三、溢價(jià)：溢價(jià)率持續(xù)下挫，底價(jià)成交為市場(chǎng)主流

    2014年全國(guó)100城市經(jīng)營(yíng)性用地的總溢價(jià)率為12.6%，同比下降5.8個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)低溢價(jià)及底價(jià)成交成為市場(chǎng)主流。全國(guó)100城市經(jīng)營(yíng)性用地的整體溢價(jià)率自去年3季度達(dá)到高點(diǎn)之后便基本保持一路下滑態(tài)勢(shì)。

    盡管年初的土地市場(chǎng)延續(xù)去年年底的火熱，溢價(jià)率保持較高水平，但是自3月份開(kāi)始，杭州等地有多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，樓市隨之趨冷，受此拖累，自4月份土地市場(chǎng)的溢價(jià)率達(dá)到今年的最高點(diǎn)24%之后，逐漸轉(zhuǎn)冷，于6月份達(dá)到今年的最低位置。下半年的溢價(jià)率由6月份的最低點(diǎn)開(kāi)始筑底回升，得益于一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成交的火熱，9月份的溢價(jià)率升至下半年的小高峰15%。然而好景不長(zhǎng)，受到二三四線(xiàn)城市的拖累，4季度整體溢價(jià)率持續(xù)下行，截止至12月20日，4季度全國(guó)100城市經(jīng)營(yíng)性用地的溢價(jià)率僅為10%，為近2年的最低點(diǎn)。

    城市間的表現(xiàn)分化明顯，一線(xiàn)城市溢價(jià)率的表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他各線(xiàn)城市。今年上半年一線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率達(dá)到26.5%，較去年同期增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，但是到下半年，隨著市場(chǎng)調(diào)整的深化，一線(xiàn)城市的溢價(jià)率也下滑至19%，但仍明顯高于二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市。

    由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交方面起色不大，企業(yè)的拿地?zé)崆槭冀K不高。今年100個(gè)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交地塊中，底價(jià)成交地塊占比達(dá)75%，同比大幅增長(zhǎng)6.5個(gè)百分點(diǎn)。底價(jià)成交地塊的增多，說(shuō)明由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不理想，市場(chǎng)上多個(gè)聲音看空地產(chǎn)板塊，房企拿地信心不足，其次，許多房企尤其是中小房企今年銷(xiāo)售舉步維艱，回籠資金有限，資金鏈緊張，沒(méi)有多余資金購(gòu)地。

    從月度走勢(shì)來(lái)看，今年各個(gè)月份的底價(jià)成交占比均維持高位，約為70%—80%的水平，底價(jià)成交為市場(chǎng)主流。其中一線(xiàn)城市2014年經(jīng)營(yíng)性用地成交底價(jià)成交占比最少，為50.7%，主要是因?yàn)橐痪�(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)受到市場(chǎng)追捧。三四線(xiàn)城市次之，為70.8%，主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由于受到環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈的利好，地塊基本上都獲得溢價(jià)成交，拉低了三四線(xiàn)城市的底價(jià)成交地塊占比。二線(xiàn)城市最高，達(dá)到80.2%，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，二線(xiàn)城市的大連、寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、西安、長(zhǎng)沙、成都、昆明等城市庫(kù)存壓力大，樓市的不景氣使得土地市場(chǎng)趨冷，底價(jià)及低溢價(jià)成交地塊占比大。

    四、流標(biāo)：市場(chǎng)低迷拿地謹(jǐn)慎，流標(biāo)率現(xiàn)高位徘徊

    與去年相比，盡管今年土地市場(chǎng)的供應(yīng)量一直維持低位，但是流標(biāo)率卻并未下降，而是維持在較高水平。年初時(shí)，土地市場(chǎng)尚沉浸在去年的火熱形勢(shì)中，供應(yīng)量維持高位，流標(biāo)率處于低位，但是自3月份樓市轉(zhuǎn)向，流標(biāo)率就一直居高不下，到今年10月份，流標(biāo)率達(dá)到近2年的最高點(diǎn)20%，此后，由于中央和地方各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)政策救市，年末土地大幅流標(biāo)的情況有所緩解。

    從各能級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市今年整體土地市場(chǎng)的流拍率相對(duì)較低，為9.5%，但是仍較去年同期增加了3.3個(gè)百分點(diǎn)。從今年一線(xiàn)城市流拍率的走勢(shì)來(lái)看， 1-4月份流拍率均低于5%，5月份受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，廣州增城從化多宗地塊流標(biāo)，黃浦區(qū)兩宗地塊撤牌，造成流拍率急劇上升至29%，隨后，地方政府調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，流拍情況有所好轉(zhuǎn)，7月份一線(xiàn)城市無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地流拍，到10月份，由于土地市場(chǎng)成交情況轉(zhuǎn)差，廣州市多宗地塊撤牌，上海政府收回1宗土地，廣州、深圳各流拍1宗、2宗土地，土地流拍情況持續(xù)惡化，上升到今年的最高點(diǎn)32%。受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，一線(xiàn)城市其余月份的流拍率維持在6%-18%的水平，波動(dòng)較大。

    今年三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地整體流拍率為10.8%，較去年降低1.7個(gè)百分點(diǎn)，這主要是因?yàn)榻衲耆�四線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性用地總體供地2087宗，較去年(4558宗)大幅減少54.2%。三四線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，人口吸附能力有限，市場(chǎng)總體容量有限，房企紛紛出走三四線(xiàn)城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線(xiàn)城市，加上整體市場(chǎng)不景氣，因此政府供地意愿不強(qiáng)，大大減少土地供應(yīng)，所以導(dǎo)致雖然整體市場(chǎng)不好，但是流拍率并不高。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，三四線(xiàn)城市整體土地市場(chǎng)成交情況很難有根本性的改觀。