長國土資政〔2018〕46號
各縣（市、區(qū)）國土資源局（分局）、派出機構(gòu)：
為進一步維護廣大農(nóng)民切身利益，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，簡化辦事程序，提高農(nóng)村宅基地審批效率，根據(jù)耕地占補形勢的變化和戶籍制度改革等有關(guān)精神，我局對《長沙市國土資源局關(guān)于規(guī)范和改進農(nóng)村宅基地管理的實施意見》重新進行了修訂，現(xiàn)將修訂后的實施意見予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
長沙市國土資源局
2018年4月11日
長沙市國土資源局關(guān)于規(guī)范和改進農(nóng)村宅基地管理的實施意見
根據(jù)國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔2004〕234號）和湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于規(guī)范和改進農(nóng)村宅基地管理的若干意見》（湘政辦發(fā)〔2014〕11號）等規(guī)定，為進一步規(guī)范和改進我市農(nóng)村宅基地管理，切實解決農(nóng)民建房困難，維護廣大農(nóng)民切身利益，現(xiàn)提出如下實施意見：
一、落實責任主體，嚴格用地報批
1．明確縣級人民政府主體責任。縣（市、區(qū)）人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村宅基地管理，縣（市、區(qū)）國土資源部門具體組織實施，縣（市、區(qū)）建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、公安等部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府、村集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會按照各自的職責，共同做好農(nóng)村宅基地管理工作。
2．嚴格宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批。新增宅基地涉及農(nóng)用地需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，縣（市、區(qū)）國土資源部門對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的宅基地按照每年1-3個批次打捆上報市國土資源局審查，市局將在土地利用總體規(guī)劃、耕地占補平衡、審批面積標準等方面對卷宗進行嚴格把關(guān)，審查后報市人民政府批準。
二、突出規(guī)劃控制，嚴格計劃管理
3．優(yōu)化土地利用年度計劃管理。縣（市、區(qū)）國土資源部門在年初為新增宅基地安排新增建設(shè)用地指標，市局在批準宅基地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時對相應縣（市、區(qū)）土地利用年度計劃進行扣減。利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤方式或復墾廢舊工礦、宅基地方式新增的宅基地，不占用土地利用年度計劃。
4．切實發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導作用。新增宅基地應符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)民建房應充分利用村內(nèi)存量建設(shè)用地、未利用地，盡量不占或少占耕地，禁止占用基本農(nóng)田。農(nóng)村宅基地選址須避開地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)和隱患點。
5．提倡村民集中居住。在城鎮(zhèn)（含城市、縣城、建制鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)原則上不再審批新增的單宗分散宅基地，鼓勵按城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)一安排集中興建住宅小區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)范圍外的村民建房應當按照新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的要求，逐步向集鎮(zhèn)、中心村的集中居住點集聚。
6．建立宅基地退出激勵機制。縣（市、區(qū)）人民政府應制定相關(guān)政策，對在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和各類園區(qū)的近期建設(shè)區(qū)內(nèi)，符合建房條件并承諾主動放棄宅基地申請，或者已有宅基地自愿退還給村集體經(jīng)濟組織的村民，參照城鎮(zhèn)居民給予適當補貼。
三、推進土地復墾，實現(xiàn)占補平衡
