宏觀經濟

“新一屆政府領導班子著力尋求增強經濟有效性、加強反腐廉政建設，并開放新的領域引入競爭。在這一系列舉措下，中國經濟以及房地產領域在近兩年中經歷了一定程度的整合。同時，中央與地方政府繼續支持主要支柱產業，例如通過松綁住房限購政策以及貸款利率調降刺激房地產領域，這也將為明年國民經濟的發展注入活力。我相信，未來幾年中經濟及商業環境將變得更具活力、更為穩健，從而支撐國內房地產市場繼續改善。”劉德揚，第一太平戴維斯中國董事長

“中國已進入國民經濟發展的新時期，從基于重度投資與人口紅利的飛速增長階段，過渡到了以增強商業與經濟有效性、精簡行政審批、市場整合為基礎的緩慢增長階段。中國的房地產市場正經歷著類似的轉型。房地產市場的主題不僅是開發，還包括如何通過設施環境的改善創造價值。未來數年中，開發速度將放緩，重心將越來越多地放在資產管理、創新設計、現有空間的最大化利用與再利用，以及基于周密規劃與開發的社區改善等方面。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負責人

·預計中國經濟短期內將繼續放緩，到2018年GDP增幅或小幅調整至6.5%～7%區間。

·盡管經濟增速減慢，但由于比較基數偏大，中國經濟產值凈增加值(以人民幣計)實際上仍將繼續增長。

·經濟重心回歸中國民營企業及國內消費，應可為經濟發展提供更堅固、可持續性更強的基礎。

·經濟放緩、通脹率下滑，意味著利率有望進一步下調，2015年或將迎來三輪降息。

·隨著實力較強的開發商并購較弱的開發商、提供價格優惠，市場將推進更深層次的整合。

寫字樓

·決定市場未來走勢的關鍵因素是供應，而非需求。

·預計2015年大多數城市的寫字樓租金會出現下跌，但一些CBD的租金有望小幅上漲。

·隨著商務需求的改變以及新選擇的出現，公司遷址的現象將繼續存在：

-在一線城市，利潤低、成本低的公司會繼續向非中心區域遷移，以減少經常開支。

-在二線城市，居于領先地位的企業將升級辦公場所，搬往樓齡更新、設計更好、管理更佳的寫字樓。

·需求將主要來自金融、保險、信息技術/高科技公司以及律師事務所，且本土公司占主導。

上海

“上海作為全國經濟先鋒的地位將繼續得到鞏固。上海自貿試驗區進一步改革，以及第十二屆全國人大常委會第四次會議授權國務院在上海自貿試驗區內暫時調整行政審批事項，這些將為上海企業帶來大量利好。”柯磊，第一太平戴維斯中國商業樓宇部負責人

“上海核心區域的寫字樓供應或在2015年達到歷史最高水平，估計總存量接近100萬平方米，同時非中心區域也會出現大量新供應。盡管國內外公司都有旺盛的入駐需求，部分區域的寫字樓空置率仍可能顯著上揚，繼而對租金與資本價值帶來下行壓力。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負責人

北京

“盡管全市供應不斷增加，核心商務區的供應仍將有限，從而支撐租金走穩、空置率維持低位。一些非核心商務區如望京及亞運村、奧運村區域，隨著未來12個月中優質項目的陸續交付，商務環境也將得到改善。”溫書閱，第一太平戴維斯中國華北區商業樓宇部高級董事

“預計北京供應將顯著增加，約有總體量80萬平方米的甲級寫字樓入市，是過去四年中年均供應的兩倍還要多。與此同時，需求將基本維持穩定，據此預計全市入住率與租金會出現小幅下滑。”麥安東，第一太平戴維斯中國區高級董事，華北區代理部負責人

廣州

“2015年將有大量新增供應入市，其中90%以上位于珠江新城。新項目較多，預計將推高全市空置率，并對全市平均租金施加下行壓力。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

“就供應而言，廣州寫字樓市場面臨嚴峻的短期挑戰，而本土公司租戶的租賃需求不斷增加，應能為市場提供一定支撐。2015年，散售市場應能有所改善，因為在投資者看來，與其他一線城市相比，廣州寫字樓散售價格仍有上漲空間。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

