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2014年東中西部樓市成交先抑后揚

2015-01-08 易居研究院

[提要]該市場成交報告年終版對東中西部2014年樓市進行了系統總結，認為2014年東中西部三類城市成交量呈現了先抑后揚的態勢。城市分類中，相比二三線城市，東部城市波幅較大。

一、2014全年成交量先抑后揚

2014年12月份，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2214萬平方米，環比增長19.5%，同比增長26.7%。30個城市中，有27個即9成城市的成交量出現了環比增長。總體上看，目前30個城市已連續6個月出現了環比正增長態勢。同時，3月份以來，該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態勢，11-12月份則出現同比正增長。

在2014年上半年市場成交量持續低迷的情況下，各類“拐點論”不斷充斥于中國樓市。但很顯然，下半年開始，樓市呈現了復蘇態勢，一二三線城市入市情緒改善，且在12月份各城市實現了沖刺，進而使得2014年樓市成交呈現明顯的翹尾現象。

圖1 30個典型城市新建商品住宅成交面積及同比增幅

對照近5年12月份的成交數據，可以看出，相比2010年至2013年4年間的同期水平，2014年12月份新建商品住宅成交面積分別增長了17.2%、131.2%、18.2%和26.7%。2014年12月成交行情較好，市場樂觀情緒顯現。

圖2 近5年30個典型城市12月份新建商品住宅成交面積

12月份，30個典型城市年初累計新建商品住宅成交面積同比增幅為-11.0%。從3月份開始，該同比增幅基本處于平穩的水平。近期市場行情逐漸上升，同比增幅曲線有抬頭跡象。

圖3 30個典型城市年初累計新建商品住宅成交面積同比增幅

對近5年樓市數據進行統計。從數據上看，2014年30個典型城市成交面積為17651萬平方米，同比跌幅為11.0%。觀察2010年至2014年5年的樓市成交狀況，可以看出，2012年市場開始復蘇，成交面積同比增幅達到28.9%。2013年成交量創造了近5年的年度新高，同比增幅達到20.1%。2014年市場面臨降溫，但呈現出先抑后揚的態勢。

圖4 30個典型城市年度新建商品住宅成交面積及同比增幅

二、城市分類中，一線城市波幅較大

1、三類城市同比增幅曲線逐漸抬頭

12月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢一致。其中，一線城市的同比增幅由11月份的5.4%上升為53.9%，二線城市由4.6%上升為21.9%，三線城市則由-7.8%上升為16.3%。觀察2014年全年走勢，三類城市同比增幅曲線均在逐漸抬頭。

圖5 一二三線30個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅

2、2014年一線成交同比跌幅較大

12月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為494萬平方米，環比增長38.1%，同比增長53.9%。從環比值看，一線城市12月成交行情較好，并再創2014年新高，也實現了近5年的月度次高水平。一線城市在保持連續12個月的同比下滑態勢后，11-12月保持了同比上升態勢。具體城市看，北上廣深4個城市環比增幅分別為48.9%、31.8%、35.6%和31.4%，同比增幅分別為44.2%、39.3%、50.5%和146.4%。

圖6 一線城市新建商品住宅成交面積及同比增幅

圖7 4個一線城市新建商品住宅成交面積

從年度數據看，2014年全年4個一線城市新建商品住宅成交面積為3131萬平方米，同比下跌22.7%。從近幾年的數據看，一線城市在2013年的成交狀況較好，但到了2014年則出現比較明顯的降溫。這反映了一線城市的成交波動幅度較明顯。具體城市看，2014年北上廣深四個一線城市成交面積同比跌幅分別達到24.9%、23.9%、24.3%和8.7%。

圖8 一線城市年度新建商品住宅成交面積及同比增幅

3、2014年二線成交同比跌幅小于一線

12月份，15個二線城市新建商品住宅成交面積為1339萬平方米，環比增長11.4%，同比增長21.9%。隨著二線重點城市剛需及改善型購房者的積極入市，成交量出現了明顯上升，目前已保持連續6個月的環比增長。另外，二線城市成交量是2010年以來的月度最高值，超過了2013年3月的成交量。

15個二線城市的成交增幅大小不一。其中有13個城市出現了環比增長，漲幅排名前3位的城市分別為福州、青島和南寧，相應增幅分別達到43.3%、28.9%和25.2%。此類城市改善型購房需求比較強烈，在限購限貸政策松綁、央行降息政策推進下，成交量上升幅度比較大。下跌的城市包括貴陽和南昌，跌幅分別為7.4%和1.5%。

圖9 二線典型城市新建商品住宅成交面積及同比增幅

從年度數據看，2014年15個二線城市的成交面積為11432萬平方米，同比跌幅為6.6%。觀察近幾年的同比增幅，2012年和2013年相對較高，分別達到28.6%和26.5%的水平。而到了2014年，受市場降溫的影響，出現了明顯的回落。但這樣一個跌幅明顯小于一線城市，這和二線城市率先松綁限購政策有很大的關聯。

圖10 二線典型城市年度新建商品住宅成交面積及同比增幅

4、2014年三線同比跌幅介于一二線之間

12月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為380萬平方米，環比增長30.1%，同比增長16.3%。三線城市12月成交行情較好，有10個城市出現了環比增長，這和臨近年末成交量的有效釋放有關聯。具體城市看，增幅最明顯的城市是惠州，為99.5%。這和惠州11月成交量相對較低有一定關系。唯一一個下跌的城市為莆田。莆田在10月的環比漲幅為378.0%，11月份出現了44.6%的跌幅，12月份繼續出現2.9%的跌幅，說明市場行情波動較大。

圖11 三線典型城市新建商品住宅成交面積及同比增幅

從年度數據看，2014年11個三線城市新建商品住宅成交面積為3089萬平方米，同比下跌12.9%。觀察年度數據，三線城市和一二線城市的走勢基本一致，在2012年和2013年的同比增幅較大，但在2014年則出現較大的降溫。

圖12 三線典型城市年度新建商品住宅成交面積及同比增幅