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中原地產：2014長沙新房市場總結及樓市預判

2015-01-08 湖南中原研究中心

[提要]去庫存走量是主基調。2015年樓市由調整期向恢復期轉變。房價和成交下滑的是有將有所緩和。主力消化面積段繼續向改善型產品傾斜，板塊間爭奪客戶的競爭會更加激烈。多渠道組合是營銷突圍口。

【2014樓市概括】2014年長沙新房市場經歷了持續探底、低位徘徊到利好政策刺激帶來的升溫。一季度，政策面延續收緊狀態，市場進入傳統淡季，成交低位徘徊。二季度樓市并沒有從傳統淡季中復蘇，繼續進入下行通道，購房者觀望情緒濃厚，市場全面陷入低迷的調整期。7月之后，各地陸續放開限購政策，但對市場的回升影響有限，成交回升乏力。進入四季度，930限貸政策松綁、各地公積金政策放松以及央行降息等一系列利好政策刺激對樓市回升起到關鍵性作用，市場企穩回升。回顧2014，展望2015，“2014長沙新房市場總結及樓市預判”預告摘要版新鮮出爐，欲了解更詳細專業市場分析，敬請期待本月底0731地產研究院&湖南中原研究中心聯合出品的2014年報一一呈現。

（一）住宅市場：市場整體低迷后市量價平穩

1、供銷持續失衡未來壓力倍增

2013年全年供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年供銷比擴大為1.49，供過于求現象明顯，供需矛盾加大。其中10個月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴峻程度可想而知。

2、供應居高不下成交萎靡不振存量持續攀升

2014年買賣雙方預期錯位，供銷跛腿前行，整體供應量1415.67萬方，同比上漲10.60%，整體成交量953萬方，同比下跌兩成，在這個過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續增加。截止2014年11月底，六區住宅可售面積達到1409.10萬，吸納周期將近19個月，較去年同期延長近9個月。

3、均價先抑后穩后期增長有限

2014年均價5993元/平米，同比下跌7.13%，樓市低迷，眾多項目期待“以價換量”，價格下探明顯，年度均價與2012年基本持平。

（二）商辦市場：結構性過剩，商貿物流成投資熱點，辦公供求不對等

1、商業需求緩慢增長供應集中爆發

商業供銷比由2013年的1.98大增至2014年3.31，商業過剩非常嚴重。2014年1-11月六區新建商業供應面積217.05萬方，較去年全年上漲94.63%。2014年1-11月六區商業成交65.38萬方，較去年全年上漲16%，雖有所上升，但升幅遠不及供應，未來存量堆積成為不爭事實。