深圳

“前海與后海將成為深圳寫字樓市場增長的新引擎，吸引更多優質大型租戶。需求應會出現增加，尤其是來自金融、專業服務以及物流領域的需求。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

“由于前海的快速開發活動，未來三年市場將迎來大量供應，尤其是在南山區。2015年預計會有許多規模較大的高品質寫字樓項目開盤。屆時，隨著公司陸續將總部遷至前海的新辦公樓，預計現有項目的空置率將上升。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

成都

“供應過剩是不爭的事實，也是不可避免的結構性風險。但是，一些優惠政策或許會為企業發展帶來有利影響，進而惠及全市的寫字樓市場。值得一提的是，成都天府新區于今年10月獲批成為國家級新區，在稅收減免與規劃審批方面獲得了更多行政權利與政策支持。這將為成都未來數年的發展提供一股新的驅動力。”胡裕華，第一太平戴維斯華西區董事長

“預計2015年約有總體量48萬平方米的甲級寫字樓入市，屆時全市存量將增加26%。新完工項目無疑會在短期內對租金以及空置率帶來巨大影響，而成都日益顯著的經濟地位、政府的支持以及不斷改善的項目用地周邊環境，均會為后期需求帶來支撐。”羅元均，第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事

商鋪

·市場面臨三重關鍵挑戰：

-新增供應持續入市，且主要來自非核心區域，但核心區域的絕對增量也較為可觀

-零售銷售額呈現放緩走勢，因此零售商對擴張持更為保守的態度

-來自電子商務的競爭

·資產管理、業主與租戶的相互合作與溝通對于商場的成功起著更重要的決定作用

-促銷

-運營經驗

-營銷計劃/活動/推廣

·餐飲彌補了服飾領域的不足，為零售需求帶來了支撐，但餐飲究竟能催生多少需求？未來零售需求將由誰來驅動？

-兒童零售品牌

-服務業

-娛樂與休閑運營商

上海

“當前零售環境較為艱難，業主、投資者與開發商不應將眼光局限于短期增長，而需更多地關注中長期發展戰略與前景。一個強大的品牌故事/主題/身份以及一支專業有效的管理團隊，這樣的組合對于商場的成功大有裨益。”朱兆榮，第一太平戴維斯中國區商鋪部負責人

“零售商在租賃談判中占據上風，租金面臨下行壓力。項目之間仍將存在租金表現差異，但分水嶺不在于商場是否處于優質地段，而在于商場管理是否成功。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負責人

北京

“一流的資產管理與針對性的租賃策略，對于業主改善商場業績起著越來越關鍵的作用。在經濟放緩與網絡零售的雙重壓力下，商鋪環境正變得越來越具挑戰性，因此對于購物中心來說，僅僅擁有優質地段已不足夠。”王沁瑩，第一太平戴維斯中國華北區商鋪部董事

“北京商鋪市場的去中心化程度預計會進一步加強。計劃于2015年開業的商鋪項目中，大部分位于非核心區域。為能成功吸引合適的租戶，這些新項目的業主很可能需要采取租金激勵措施或提供其他優惠條款，而此舉又將拉大核心地段與非核心地段項目的租金差距。”麥安東，第一太平戴維斯中國區高級董事，華北區代理部負責人

廣州

“由于零售銷售減速增長而電子商務鋒芒漸露，整個零售市場進入了轉型期。商鋪業主需要思索新策略以及新的運營模式，以適應新的市場環境。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

“2015年，廣州將有6個新購物中心竣工，總體量達72.6萬平方米。新增供應仍將主要來自新興區域。但鑒于激烈的競爭，這些板塊的新項目將難以達到理想的入住率，業主不得不加倍努力吸引客流以及合適的業態組合。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

深圳

“隨著零售銷售額增速放慢，商鋪存量的增加不斷加快。業主之間展開競爭以吸引顧客關注及客流，同時還要爭搶有限的租戶資源來改善入住率，，因此預期租金增長會減緩，甚至核心地段的項目也不例外。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

“新供應逐漸向非中心地段轉移，而這些地段尚未經過市場考驗，因此盡管福田區、羅湖區這兩個核心板塊的商鋪租金持續增長，新項目也許難以實現類似幅度的租金增長。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

