2014年，伴隨中國經濟從高速增長轉向中高速增長的“新常態”，房地產市場持續調整，前三季度市場量價齊跌，受限購限貸政策放松、公積金貸款政策放寬及央行降息等一系列政策刺激影響，四季度逐漸顯現翹尾態勢。全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。優秀的百億房企憑借更加靈活的適應能力和更高的抗風險能力，在急轉直下的市場環境中經受住了來自政策、去化、資金等各方面的多重考驗，整體展現出“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風”的領軍風范，不僅實現了業績的逆勢增長，而且陣容繼續擴大，引領行業在變化的市場中銳意前行。

2014年共有80家房地產企業躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%。2014年百億房企名單如下：

綠地、萬科首破2000億大關 百億陣營分化加劇 強者恒強態勢愈顯

從銷售業績分布來看，這些百億房企出現3個清晰的斷層，并據此分化出三大陣營的臺階式分布：第一陣營囊括7家千億級企業，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻，平均38%的業績增幅進一步拉大與其他千億企業的距離；第二陣營為12家300-1000億企業，除佳兆業外企業銷售額集中在400-730億元之間，由于距第一陣營有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現明顯的落差；而100-300億企業最為集中，共計61家，競爭尤為激烈。可以看出，百億企業陣營之間分化拉大，強者恒強的態勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時，百億軍團各陣營的金字塔結構更趨穩定，前兩個陣營房企數量基本穩定，并普遍實現業績穩步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動風險的能力尚有不足，所以成員組成最不穩定。

把握剛需產品主力 適時提升改善型占比

2014年，“首次置業、首次改善”類的剛需產品繼續占據著主流市場。在前三季度的淡市下，百億企業主推剛需產品，并以更高的產品性價比吸引大量客群；四季度，隨著政策面的放松，部分市場的改善性需求大量釋放，百億企業把握機遇快速踏準營銷節點，適度加快改善類產品推盤速度，推動銷售業績實現穩步增長。

百億企業力推“首置、首改”類產品，持續挖掘剛需市場潛力。研究組通過對20家百億代表企業的產品結構進行分析顯示：萬科、保利地產、恒大等15家百億企業在2014年主打“首置、首改”產品，普通、中端產品占比的均值高達81.2%。其中，富力、雅居樂、首創、陽光城、旭輝等百億企業深耕“首置”客群，普通產品占比均值達57.5%，憑借中小戶型、低總價的產品屢獲剛需客戶青睞；萬科等10家百億企業面向“首改”客群提高改善型產品占比，中端產品占比均值為49.2%，較上年升高9個百分點。此外，中海地產、融創、綠城、招商、泰禾等百億企業亦堅持不懈打造高端精品，挖掘重點城市改善市場，力促中高端項目熱銷，其高端產品占比均超過40%，成為企業重要的業績來源。泰禾旗下高端產品的銷售貢獻率更是高達74.9%，推動企業全年實現銷售額85.5%的高增速。

在“9•30”新政、央行降息以及部分城市公積金政策調整等環境改善情況下，改善型需求進一步釋放，百億企業準確把握市場形勢，前三季度重點以中小戶型為主，四季度以來加推大中戶型產品，有效捕捉大批改善客群。研究組對20家百億代表企業銷售面積段貢獻結構的研究顯示，四季度，17家百億企業的140-200平米、90-140平米中等戶型產品銷售占比均有不同程度增大，平均提升8.5個百分點，其中，首創、泰禾、招商、陽光城等百億企業環比提升超12個百分點。

完善主流城市布局 強化一二線市場地位

2014年，房地產市場城市分化加劇，三四線城市庫存高、去化慢，風險較為突出。在此背景下，百億房企不斷提速布局調整，偏重于抗風險能力較強的一、二線城市推盤銷售。一方面，百億企業2014年來自一二線城市的銷售貢獻均有所提升，有效保障了企業全年業績的增長；另一方面，百億企業更為重視重點城市的深耕細作，其中千億企業在大部分重點城市市場保持了市場領先地位，顯著提升了企業的區域市場影響力。

隨行就市調整推盤城市結構 以一二線城市為主要銷售來源

2014年，雖然房地產市場整體下行壓力較大，項目去化承壓，但一、二線城市仍存在大量首置和首改的剛性需求。在此背景下，百億企業持續加碼重點一、二線城市，拉動了其銷售業績的增長。融創、招商、遠洋等企業堅持集中布局一二線城市的發展戰略，前11月一二線城市銷售額貢獻率超70%；碧桂園、恒大2014年加大了一二線城市布局，一二線城市銷售貢獻率均超過了40%，較上年有所提升。此外，泰禾集團2014年堅持扎根福建本土市場和繼續深耕環北京、長三角等一線市場的戰略布局，開發項目將近30個，銷售業績大幅提升，市場影響力持續提高。

鞏固重點城市領先地位 擴大區域市場競爭優勢

在房地產市場調整期，百億代表企業通過持續深耕已進入的一、二線城市，鞏固企業在區域市場的領先地位。2014年，研究組通過對全國18個主要城市重點房地產開發企業的經營狀況進行研究，基于銷售額、銷售面積、銷售去化率、客戶滿意度等關鍵性指標，運用加權賦分法，形成2014年各城市的市場地位領先企業。

全國性房企城市布局廣泛，在環渤海、長三角、珠三角等經濟發達區域深耕多年，在多個重點城市保持了市場領先地位：萬科、保利地產、中海地產分別在18、11和13個重點城市中位居市場領先之列，城市深耕策略下牢牢把握了全國重點市場的競爭優勢；在市場下行期，一線城市房地產市場的競爭門檻更高，綜合實力雄厚的房企憑借更強的資金、品牌與運營能力，在激烈競爭中獨占鰲頭，位列2014年北、上、廣、深房地產市場地位之首的分別為中海地產、綠地、保利地產、萬科四家千億企業；在各種房產新政刺激下，二線城市房地產市場復蘇跡象明顯，千億企業也在這些市場中保持了領先優勢，在沈陽、南京、蘇州、青島、長沙、南昌、成都、寧波、武漢、濟南等重點二線市場位列首席。

堅持快開發與高去化 高效運營保障現金流

2014年，房地產投資增速出現回落，市場預期的迅速轉變直接加大了去化難度，全年成交量較上一年大幅下降，房地產企業的資金壓力驟然變大。在此形勢下，百億企業紛紛追求“現金為王”的高周轉模式，一方面出于加快資金流轉的需要不斷加快開盤速度、壓縮拿地到開盤周期；另一方面，通過順應政策方向、迎合市場需求，積極提高項目去化率，希望抓住調整期的機遇進一步擴大市場占有率。