六、本院觀點(diǎn)

    1.土地市場(chǎng)

    由于今年第一、第二季度土地市場(chǎng)的走勢(shì)低迷，盡管第三季度土地供銷(xiāo)出現(xiàn)雙增，2015年1-11月的土地供銷(xiāo)總面積仍低于2014年同期，降幅過(guò)半。在樓市利好政策的不斷刺激下，長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存去化效果比較明顯，房企回籠資金后拿地的概率會(huì)增加，我們預(yù)計(jì)，今后2到3個(gè)月土地市場(chǎng)會(huì)有所回復(fù)。但在去庫(kù)存的總體基調(diào)和適當(dāng)控制建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的樓市定調(diào)之下，2015年全年，土地市場(chǎng)的供銷(xiāo)總體規(guī)模將遠(yuǎn)低于2014年。

    從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來(lái)看，近期雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)是上市主力，一批商住和純商業(yè)用地將陸續(xù)面世，這也改變了去年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)工業(yè)用地為主流的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)改變。預(yù)計(jì)整個(gè)第四季度月將有更多的商住用地進(jìn)入招拍掛的行列。

     近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊：

     近期上市商業(yè)類(lèi)土地：

    2.新房住宅

    總體形勢(shì)：在經(jīng)歷了金九銀十的成交的火爆后，11月主城區(qū)的住宅成交有所回落，四縣市的成交回落也明顯，但整體高于去年同期。四季度前兩個(gè)月的成績(jī)說(shuō)明市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)后市行情比較看好，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也拿出了一定促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)去化，取得了一定的成績(jī)。接下來(lái)的12月是今年房企完成銷(xiāo)售指標(biāo)的關(guān)鍵性月份，一批樓盤(pán)上市即售罄，而另外一些樓盤(pán)由于區(qū)位、品質(zhì)個(gè)和價(jià)格的問(wèn)題遲遲不能完成指標(biāo)，最后一月很多商品房的優(yōu)惠力度將進(jìn)一步加大沖量，樓盤(pán)兩級(jí)分化的趨勢(shì)將更明顯。

    房?jī)r(jià)走勢(shì)：從價(jià)格上來(lái)看，11月全市商品住宅價(jià)格環(huán)比上升，和去年價(jià)格基本持平。這主要是因?yàn)榻�期樓盤(pán)樓盤(pán)成交量持續(xù)回升，部分項(xiàng)目的整體提升了房?jī)r(jià)，但只要以?xún)r(jià)換量去庫(kù)存的形勢(shì)還在持續(xù)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)整體難以持續(xù)走高。

    板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來(lái)看，岳麓區(qū)與雨花區(qū)是長(zhǎng)沙商品住宅供銷(xiāo)的主戰(zhàn)場(chǎng)，11月，市府—金星北板塊與梅溪湖、洋湖板塊、紅星—省府板塊活躍程度較高，而開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)則相對(duì)比較沉寂，轄區(qū)內(nèi)各板塊供應(yīng)和成交都不突出，區(qū)域樓盤(pán)的到訪量也非常有限。

     購(gòu)房提示：對(duì)于購(gòu)房者而言，年底市場(chǎng)仍會(huì)維持高成交量，較低價(jià)格的走勢(shì)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，可以考慮多去參加各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取在歲末以較大的優(yōu)惠購(gòu)房。

    3.非住宅市場(chǎng)

    辦公用房方面，三季度成交面積和套數(shù)環(huán)比上升，成交量同比去年提升顯著，11月延續(xù)了成交量回復(fù)的態(tài)勢(shì)，顯示市場(chǎng)成交火爆，同時(shí)11月的價(jià)格想較10月出現(xiàn)了下降，主要是望城區(qū)的項(xiàng)目大量成交拉低了整體成交價(jià)格。預(yù)計(jì)年底將是成交量高位價(jià)格波動(dòng)盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。

    11月，整個(gè)商業(yè)用房成交環(huán)比回升明顯，金九銀十成交整體比較平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落，但10月成交明顯低于去年同期。在成交穩(wěn)定的同時(shí)，11月商業(yè)用房的價(jià)格有了明顯的上升，市場(chǎng)需求旺盛。從11月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，年底的成交穩(wěn)定趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)，年底成交量有望走高。目前商業(yè)用房的成交價(jià)格比較穩(wěn)定。

    4.二手房市場(chǎng)

    全市二手房成交量在經(jīng)歷了一個(gè)快速提升的上半年后，二手住宅成交面積繼續(xù)提升，整個(gè)三季度成交量創(chuàng)近三年的成交新高，11月后成交回升。近期長(zhǎng)沙出臺(tái)新政策降低了存量房交易的手續(xù)費(fèi)，同時(shí)信貸額度增加的刺激下，二手房市場(chǎng)的火爆將貫穿全年，明年春節(jié)前的幾個(gè)月都將是成交的高峰期。

    5.后市分析

    11月樓市成交回落但價(jià)格有所反彈，市場(chǎng)需求比較旺盛，政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)去庫(kù)存也給后市打了一針強(qiáng)心劑。12月將是企業(yè)的沖刺月份，不少品牌影響力大，住房品質(zhì)好，市場(chǎng)口碑好的樓盤(pán)還將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大成交量，有望取得良好成績(jī)收官。相對(duì)來(lái)購(gòu)房者來(lái)講，近兩個(gè)月是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

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