成都

“成都的零售市場正經歷著更新換代，開始逐漸出現一些高端和有特色的商場(如IFS和遠洋太古里)，也帶來了一些第一次進駐成都的高端服飾和餐飲品牌，讓成都的商業變得越來越豐富。”胡裕華，第一太平戴維斯中國華西區董事長

“新增供應在給成都商鋪市場帶來競爭的同時也提供了機遇。更高品質的商鋪入市已經并仍將繼續吸引一大批新的零售品牌。新出現的租賃需求或許不足以消化全部的新增供應，但會不斷為這座城市的零售環境注入新的元素。”羅元均，第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事

住宅銷售

·銷售疲軟是住宅市場2014年的主基調，在動搖場內信心的同時，也導致了大量未售庫存的積壓。

·2014年第四季度，房價跌勢漸止，價格趨于平穩，主要是中央政府與央行對房地產這個經濟支柱產業的針對性支持措施發揮了作用。

·未來數年中，低線城市必須逐步解決供應過剩的問題。

·盡管一線城市下半年表現欠佳，但外來人口的旺盛需求以及對供應量的更有力控制，將助力一線城市在未來12至24個月中趕超其他城市。

上海

“作為中國的紐約，上海不斷吸引著來自全國各地的商務人才與財富，從而為住宅市場提供了強有力的支撐。上海還是中國最宜居城市之一，這里交通便捷、商業機遇眾多，都市氣氛濃郁、夜生活豐富多彩，確實是安家置業的理想城市。”唐華，第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事

“房價不斷上漲，首付要求嚴格，家庭人口減少，外地及海外年輕專業人才不斷涌入上海，這些共同推漲了對市區小戶型住宅單元的需求。目前市場中這類住宅選擇有限，正因為此，小戶型住宅價格上漲顯著。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負責人

北京

“在政府政策支持以及開發商有力促銷的作用下，2015年新建住宅成交面積預計會繼續增加，而價格基本穩定。預期高端住宅成交面積維穩，價格穩步上漲。”鄒錦標，第一太平戴維斯中國華北區董事長

“預期高端住宅市場將迎來‘公寓單價10萬起步’的時代。2015年將有數個豪華住宅項目入市，單價均超過10萬人民幣每平方米。盡管市場環境充滿挑戰，但越來越多的高凈值人士將北京作為居住地之一，應可為市場提供更廣闊的需求基礎，從而保證平穩、持續的成交節奏。”盧艷麗，第一太平戴維斯北京住宅銷售部負責人

廣州

““得益于更加看好的住宅市場前景，廣州經濟得到飛速發展，且基礎設施不斷改善。這方面的投資或在明年為廣州市場帶來更多利好。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

“盡管廣州繼續執行限購，但房貸政策松綁、央行利率下調，預期會在未來6至12個月內刺激住宅成交量回升。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

深圳

“2014年第四季度，原先因買家退市觀望而積壓的需求得到集中釋放。開發商定價更為合理，購房者貸款難度與成本雙雙降低，預計2015年成交會有所放量。”林木雄，第一太平戴維斯中國華南區董事長

“深圳經濟充滿活力，發展重心越來越多地向信息技術與金融業傾斜，不斷吸引外省市人口來此求職，繼續推升對住房的需求。加之市中心地段的開發用地有限，預計會為價格帶來長期支撐。”何凌，第一太平戴維斯中國華南區研究部負責人

成都

“宜居性對于居住地的選擇越來越重要。成都的就業機會、生活節奏、文化與美食吸引著眾多人士。隨著更多的國際企業在成都建立研發基地，如IBM、因特爾與騰訊，成都將繼續吸引來自全國各地、受過教育的勞動力。再加上當地及中央的優惠政策，中低端住宅的成交應有所支撐，而高端住宅仍將面臨成交壓力。”胡裕華，第一太平戴維斯中國華西區董事長

“成都在二線城市中處于領先地位，不斷從全國各地吸引商務人才與財富，尤其是西部地區的財富。這就為成都住宅市場提供了堅實的需求基礎。然而鑒于全市供應量較大，2015年仍將充滿挑戰。”羅元均，第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事。