2、辦公需求萎縮  供應持續堆積

    2013年辦公供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。2014年1-11月，六區辦公供應量120.65萬方，較去年全年上漲39.72%，受市場低迷影響，上半年不足全年供應量的1/3，下半年呈現集中供應態勢。2014年1-11月六區商業成交57.95萬方，較去年全年下滑34.24%，今年新推辦公物業定價過高、市場接受度不足等均是原因。

    3、價格反映市場  商業微漲  辦公下跌

    2014年1-11月商業成交均價15952元/㎡，較去年上漲7.81%，月度價格呈遞減趨勢。2014年1-11月辦公成交均價10916元/㎡，較去年下跌8.95%。商業量價均有所上揚，得益于今年商貿物流市場火熱，帶給長沙客戶新的投資熱點，從而帶動整體量價增長；而辦公物業由于供求不對等，造成寫字樓有價無市，市面上再無如萬達廣場般大品牌，低價格產品出現，市場萎縮，價格不振。

    （三）開盤分析：營銷方式向平推傾斜

    1、同比供銷縮水  整體成交低迷

    受市場低迷以及營銷方式轉變的影響，2014年開盤推量與成交量均嚴重萎縮，成交率亦下滑一成，整體市場寒冷之極。

    2、營銷方式轉變  新盤優勢減弱

    14大板塊中，只有1個板塊開盤成交占板塊總成交量比例超過40%。市場下行，開盤蓄客時間較長，流失率較高，營銷方式向平推傾斜，在這種模式轉變的背后，是開發商對利潤的適當讓步，轉而追求盡快出貨，消化庫存。

    今年新開項目為48個，占全年開盤項目的35.8%，同比上升8.18%，新盤成交率45.96%略高于整體成交率，但同比下降11.98%，在激烈的價格戰之中，新盤較老盤優勢進一步減弱。

    （四）2015年長沙樓市預測

    1、宏觀經濟

    連續多年，總基調定為穩經濟增長，2015年繼續深入調結構，預計全年GDP增速在7%，低于2014年全年經濟增速。

    消費者價格指數CPI創五年來最低，明年通貨緊縮風險仍需要警惕。

    2014年，投資、消費、進出口持續下行，未來政府穩增長的壓力會比較大。2015年，拉動經濟的三駕馬車亟待提速。

    2、房地產行業環境

    2014年市場流動性不及去年，房地產行業發展受到影響。2015年，宏觀環境各種多變因素影響下，流動性較難完全暢通，樓市或多或少還將受到影響。

    固定資產投資同比增速下滑，帶動國房景氣指數走低，房地產新施工面積縮水，2015年，整體回溫仍面臨較大考驗。

    魯莽粗暴的調控方式不會再出現。宏觀經濟掙扎向前，樓市調控方式將呈現中性偏緊。繼續去行政，重市場，適時寬松的貨幣政策也是可以期待的。

    3、長沙樓市

    去庫存走量是主基調。

    2015年樓市由調整期向恢復期轉變。房價和成交下滑的是有將有所緩和。

    主力消化面積段繼續向改善型產品傾斜，板塊間爭奪客戶的競爭會更加激烈。

    多渠道組合是營銷突圍口。