[袁長斌] 經驗啊？也不叫經驗吧，是要走穩的步子。我們也確實要承認我們的行業門檻低了，魚龍混雜，中介公司也有很多不誠信的行為在里面。當然，正因為沒有門檻，出現這些情況就很正常了，兩萬元我開個店，搞完之后關門走了，什么責任都不負。同樣，象我們這些公司投入都是上千萬，我就不可能關門就走。所以，跑路和責任不一樣，有些媒體的報道也有道理。但是，它也有沒道理的地方，媒體產生傾向性了，兩萬元開的店和幾千萬開的公司分別不了，媒體不了解這個行業，它形成了傾向性的思考，反正你們是一樣的，他們覺得這樣報道是對的，也很正常吧，我們也了解媒體的做法。因為，我們這個行業里面本來就魚龍混雜，本來就有不太好的現象在里面。我們要看我們這個行業能不能自律，有實力、有規模的，或者是實力弱一點的，自己來要求形成行業協會，我們自己來把這些好的公司扶持，把不好的不誠信的公司剔除出去，形成自身的良性發展。希望多多得到0731FDC和長沙市房產局部門的扶持和支持。
二手房不好，新房好不起來啊！

[主持人周阿禮] 感謝各位嘉賓的精彩發言，今天我們的0731樓市會客室到這里結束了，感謝各位網友的廣大參與。請各位嘉賓到樓市風云人物榜上簽字。謝謝。

[主持人周阿禮] 您覺得主要是政府的扶持力度不夠？那您覺得中介本身在這方面有沒有什么缺陷呢？

[鄧暉] 中介企業首先要加強自律，對中介企業這一塊，政府只能從規章、法律這些方面去做文章，比如你的員工問題，目前現有的那些問題，可能還不能很好地去解決。但是，從現在開始會提高這些標準。中介公司要加強自律，我們會進行誠信管理，建立誠信檔案。

[主持人周阿禮]已經回落了？

[主持人周阿禮] 長沙二手房市場相對來說是比較好的。

[萬云波] 我覺得還是靠我們大家，靠兄弟公司聯手起來，真誠地對待客戶，不要有深圳中天這種情況發生。

[主持人周阿禮] 鄧暉先生從事房地產市場研究有很多年了，面對這樣的市場，您覺得在這樣的情況下，企業該怎么做，政府又有很大的責任在這里，您覺得政府應該怎樣做？究竟怎樣做才能讓長沙的二手房市場回暖？

[尹政] 有幾個方面，第一是政府。開門店是很簡單的，找一個門面，一個辦公桌，幾個工作人員就是個門店了，政府對中介公司成立的門檻是不是要往調，擠進來的都由有管理經驗、管理實力的人來做？
第二是跟媒體的報道有關。據我了解，我發現更多的是媒體對我們中介公司的曝光，那種曝光是負面曝光，一講就是哪個中介公司怎么怎么樣，但是我不相信長沙這么多中介公司難道就沒有做得好的？有很多客戶在我們手上買到的房子，感覺都非常好，這種情況為什么沒有媒體曝光呢？第三個問題是銀行的問題。現在二手房很多是按揭貸款，但是你們有沒有發現，銀行更多傾向于新房貸款，它對二手房貸款審查得更嚴，傾向于做新房。所以，現在有很多外來的招商銀行、興業銀行都在做這一塊，我想如果銀行的側重點大部分放在新房的話，對二手房支持少的話，也會影響我們的發展。第四，是中介公司本身的問題。我們自身的管理經驗的問題，也就是說我們是否能夠敏感地發覺到現在市場上的問題在哪里，并且中介公司是否自身能夠聯合起來穩定這個市場？也就是說我們中介公司自身來提升自己的管理能力和經營能力，包括抗風險能力。找到中介公司自身行業自律的話，我們就可以把整個長沙二手房市場鼎起來。

[主持人周阿禮] 在做交易的過程中，你們公司是不碰這筆錢的？

[主持人周阿禮] 為什么呢？

[主持人周阿禮] 那潘總您覺得長沙二手房應該怎樣取得客戶的信任呢？

[主持人周阿禮] 那萬總您有什么妙招？你們是怎么應對的？

[主持人周阿禮]尹總，您覺得媒體在這方面宣傳得不夠，您對媒體有怎樣的期望？

[主持人周阿禮] 說來說去還是象剛才潘總說的，誠信。

[尹政] 對，但是還是一個正常的幅度。

[鄧暉] 實際上我們也向局里建議了你們所提的意見，就是要做一個行業收費標準，設立一個中介管理部門，主要是負責中介資質管理、培訓考核和誠信檔案的管理，同時建立產權交易登記員制度，實行嚴格的資質管理。還考慮做一個二手房網上資金監管系統。

[尹政] 講到規劃，我們去年上半年基本上沒有開店，從2月份到現在我們也沒有擴張。從各個角度來講，第一，要看市場的情況，如果市場不好盲目地擴張對公司來講是有非常大的壓力的，成本非常高。你問二手房的春天在哪里？我覺得在明天，關鍵是看我們今天能不能熬過今天，最困難的時候能挺過來，能熬過來，那我們就到了春天了。

[萬云波] 去年也關了兩家不好的地方，同時也新開了兩家。

[袁長斌] 買新房的人的目的一是自住，一是投資。買新房的人如果是投資的話，肯定可能自己住一段時間就要賣，或者根本就不住直接賣，這就需要二手房中介啊！所以，我認為二手房市場發展了，新房市場就起來了，二手房市場發展滯緩了，新房市場就上不去。二手房市場我覺得稅費高了，我買個二手房10%的稅費，買個新房是8%的稅費。算一筆帳，如果是50萬的房子，多了2%的稅費，那不是多一點點錢啊。一是希望行業自律，二是希望稅費下調。這樣的話，我相信這個市場會越來越好，誠信的、認真做的，對得起自己良心的，對得起客戶，對得起政府的，會做得越來越好。

[主持人周阿禮] 您覺得激活長沙二手房有什么辦法嗎？

[潘海秋]一是要誠信，二是國家要給予支持，要降稅，把二手房搞活。

[主持人周阿禮] 那袁總，您有什么經驗給我們介紹一下吧。

[尹政] 新房4、5月份復蘇的話，二手房市場也將會在那個時候復蘇。因為新房市場直接影響二手房市場。

[主持人周阿禮] 象新房交易一樣？通過網上簽約，備案？