三、溢價：溢價率持續下挫，底價成交為市場主流

    2014年全國100城市經營性用地的總溢價率為12.6%，同比下降5.8個百分點。受房地產市場趨冷的影響，全國土地市場低溢價及底價成交成為市場主流。全國100城市經營性用地的整體溢價率自去年3季度達到高點之后便基本保持一路下滑態勢。

    盡管年初的土地市場延續去年年底的火熱，溢價率保持較高水平，但是自3月份開始，杭州等地有多個項目降價，樓市隨之趨冷，受此拖累，自4月份土地市場的溢價率達到今年的最高點24%之后，逐漸轉冷，于6月份達到今年的最低位置。下半年的溢價率由6月份的最低點開始筑底回升，得益于一線城市土地市場成交的火熱，9月份的溢價率升至下半年的小高峰15%。然而好景不長，受到二三四線城市的拖累，4季度整體溢價率持續下行，截止至12月20日，4季度全國100城市經營性用地的溢價率僅為10%，為近2年的最低點。

    城市間的表現分化明顯，一線城市溢價率的表現明顯優于其他各線城市。今年上半年一線城市經營性用地溢價率達到26.5%，較去年同期增加5.2個百分點，但是到下半年，隨著市場調整的深化，一線城市的溢價率也下滑至19%，但仍明顯高于二線和三四線城市。

    由于房地產市場成交方面起色不大，企業的拿地熱情始終不高。今年100個監測城市經營性用地成交地塊中，底價成交地塊占比達75%，同比大幅增長6.5個百分點。底價成交地塊的增多，說明由于今年房地產市場不理想，市場上多個聲音看空地產板塊，房企拿地信心不足，其次，許多房企尤其是中小房企今年銷售舉步維艱，回籠資金有限，資金鏈緊張，沒有多余資金購地。

    從月度走勢來看，今年各個月份的底價成交占比均維持高位，約為70%—80%的水平，底價成交為市場主流。其中一線城市2014年經營性用地成交底價成交占比最少，為50.7%，主要是因為一線城市優質地塊仍會受到市場追捧。三四線城市次之，為70.8%，主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由于受到環北京經濟圈的利好，地塊基本上都獲得溢價成交，拉低了三四線城市的底價成交地塊占比。二線城市最高，達到80.2%，從房地產市場的表現來看，二線城市的大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市庫存壓力大，樓市的不景氣使得土地市場趨冷，底價及低溢價成交地塊占比大。

    四、流標：市場低迷拿地謹慎，流標率現高位徘徊

    與去年相比，盡管今年土地市場的供應量一直維持低位，但是流標率卻并未下降，而是維持在較高水平。年初時，土地市場尚沉浸在去年的火熱形勢中，供應量維持高位，流標率處于低位，但是自3月份樓市轉向，流標率就一直居高不下，到今年10月份，流標率達到近2年的最高點20%，此后，由于中央和地方各級政府陸續出臺政策救市，年末土地大幅流標的情況有所緩解。

    從各能級城市來看，一線城市今年整體土地市場的流拍率相對較低，為9.5%，但是仍較去年同期增加了3.3個百分點。從今年一線城市流拍率的走勢來看， 1-4月份流拍率均低于5%，5月份受到市場波動的影響，廣州增城從化多宗地塊流標，黃浦區兩宗地塊撤牌，造成流拍率急劇上升至29%，隨后，地方政府調整供應節奏，流拍情況有所好轉，7月份一線城市無經營性用地流拍，到10月份，由于土地市場成交情況轉差，廣州市多宗地塊撤牌，上海政府收回1宗土地，廣州、深圳各流拍1宗、2宗土地，土地流拍情況持續惡化，上升到今年的最高點32%。受到市場波動的影響，一線城市其余月份的流拍率維持在6%-18%的水平，波動較大。

    今年三四線城市土地市場經營性用地整體流拍率為10.8%，較去年降低1.7個百分點，這主要是因為今年三四線城市經營性用地總體供地2087宗，較去年(4558宗)大幅減少54.2%。三四線城市經濟不發達，人口吸附能力有限，市場總體容量有限，房企紛紛出走三四線城市，轉戰一二線城市，加上整體市場不景氣，因此政府供地意愿不強，大大減少土地供應，所以導致雖然整體市場不好，但是流拍率并不高。預計未來一段時間內，三四線城市整體土地市場成交情況很難有根本性的改觀。