7．大力推進農(nóng)村空閑宅基地復墾。村集體經(jīng)濟組織對符合復墾條件的農(nóng)村宅基地，按照耕地開發(fā)項目立項。對于面積較大，空閑宅基地相對集中，耕地復墾條件較好，可考慮打捆實施，優(yōu)先復墾為耕地，房前屋后非耕地部分，可統(tǒng)籌納入復墾范圍，一并作為新增耕地計算。土地復墾項目實施后，由縣（市、區(qū)）國土資源部門和農(nóng)業(yè)部門進行驗收，確認新增耕地數(shù)量和耕地質(zhì)量等級。村集體經(jīng)濟組織依法可對新增耕地進行承包經(jīng)營權(quán)分配，或者長期流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)合作社或公司經(jīng)營。
8．優(yōu)化耕地占補平衡管理。村民建房占用的耕地應依法履行耕地占補平衡義務，不能依法履行耕地占補平衡義務的，應當按規(guī)定繳納耕地開墾費，由縣（市、區(qū)）人民政府統(tǒng)籌落實耕地占補平衡。對經(jīng)土地復墾所得新增耕地指標，優(yōu)先用于全縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)村民建房；縣（市、區(qū)）國土資源部門應建立新增耕地指標使用臺賬，在審批新增宅基地時，按照占用耕地的面積對指標進行扣減。
四、明確建房條件，控制建設(shè)總量
9．建房人口的確定方式。家庭建房人口為村集體經(jīng)濟組織成員及家庭內(nèi)現(xiàn)役義務兵士官、在讀大中專學生、正在服刑的人員。夫妻一方為城鎮(zhèn)人口的，如沒有享受政府公租房、經(jīng)濟適用房和貨幣補貼等相關(guān)福利，可視為村集體經(jīng)濟組織成員計入建房人口。夫妻雙方如分屬不同的村集體經(jīng)濟組織，且一方已有宅基地，則另一方不能以戶主身份申請宅基地。
10．嚴格宅基地占地面積標準。在長沙縣、望城區(qū)、瀏陽市和寧鄉(xiāng)市范圍內(nèi)，每戶宅基地占地面積根據(jù)地類確定，涉及占用耕地的每戶總面積不得超過130平方米，占用荒山荒坡的每戶總面積不得超過210平方米，占用其他地類的每戶總面積不得超過180平方米。在市五區(qū)范圍內(nèi)，每基準戶（4人及其以下）宅基地占地面積不超過100平方米，4人以上每增加1人相應增加20平方米（獨生子女家庭另按每一《獨生子女父母光榮證》增加20平方米），但每戶的總用地面積不得超過按地類核準的占地面積標準。
11．鼓勵各地制定面積標準細則。各縣（市、區(qū)）可結(jié)合本地資源狀況、按照節(jié)約集約用地原則，嚴格確定和實施宅基地面積標準，但每戶的總用地面積不得突破第10條所述各縣（市、區(qū)）每戶宅基地占地面積標準。嚴禁超過相應的宅基地批準面積，嚴禁砌圍墻圈土地建設(shè)大型別墅和私人會館。
12．明確建房分戶的基本原則。獨生子女住戶，不論幾代人，為一個家庭戶型；有兩個以上屬于建房人口子女的，有子女已達婚齡且已經(jīng)嫁娶的，經(jīng)公安機關(guān)分戶可作為兩個以上家庭戶型，但父母必須伴靠其中一個屬于村集體經(jīng)濟組織成員的子女建房。
13．強化建房條件審查。嚴格執(zhí)行“一戶一基”，農(nóng)村村民已有宅基地，或者已將原房屋出賣、出租或贈與他人的，縣（市、區(qū)）國土資源部門不得再批準宅基地。非本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或房屋的，縣（市、區(qū)）國土資源部門不得為其批準宅基地或辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
14．城鎮(zhèn)（含城市、縣城、建制鎮(zhèn)）規(guī)劃范圍內(nèi)的村民申請宅基地的，應先期向所在地規(guī)劃部門申請辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，同時持有《村民住宅建設(shè)用地許可證》、《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》方可進行房屋建設(shè)。《村民住宅建設(shè)用地許可證》使用期限為2年，過期自動失效。
15．規(guī)范“拆一建一”行為。村民提出易基新建住宅時，應當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）人民政府和國土資源所作出自行拆除舊宅的承諾，并上交原《村民住宅建設(shè)用地許可證》；在舊宅未拆除以前，國土資源部門不得對新建房屋進行驗收，不得發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證，原宅基地由村集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)。
16．規(guī)范已征未拆項目區(qū)建房行為。對已經(jīng)辦理土地征收手續(xù)的區(qū)域，停止審批新建、改建、擴建房屋；經(jīng)鑒定確屬危房的，按危房改造相關(guān)政策辦理。鼓勵縣（市、區(qū)）人民政府對已征未拆地區(qū)無房危房或房屋困難的村民依法提前拆遷安置，避免重復拆遷。
五、完善審批制度，規(guī)范審批流程
17．農(nóng)村村民申請宅基地的報批程序。從縣（市、區(qū)）國土資源部門受理建房申請，至發(fā)放《村民住宅建設(shè)用地許可證》，審批時限控制在20個工作日，縣（市、區(qū)）可根據(jù)實際情況進一步壓縮審批時限。具體申報宅基地程序如下：
（1）村民申請宅基地，首先應向村集體經(jīng)濟組織提出書面申請。經(jīng)村民代表會議討論通過，在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)張榜公示7個工作日。公示期滿無異議的，由申請者向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所提交用地申請和相關(guān)材料，相關(guān)材料包括村集體經(jīng)濟組織對村民建房的審查意見（包括是否召開村民代表會議表決同意建房、表決結(jié)果是否在本村公示7日以上、是否符合“一戶一基”政策等）、村集體經(jīng)濟組織關(guān)于申請建房村民屬于集體經(jīng)濟組織成員的證明材料等。
（2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所實地審查申請人員是否符合建房條件，擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃，擬建房位置是否避開地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)和隱患點，是否做到耕地占補平衡等，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）相關(guān)部門初審后上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）人民政府核準，符合條件的發(fā)放《村民住宅建設(shè)用地申請表》。
（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所收到村民提交的《村民住宅建設(shè)用地申請表》后，上報至縣（市、區(qū)）國土資源部門，經(jīng)縣（市、區(qū)）國土資源部門審核后報縣（市、區(qū)）人民政府批準。宅基地經(jīng)依法批準后，由縣（市、區(qū)）國土資源部門核發(fā)《村民住宅建設(shè)用地許可證》。
（4）房屋開工建設(shè)前，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所應到實地放樣定樁。涉及切坡建設(shè)的必須報建設(shè)行政主管部門批準，并承諾按要求采取防護措施。
（5）房屋竣工后30日內(nèi)，村民應向所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所申請驗收；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）國土資源所實地檢查是否按批準的面積和要求使用土地，是否對原宅基地拆除到位；驗收合格后，村民應當向國土資源部門申請不動產(chǎn)登記。
六、制定配套政策，保障合法權(quán)益
18．切實將宅基地管理政策宣傳到村組和個人。各縣（市、區(qū)）要通過培訓村組負責人、張貼公告、發(fā)放便民卡等多種方式，讓每個村組、每一位村民都了解宅基地申請條件、審批程序、工作時限和要求等相關(guān)政策。
19．保障村民宅基地合法權(quán)益。村民對宅基地擁有充分的土地使用權(quán)，嚴格限制村集體經(jīng)濟組織收回宅基地。因村莊改造、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)原因收回宅基地的，應由建設(shè)實施單位對原宅基地權(quán)利人依法給予補償。
20．規(guī)范農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)變更。農(nóng)村房屋所有權(quán)處置必須符合集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，依法流轉(zhuǎn)。農(nóng)村房屋依法轉(zhuǎn)讓、互換或者贈予的，該房屋及其附屬設(shè)施一并處置。
21．非農(nóng)戶房屋的處置管理。因農(nóng)轉(zhuǎn)非、接受繼承房產(chǎn)或經(jīng)有批準權(quán)的部門已依法批準使用集體經(jīng)濟組織內(nèi)土地的非本集體經(jīng)濟組織成員，只能按原批準宅基地的占地情況使用集體經(jīng)濟組織的土地，且不能對房屋進行擴建。房屋所有權(quán)滅失，土地使用權(quán)隨之滅失。
22．各縣（市、區(qū)）人民政府應盡快出臺村民建房的審批流程和實施細則，進一步規(guī)范村民建房的資料和程序。對違反相關(guān)審批程序批準村民建房或者為不符合建房條件的村民辦理建房手續(xù)的，按相關(guān)法律追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員責任。
23．瀏陽市在自然資源部農(nóng)村宅基地制度改革試點期間，按照自然資源部批復的相關(guān)文件執(zhí)行。
24．長沙市高新區(qū)按照本實施意見執(zhí)行。
25．本實施意見自公布之日起30日后施行。
